5000147-51.2024.8.13.0069

Intimação

TJMG · Juizado Especial da Comarca de Bicas

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE MINAS GERAIS Justiça de Primeira Instância Comarca de Bicas / Juizado Especial da Comarca de Bicas Rua José Maria Guarnieri, 0, Alto das Brisas, Bicas - MG - CEP: 36600-000 PROCESSO Nº: 5000147-51.2024.8.13.0069 CLASSE: [CÍVEL] PROCEDIMENTO DO JUIZADO ESPECIAL CÍVEL (436) ASSUNTO: [Cobrança de Aluguéis - Sem despejo] AUTOR: ISABEL CRISTINA DA SILVA CPF: 462.201.196-49 RÉU: FRANCISCO CLAUDIO ANTONIO CPF: 028.224.487-52 Vistos. Francisco Cláudio Antônio opôs Embargos de Declaração com pedido de efeitos infringentes (10672256446) em face da sentença proferida nestes autos, apontando omissão quanto aos efeitos jurídicos do laudo da Defesa Civil e do evento de força maior, bem como contradição entre o reconhecimento da inabitabilidade do imóvel e a manutenção da obrigação locatícia. A embargada apresentou contrarrazões na id 10680503154 pugnando pela rejeição dos embargos, sob o argumento de que a sentença teria apreciado todas as questões relevantes e que o embargante pretenderia, em verdade, apenas rediscutir o mérito. Os embargos são tempestivos e preenchem os requisitos formais de admissibilidade, razão pela qual devem ser conhecidos. A sentença embargada reconheceu expressamente, com base no Relatório de Atividades da Defesa Civil de Bicas/MG de id10582420974, que o imóvel locado foi completamente tomado pelas águas em 19 de março de 2023, com perda total dos bens materiais, danos estruturais significativos e impossibilidade de permanência do morador no local. O próprio decisum consignou que o documento técnico oficial "é categórico" quanto à inviabilidade de uso do bem. Não obstante, a sentença concluiu pela exigibilidade dos aluguéis dos meses de abril, maio e junho de 2023, sob o fundamento de que o locatário não teria comprovado a entrega formal do imóvel. Há, nesse ponto, omissão e contradição que comprometem a coerência lógica do julgado. A omissão reside na ausência de enfrentamento específico acerca dos efeitos jurídicos da força maior sobre a exigibilidade das obrigações locatícias e não apenas sobre a multa contratual, à luz do art. 393 do Código Civil, que exonera o devedor dos prejuízos resultantes de caso fortuito ou força maior quando estes impossibilitam o cumprimento da obrigação. A contradição manifesta-se na incompatibilidade lógica entre reconhecer que o imóvel se tornou absolutamente inabitável por força de evento extraordinário comprovado por órgão público competente e exigir do locatário o pagamento de aluguéis pelo uso de um bem que, segundo o próprio julgado, não reunia condições mínimas de habitabilidade. O contrato de locação pressupõe, como elemento essencial, a fruição do bem pelo locatário (art. 566, I, do Código Civil). Destruída ou inviabilizada essa fruição por evento alheio à vontade das partes, a contraprestação perde sua causa jurídica. O art. 393 do Código Civil é expresso ao dispor que "o devedor não responde pelos prejuízos resultantes de caso fortuito ou força maior, se expressamente não se houver por eles responsabilizado". O parágrafo único do mesmo dispositivo define força maior como "o fato necessário, cujos efeitos não era possível evitar ou impedir". A enchente de março de 2023, devidamente documentada pelo laudo técnico oficial da Defesa Civil enquadra-se com precisão nesse conceito. Trata-se de evento imprevisível, irresistível e externo à vontade do locatário, que resultou na destruição total das condições de habitabilidade do imóvel. Nesse contexto, a obrigação de pagar aluguéis, que tem como pressuposto lógico e jurídico a possibilidade de uso e fruição do bem, não pode subsistir enquanto o imóvel se encontrar em estado de absoluta inutilização decorrente de força maior. Exigir o pagamento de contraprestação por bem que não pode ser utilizado equivale a impor obrigação sem causa, em manifesta afronta ao princípio da equivalência das prestações e ao equilíbrio contratual. A jurisprudência do Tribunal de Justiça de Minas Gerais é clara nesse sentido: "Apesar de o autor ter concordado com o pagamento de aluguéis pelo uso exclusivo do bem, uma vez comprovado que o imóvel não está em condições de habitação, em razão dos danos causados por uma enchente, a obrigação deve ser suspensa até o término das obras de reparo." (TJMG — Apelação Cível 1.0000.23.038907-4/001, Rel. Des. Carlos Roberto de Faria, 8ª Câmara Cível Especializada, j. 14/09/2023, publ. 15/09/2023) O mesmo Tribunal, no precedente citado na própria sentença embargada (TJMG — AC 1.0349.14.001647-9/001), ao tratar de hipótese análoga, afastou a multa rescisória justamente por reconhecer que a enchente configurou evento imprevisível que impediu a ocupação do imóvel, o que reforça, por coerência sistêmica, que o evento de força maior produz efeitos sobre o conjunto das obrigações contratuais, e não apenas sobre a penalidade. A sentença também incorreu em omissão ao deixar de apreciar a alegação defensiva de que o imóvel foi desocupado imediatamente após a enchente, limitando-se a exigir a formalização da entrega sem examinar o contexto fático excepcional em que a desocupação se deu. Com efeito, diante de um imóvel completamente tomado pelas águas, com perda total dos bens materiais e impossibilidade de permanência, não se pode exigir do locatário o cumprimento de formalidades contratuais típicas de uma rescisão ordinária. A própria natureza do evento que, segundo o laudo técnico, inviabilizou até mesmo a permanência física no local é incompatível com a exigência de entrega formal de chaves como condição para a cessação das obrigações. Ademais, não há nos autos prova de que o réu tenha permanecido no imóvel ou mantido a posse direta do bem após a enchente. A presunção de continuidade da ocupação, adotada implicitamente na sentença, carece de respaldo probatório específico diante da prova técnica oficial que atesta a impossibilidade de uso do bem. A mesma lógica aplica-se aos encargos acessórios da locação, notadamente as contas de água e energia elétrica. Tratando-se de obrigações acessórias que pressupõem o uso e a fruição do imóvel, e estando este absolutamente inutilizado por força maior a partir de 19 de março de 2023, não há fundamento jurídico para a exigência de tais encargos relativos ao período posterior ao evento. Diante do exposto, ACOLHO os Embargos de Declaração opostos por Francisco Cláudio Antônio, com efeitos infringentes, para, sanando a omissão e a contradição apontadas, modificar parcialmente a sentença e, com fundamento no art. 393 do Código Civil e no princípio do equilíbrio contratual, declarar a inexigibilidade dos aluguéis e dos encargos da locação, inclusive contas de água e energia elétrica, referentes ao período posterior à enchente de 19 de março de 2023, devidamente comprovada pelo Relatório de Atividades da Defesa Civil de Bicas/MG que atestou a completa inutilização do imóvel por força maior. Em consequência, fica afastada a condenação do réu ao pagamento dos aluguéis dos meses de abril, maio e junho de 2023, bem como da fatura de água referente ao período posterior ao evento, mantendo-se os demais termos da sentença. Intimem-se as partes. Bicas, data da assinatura eletrônica. RICARDO DOMINGOS DE ANDRADE Juiz(íza) de Direito Juizado Especial da Comarca de Bicas