4071412-40.2025.8.26.0100

Intimação

TJSP · UPJ da 21ª a 25ª Varas Cíveis - Foro Central Cível · DESPACHO/DECISÃO

Procedimento Comum Cível Nº 4071412-40.2025.8.26.0100/SP AUTOR: NOR MUSTAFA MOHAMAD ADVOGADO(A): MANIR CARDOSO ALVES ARAUJO (OAB SP423201) RÉU: CCISA95 INCORPORADORA LTDA ADVOGADO(A): RODRIGO FERRARI IAQUINTA (OAB SP369324) RÉU: THAIS SALES PINHEIRO ADVOGADO(A): MARCELO LUPIANEZ NAVARRO (OAB SP267214) DESPACHO/DECISÃO Vistos. Trata-se de ação de rescisão contratual ajuizada por NOR MUSTAFA MOHAMAD em face de CCISA95 INCORPORADORA LTDA e OUTRO, na qual a autora alega, em síntese, ter firmado um instrumento particular para aquisição do apartamento nº 918, Torre 01, do empreendimento "mérito Vila Mascote". A corré Thaís também figura no contrato como promissária compradora e que, após desentendimentos, a autora pretende deixar a avença. Aduz que a corré Thaís ainda tem interesse no contrato, mas a construtora ré negou o distrato pleiteada pela autora. Requer a concessão de tutela de urgência e a procedência da demanda para (i) declarar a rescisão do contrato; (ii) declarar a nulidade parcial da cláusula 8.3 com a redução da cláusula penal para o percentual de 25%; e (iii) condenar a parte requerida à restituição de 75% dos valores pagos pela autora. A parte autora recolheu custas (evento 18, CUSTAS1). O pedido de tutela foi indeferido (evento 20, DESPADEC1). Devidamente citada (Evento 25), a ré CCISA95 INCORPORADORA LTDA apresentou contestação (evento 37, CONTES1). Preliminarmente, defendeu a incompetência absoluta deste Juízo para o julgamento do feito, considerando a existência do contrato de financiamento habitacional firmado com a Caixa Econômica Federal. Além disso, impugnou o valor atribuído à causa. No mérito, defendeu a impossibilidade da resilição contratual, pois o empreendimento está submetido ao Programa Habitacional Minha Casa, Minha Vida, o qual não prevê a possibilidade de rescisão por mera liberalidade. Argumentou que a unidade já está financiada e que não seria possível preservar o vínculo para a outra adquirente. Impugnou a aplicação do Código de Defesa do Consumidor e os pedidos de restituição. Requereu a improcedência da demanda. Devidamente citada (Evento 42), a corré THAIS SALES PINHEIRO apresentou contestação (evento 43, DOC1). Preliminarmente, defendeu a incompetência absoluta deste Juízo para o julgamento do feito, considerando a existência do contrato de financiamento habitacional firmado com a Caixa Econômica Federal. No mérito, argumentou que o imóvel foi financiado em conjunto e que a estrutura contratual impossibilita a assunção unilateral da posição da autora. Defendeu que não possui culpa pela rescisão pretendida, além de alegar a impossibilidade da restituição dos valores pagos. Requereu a improcedência da demanda. Houve réplica (evento 49, RÉPLICA1 e evento 50, RÉPLICA1). Em sede de especificação de provas, a autora e a incorporadora ré requereram o julgamento antecipado da lide (eventos 60 e 67). A corré Thais, por sua vez, requereu a produção de prova documental e testemunhal (evento 68). É a síntese do necessário. DECIDO. Acolho a preliminar suscitada pelas rés relacionada à incompetência absoluta da Justiça Estadual para o processamento e o julgamento desta demanda. Na hipótese, a aquisição da unidade nº 918, Torre 01, do empreendimento "mérito Vila Mascote" não ocorreu exclusivamente mediante contrato firmado com a incorporadora corré (1.4), mas também por meio do financiamento imobiliário garantido por alienação fiduciária celebrado junto à Caixa Econômica Federal em nome da autora e da corré Thais (37.5). Afinal, a relação contratual firmada entre as partes foi estabelecida no âmbito do programa habitacional “Minha Casa Minha Vida”. Essa particularidade evidencia que a relação jurídica foi construída a partir de contratos coligados, cuja dependência recíproca atraia o instituto do litisconsórcio passivo necessário. Até porque a rescisão contratual pretendida não poderá ser declarada sem atingir os direitos do agente financiador. Nesse contexto, caso a Justiça Estadual entenda pelo direito da autora à rescisão parcial do contrato celebrado com a incorporadora e a corré Thais, necessariamente o contrato de financiamento será atingido, e a falta de participação da Caixa Econômica Federal na lide acarretará a nulidade da sentença, sobretudo porque o imóvel sub judice foi dado em garantia fiduciária no âmbito da operação de crédito imobiliário A propósito, o próprio C. Superior Tribunal de Justiça reconhece que, em hipóteses dessa natureza, a Caixa Econômica Federal possui interesse jurídico no resultado da demanda, uma vez que o desfazimento do compromisso de compra e venda pode repercutir diretamente sobre o contrato de financiamento habitacional firmado em decorrência daquele negócio jurídico originário. Sobre a questão: AGRAVO INTERNO NO CONFLITO NEGATIVO DE COMPETÊNCIA. JUSTIÇA COMUM ESTADUAL E JUSTIÇA COMUM FEDERAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL CUMULADA COM INDENIZAÇÃO PELO PAGAMENTO DE JUROS DE OBRA. PRETENSÃO VOLTADA CONTRA A CONSTRUTORA. INTERESSE DO ENTE FEDERAL FINANCIADOR DA TRANSAÇÃO. COMPETÊNCIA DA JUSTIÇA COMUM FEDERAL. AGRAVO INTERNO PROVIDO. 1. Os autores pretendem a rescisão de contrato de venda e compra de imóvel residencial realizado com a construtora e incorporadora e indenização pelos ônus financeiros acarretados pelo atraso na entrega do bem, em operação financiada pela Caixa Econômica Federal. 2. No contexto, ressai o interesse da empresa pública federal no deslinde da ação de rescisão contratual, o qual reside no fato de que o consequente contrato de financiamento habitacional com alienação fiduciária em garantia somente foi celebrado com os autores da ação porque anteriormente fora firmado o negócio que ora se pretende desfazer. Logo, o desfazimento do primeiro pode ter impactos diretos no segundo contrato, embora a pretensão indenizatória possa ser, em tese, autônoma e independente da eventual rescisão do primeiro contrato. 3. A possibilidade de repercussão do resultado da lide nos interesses da Caixa Econômica Federal determina o deslocamento da competência para o conhecimento e julgamento da causa perante a Justiça Federal.4. Agravo interno provido. (AgInt no CC n. 161.539/DF, relator Ministro Raul Araújo, Segunda Seção, julgado em 24/4/2019, DJe de 8/5/2019.) Assim, como a pretensão de resolução contratual deduzida pela autora revela inequívoca potencialidade de repercussão sobre a relação jurídica mantida com a instituição financeira federal, configura-se a hipótese de litisconsórcio passivo necessário (CPC, art. 114) e se impõe a inclusão da Caixa Econômica Federal no polo passivo da demanda. Diante da necessidade de integração da instituição financeira federal à lide, atrai-se a competência da Justiça Federal para o processamento e julgamento da causa, nos termos do artigo 109, inciso I, da Constituição Federal. Sobre o tema, inclusive, a jurisprudência o E. TJSP: AGRAVO DE INSTRUMENTO. Ação de rescisão contratual c/c reparação de danos materiais e pedido de tutela de urgência. Decisão agravada que deferiu o pedido liminar para suspender as prestações vencidas e vincendas até o julgamento da ação. Efeito suspensivo deferido ao presente recurso. Compromisso de compra e venda de imóvel. Requisitos previstos no artigo 300, do Código de Processo Civil. Ausência. Contrato celebrado com pagamentos devido diretamente à construtora e, em parte, financiado através da Caixa Econômica Federal, através de alienação fiduciária. Impossibilidade de suspensão da obrigação perante a instituição financeira, que não faz parte da lide. Competência da Justiça Federal (artigo 109, I, da Constituição Federal/1988). Determinação de remessa dos autos à justiça federal, com manutenção da decisão em sede de agravo de instrumento, somente para evitar o perecimento do direito da parte autora. (TJSP; Agravo de Instrumento 2377820-51.2024.8.26.0000; Relator (a): Rodolfo Cesar Milano; Órgão Julgador: 25ª Câmara de Direito Privado; Foro Regional VII - Itaquera - 2ª Vara Cível; Data do Julgamento: 04/11/2025; Data de Registro: 04/11/2025) AÇÃO DECLARATÓRIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. Autor que pretende a rescisão de contrato de compra e venda de terreno, firmado mediante financiamento com cláusula de garantia por alienação fiduciária em favor da Caixa Econômica Federal. Pretensão reconvencional, para a aplicação de multa contratual ao autor. Sentença de parcial procedência da ação principal e de improcedência das reconvenções. Apelos das partes. Litisconsórcio passivo necessário com a instituição financeira. Rescisão do contrato de compra e venda de lote que pode influenciar diretamente no contrato de financiamento bancário. Contratos coligados. Jurisprudência do E. STJ e desta C. Corte. Interesse de empresa pública federal que atrai a competência da Justiça Comum Federal para julgamento do feito, nos termos do art. 109, inciso I, da CF. Recurso provido, para anular a sentença e determinar a remessa dos autos à Justiça Federal. . (TJSP; Apelação Cível 1000492-41.2023.8.26.0269; Relator (a): Mary Grün; Órgão Julgador: 32ª Câmara de Direito Privado; Foro de Itapetininga - 1ª Vara Cível; Data do Julgamento: 11/07/2024; Data de Registro: 11/07/2024) DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER CUMULADA COM PEDIDO INDENIZATÓRIO. ANULAÇÃO DA SENTENÇA. INCLUSÃO DE LITISCONSÓRCIO PASSIVO NECESSÁRIO. COMPETÊNCIA DA JUSTIÇA FEDERAL. I. Caso em exame 1. Trata-se de recurso de apelação interposto por Jessica Macedo Reis e Juliana Vicente da Silva em face da sentença que julgou improcedente a ação de obrigação de fazer cumulada com pedido indenizatório contra CCISA48 Incorporadora LTDA e Cury Construtora e Incorporadora S/A. 2. As autoras alegam erro na apresentação do imóvel e requerem a troca da unidade ou a rescisão contratual com devolução dos valores pagos e indenização por danos morais. 3. O contrato de compra e venda foi firmado com garantia de alienação fiduciária em favor da Caixa Econômica Federal. II. Questão em discussão 4. A questão em discussão consiste em: (i) saber se a sentença deve ser anulada em razão da ausência de litisconsórcio passivo necessário; e (ii) determinar a competência da Justiça Federal para o julgamento da ação. III. Razões de decidir 5. A sentença deve ser anulada por ausência de litisconsórcio passivo necessário, uma vez que a Caixa Econômica Federal, como credora fiduciária, deve integrar o polo passivo da ação. 6. A competência para o julgamento da ação é da Justiça Federal, conforme o art. 109, I, da CF/1988, em razão do interesse da Caixa Econômica Federal na lide. IV. Dispositivo e Tese 7. Não se conhece do recurso, anulando-se a sentença. 8. Tese de julgamento: "1. A inclusão da Caixa Econômica Federal no polo passivo é necessária. 2. A competência para o julgamento da ação é da Justiça Federal." (TJSP; Apelação Cível 1042843-85.2022.8.26.0100; Relator (a): Débora Brandão; Órgão Julgador: 6ª Câmara de Direito Privado; Foro Central Cível - 34ª Vara Cível; Data do Julgamento: 30/01/2025; Data de Registro: 30/01/2025) Pelo exposto, RECONHEÇO a incompetência absoluta deste juízo e declino da competência para o julgamento da causa em prol da Justiça Federal. Providencie a z. Serventia a inclusão da Caixa Econômica Federal no polo passivo da ação. Após o decurso do prazo recursal, remetam-se os autos a uma das varas da sede da Justiça Federal com jurisdição sobre a capital, com as anotações e formalidades de praxe e as homenagens deste Juízo. Para redistribuição imediata, as partes poderão renunciar o prazo recursal, encerrando o prazo desta decisão no sistema informatizado, conforme orientações abaixo. Na seção “Ações” do processo, clicar em “Movimentar/Peticionar”, escolher o evento "Mera Ciência" e selecionar o evento de intimação desta decisão para que ele seja encerrado. Após, clicar em “Peticionar”. Não é necessário juntar documento ou petição neste evento. Intime-se.