2026-09-16 · TJSP
Procedimento Comum Cível Nº 4175730-40.2026.8.26.0100/SP AUTOR: JOSE CARLOS INACIO DA SILVA ADVOGADO(A): ANTONIO CARLOS TESSITORE GUIMARÃES DE SOUZA (OAB SP330657) DESPACHO/DECISÃO Vistos. 1. RELATÓRIO Cuida-se de ação de rescisão contratual cumulada com restituição de quantias pagas, com pedido expresso de tutela provisória de urgência, proposta por José Carlos Inácio da Silva em desfavor de Projeto Imobiliário DI 33 SPE Ltda. (Evento 1, INIC1). Afirma o requerente que, em 30 de julho de 2026, firmou com a sociedade ré o Instrumento Particular de Promessa de Venda e Compra de Imóvel, contrato sob o nº 66413, concernente à futura unidade autônoma nº 242 da Torre Única e à vaga de garagem nº 087 do empreendimento denominado Condomínio Red Guilhermina, ajustando o valor total de R$ 805.000,00 (Evento 1, CONTR8). Esclarece haver quitado a importância inicial de R$ 22.592,50 a título de sinal, além de R$ 33.407,50 correspondentes à comissão de intermediação, totalizando o desembolso comprovado de R$ 56.000,00 em favor do negócio (Evento 1, COMP9). Alega que a evolução do fluxo financeiro imposto pelo pacto tornou-se economicamente inviável, notadamente diante da emissão imediata da prestação intermediária de R$ 170.318,20 vencida em 22 de agosto de 2026 (Evento 1, DOCUMENTACAO10), bem como da previsão de aporte superior a R$ 670.000,00 em exíguo lapso temporal (Evento 1, INIC1). Ressalta que o empreendimento permanece em estágio de edificação, não tendo ocorrido imissão na posse nem entrega das chaves, de modo que jamais usufruiu da unidade habitacional (Evento 1, INIC1). Por tais motivos, deduziu pleito liminar de antecipação dos efeitos da tutela para: a suspensão da exigibilidade das prestações vencidas e vincendas; a ordem impeditiva de inscrição restritiva nos cadastros de inadimplentes sob pena de astreintes; a imediata desvinculação da unidade imobiliária para possibilitar nova alienação a terceiros; e a imposição à incorporadora da responsabilidade exclusiva pelos encargos tributários e condominiais (Evento 1, INIC1). Pugnou, outrossim, pela concessão dos benefícios da gratuidade da justiça, carreando documentação comprobatória de sua situação financeira (Evento 1, INIC1). Vieram os autos conclusos para deliberação inicial. 2. FUNDAMENTAÇÃO 2.1. DOS REQUISITOS DA TUTELA DE URGÊNCIA O provimento antecipatório de urgência encontra seu arcabouço normativo regulado pelo artigo 300, caput, do Código de Processo Civil, o qual pressupõe a presença simultânea da probabilidade do direito e do perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo. A pretensão resolutória decorre de legítima manifestação de vontade do adquirente, configurando direito potestativo assegurado ao promitente comprador desvincular-se da contratação imobiliária quando verificada a insuportabilidade econômica do adimplemento das obrigações assumidas. Nesse diapasão, manifestado formalmente o desinteresse na manutenção do pacto, descabe impor ao consumidor o pagamento das parcelas contratuais supervenientes, remanescendo a discussão judicial adstrita à definição do montante que fará jus a receber ou que legitimamente será retido pela promitente vendedora. A viabilidade jurídica da resilição de promessa de compra e venda pela via potestativa, fundamentada na impossibilidade patrimonial superveniente do contratante, encontra amplo agasalho na jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça: EMENTA: PROCESSO CIVIL. AGRAVO REGIMENTAL. AGRAVO NO RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLÊNCIA. RESCISÃO CONTRATUAL. DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS PAGAS. CABIMENTO. RETENÇÃO DE 25% EM BENEFÍCIO DO VENDEDOR. SÚMULA 83/STJ. AGRAVO NÃO PROVIDO. 1. O entendimento firmado no âmbito da Segunda Seção é no sentido de ser possível a resilição do compromisso de compra e venda, por parte do promitente comprador, quando se lhe afigurar economicamente insuportável o adimplemento contratual. 2. Nesse caso, o distrato rende ao promissário comprador o direito de restituição das parcelas pagas, mas não na sua totalidade, sendo devida a retenção de percentual razoável a título de indenização, entendido como tal 25% do valor pago. Precedentes. 3. Agravo regimental não provido. (AgRg no AREsp n. 730.520/DF, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 25/8/2015, DJe de 28/8/2015.) A verossimilhança das assertivas autorais acha-se amparada nos documentos acostados aos autos, demonstrando a formalização do compromisso de compra e venda em 30 de julho de 2026 (Evento 1, CONTR8) e os desembolsos realizados (Evento 1, COMP9). Portanto, em se tratando de pedido inequívoco de rescisão da relação contratual originária, afigura-se incoerente compelir o adquirente à continuidade dos pagamentos de saldo devedor de imóvel cuja transferência dominial não mais almeja aperfeiçoar. A jurisprudência do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo chancela iterativamente a concessão de tutela de urgência nessa exata conjuntura: EMENTA: PROMESSA DE COMPRA E VENDA – AÇÃO DECLARATÓRIA COM PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA – DEFERIMENTO PARA SUSPENSÃO DA EXIGIBILIDADE DAS PARCELAS, BEM COMO IMPEDIMENTO DE ANOTAÇÃO NOS CADASTROS DE INADIMPLENTES – POSSIBILIDADE DE RESCISÃO CONTRATUAL – VALORES A SEREM DEVOLVIDOS OU RETIDOS SERÃO APURADOS NO CURSO DA AÇÃO – RECURSO PROVIDO. Estando presentes os requisitos autorizadores à concessão da tutela antecipada, vez que enquanto não for rescindido o contrato os autores poderão ser considerados devedores, e ter seu nome inscrito em cadastros de inadimplentes, de rigor a concessão da tutela para suspender a cobrança das parcelas, bem como impedir a negativação do nome dos autores. (TJSP; Agravo de Instrumento 2196768-30.2021.8.26.0000; Relator (a): Paulo Ayrosa; Órgão Julgador: 31ª Câmara de Direito Privado; Foro de Sumaré - 1ª Vara Cível; Data do Julgamento: 22/09/2021; Data de Registro: 22/09/2021) Por conseguinte, a probabilidade do direito exsurge nítida e alicerçada na documentação que instrui a petição inicial. O perigo de dano, por sua vez, ressalta do manifesto risco de cobrança e de constrição material decorrente das parcelas em aberto, destacando-se a existência de boleto bancário de expressivo importe vencido no curso das tratativas (Evento 1, DOCUMENTACAO10). Ademais, a submissão do nome do consumidor aos órgãos desabonadores do crédito comercial acarreta abalo reputacional direto e restrições imediatas às suas atividades econômicas rotineiras, situação incompatível com o deslinde ponderado da controvérsia. Salienta-se, quanto à reversibilidade da medida, exigida pelo artigo 300, § 3º, do Código de Processo Civil, que o provimento ora deferido reveste-se de plena precariedade e revogabilidade fática e jurídica, sem acarretar qualquer gravame irreparável à demandada. De outro vértice, a pronta liberação da unidade imobiliária revela-se medida de prudência e conveniência para ambas as partes contratantes, possibilitando que a incorporadora reintroduza o bem no mercado de consumo e minimize eventuais prejuízos decorrentes do término prematuro da avença. Outrossim, restando patente que o autor jamais ostentou a posse direta ou as chaves do imóvel, visto que a conclusão das obras sequer se perfectibilizou (Evento 1, CONTR8), inviável responsabilizá-lo por despesas condominiais ou tributos incidentes sobre a unidade durante o período de tramitação da demanda. Por derradeiro, a fim de assegurar a efetividade prática da determinação de abstenção cadastral, é de rigor a estipulação de multa diária coercitiva, com esteio no artigo 537 do Código de Processo Civil, fixada segundo parâmetros de proporcionalidade e razoabilidade. 3. DISPOSITIVO Ante o exposto, presentes os requisitos do artigo 300 do Código de Processo Civil, DEFIRO O PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA DE NATUREZA ANTECIPADA, com o propósito de: a) determinar a imediata suspensão da exigibilidade de todas as parcelas contratuais, vencidas e vincendas, decorrentes do Instrumento Particular de Promessa de Venda e Compra relativo à unidade nº 242 da Torre Única do Condomínio Red Guilhermina (contrato nº 66413); b) ordenar à requerida que se abstenha de incluir os dados do autor em cadastros restritivos de crédito, tais como Serasa, SPC e congêneres, ou que promova a exclusão das anotações no prazo de 5 (cinco) dias, na hipótese de já ter efetuado o lançamento relativamente aos débitos oriundos da avença em comento; c) fixar, para a hipótese de descumprimento da determinação de abstenção ou exclusão de negativação, multa cominatória diária de R$ 500,00 (quinhentos reais), limitada ao teto de R$ 20.000,00 (vinte mil reais), com espeque no artigo 537 do Código de Processo Civil; d) declarar a imediata liberação da respectiva unidade imobiliária em prol da sociedade ré, autorizando-a a recolocar o bem à venda para terceiros adquirentes, ficando sob sua integral e exclusiva responsabilidade as cotas condominiais e tributos prediais correspondentes, vedada qualquer imputação ao demandante; e) determinar que o autor emende a inicial, no prazo de 15 dias, sob pena de indeferimento, para juntar aos autos cópia da última declaração de renda prestada à Receita Federal ou no mesmo prazo recolha as devidas custas, sob pena de extinção. O deferimento da Justiça Gratuita pleiteada fica condicionado à comprovação da necessidade, bem como preenchimento dos requisitos previstos em lei (artigo 98, caput, do NCPC). Ressalto que a presunção de pobreza é meramente relativa e compete ao Juízo indeferi-lo de forma fundamentada, caso existam elementos para tanto, nos termos do art.99, § 2º do NCPC. Cito o seguinte Enunciado: “Enunciado nº 20 - É facultado ao Juiz exigir que a parte comprove a insuficiência de recursos para obter concessão do benefício da gratuidade da Justiça (art. 5º, inciso LXXIV, da CF), uma vez que afirmação da pobreza goza apenas de presunção relativa de veracidade”. (I Encontro do 1º Colégio Recursal dos Juizados Especiais Cíveis da Capital) A correta exegese acerca do tema é a de que para pleitear o benefício basta declarar, mas para a concessão, deve o Juiz verificar as circunstâncias que cercam o postulante, tais como profissão, local da residência e o valor objeto do litígio. Isto porque, por se tratar juridicamente de taxa judiciária (de natureza tributária), a matéria não fica na livre disponibilidade das partes. Levando-se em conta a natureza tributária da taxa judiciária, o Juízo não é mero expectador no deferimento ou não do benefício. Além disso, compete ao Judiciário coibir abusos do direito de requerer o benefício da justiça gratuita, como vem constantemente ocorrendo nas demandas judiciais. Infelizmente, alguns litigantes têm buscado na gratuidade da justiça não uma forma de acesso à justiça, mas, ao contrário, as conhecidas demandas sem riscos. Neste particular, a própria Constituição Federal restringe a gratuidade da justiça aos litigantes que comprovarem insuficiência de recursos (artigo 5º, inciso LXXIV, da CF/88). Deve-se, neste diapasão, dar ênfase ao resgate da responsabilidade dos demandantes na utilização do serviço estatal judiciário. Aplica-se ao caso o seguinte precedente do Colendo Superior Tribunal de Justiça: “Havendo dúvida da veracidade das alegações do beneficiário, nada impede que o Magistrado ordene a comprovação do estado de miserabilidade, a fim de avaliar as condições para o deferimento ou não da assistência judiciária” (STJ, 1ª Turma, RESP nº 544.021-BA, rel. Min. T. Zavascki). Intime-se.