2026-09-16 · TJSP
Agravo de Instrumento Nº 4120528-87.2026.8.26.0000/SP AGRAVANTE: JOSE ALBERTO CONTART DE ASSIS ADVOGADO(A): LUIZ AFFONSO SERRA LIMA (OAB SP171940) ADVOGADO(A): EDUARDO BALLABEM ROTGER (OAB SP156103) ADVOGADO(A): MATEUS ROQUE BORGES (OAB SP241059) ADVOGADO(A): JOSÉ WILSON SILVA LEMES (OAB SP251302) AGRAVADO: OSMAR ANTONIO DIAS ADVOGADO(A): FERNANDO CORREA DA SILVA (OAB SP080833) Magistrado: HELIO MARQUEZ DE FARIAS Gab. 04 - 18ª Câmara de Direito Privado DESPACHO/DECISÃO Vistos. Trata-se de agravo de instrumento interposto contra a decisão (evento 343) dos autos da ação de execução de título extrajudicial, em que foi acolhida “parcialmente a impugnação apresentada pelo exequente às fls. 840/846 para reconhecer o erro material de transcrição/cálculo no Elemento Comparativo nº 2 constante do Anexo II do laudo pericial e determinar a intimação do perito judicial, para que, no prazo de 15 (quinze) dias, preste os devidos esclarecimentos e apresente a planilha de cálculo retificada com a readequação do valor final da avaliação”. Ainda, foi rejeitada “a impugnação ao laudo pericial apresentada pelo executado às fls. 847/851 e afastar as conclusões do Parecer Técnico de fls. 852/110, indeferindo o pedido de inclusão do fundo de comércio na avaliação imobiliária e o requerimento de realização de nova perícia” e “a alegação de excesso de penhora e indefiro o pedido de levantamento da penhora no rosto dos autos efetuada no processo nº 0000236-35.1998.8.26.0288 em trâmite perante a 1ª Vara Cível da Comarca de Ituverava/SP, mantendo-se hígidas as garantias executivas”. Alega o agravante que “está sendo executado pelo agravado, e no curso da ação executiva, o agravado nomeou (02) dois bens imóveis à penhora, os quais acabaram sendo constritos para garantia do pagamento do débito exequendo. Os imóveis são utilizados como estabelecimento hoteleiro. Após anterior avaliação, foi determinada nova avaliação dos bens. O perito judicial Diogenes Alberto Castro apresentou laudo atribuindo ao conjunto o valor de R$ 2.713.000,00. O agravante impugnou o trabalho técnico e apresentou parecer de avaliação mercadológica elaborado por profissional habilitada, que estimou o empreendimento em R$ 5.191.889,90. A impugnação apontou, entre outros aspectos, a ausência de adequada consideração das benfeitorias e ampliações, a existência de área construída em processo de regularização, a destinação hoteleira do imóvel e a necessidade de esclarecimento técnico sobre a composição do valor. A r. decisão agravada rejeitou a impugnação do executado, afastou o parecer particular e indeferiu nova perícia. Ao mesmo tempo, acolheu parcialmente a impugnação do exequente para reconhecer que o Elemento Comparativo nº 2 havia sido descrito pelo valor ofertado de R$ 1.200.000,00, mas inserido na planilha como R$ 2.000.000,00, determinando ao perito a apresentação de cálculo retificado. A própria decisão, portanto, reconheceu erro material de R$ 800.000,00 em elemento integrante da amostra utilizada para a avaliação. Ainda assim, concluiu pela suficiência do laudo, sem aguardar a planilha corrigida e sem permitir a realização de nova prova técnica capaz de verificar o impacto do erro e as demais divergências apontadas pelo executado. Esse encadeamento revela a necessidade de reforma da decisão: não é juridicamente coerente reconhecer erro objetivo com potencial de distorção do valor final e, simultaneamente, manter a avaliação como suficiente para sustentar atos de expropriação, sem exame técnico completo e contraditório”. Sustenta que “a r. decisão agravada enfrentou alguns pontos, mas não resolveu a controvérsia técnica essencial. Não esclareceu de que modo as benfeitorias foram quantificadas; não demonstrou o impacto da retificação do Elemento Comparativo nº 2; não explicou por que uma amostra reduzida, parcialmente contaminada por erro reconhecido, seria suficiente para afastar a dúvida; e não determinou esclarecimentos específicos sobre a divergência entre a área, o padrão construtivo e a finalidade econômica do imóvel. O art. 480 do CPC autoriza expressamente a nova perícia quando a matéria não estiver suficientemente esclarecida”. Aduz que “a nova perícia deverá, portanto, responder expressamente: quais áreas físicas integram cada matrícula; quais ampliações e benfeitorias estão incorporadas aos imóveis; qual o estado de conservação efetivo na data da vistoria; quais fatores de depreciação foram utilizados; como o uso hoteleiro interfere na avaliação física e funcional; e qual é o impacto da retificação do Elemento Comparativo nº 2. Com isso, preserva-se o limite objetivo da penhora sem permitir que o imóvel seja avaliado de forma abstrata, como se fosse uma construção comum desprovida das adaptações físicas que lhe conferem utilidade, padrão e valor de mercado”. Requer: “a) o recebimento e processamento do presente agravo de instrumento; b) liminarmente, a concessão de tutela recursal, com atribuição de efeito suspensivo, para determinar ao MM. Juízo de origem que suspenda qualquer leilão, hasta pública, adjudicação, alienação ou outro ato expropriatório relativo aos imóveis das matrículas nº 18.452 e 35.565, até o julgamento do recurso ou até a realização de avaliação tecnicamente válida; c) a intimação do Agravado para apresentar resposta, nos termos do art. 1.019, II, do CPC; d) ao final, o provimento do recurso para reformar a r. decisão agravada e acolher a impugnação do executado, afastando-se a homologação da avaliação de R$ 2.713.000,00 enquanto não concluída a apuração técnica do valor correto; e) como pedido principal, a determinação de realização de nova perícia avaliativa, por profissional com conhecimento especializado em avaliação de imóveis comerciais e empreendimentos hoteleiros, com vistoria, análise das matrículas, consideração das construções e benfeitorias incorporadas e apresentação de memória de cálculo detalhada; f) que a nova perícia responda especificamente sobre o impacto do erro reconhecido no Elemento Comparativo nº. 2, a adequação dos fatores de homogeneização, a área construída, as ampliações, o estado de conservação, as instalações e a influência da destinação hoteleira sobre o valor físico e funcional dos imóveis; g) subsidiariamente, caso não seja determinada nova perícia de imediato, que seja anulada a decisão agravada no capítulo relativo à avaliação, determinando- se ao perito a apresentação de esclarecimentos completos, planilha retificada e resposta aos pontos técnicos da impugnação, com posterior manifestação das partes antes de qualquer ato expropriatório; h) que se reconheça que eventual exclusão do fundo de comércio, por não integrar a penhora imobiliária, não autoriza a exclusão das benfeitorias físicas, ampliações e instalações incorporadas aos imóveis, devendo esses elementos ser integralmente considerados na avaliação do domínio penhorado; i) que seja preservada a meação do cônjuge Maria Bernadete Amêndola Contart de Assis, nos termos do art. 843 do CPC, vedando-se expropriação por valor incapaz de assegurar a quota-parte correspondente; j) que o douto Juízo de origem reaprecie a alegação de excesso de penhora e a coexistência da penhora imobiliária com a penhora no rosto dos autos, após a definição do valor atualizado dos bens e a consideração dos gravames e preferências incidentes; k) a comunicação imediata da decisão liminar ao DD. Juízo de Direito da 9ª Vara Cível da Comarca de Ribeirão Preto/SP”. Recurso tempestivo, preparado e distribuído por prevenção em virtude do agravo de instrumento nº 2226772-11.2025.8.26.0000. É o relatório. Indefiro a tutela recursal requerida, por não vislumbrar perigo de dano imediato ao agravante em aguardar o julgamento do recurso. Requisitem-se informações ao d. Juízo de origem. Ao agravado para contraminuta. Int.