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TJSP · UPJ da 16ª a 20ª Varas Cíveis - Foro Central Cível · Outros
Processo 4169012-27.2026.8.26.0100 distribuido para UPJ da 16ª a 20ª Varas Cíveis - Foro Central Cível na data de 03/09/2026.
TJSP · UPJ da 16ª a 20ª Varas Cíveis - Foro Central Cível · DESPACHO/DECISÃO
Tutela Antecipada Antecedente Nº 4169012-27.2026.8.26.0100/SP REQUERENTE: LUCIANA ZAFFALON LEME CARDOSO ADVOGADO(A): PAULO BEZERRA DE MENEZES REIFF (OAB SP121729) ADVOGADO(A): RAPHAEL HENRIQUE FIGUEIREDO DE OLIVEIRA (OAB SP381303) DESPACHO/DECISÃO Vistos. 1. Relatório Trata-se de tutela antecipada requerida em caráter antecedente, com fundamento nos artigos 294, 300 e 303 do Código de Processo Civil, proposta por Luciana Zaffalon Leme Cardoso em face do Condomínio Edifício São Remo, representado por seu síndico, Sr. Valdeci Lourenço da Silva. A autora é proprietária do apartamento nº 112, localizado no 11º andar (12º pavimento) do Edifício São Remo, situado na Rua Apa, nº 286, Santa Cecília, São Paulo/SP, conforme registro na Matrícula nº 80.838 do 2º Oficial de Registro de Imóveis da Capital. A aquisição do imóvel ocorreu em 1º de julho de 2021, sucedendo na propriedade a Sra. Alice Ramos de Oliveira, que era titular do bem desde 6 de abril de 2005. Imediatamente à frente da unidade autônoma da autora, acompanhando quase todo o perímetro do edifício, existe um terraço situado no 11º andar, que serve de cobertura ao pavimento inferior. Embora formalmente classificado como área comum, esse espaço possui disciplina específica estabelecida na própria Convenção Condominial, cuja cláusula 18 veda expressamente o acesso dos demais coproprietários, empregados e locatários ao referido terraço, permitindo sua utilização apenas pelos ocupantes dos apartamentos nº 111 e nº 112. A situação fática de utilização do terraço nas condições atualmente existentes é consolidada há décadas, antecedendo em muitos anos a própria aquisição do imóvel pela autora. Essa realidade era conhecida e tolerada pelo Condomínio, sem que houvesse qualquer oposição efetiva ou determinação para completa desocupação do espaço ao longo desse extenso período. O cenário de tolerância começou a se modificar recentemente, quando o Condomínio passou a discutir a utilização do terraço, cogitando inicialmente a possibilidade de cobrança de aluguel ou outra forma de remuneração pelo uso da área. Essa deliberação foi inclusive objeto de pauta em assembleia geral ordinária convocada para 27 de maio de 2026, cujo edital previa a "autorização para a locação, de parte da área comum, do terraço situado no 11º andar, pertencente ao Condomínio Edifício São Remo, para os proprietários das unidades 111 (55,35 m²) e 112 (50,24 m²)". A autora opôs-se à pretendida cobrança e procurou conduzir a questão pela via consensual, encaminhando Notificação Extrajudicial em 15 de julho de 2026, na qual expôs as particularidades de sua unidade, o histórico de utilização do terraço e as questões jurídicas envolvidas, solicitando expressamente que nenhuma cobrança ou medida coercitiva fosse adotada enquanto estivessem em curso as tratativas. Houve inclusive reunião presencial em 30 de julho de 2026 nas dependências do Condomínio, com participação dos advogados da autora e da Dra. Silvia Miranda, representante do Condomínio. Ocorre que a postura do Condomínio alterou-se substancialmente. Da discussão inicial sobre cobrança de remuneração pela utilização da área, passou-se à exigência de retirada completa de bens e objetos. Em 1º de setembro de 2026, a autora recebeu o denominado "Comunicado Urgente", datado de 29 de agosto de 2026, informando que, em reunião do Conselho Deliberativo realizada naquela data, teria sido determinada a completa desocupação da área. Segundo referido documento, a partir de 5 de setembro de 2026, o próprio Condomínio passaria a retirar e descartar os objetos existentes no terraço, sem assumir qualquer responsabilidade por sua destinação, imputando ainda às proprietárias dos apartamentos nº 111 e 112 os custos das providências que pretende executar. O Comunicado refere-se genericamente a "coisas e objetos", "muros, placas de vidro, portas, churrasqueira, e demais que se fizerem necessários", sem individualização adequada dos bens sujeitos à intervenção. Diante da iminência da data anunciada para início da retirada unilateral dos bens, a autora encaminhou Contranotificação Extrajudicial em 2 de setembro de 2026, reiterando as questões pendentes, manifestando disposição para solução consensual e requerendo a preservação do estado atual da área enquanto prosseguissem as tratativas. Contudo, não houve suspensão das providências anunciadas, restando à autora recorrer ao Poder Judiciário em 3 de setembro de 2026. A tutela ora requerida tem por objeto a preservação do estado atual do terraço relacionado ao apartamento nº 112, impedindo-se que o Condomínio promova, por si, por seus prepostos ou por terceiros, qualquer ato de retirada, remoção, deslocamento, desmontagem, descarte, destruição ou outra intervenção sobre os bens, objetos, estruturas e instalações ali existentes, até ulterior deliberação judicial. A autora formula ainda os seguintes pedidos: que o Condomínio seja impedido de imputar à autora quaisquer despesas decorrentes das providências anunciadas no Comunicado Urgente de 29/08/2026; que seja determinado ao réu que se abstenha de praticar qualquer medida coercitiva destinada a impor unilateralmente a desocupação da área enquanto vigente a tutela; que seja fixada multa diária para hipótese de descumprimento; e, concedida a tutela, que seja a autora intimada para proceder ao aditamento da Inicial, na forma e no prazo previstos no art. 303, § 1º, I, do CPC, oportunidade em que complementará a argumentação, juntará os documentos pertinentes e formulará o pedido definitivo. É o breve relatório. Decido. 2. Fundamentação - Cabimento do procedimento antecedente O pedido encontra adequado enquadramento no procedimento especial previsto no artigo 303 do Código de Processo Civil, que disciplina a tutela antecipada requerida em caráter antecedente. O dispositivo legal estabelece que, nos casos em que a urgência for contemporânea à propositura da ação, a petição inicial pode limitar-se ao requerimento da tutela antecipada e à indicação do pedido de tutela final, com a exposição da lide, do direito que se busca realizar e do perigo de dano ou do risco ao resultado útil do processo. A urgência contemporânea ao ajuizamento restou inequivocamente demonstrada. O Comunicado Urgente recebido pela autora em 1º de setembro de 2026 fixou prazo exíguo, com data certa de 5 de setembro de 2026, para início da retirada e descarte unilateral de bens existentes no terraço. A ação foi proposta em 3 de setembro de 2026, conforme comprovam as guias de custas iniciais recolhidas naquela data, ou seja, apenas dois dias após a ciência da ameaça concreta e apenas dois dias antes da data anunciada para execução das medidas pelo Condomínio. Não se trata, portanto, de urgência preexistente que poderia ter sido antecipadamente judicializada, mas de ameaça concreta e atual que surgiu de forma iminente com o recebimento do Comunicado Urgente. Até então, a autora vinha buscando solução consensual por meio de tratativas extrajudiciais, tendo inclusive se reunido presencialmente com representantes do Condomínio em 30 de julho de 2026. A intervenção judicial tornou-se necessária apenas quando essas tentativas se mostraram insuficientes para impedir a prática de atos materiais capazes de alterar a situação existente de forma potencialmente irreversível. O requisito de exposição da lide restou plenamente atendido. A autora descreveu com clareza a controvérsia envolvendo a utilização do terraço, as particularidades de sua unidade, o regime jurídico estabelecido pela Convenção Condominial, o histórico de utilização consolidada ao longo de décadas e as questões jurídicas que serão aprofundadas por ocasião do aditamento da inicial. A exposição apresentada permite ao juízo compreender a natureza do conflito e os fundamentos que sustentam a pretensão de preservação do estado atual das coisas. O pedido de tutela final foi igualmente indicado, consistindo na confirmação da tutela de urgência e na procedência dos pedidos que serão especificados e complementados por ocasião do aditamento da Inicial. A pretensão de mérito diz respeito ao reconhecimento do direito da autora à manutenção da utilização do terraço nas condições historicamente consolidadas, observados os limites estabelecidos pela Convenção Condominial e os princípios da boa-fé objetiva e da proteção da confiança. Os requisitos formais previstos no artigo 303 do Código de Processo Civil foram observados. A autora indicou na petição inicial que pretende valer-se do benefício previsto no caput do artigo 303, conforme se extrai da própria qualificação da medida como "tutela antecipada requerida em caráter antecedente". O valor da causa foi fixado em R$ 1.000,00 (um mil reais), levando em consideração o pedido de tutela final, em conformidade com o § 4º do dispositivo legal. As custas processuais iniciais foram devidamente recolhidas em 3 de setembro de 2026, conforme comprovam os documentos de pagamento da guia nº 404.020.330, no valor de R$ 227,85, compreendendo taxa judiciária e ato de AR digital. Diante da presença de todos os elementos necessários à análise do pedido liminar, não se aplica ao caso a previsão do § 6º do artigo 303, que determina a emenda da petição inicial quando o juízo entende não haver elementos para a concessão da tutela antecipada. Os documentos e fundamentos apresentados pela autora são suficientes para o exame dos requisitos da tutela de urgência em cognição sumária, próprios desta fase processual. Superada a análise do cabimento formal do procedimento antecedente, passa-se ao exame dos pressupostos materiais para a concessão da tutela de urgência, quais sejam a probabilidade do direito e o perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo, conforme exigência do artigo 300 do Código de Processo Civil. 3. Probabilidade do direito A probabilidade do direito invocado pela autora emerge de um conjunto robusto de elementos fáticos e jurídicos que, em cognição sumária própria desta fase, demonstram a plausibilidade da pretensão de preservação do estado atual do terraço. 3.1. Regime jurídico especial do terraço na Convenção Condominial O terraço situado no 11º andar do Edifício São Remo, embora formalmente classificado como área comum nos termos do artigo 1.331, §5º, do Código Civil, possui disciplina jurídica peculiar e específica estabelecida na própria Convenção Condominial registrada em 29 de novembro de 1955. A cláusula 18 da Convenção Condominial dispõe expressamente que "fica expressamente vedado aos co-proprietários, seus auxiliares domésticos ou eventuais locatários o acesso ao terraço do 11º andar, que serve como cobertura do 10º andar". O dispositivo convencional prossegue estabelecendo que "o referido terraço somente poderá ser usado pelos ocupantes dos apartamentos do 11º andar de nºs 111 e 112". Essa disposição convencional revela que, desde a instituição do condomínio, o terraço recebeu tratamento diferenciado, sendo restringido o acesso da generalidade dos condôminos e conferida utilização exclusiva aos ocupantes das duas unidades do último pavimento. Não se trata, portanto, de área comum de uso indiscriminado, mas de espaço que, por suas características arquitetônicas e por deliberação convencional originária, possui regime jurídico próprio. A própria configuração física do edifício reforça essa peculiaridade. O apartamento nº 112 situa-se no último andar, havendo recuo em relação à fachada do prédio, de modo que o terraço se estende imediatamente à frente da unidade, acompanhando quase todo o perímetro da edificação. Essa disposição arquitetônica torna o terraço espaço contíguo e funcionalmente vinculado às unidades do último pavimento, circunstância que justifica a disciplina especial estabelecida na Convenção. 3.2. Situação consolidada no tempo A utilização do terraço nas condições atualmente existentes não constitui situação recente ou precária. Ao contrário, trata-se de realidade consolidada há décadas, antecedendo em muitos anos a própria aquisição do imóvel pela autora. Conforme demonstram os documentos registrados na Matrícula nº 80.838 do 2º Oficial de Registro de Imóveis da Capital, a anterior proprietária Sra. Alice Ramos de Oliveira adquiriu o apartamento nº 112 em 6 de abril de 2005, tendo sido titular do imóvel até sua alienação à atual autora em 1º de julho de 2021. Durante esse extenso período de mais de 16 anos de propriedade, não há notícia de qualquer oposição efetiva do Condomínio quanto à utilização do terraço nas condições então existentes. A própria aquisição pela autora em 2021 ocorreu em contexto no qual o terraço já se encontrava utilizado nas condições que ora se pretende modificar. O anúncio imobiliário da época da compra evidencia que a configuração do espaço, incluindo a existência de cobertura e demais estruturas, integrava as características do imóvel ofertado. A autora adquiriu o apartamento com legítima expectativa de que poderia usufruir do terraço nas condições historicamente consolidadas, expectativa essa amparada tanto pela Convenção Condominial quanto pela prolongada tolerância do Condomínio. 3.3. Boa-fé objetiva e proteção da confiança A relação jurídica entre o condomínio e os condôminos possui natureza contratual sui generis, sendo regida pelos princípios da probidade e da boa-fé objetiva consagrados no artigo 422 do Código Civil. Desse princípio fundamental decorrem deveres anexos de lealdade, cooperação e proteção da confiança legítima que devem orientar a conduta de todos os envolvidos. A prolongada tolerância do Condomínio quanto à utilização do terraço nas condições existentes, mantida por décadas sem oposição efetiva, gerou na proprietária do apartamento nº 112 legítima expectativa de manutenção dessa situação. A confiança depositada na estabilidade do regime de utilização do espaço constitui valor jurídico tutelado pelo ordenamento, não podendo ser frustrada por alteração abrupta e unilateral de postura. Nesse sentido, o Superior Tribunal de Justiça já se pronunciou em caso análogo envolvendo uso exclusivo de terraço por mais de trinta anos: EMENTA: RECURSO ESPECIAL - PRETENSÃO DE ANULAR ASSEMBLÉIA CONDOMINIAL QUE, POR MAIS DE DOIS TERÇOS DOS VOTOS, EXPLICITOU A IMPOSSIBILIDADE DE O USO EXCLUSIVO DE ÁREA COMUM (TERRAÇO) SER TRANSMITIDO A TERCEIROS, ASSIM COMO IMPÔS CONTRIBUIÇÃO PECUNIÁRIA PELO EXERCÍCIO DE TAL DIREITO, DE MODO A ALTERAR SITUAÇÃO CONSOLIDADA POR MAIS DE TRINTA ANOS - RECONHECIMENTO DA IMPROCEDÊNCIA DA AÇÃO PELAS INSTÂNCIAS ORDINÁRIAS. INSURGÊNCIA DOS DEMANDANTES. 1. Hipótese em que os condôminos, proprietários da unidade mais alta do edifício, a quem foram conferidos o uso exclusivo de área comum (terraço) por ocasião da especificação condominial - cujo exercício prolonga-se por mais de trinta anos -, pretendem o reconhecimento da nulidade da assembléia de condomínio que, por mais de dois terços dos votos, explicitou a impossibilidade de transmissão de tal direito por ato inter vivos ou causa mortis, bem como impôs contribuição não inferior à taxa condominial pelo correlato exercício. 1.1. Ação julgada improcedente pelas instâncias ordinárias, ao fundamento de que as alterações, além de se encontrarem arrimadas em quorum legal suficiente, não obstaram o uso da área comum, conforme concedido no ato instituidor. 1.2. A mera explicitação de que o uso exclusivo do terraço não é transmissível a terceiros, além de convergir com a natureza transitória do instituto, não frustra qualquer expectativa do condômino beneficiado. Entretanto, a superveniente exigência de uma remuneração pelo uso (não inferior à taxa condominial), após o transcurso de mais de trinta anos de exercício sem contraprestação de ordem pecuniária (apenas de conservação e manutenção) destoa da boa-fé objetiva que deve permear as relação jurídica sub judice. 2. A destinação da área comum, em princípio, é definida necessariamente pela convenção condominial, de modo a refletir, naquele momento, a vontade dos condôminos. Tal destinação, é certo, pode ser eventualmente alterada por meio de assembleia, denotando, assim, além da transitoriedade de tal estipulação, a necessária atuação dos demais envolvidos de modo a viabilizar o exercício do direito (Artigos 1351 do Código Civil e 9º da Lei n. 4.591/61). Assim, não se afigura possível atribuir feições de direito real ao uso exclusivo de área comum. A alteração da convenção de condomínio, apenas explicitando que o direito de uso privativo do terraço não poderá ser transferida por ato intervivos ou causa mortis, além de não frustrar qualquer expectativa do condômino beneficiado, já que preserva o direito de uso enquanto perdurar a sua propriedade, é consentânea com a própria natureza transitória do instituto. Do contrário, estar-se-ia consolidando, em verdade, os direitos inerentes à propriedade de área comum nas mãos de um dos condôminos, o que destoa dos contornos gizados no § 2º do artigo 1331 do Código Civil. 3. Em se tratando de relação contratual sui generis, o comportamento dos contratantes deve, igualmente, pautar-se pelos princípios da probidade e da boa-fé objetiva, com observância destacada dos deveres de lealdade e de confiança entre si. 3.1. Nessa medida, a alteração do direito de uso exclusivo de área comum conferido a algum condômino somente se aperfeiçoará se não frustrar as legítimas expectativas auferidas pelas partes envolvidas, provenientes não só da conclusão do contrato (convenção), como também de sua execução (Artigo 422 do Código Civil). 3.2. A superveniente imposição de pagamento de determinada quantia não só limita ou condiciona o uso do terraço, alterando, por si só, uma situação inegavelmente consolidada no tempo (trinta anos), mas também, a considerar o valor da contraprestação, pode, por via transversa, perfeitamente inviabilizar o próprio exercício do direito subjetivo de uso conferido aos condôminos beneficiados. 3.3. A legítima perspectiva dos proprietários beneficiados, consistente no uso privativo e permanente do terraço, responsabilizando-se, tão-somente, pelas despesas provenientes desta área (conservação, limpeza, etc), é oriunda do proceder convencional do condomínio, que, durante longos e seguidos anos, reconheceu a suficiência da contraprestação assim exigida, deixando (ou renunciando tacitamente) de exercer o direito de instituir a pretendida contribuição de ocupação. 4. Recurso Especial parcialmente provido. (REsp n. 1.035.778/SP, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 5/12/2013, DJe de 3/3/2015.) Grifo nosso. O precedente acima transcrito demonstra que a imposição superveniente de condições ou restrições ao uso de área comum, após longo período de exercício consolidado sem oposição, destoa dos deveres decorrentes da boa-fé objetiva que deve permear as relações condominiais. A legítima expectativa dos proprietários beneficiados, consistente na manutenção das condições de uso historicamente toleradas, constitui direito subjetivo digno de proteção judicial. 3.4. Suppressio e vedação ao comportamento contraditório A figura jurídica da suppressio, correlata ao princípio da boa-fé objetiva, traduz a perda do direito de exigir determinada prestação em razão do não exercício prolongado dessa pretensão. Quando o titular de um direito permanece inerte por extenso período, criando no outro sujeito a legítima expectativa de que a pretensão não mais seria exercida, o ordenamento jurídico veda a reação intempestiva que frustra essa confiança. No caso em exame, o Condomínio conviveu com a utilização do terraço nas condições atuais por décadas, jamais tendo adotado qualquer medida efetiva para exigir a completa desocupação do espaço ou questionar a existência das estruturas ali instaladas. Essa inércia prolongada fez surgir na autora e em seus antecessores a legítima expectativa de que a situação era aceita e tolerada pelo Condomínio, não podendo agora ser abruptamente revertida. O Tribunal de Justiça de São Paulo, em caso envolvendo pretensão de demolição de construção em área comum após mais de vinte anos de tolerância, reconheceu a configuração do supressio e a inadmissibilidade de conduta contraditória: EMENTA: Ação cominatória movida por condomínio visando à demolição de construção realizada em área comum anexa à unidade condominial da parte requerida. Obra autorizada por assembleia ocorrida no ano de 1992. Reconhecimento da prescrição para discutir a regularidade do ato, além da configuração do "supressio". Inadmissibilidade de se discutir o que foi decidido vinte e quatro anos antes do ajuizamento da ação. Conduta contraditória do condomínio que, num primeiro momento admite a obra e anos depois a condena. "Venire contra factum proprium". Caracterização do "supressio" ante a ausência de questionamento ao logo de mais de vinte anos. Conduta do condomínio abusiva (art. 187 CCivil). Sentença mantida. Apelo improvido. (TJSP; Apelação Cível 1068831-21.2016.8.26.0100; Relator (a): Soares Levada; Órgão Julgador: 34ª Câmara de Direito Privado; Foro Central Cível - 23ª Vara Cível; Data do Julgamento: 14/12/2020; Data de Registro: 17/12/2020) A decisão acima evidencia que a conduta do Condomínio que, num primeiro momento admite determinada situação e anos depois pretende revertê-la, configura o vedado venire contra factum proprium. O comportamento contraditório, que primeiro tolera e posteriormente condena a mesma situação, revela abuso de direito incompatível com os deveres de lealdade e coerência que devem nortear as relações condominiais. A mudança substancial de postura do Condomínio no caso em exame é ainda mais evidente quando se observa a sucessão cronológica dos acontecimentos. Inicialmente, o Condomínio cogitou a possibilidade de cobrança de aluguel ou outra forma de remuneração pela utilização da área, conforme constou inclusive da pauta da assembleia geral ordinária convocada para 27 de maio de 2026, cujo item D previa "autorização para a locação, de parte da área comum, do terraço situado no 11º andar, pertencente ao Condomínio Edifício São Remo, para os proprietários das unidades 111 (55,35 m²) e 112 (50,24 m²)". Posteriormente, sem que qualquer fato novo justificasse a alteração, o Condomínio passou a exigir a completa desocupação da área, culminando no Comunicado Urgente de 29 de agosto de 2026 que determinou a retirada e descarte de bens. Essa sucessão de posições contraditórias, passando da proposta de cobrança pela utilização para a exigência de desocupação total, configura comportamento incompatível com a boa-fé objetiva e os deveres de coerência que dela decorrem. Em caso semelhante, o Tribunal de Justiça de São Paulo reconheceu que a pretensão de desocupação de área comum de uso exclusivo, após situação consolidada no tempo e aquiescência obtida em deliberações pretéritas, caracteriza abuso de direito: EMENTA: CONDOMÍNIO – Pretensão de desocupação de área comum julgada improcedente – Área de uso exclusivo do condômino – Situação consolidada no tempo, além de regularizada administrativamente perante a municipalidade, com emissão de "habite-se" e lançamento fiscal correspondente – Aquiescência da obra obtida nas deliberações assembleares pretéritas, situação que obsta a demolição por imposição feita em deliberação assemblear posterior, pena de caracterizar abuso de direito e venire contra factum proprium – Apelação conhecida e não provida. (TJSP; Apelação Cível 1003142-34.2024.8.26.0590; Relator (a): Sá Duarte; Órgão Julgador: 33ª Câmara de Direito Privado; Foro de São Vicente - 3ª Vara Cível; Data do Julgamento: 20/02/2026; Data de Registro: 20/02/2026) O julgado acima reforça o entendimento de que a aquiescência prolongada do Condomínio quanto à utilização de área comum por determinado condômino obsta a pretensão posterior de desocupação, sob pena de caracterizar abuso de direito e violação ao princípio da vedação ao comportamento contraditório. 3.5. Abuso de direito O artigo 187 do Código Civil estabelece que "também comete ato ilícito o titular de um direito que, ao exercê-lo, excede manifestamente os limites impostos pelo seu fim econômico ou social, pela boa-fé ou pelos bons costumes". O dispositivo consagra a teoria do abuso de direito, segundo a qual o exercício de uma posição jurídica formalmente reconhecida pode configurar ilicitude quando ultrapassa os limites de sua função social ou viola os deveres de boa-fé. A determinação do Condomínio para retirada e descarte unilateral de bens existentes no terraço, estabelecendo prazo exíguo de apenas quatro dias entre a comunicação e o início da execução, sem individualização adequada dos objetos a serem removidos, sem assunção de responsabilidade pela destinação dos bens e ainda com imputação de custos à proprietária, excede manifestamente os limites impostos pela boa-fé ao direito de administração condominial. Não se nega ao Condomínio a prerrogativa de administrar as áreas comuns e zelar pela conservação do edifício. Contudo, o exercício dessa prerrogativa deve observar os limites impostos pela função social da propriedade, pelos deveres de lealdade e cooperação decorrentes da boa-fé objetiva e pela necessidade de preservação da confiança legítima dos condôminos em situações historicamente consolidadas. A pretensão de resolver unilateralmente uma controvérsia jurídica ainda aberta, produzindo materialmente o resultado pretendido antes mesmo de sua definição pelo Poder Judiciário, configura exercício abusivo de posição jurídica que encontra vedação no artigo 187 do Código Civil. 3.6. Questionamento da validade da deliberação O Comunicado Urgente recebido pela autora informa que a determinação de retirada dos bens teria sido tomada em "reunião do Conselho Deliberativo" realizada em 29 de agosto de 2026. Contudo, não foi apresentada qualquer demonstração de que esse órgão possua competência convencional ou legal para determinar a retirada de bens particulares de condômino, impor despesas a proprietários específicos ou modificar o regime de utilização de área expressamente disciplinada pela Convenção. A eventual alteração da disciplina convencional estabelecida na cláusula 18 da Convenção, que restringe o acesso ao terraço aos ocupantes dos apartamentos 111 e 112, exigiria a observância do quórum qualificado previsto no artigo 1.351 do Código Civil, que determina a aprovação de dois terços dos votos dos condôminos para alteração da convenção ou mudança da destinação do edifício ou da unidade imobiliária. O Edital de Convocação da assembleia realizada em 27 de maio de 2026 previa apenas a discussão sobre "autorização para a locação, de parte da área comum, do terraço situado no 11º andar", não tendo sido deliberada a completa desocupação da área nem a retirada de bens. A determinação posterior, tomada em reunião do Conselho Deliberativo em 29 de agosto de 2026, carece de demonstração de competência do órgão para deliberar sobre matéria dessa natureza e relevância. Essas questões, que serão aprofundadas por ocasião do aditamento da inicial, demonstram desde já a existência de controvérsia jurídica substancial quanto à validade e eficácia das deliberações que fundamentam a pretensão do Condomínio, reforçando a necessidade de preservação do estado atual das coisas até o exame aprofundado da matéria. 3.7. Tentativas de solução extrajudicial É relevante registrar que a autora, desde o início da controvérsia, demonstrou disposição para buscar solução consensual do conflito. Em 15 de julho de 2026, seus procuradores encaminharam Notificação Extrajudicial ao Condomínio, ao síndico e à administradora, expondo as particularidades da unidade, o histórico de utilização do terraço e solicitando expressamente que nenhuma medida coercitiva fosse adotada enquanto estivessem em curso as tratativas. Em 30 de julho de 2026, realizou-se reunião presencial nas dependências do Condomínio, com participação dos advogados da autora e da Dra. Silvia Miranda, representante do Condomínio, ocasião em que foram discutidas as possibilidades de solução da controvérsia. A autora manteve permanente disposição ao diálogo, conforme evidenciam as mensagens trocadas entre os patronos. Após o recebimento do Comunicado Urgente em 1º de setembro de 2026, a autora ainda encaminhou Contranotificação Extrajudicial em 2 de setembro de 2026, reiterando as questões pendentes e requerendo a preservação do estado atual da área enquanto prosseguissem as tratativas. A ausência de resposta adequada a essa última notificação, mantendo-se a intenção de retirada dos bens a partir de 5 de setembro de 2026, tornou indispensável o recurso ao Poder Judiciário. O conjunto de elementos fáticos e jurídicos acima expostos demonstra, em cognição sumária, a presença de probabilidade do direito invocado pela autora, fundamentada no regime especial do terraço estabelecido na Convenção, na situação consolidada há décadas, nos princípios da boa-fé objetiva e da vedação ao comportamento contraditório, na configuração de abuso de direito e nas questões relativas à validade das deliberações adotadas. 4. Perigo de dano O perigo de dano, requisito essencial para a concessão da tutela de urgência nos termos do artigo 300 do Código de Processo Civil, encontra-se inequivocamente configurado no caso em exame, decorrendo de ameaça concreta, atual e iminente ao patrimônio e à privacidade da autora. 4.1. Ameaça concreta e datada Diferentemente de situações em que o perigo de dano decorre de mera possibilidade ou receio subjetivo, no caso em exame a ameaça é concreta, formalmente anunciada e possui data certa para início de execução. O Comunicado Urgente datado de 29 de agosto de 2026 e recebido pela autora em 1º de setembro de 2026 fixou expressamente que "todos os objetos e coisas que se encontram na área comum do 11º andar" seriam retirados "a partir do dia 05 de setembro de 2026". A iminência da data anunciada para início das intervenções, situada apenas dois dias após o ajuizamento da presente ação em 3 de setembro de 2026, confere caráter de extrema urgência à medida pleiteada. Não se trata de perigo hipotético ou eventual, mas de ameaça formalmente comunicada pelo próprio Condomínio, com indicação precisa da data em que terá início a execução material dos atos impugnados. 4.2. Natureza dos bens ameaçados e irreversibilidade potencial As fotografias acostadas aos autos demonstram que o terraço não contém meramente objetos soltos ou móveis de fácil remoção. O espaço encontra-se ocupado por estruturas incorporadas ou fisicamente integradas à edificação, incluindo cobertura, revestimentos, bancada e churrasqueira, além de mobiliário e plantas. A retirada unilateral dessas estruturas, especialmente daquelas fisicamente integradas ao imóvel como a churrasqueira e a cobertura, poderá causar danos de difícil ou impossível reparação. A desmontagem de estruturas construtivas pode inviabilizar sua recomposição, gerando perda patrimonial significativa e modificação permanente das características do espaço que integram a legítima expectativa de utilização pela autora. O descarte de bens, conforme expressamente anunciado no Comunicado Urgente, implica perda definitiva dos objetos, impossibilitando sua recuperação ainda que posteriormente se reconheça a ilegitimidade da medida adotada. A irreversibilidade dos efeitos da intervenção material constitui elemento que reforça a necessidade de intervenção judicial preventiva. 4.3. Ausência de individualização e risco de arbitrariedade O Comunicado Urgente refere-se genericamente a "coisas e objetos", "muros, placas de vidro, portas, churrasqueira, e demais que se fizerem necessários à limpeza e preservação" da área. A ausência de individualização precisa dos bens sujeitos à retirada e ao descarte confere ao Condomínio autorização em aberto para intervenção de amplitude indefinida, sem delimitação clara dos limites de sua atuação. Essa indeterminação gera risco concreto de arbitrariedade na execução das medidas, podendo resultar na remoção ou destruição de bens que sequer foram objeto de prévia comunicação ou que possuem valor patrimonial ou afetivo significativo para a autora. A ausência de inventário prévio, de notificação individualizada dos bens a serem removidos e de oportunidade para a autora proceder voluntariamente à retirada dos objetos que desejar preservar evidencia a desproporcionalidade da medida anunciada. 4.4. Impacto sobre privacidade e sossego A execução das providências anunciadas pelo Condomínio exigirá necessariamente o ingresso e a permanência de funcionários, prestadores de serviços ou terceiros no terraço, espaço que se situa imediatamente diante das portas e janelas da unidade nº 112. A proximidade física entre o terraço e os acessos à unidade residencial da autora evidencia que a intervenção material repercutirá diretamente sobre sua privacidade e sossego. A própria Convenção Condominial, ao restringir o acesso ao terraço aos ocupantes dos apartamentos 111 e 112, reconheceu implicitamente a necessidade de proteção da privacidade dessas unidades, situadas no último pavimento e com acesso direto ao espaço. A circulação indiscriminada de terceiros no terraço, especialmente para execução de obras ou remoção de estruturas, afetará diretamente o sossego e a intimidade dos moradores da unidade 112. 4.5. Ausência de fato novo justificativo Não foi apontado pelo Condomínio qualquer fato novo que justifique a urgência conferida à desocupação do terraço. A situação física que ora se pretende modificar existe há anos, sem que tenha sido demonstrado acontecimento recente que exija intervenção imediata ou prejuízo concreto que torne indispensável a adoção das providências anunciadas em prazo de apenas quatro dias. A urgência conferida à medida mostra-se artificial, decorrendo não de necessidade objetiva de intervenção imediata, mas de decisão unilateral do Condomínio de impor prazo exíguo para resolução de controvérsia jurídica que demanda análise aprofundada. A contradição entre a prolongada tolerância mantida por décadas e a súbita exigência de desocupação em prazo reduzido reforça a percepção de que a urgência é fabricada, não real. O conjunto de elementos acima expostos demonstra de forma inequívoca a presença do perigo de dano, requisito essencial à concessão da tutela de urgência, decorrente de ameaça concreta e datada, da natureza dos bens ameaçados e da irreversibilidade potencial dos atos anunciados, da ausência de individualização das medidas, do impacto sobre a privacidade da autora e da inexistência de fato novo que justifique a urgência conferida à intervenção. 5. Reversibilidade da medida e ausência de perigo inverso A concessão da tutela de urgência de natureza antecipada encontra limite normativo no artigo 300, §3º, do Código de Processo Civil, que veda o deferimento da medida quando houver perigo de irreversibilidade dos efeitos da decisão. Esse dispositivo busca evitar que provimentos jurisdicionais provisórios produzam situações fáticas consolidadas que não possam ser desfeitas caso, ao final do processo, reconheça-se a ausência do direito alegado. No caso em exame, a análise da reversibilidade deve ser realizada mediante ponderação concreta dos interesses em conflito, considerando-se não apenas os efeitos da concessão da tutela, mas também as consequências de sua negativa. 5.1. Natureza conservativa da medida A tutela pleiteada pela autora possui natureza eminentemente conservativa, destinando-se exclusivamente à preservação do estado atual das coisas até que a controvérsia possa ser adequadamente examinada pelo Poder Judiciário, com observância do contraditório e da ampla defesa. A medida não cria situação nova nem altera a realidade fática existente. Ao contrário, busca exatamente impedir que essa realidade seja modificada unilateralmente pelo Condomínio antes da definição judicial dos direitos das partes. O terraço encontra-se utilizado nas mesmas condições há décadas, de modo que a preservação desse estado não representa inovação ou vantagem indevida conferida à autora. A concessão da tutela tampouco confere à autora direito definitivo sobre a utilização do terraço ou sobre a manutenção permanente das estruturas ali existentes. A medida limita-se a impedir a intervenção unilateral anunciada pelo Condomínio, reservando para o momento processual adequado, após instrução probatória e decisão de mérito, a definição dos direitos e obrigações das partes quanto à utilização do espaço. 5.2. Reversibilidade plena A tutela ora deferida é plenamente reversível. Se, ao final do processo, após regular instrução probatória e exercício do contraditório, reconhecer-se a legitimidade das providências pretendidas pelo Condomínio quanto à desocupação do terraço, tais medidas poderão ser adotadas oportunamente, mediante cumprimento de sentença ou execução provisória, conforme o caso. A preservação temporária do estado atual não produz efeitos irreversíveis nem cria situações fáticas consolidadas que impeçam futura modificação. Os bens e estruturas existentes no terraço podem, a qualquer momento, ser retirados por determinação judicial definitiva, caso se conclua pela procedência da pretensão do Condomínio. A reversibilidade da medida constitui elemento que favorece sua concessão, pois demonstra que a intervenção judicial neste momento não compromete o resultado útil do processo nem impede a efetiva prestação jurisdicional ao final. 5.3. Ausência de perigo inverso ao Condomínio A preservação temporária do estado atual do terraço não impõe ao Condomínio qualquer ônus desproporcional ou situação nova. A realidade que se pretende preservar existe há décadas, tendo sido tolerada e aceita pelo Condomínio ao longo de extenso período, sem que tenha sido demonstrado prejuízo concreto aos demais condôminos ou à conservação do edifício. A manutenção dessa situação durante o tempo necessário ao trâmite processual não agrava a condição do Condomínio nem produz danos que não possam ser posteriormente reparados. O Condomínio continuará exercendo suas funções administrativas normalmente, sem qualquer restrição significativa de suas prerrogativas, salvo quanto à intervenção específica no terraço que constitui objeto da controvérsia. Não foi demonstrado pelo Condomínio qualquer fato que evidencie prejuízo concreto decorrente da manutenção do estado atual. A situação física do terraço, existente há anos, pode perfeitamente perdurar durante o período necessário ao exame judicial da questão, sem que disso resulte dano ao patrimônio comum ou aos interesses coletivos dos condôminos. 5.4. Ponderação de interesses A análise da reversibilidade e do perigo de dano deve considerar os interesses de ambas as partes, ponderando-se as consequências da concessão e da negativa da tutela sob a perspectiva de cada um dos envolvidos. Para o Condomínio, a concessão da tutela representa apenas a manutenção, por mais algum tempo, de situação existente há anos, sem imposição de ônus novo ou restrição significativa de suas atividades administrativas. A preservação temporária do estado atual não impede o regular funcionamento do Condomínio nem causa prejuízos concretos identificáveis. Para a autora, a negativa da tutela significaria permitir a execução imediata de atos materiais potencialmente irreversíveis antes mesmo da apreciação judicial do mérito da controvérsia. A retirada e o descarte de bens, a desmontagem de estruturas fisicamente integradas ao imóvel e a modificação permanente das características do espaço produziriam danos de difícil ou impossível reparação, esvaziando o próprio objeto da tutela jurisdicional pretendida. Nesse contexto de absoluta disparidade, a concessão da medida revela-se a solução mais equilibrada e compatível com os princípios que regem a tutela provisória. O perigo de dano inverso ao Condomínio é mínimo e hipotético, enquanto o perigo de dano à autora é concreto, atual e potencialmente irreversível. 5.5. Irreversibilidade da negativa A rigor, a situação de irreversibilidade que o artigo 300, §3º, do Código de Processo Civil busca evitar não se verifica na hipótese de concessão da tutela, mas sim na hipótese de sua negativa. A intervenção material anunciada pelo Condomínio, consistente na retirada e descarte unilateral de bens e na desmontagem de estruturas, produziria efeitos irreversíveis que esvaziariam a utilidade da prestação jurisdicional. Se a tutela for negada e os atos anunciados forem executados, bens poderão ser retirados, desmontados ou descartados, e a própria configuração material do terraço poderá ser alterada antes que o mérito da controvérsia seja apreciado. Nessa hipótese, ainda que ao final se reconheça o direito da autora, a reparação dos danos seria complexa, onerosa e incerta, envolvendo novas obras, despesas e reparações. A concessão da tutela, portanto, não apenas é reversível como constitui o meio adequado para evitar a irreversibilidade que poderia resultar de sua negativa. A preservação do estado atual das coisas assegura que a controvérsia possa ser examinada com a profundidade necessária, sem que uma das partes antecipe unilateralmente os efeitos materiais que dependem da solução judicial. Estão presentes, portanto, todos os requisitos para a concessão da tutela de urgência em caráter antecedente: o cabimento do procedimento previsto no artigo 303 do Código de Processo Civil, a probabilidade do direito alegado, o perigo concreto de dano e a reversibilidade da medida, sem qualquer risco relevante ao Condomínio. 6. Dispositivo Ante o exposto, presentes os requisitos legais, DEFIRO a tutela antecipada em caráter antecedente requerida por Luciana Zaffalon Leme Cardoso em face do Condomínio Edifício São Remo, para os seguintes fins: a) Determino ao Condomínio réu que se abstenha de promover, por si, por seus prepostos ou por terceiros, qualquer ato de retirada, remoção, deslocamento, desmontagem, descarte, destruição ou outra intervenção sobre os bens, objetos, estruturas e instalações existentes no terraço localizado no 11º andar do Edifício São Remo, contíguo ao apartamento nº 112 de propriedade da autora, preservando-se integralmente o estado atual do local até ulterior deliberação judicial; b) Determino ao Condomínio réu que se abstenha de imputar à autora quaisquer despesas decorrentes das providências cuja realização foi anunciada no Comunicado Urgente datado de 29 de agosto de 2026, inclusive custos de retirada, remoção, descarte, limpeza ou intervenções correlatas; c) Determino ao Condomínio réu que se abstenha de praticar qualquer medida coercitiva destinada a impor unilateralmente a desocupação da área enquanto vigente a presente tutela, inclusive mediante cobrança, constituição em mora, protesto ou inscrição do nome da autora em cadastros restritivos em razão dos fatos objeto desta demanda. A presente decisão deverá ser cumprida sob pena de expedição de mandado a ser cumprido por oficial de justiça, independentemente de nova intimação. Deixo de designar audiência de conciliação (art. 334 do CPC), pois não vislumbro, neste momento, utilidade da medida, em prol do princípio da duração razoável do processo. Cite-se para o oferecimento de contestação no prazo de 15 (quinze) dias úteis (art. 335 do CPC), sob pena de serem presumidas como verdadeiras as alegações de fato articuladas na petição inicial (art. 344 do CPC). Intime-se.
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