5000195-69.2026.4.02.5116

Intimação

TRF2 · 5ª Vara Federal de São Gonçalo · DESPACHO/DECISÃO

PROCEDIMENTO DO JUIZADO ESPECIAL CÍVEL Nº 5000195-69.2026.4.02.5116/RJ AUTOR: CONDOMINIO MARVILLE RESIDENCE ADVOGADO(A): JOAO PAULO SARDINHA DOS SANTOS (OAB RJ250427) DESPACHO/DECISÃO Trata-se de ação proposta pelo CONDOMÍNIO MARVILLE RESIDENCE em face de MEIRIVALDO ALVES, relativa às contribuições condominiais da unidade 303 do bloco 21 do empreendimento Marville Residence. Na petição inicial, a parte autora postulou a condenação de MEIRIVALDO ALVES ao pagamento de R$ 5.056,78, acrescido das contribuições vincendas, qualificando a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – CEF como “terceira interessada” em razão da alienação fiduciária incidente sobre o imóvel. Formulou, entretanto, pedido expresso de condenação da instituição financeira na hipótese de consolidação da propriedade fiduciária em seu favor. A planilha que instrui a inicial demonstra que o débito de R$ 5.056,78 é composto por contribuições vencidas entre julho de 2024 e abril de 2025, além de despesa referente à matrícula do imóvel, de 19/05/2025 (evento 1, PLAN8). Trata-se, portanto, de obrigações constituídas anteriormente à consolidação da propriedade. O despacho do evento 4, DESPADEC1 condicionou o prosseguimento do feito e a citação ao cumprimento da exigência relativa à renúncia aos valores excedentes ao teto dos Juizados Especiais Federais. A determinação encontra-se atualmente satisfeita, pois a parte autora juntou termo expresso de renúncia no evento 21, TERMREN2. Cumpre, antes do prosseguimento, definir adequadamente a posição processual da CEF. Na contestação apresentada no evento 9, PET1, a instituição financeira sustentou, em síntese, que, enquanto simples credora fiduciária, não responderia pelas despesas condominiais atribuíveis ao devedor fiduciante, chegando a afirmar que sua responsabilização somente seria concebível após a execução da garantia e a consolidação da propriedade. Ocorre que os próprios documentos juntados pela CEF demonstram que essa hipótese já havia se concretizado antes mesmo do ajuizamento da ação. Consta do sistema da instituição financeira que o contrato foi executado e que o imóvel foi “retomado pelo agente” em 06/10/2025 (evento 9, OUT2). Na evolução contratual, a mesma data aparece vinculada ao evento “148 – CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE SFI – GARANTIA FIDUCIÁRIA” (evento 9, OUT3, p. 12). A ação, por sua vez, somente foi ajuizada em 20/01/2026. Logo, ao tempo da propositura da demanda, a CEF já não ostentava apenas a posição de credora fiduciária titular de propriedade resolúvel: a propriedade havia sido consolidada em seu patrimônio. A circunstância repercute diretamente sobre a qualificação jurídica das partes. As contribuições condominiais possuem natureza propter rem. Nos termos do art. 1.345 do Código Civil, o adquirente responde pelos débitos do alienante relativos à unidade, inclusive multas e juros moratórios. A obrigação, portanto, não permanece exclusivamente ligada à pessoa que detinha a posse no momento de cada vencimento, mas acompanha juridicamente o imóvel. Consequentemente, o fato de as cotas discriminadas na planilha terem vencido entre julho de 2024 e abril de 2025, quando MEIRIVALDO ainda era devedor fiduciante e possuidor direto, não significa que a CEF, após consolidar a propriedade, receba o bem desvinculado do débito condominial preexistente. Perante o condomínio, a atual titularidade do direito real atrai a incidência da obrigação propter rem, sem prejuízo das relações regressivas existentes entre proprietária, antiga possuidora e devedora fiduciante. Por outro lado, permanece necessária a presença de MEIRIVALDO ALVES. Com efeito, foi contra ele formulado o pedido principal da demanda, e foi durante o período em que figurava como adquirente, devedor fiduciante e possuidor direto que se venceram todas as parcelas discriminadas na evento 1, PLAN8. A responsabilidade propter rem do atual proprietário não importa, por si só, a automática exclusão daquele que mantinha relação material direta com a unidade quando constituído o débito. Há, portanto, fundamento para a permanência de ambos no polo passivo, sem que, neste momento, seja necessário estabelecer solidariedade ou repartir definitivamente a obrigação. A extensão da responsabilidade de cada demandado perante o condomínio, bem como eventual direito de regresso entre eles, constitui matéria de mérito a ser definida após a integral formação do contraditório. Quanto à CEF, a qualificação utilizada pela parte autora como “terceira interessada” não prevalece. Embora, no evento 15, PET1, o condomínio tenha reiterado que a instituição financeira deveria figurar apenas nessa qualidade, também reconheceu expressamente a ressalva referente à hipótese de consolidação da propriedade. O equívoco decorreu, evidentemente, do desconhecimento de que a consolidação já havia ocorrido em 06/10/2025. A qualificação jurídica atribuída pela parte aos fatos não vincula o Juízo. Não há, aqui, inclusão de pessoa estranha ao processo nem alteração dos fatos constitutivos da demanda: a CEF consta dos autos desde o início, foi destinatária de pretensão expressa na inicial e compareceu espontaneamente, apresentando ampla contestação no evento 9, PET1. Trata-se apenas de conferir à sua participação processual a qualificação jurídica correspondente à situação material efetivamente demonstrada. Acrescente-se que a figura genérica de “terceira interessada” não se harmoniza com o rito dos Juizados Especiais. O art. 10 da Lei nº 9.099/95, aplicável ao JEF por força do art. 1º da Lei nº 10.259/2001, veda a intervenção de terceiros e a assistência, admitindo, entretanto, o litisconsórcio. Assim, a CEF deve figurar como ré, em litisconsórcio passivo com MEIRIVALDO ALVES. Ressalvo, ainda, que os documentos apresentados no evento 9, PET1 indicam que, posteriormente à consolidação, a CEF colocou a própria unidade em leilão. A apuração do resultado desse procedimento é relevante apenas para estabelecer eventual novo marco temporal: até eventual alienação a terceiro, a CEF permanece, em princípio, na posição de proprietária consolidada; após a transferência do imóvel, a obrigação propter rem passa a alcançar o novo titular, sem prejuízo dos débitos anteriores vinculados à unidade e das relações regressivas entre os sucessivos responsáveis. Diante do exposto: 1. Rejeito a alegação de ilegitimidade passiva da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – CEF, sem prejuízo da definição, na sentença, da extensão material de sua responsabilidade. 2. Afasto a qualificação da CEF como mera “terceira interessada” e determino à Secretaria que faça constar, de forma inequívoca, sua condição de RÉ, em litisconsórcio passivo com MEIRIVALDO ALVES. Caso a autuação já a registre como ré, deverá ser apenas mantida essa qualificação, desconsiderada a denominação empregada pela parte autora. O comparecimento espontâneo da CEF e a apresentação de contestação no evento 9, PET1 suprem eventual ausência de citação, na forma do art. 239, § 1º, do CPC, razão pela qual é desnecessária nova citação da instituição financeira. 3. CITE-SE MEIRIVALDO ALVES, conforme já determinado no evento 4, DESPADEC1, para oferecimento de resposta no prazo de 30 (trinta) dias, devendo apresentar toda a documentação de que disponha para o esclarecimento da controvérsia e manifestar-se sobre a possibilidade de acordo. 4. Intime-se a CEF para, no prazo de 15 (quinze) dias, informar documentalmente o resultado dos leilões realizados em relação à unidade 303 do bloco 21 do Condomínio Marville Residence, esclarecendo se houve alienação a terceiro e, em caso positivo, indicando as datas da alienação, do registro da transferência da propriedade e da entrega da posse ao adquirente. 5. Apresentada a contestação por MEIRIVALDO e prestadas as informações pela CEF, intime-se a parte autora para manifestação, inclusive sobre os documentos apresentados. Após, intimem-se as partes para especificação fundamentada das provas eventualmente pretendidas, na forma do evento 4, DESPADEC1. Em seguida, venham conclusos.