Processo no TJSC
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RECURSO ESPECIAL EM Apelação Nº 5000289-06.2025.8.24.0072/SC APELANTE: ZOCOMO TRANSPORTES LTDA (EMBARGANTE) ADVOGADO(A): PAULO RICARDO CEOLA (OAB SC065840) APELANTE: KEILA CRISTINA LIMA CORDOVIL (EMBARGANTE) ADVOGADO(A): PAULO RICARDO CEOLA (OAB SC065840) APELANTE
: DARLAN ZOLETTE (EMBARGANTE) ADVOGADO(A): TILARA DIAS MATIAS ZOLETTE (OAB SC074108) APELADO: V & W CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA (EMBARGADO) ADVOGADO(A): LEONARDO BORBA (OAB SC028184) ADVOGADO(A): SERGIO RUBENS FERREIRA CURTI (OAB SC034028) DESPACHO/DECISÃO Trata-se de recurso especial interposto por Zocomo Transportes Ltda. e Keila Cristina Lima Cordovil, com fundamento no art. 105, III, alínea “a”, da Constituição Federal. O apelo visa reformar acórdão proferido pela 2ª Câmara de Direito Civil, assim ementado: “DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. LOCAÇÃO COMERCIAL. DESOCUPAÇÃO ANTECIPADA DO IMÓVEL. MULTA CONTRATUAL. NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL EXISTENTE. INFILTRAÇÕES COMPROVADAS. ALEGADO CEDIMENTO ESTRUTURAL DO PISO NÃO DEMONSTRADO COM SUFICIÊNCIA. ÔNUS DA PROVA. CLÁUSULA PENAL VÁLIDA. BOA-FÉ OBJETIVA. IMPROCEDÊNCIA DOS EMBARGOS. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME Trata-se de embargos à execução opostos contra cobrança fundada em multa contratual por desocupação antecipada de imóvel objeto de locação comercial, no valor correspondente a três meses de aluguel, em que a parte embargante sustentou a inexigibilidade da cláusula penal ao argumento de que a rescisão antecipada decorreu de vícios do bem locado, especialmente infiltrações e suposto cedimento estrutural do piso do galpão. A sentença julgou improcedentes os pedidos, por entender não comprovada, em grau suficiente, justa causa apta a afastar a penalidade contratual, sobrevindo apelação da parte embargante. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há quatro questões em discussão: (i) saber se houve notificação formal e idônea da desocupação antecipada do imóvel; (ii) saber se os vícios alegados no imóvel, consistentes em infiltrações e suposto cedimento do piso, restaram suficientemente comprovados e eram imputáveis à locadora em extensão apta a justificar a resolução antecipada sem incidência da multa contratual; (iii) saber se houve incorreta distribuição do ônus da prova quanto ao alegado defeito estrutural; e (iv) saber se a cláusula penal ajustada é válida e proporcional, ou se deveria ser afastada ou reduzida. III. RAZÕES DE DECIDIR A prova documental constante da própria execução demonstra que houve notificação extrajudicial da desocupação, datada de 05/02/2024, razão pela qual não subsiste a premissa de inexistência absoluta de comunicação formal à locadora. A existência da notificação, contudo, comprova apenas a comunicação da intenção de devolver o imóvel, não sendo suficiente, por si só, para demonstrar a procedência material das razões invocadas para excluir a incidência da cláusula penal. A prova oral e documental confirma a ocorrência de infiltrações e entrada de água no imóvel, bem como a ciência material da locadora acerca desses episódios, inclusive com tentativa de adoção de medidas corretivas. O reconhecimento de infiltrações, isoladamente, não basta para afastar a multa contratual, porque não houve demonstração suficiente de que o vício era grave, persistente e imputável à locadora em intensidade apta a justificar a resolução antecipada sem penalidade. No ponto central da controvérsia, relativo ao alegado cedimento estrutural do piso interno do galpão, a tese da parte embargante não alcançou suficiência probatória bastante, pois a vistoria de saída e a ata notarial não confirmaram afundamento do piso interno, registrando apenas irregularidades externas e ausência de colapso estrutural visível. A prova testemunhal também não demonstrou, com segurança, nexo causal entre o alegado defeito do piso e vício estrutural preexistente imputável à locadora, ao passo que o depoimento do anterior locatário reforçou a ausência de evidenciação de defeito estrutural manifesto no piso interno do imóvel. À luz da teoria dos standards de prova, aplicável ao processo civil sob o critério da probabilidade prevalente, a hipótese de justa causa para a resolução antecipada sem multa não se mostrou mais bem corroborada pelo conjunto probatório do que a tese da legitimidade da cobrança executiva. Incumbia à parte embargante, nos termos do art. 373, I, do CPC, comprovar o fato constitutivo de seu direito desconstitutivo, consistente em inadimplemento contratual da locadora apto a afastar a cláusula penal, não se justificando a redistribuição dinâmica do ônus da prova, porque inexistente demonstração de impossibilidade ou excessiva dificuldade de produção da prova técnica pertinente. A cláusula penal estipulada em três meses de aluguel é válida, foi expressamente convencionada em contrato empresarial de prazo certo e se harmoniza com os arts. 408, 412 e 413 do Código Civil e com o art. 4º da Lei n. 8.245/1991, não se evidenciando, no caso concreto, desproporcionalidade manifesta que autorizasse seu afastamento ou redução equitativa. A manutenção da multa contratual não viola a boa-fé objetiva, pois, embora a parte locatária tenha comunicado a desocupação, não comprovou, com suficiência bastante, que a locadora tenha dado causa exclusiva à resolução contratual em grau apto a transferir-lhe integralmente os efeitos econômicos da ruptura antecipada. Sendo a apelação integralmente desprovida e já fixada verba honorária na origem, impõe-se a majoração dos honorários sucumbenciais em grau recursal, nos termos do art. 85, § 11, do CPC, em consonância com o Tema 1.059 do Superior Tribunal de Justiça. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso conhecido e desprovido, mantida a improcedência dos embargos à execução, com ajuste de fundamentação para consignar a existência de notificação extrajudicial da desocupação, sem aptidão, porém, para afastar a legitimidade da cobrança da multa contratual, e com majoração dos honorários advocatícios de 10% para 15% sobre o valor atualizado da execução. Tese de julgamento: 1. A notificação extrajudicial da desocupação do imóvel comprova a comunicação da intenção de devolução, mas não afasta, por si só, a incidência de multa contratual por resilição antecipada. 2. A comprovação de infiltrações no imóvel locado não basta, isoladamente, para excluir a cláusula penal, quando não demonstrada, com suficiência probatória, a gravidade e a imputabilidade do vício em extensão apta a justificar a resolução sem multa. 3. Inexistindo prova técnica ou documental bastante do alegado cedimento estrutural do piso interno do galpão, não se desincumbe a parte embargante do ônus de provar a justa causa excludente da penalidade contratual. 4. Em contrato empresarial de locação por prazo determinado, é válida e exigível a cláusula penal correspondente a três meses de aluguel para hipótese de desocupação antecipada, ausente demonstração de desproporcionalidade manifesta. 5. A majoração da verba honorária recursal exige o desprovimento integral ou o não conhecimento do recurso, na forma do art. 85, § 11, do CPC, conforme a tese firmada no Tema 1.059 do STJ. Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 408, 412, 413, 421, 421-A e 422; Lei n. 8.245/1991, arts. 4º, 22 e 23; CPC, arts. 85, § 11, 371, 373, I e § 1º, e 489, § 1º. Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema 1.059, Corte Especial, tese no sentido de que a majoração dos honorários sucumbenciais prevista no art. 85, § 11, do CPC pressupõe recurso integralmente desprovido ou não conhecido.” Opostos embargos de declaração, foram parcialmente acolhidos, sem efeitos infringentes, tão somente para suprir as omissões quanto à incidência dos arts. 4º, 9º, II, e 22, I e IV, da Lei n. 8.245/1991 e do art. 422 do Código Civil, mantido o resultado do julgamento e reconhecida, em relação ao art. 4º da Lei de Locações, a ausência de excesso a corrigir na multa contratual. Foram apresentadas contrarrazões. Quanto à primeira controvérsia, pela alínea “a” do permissivo constitucional, a parte recorrente alega violação dos arts. 489, § 1º, I, III e IV, e 1.022, II e parágrafo único, II, do Código de Processo Civil, no que concerne à negativa de prestação jurisdicional. Sustenta que, embora provocada por embargos de declaração, a Câmara teria deixado de examinar as consequências jurídicas dos fatos reconhecidos no julgamento, especialmente a existência de infiltrações, a ciência da locadora e as providências adotadas para o reparo, à luz dos arts. 9º, II, e 22, I e IV, da Lei n. 8.245/1991. Argumenta que o acórdão integrativo se limitou a declarar que esses dispositivos foram considerados, sem esclarecer por que o quadro fático assentado não caracterizaria descumprimento dos deveres legais atribuídos à locadora, afirmando que “o Tribunal afirma que os dispositivos ‘foram considerados’, mas não diz por que infiltrações reais, surgidas logo após a entrada da locatária e conhecidas pela locadora, cuja solução definitiva antes da desocupação o acórdão não reputou demonstrada, limitando-se a registrar ‘dúvida’ extraída da contranotificação, não configuram descumprimento do dever de entregar o imóvel em estado de servir ao uso nem vício anterior à locação”. Requer a aplicação dos arts. 1.025 e 1.034 do CPC para o imediato julgamento do mérito ou, subsidiariamente, a anulação do acórdão integrativo e o retorno dos autos à Câmara para novo julgamento. Quanto à segunda controvérsia, pela alínea “a” do permissivo constitucional, a parte recorrente aponta violação dos arts. 4º, 9º, II, e 22, I e IV, da Lei n. 8.245/1991 e 373, I e II, do Código de Processo Civil, no que tange à exigibilidade da multa pela devolução antecipada do imóvel e à distribuição do ônus da prova. Sustenta que a penalidade prevista no art. 4º da Lei n. 8.245/1991 pressupõe devolução imotivada do imóvel e não incide quando a ruptura decorre de infração legal do locador.
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