5000358-71.2026.8.13.0569

Intimação

TJMG · 2ª Vara Cível, Criminal e de Execuções Penais da Comarca de Sacramento

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE MINAS GERAIS Justiça de Primeira Instância Comarca de Sacramento / 2ª Vara Cível, Criminal e de Execuções Penais da Comarca de Sacramento Avenida Visconde do Rio Branco, 227, Sacramento - MG - CEP: 38190-000 PROCESSO Nº: 5000358-71.2026.8.13.0569 CLASSE: [CÍVEL] PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) ASSUNTO: [Rescisão do contrato e devolução do dinheiro] AUTOR: MARIZETE CRISTINA DE MELO OLIVEIRA CPF: 951.817.846-15 e outros RÉU: RMEX CONSTRUTORA E INCORPORADORA SPE LTDA CPF: 10.623.013/0001-70 e outros SENTENÇA Vistos, etc. I – RELATÓRIO Cuida-se de ação de rescisão contratual cumulada com pedido de restituição de valores pagos proposta por MAURICIO MATIAS DE OLIVEIRA e MARIZETE CRISTINA DE MELO OLIVEIRA em desfavor de RMEX CONSTRUTORA E INCORPORADORA SPE LTDA e WAM COMERCIALIZAÇÃO S/A, todos qualificados nos autos. Narra a parte autora, em síntese, que celebrou com a ré RMEX, em 18/06/2014, contrato particular de promessa de compra e venda para aquisição da cota nº 06, apartamento nº 205, Bloco D, Edifício Pier, no regime de multipropriedade do empreendimento imobiliário denominado "Encontro das Águas Thermas Resort", localizado em Caldas Novas/GO, pelo preço originário de R$ 29.563,29. Afirma que adimpliu pontualmente todas as prestações ajustadas, alcançando a quitação integral do preço em novembro de 2021, perfazendo a quantia histórica de R$ 34.888,35. Todavia, assevera que, a despeito do pagamento do saldo devedor, as rés descumpriram a obrigação de outorga da escritura pública definitiva e de individualização da matrícula imobiliária perante o Registro de Imóveis, obstando o pleno registro da propriedade. Diante disso, requereu a declaração de rescisão do contrato por culpa exclusiva das requeridas, a condenação solidária à restituição integral (100%) dos valores pagos, a inversão da cláusula penal de 10% (Tema 971 do STJ) e a condenação das demandadas aos ônus da sucumbência. A petição inicial veio instruída com documentos. As custas iniciais foram devidamente recolhidas. Citada (ID 10629257008), a requerida RMEX CONSTRUTORA E INCORPORADORA SPE LTDA apresentou contestação (ID 10645208274), arguindo preliminar de incompetência territorial em razão de cláusula de eleição de foro e formulando pedido de gratuidade de justiça. No mérito, sustentou que o negócio consubstancia ato jurídico perfeito e acabado em razão da quitação e entrega do empreendimento, o que impediria a resolução; refutou a inversão do ônus probatório e defendeu que, em caso de rescisão por iniciativa dos compradores, são devidas as retenções contratuais, a retenção da comissão de corretagem, o desconto de taxa de fruição no percentual de 1% ao mês sobre o valor do imóvel e a fixação do trânsito em julgado como termo inicial dos juros de mora. A corré WAM COMERCIALIZAÇÃO S/A ofertou contestação (ID 10660462069), suscitando preliminares de incompetência territorial, ilegitimidade passiva ad causam e ilegitimidade ativa da coautora Marizete Cristina de Melo Oliveira, além de prejudicial de prescrição trienal da comissão de corretagem e ausência de solidariedade. No mérito, alegou a higidez do regime de multipropriedade, a impossibilidade de devolução integral dos valores, a licitude da retenção da corretagem e da fruição, bem como a incidência de juros a partir do trânsito em julgado. Realizada audiência perante o CEJUSC, a conciliação restou infrutífera. A parte autora impugnou as contestações em réplica, rebatendo os argumentos defensivos e reiterando os pedidos inaugurais. Instadas a especificarem provas, as partes não manifestaram interesse na dilação probatória. Por meio de decisão saneadora (ID 10703630417), foram expressamente rejeitadas as preliminares de incompetência territorial, ilegitimidade passiva da ré WAM Comercialização S/A e ilegitimidade ativa de Marizete Cristina de Melo Oliveira; postergou-se a apreciação da prescrição da corretagem e da solidariedade para o julgamento de mérito; e converteu-se o exame da gratuidade de justiça requerida pelas demandadas em diligência, determinando-se a juntada de documentos contábeis complementares no prazo de 15 dias, sob pena de indeferimento. Certificou-se o decurso de prazo sem manifestação das rés acerca da complementação da prova da hipossuficiência financeira. Vieram-me os autos conclusos. É o breve relatório. Fundamento e decido. II – FUNDAMENTAÇÃO O feito comporta julgamento antecipado do mérito, nos termos do art. 355, inciso I, do Código de Processo Civil, porquanto a matéria controvertida é preponderantemente de direito e os elementos fático-documentais carreados aos autos são suficientes para a elucidação do litígio. 1 – PRELIMINAR – GRATUIDADE DE JUSTIÇA PLEITEADA PELAS RÉS De início, cumpre apreciar o pedido de gratuidade de justiça formulado pelas requeridas em suas contestações. Conforme assinalado na decisão saneadora, a concessão do benefício à pessoa jurídica depende de comprovação cabal da impossibilidade de arcar com as despesas processuais, nos moldes do art. 98 do CPC e do enunciado da Súmula nº 481 do Superior Tribunal de Justiça. Oportunizado o prazo de 15 dias para que complementassem a prova documental mediante a juntada de balanço contábil recente, demonstrativo de resultados, faturamento e extratos bancários atualizados, as rés quedaram-se inertes, consoante certidão lavrada nos autos. Por conseguinte, à míngua de demonstração inequívoca da alegada hipossuficiência econômica atual, indefiro o pedido de concessão da assistência judiciária gratuita formulado por ambas as rés. 1.1 – DA PREJUDICIAL DE MÉRITO - PRESCRIÇÃO A corré WAM Comercialização S/A arguiu a incidência da prescrição trienal quanto à pretensão de restituição dos valores relativos à comissão de corretagem, com fulcro no art. 206, § 3º, inciso IV, do Código Civil e no Tema 938 do Superior Tribunal de Justiça. Não assiste razão à requerida. A pretensão vertida na inicial não consiste em pleito autônomo de repetição de indébito de comissão de corretagem decorrente de alegada abusividade na cobrança inicial, mas sim em pedido de resolução de promessa de compra e venda por inadimplemento culposo das fornecedoras, cumulado com o retorno das partes ao estado anterior (restitutio in integrum), regido pelo art. 475 do Código Civil e pelo art. 18, § 1º, inciso II, do Código de Defesa do Consumidor. Nessa perspectiva, operando-se o desfazimento do pacto por descumprimento contratual atribuível à parte vendedora, a recomposição patrimonial abrange o ressarcimento da totalidade das verbas vertidas pelos promitentes compradores em razão do negócio desfeito, sujeitando-se ao prazo prescricional decenal geral do art. 205 do Código Civil, e não ao prazo trienal. Rejeito, pois, a prejudicial de prescrição. 2 – MÉRITO No mérito, a pretensão deduzida na exordial é parcialmente procedente. A relação jurídica travada entre as partes ostenta nítida natureza consumerista, enquadrando-se os demandantes no conceito de consumidores (art. 2º do Código de Defesa do Consumidor) e as rés como autênticas fornecedoras de produtos e serviços imobiliários no mercado de consumo (art. 3º do mesmo diploma), incidindo igualmente a disciplina do condomínio em multipropriedade preconizada nos arts. 1.358-B e seguintes do Código Civil. De igual modo, impõe-se reconhecer a responsabilidade solidária de ambas as requeridas pelas obrigações decorrentes da relação negocial. A ré RMEX figurou como vendedora/incorporadora do empreendimento, ao passo que a corré WAM Comercialização S/A integrou a cadeia de fornecimento e consumo ao atuar na intermediação, comercialização, gestão e administração dos serviços e ativos do resort. Aplicam-se, as disposições dos arts. 7º, parágrafo único, 14, 18, 20 e 25, § 1º, da Lei nº 8.078/1990, segundo as quais todos aqueles que participam da cadeia de fornecimento respondem solidariamente perante o consumidor. A controvérsia cinge-se a perquirir a existência de inadimplemento imputável às rés apto a ensejar a rescisão do contrato, a extensão dos valores a serem restituídos e a legitimidade das retenções postuladas. Constata-se dos autos que os autores celebraram contrato particular de promessa de compra e venda de cota imobiliária do empreendimento "Encontro das Águas Thermas Resort" em 18/06/2014 e quitaram integralmente o montante avençado em novembro de 2021, alcançando o importe histórico de R$ 34.888,35. Em que pesem as teses defensivas calcadas na perfectibilização do negócio pelo pagamento, verifica-se que incumbia às demandadas providenciar a regularização imobiliária do empreendimento, notadamente a individualização das matrículas e a outorga da competente escritura pública definitiva de compra e venda da fração ideal adquirida, nos termos das cláusulas 12ª, item VIII, e 15ª do próprio instrumento contratual. A aquisição imobiliária não se esgota na posse fática, reclamando a viabilização da transmissão do domínio pelo competente registro imobiliário, ex vi dos arts. 1.227 e 1.245 do Código Civil. Demonstrada a recalcitrância e impossibilidade administrativa das demandadas em providenciar os atos registrais indispensáveis à formalização da propriedade, sem que tenham as rés demonstrado a efetiva disponibilização da documentação hábil à escrituração, resta caracterizado o inadimplemento culposo das vendedoras, o que autoriza a resolução contratual a teor do art. 475 do Código Civil. Configurada a resolução do contrato por culpa exclusiva das fornecedoras, impõe-se a restituição integral e imediata das parcelas pagas, vedada qualquer retenção a título de cláusula penal compensatória ou arras, consoante jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça: Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. (Súmula n. 543, Segunda Seção, julgado em 26/8/2015, DJe de 31/8/2015.) Outrossim, no que tange à comissão de corretagem cuja retenção foi pleiteada pelas demandadas, observa-se que a quantia de R$ 4.400,01 foi estipulada no contrato sob a rubrica genérica de "ENTRADA/SINAL INICIAL" (cláusula sexta, item II.1, ID 10619890071), integrando o preço global sem destaque claro e individualizado do valor devido ao intermediador, em desacordo com as exigências fixadas pelo Superior Tribunal de Justiça no julgamento do REsp nº 1.599.511/SP (Tema 938). Ademais, operada a rescisão por inadimplemento da vendedora, a restituição das parcelas desembolsadas deve ser integral, não havendo falar em decote de corretagem. De outra banda, no que concerne ao pedido de inversão da multa contratual deduzido pelos requerentes, assiste-lhes razão. O Superior Tribunal de Justiça, ao julgar o Tema Repetitivo 971, fixou a tese de que, prevendo o contrato de adesão cláusula penal apenas para a hipótese de inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. Havendo na cláusula nona, item III, alínea "d", do pacto previsão de cláusula penal de 10%, é devida a sua aplicação simétrica em desfavor das rés, incidente sobre os valores pagos. Por derradeiro, assiste parcial razão às rés apenas quanto à indenização pela fruição do bem. A disponibilização do imóvel para uso aos adquirentes durante o período de vigência contratual autoriza a fixação de contraprestação a título de fruição, a fim de se obstar o enriquecimento sem causa (art. 884 do Código Civil). Todavia, dada a peculiaridade do regime de multipropriedade, em que a posse e o gozo são compartilhados e restritos a frações temporais prefixadas — no caso vertente, correspondente a 4 (quatro) semanas anuais, nos termos da cláusula terceira, § 2º, inciso II, do contrato —, a indenização pela fruição não pode incidir mensalmente sobre o ano todo de forma ininterrupta, devendo restringir-se estritamente aos períodos em que a unidade esteve efetivamente disponibilizada para uso dos autores, segundo o cronograma e tabela de uso do empreendimento, desde a entrega da obra até a propositura da presente demanda (03/02/2026), apurando-se o montante devido em sede de liquidação de sentença, autorizada a compensação. Quanto à atualização monetária e aos juros moratórios sobre o indébito a ser restituído, a correção monetária deve incidir a partir de cada desembolso, pelos índices da Corregedoria-Geral de Justiça do TJMG e, a partir da vigência da Lei nº 14.905/2024 (30/08/2024), pela variação do IPCA (art. 389, parágrafo único, do CC). Os juros de mora, por se tratar de resolução por culpa exclusiva das fornecedoras, fluem a partir da citação (art. 405 do CC), calculados pela taxa legal do art. 406 do Código Civil (taxa Selic deduzida a variação do IPCA). III – DISPOSITIVO Ante o exposto, nos termos do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos deduzidos na petição inicial para: a) DECLARAR a rescisão do "Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda de Unidade Imobiliária do Empreendimento Encontro das Águas Thermas Resort, no Regime de Multipropriedade (Cotas Imobiliárias)" referente à cota nº 06, apartamento nº 205, Bloco D, Edifício Pier, por culpa exclusiva das rés; b) CONDENAR as rés RMEX CONSTRUTORA E INCORPORADORA SPE LTDA e WAM COMERCIALIZAÇÃO S/A, de forma solidária, a restituírem à parte autora a integralidade (100%) dos valores pagos pelo contrato, no importe histórico de R$ 34.888,35 (trinta e quatro mil, oitocentos e oitenta e oito reais e trinta e cinco centavos) (ID 10619893323), em parcela única e imediata, corrigido monetariamente desde cada desembolso pela tabela da CGJ/TJMG até 29/08/2024 e, a partir de 30/08/2024, pela variação do IPCA (art. 389, parágrafo único, do Código Civil), e acrescido de juros de mora legais calculados na forma do art. 406 do Código Civil (taxa Selic deduzido o IPCA), a contar da citação (19/02/2026); c) CONDENAR as rés, solidariamente, ao pagamento da multa contratual invertida de 10% (dez por cento) calculada sobre o total dos valores pagos atualizados, com correção monetária a partir do ajuizamento da ação e juros de mora legais a partir da citação; d) AUTORIZAR o abatimento/compensação, do crédito a ser restituído aos autores, do valor correspondente à taxa de fruição do imóvel, devida no percentual contratual de 1% ao mês proporcional estritamente às frações temporais em que a unidade imobiliária esteve efetivamente disponibilizada para uso dos autores (4 semanas por ano), contada a partir da expedição do habite-se/entrega da unidade até a data do ajuizamento da ação (03/02/2026), cujo montante deverá ser liquidado por simples cálculo aritmético em fase de liquidação de sentença. Considerando que a parte autora decaiu de fração mínima de sua pretensão (apenas quanto ao critério e amplitude da fruição), condeno as rés, solidariamente, ao pagamento integral das custas, das despesas processuais e dos honorários advocatícios sucumbenciais (art. 86, parágrafo único, do CPC), os quais fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da condenação líquida (crédito autoral deduzida a fruição), nos termos do art. 85, § 2º, do CPC. Com o trânsito em julgado adotadas as providências necessárias para o pagamento as custas (se for o caso) e sem mais requerimentos, arquive-se, com baixa. Havendo custas finais e não sendo feito o pagamento após a intimação, expeça-se CNPDP. Havendo recurso de quaisquer das partes: 1 -No caso de interposição de embargos de declaração com efeitos modificativos ou infringentes, abra-se vista à parte contrária pelo prazo de cinco dias, vindo-me os autos conclusos após transcorrido o prazo, para decisão sobre os embargos (art. 1.023, §2º, do CPC); 2 -Intime-se o apelado a, em quinze dias, apresentar contrarrazões (art. 1.010, § 1º, do CPC). 3 -Apresentadas tão-somente contrarrazões pelo apelado ou decorrido in albis o prazo do item 2, remetam-se os autos ao TJMG (art. 1.010, § 3º, do CPC). 4 -Caso o apelado interponha, também, apelação adesiva, Intime-se a parte contrária a, em quinze dias, apresentar contrarrazões (art. 1.010, § 2º, do CPC). 5 -Apresentadas as contrarrazões à apelação adesiva ou decorrido in albis o prazo do item 4, remetam-se autos ao TJMG (art. 1.010, § 3º, do CPC). Publique-se. Intime-se. Cumpra-se. EXPEDIENTES NECESSÁRIOS. Sacramento, data da assinatura eletrônica. IVANA FIDELIS SILVEIRA Juiz(íza) de Direito 2ª Vara Cível, Criminal e de Execuções Penais da Comarca de Sacramento