4070834-77.2025.8.26.0100

Intimação

TJSP · UPJ da 41ª a 45ª Varas Cíveis - Foro Central Cível · DESPACHO/DECISÃO

Procedimento Comum Cível Nº 4070834-77.2025.8.26.0100/SP AUTOR: CONDOMINIO EDIFICIO ADDY K CAMPOS ADVOGADO(A): LUIZ FELIPE DE MESQUITA BERGAMO (OAB SP232816) RÉU: STAN EMPREENDIMENTOS E PARTICIPACOES LTDA ADVOGADO(A): DAVID SANTANA DA SILVA (OAB SP235514) DESPACHO/DECISÃO Vistos em saneamento. Trata-se de ação de obrigação de fazer proposta por CONDOMÍNIO EDIFÍCIO ADDY K CAMPOS em face de STAN EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA. e 555 SPE LTDA., alegando o autor, em síntese, que a execução de obras de demolição e construção do edifício vizinho acarretou abalos estruturais, fissuras em paredes e tetos, desprendimento de reboco na fachada, avarias no telhado, rompimento de encanamento de água, danos na calçada e avarias na área onde funciona a loja térrea, pugnando pela condenação das rés na reparação integral dos vícios apontados. Citada, a corré STAN EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA. apresentou contestação acompanhada de documentos e conjuntamente com a corré 555 SPE LTDA., arguindo preliminares de ilegitimidade passiva ad causam, com pedido de substituição ou inclusão formal da sociedade de propósito específico dona da obra, e falta de interesse de agir quanto aos danos específicos da loja situada no piso térreo. No mérito, sustentou a higidez de suas atividades construtivas, a inexistência de nexo causal, a preexistência de anomalias decorrentes da avançada idade da edificação e ausência de manutenção predial preventiva, conforme Laudo Cautelar de Vizinhança prévio. Houve réplica. Instadas à especificação probatória, as partes postularam a produção de prova pericial de engenharia civil, além de prova oral e documental suplementar. Decido. Inicialmente, afasto a preliminar de ilegitimidade passiva ad causam arguida pela ré STAN EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA. Verifica-se dos autos que a construtora STAN figura como controladora integral da sociedade de propósito específico 555 SPE LTDA. (Evento 14), compartilhando corpo diretivo, endereço e marca comercial ostensiva perante terceiros durante a execução do empreendimento (Evento 14, Evento 15 e Evento 20). Ademais, ambas as pessoas jurídicas ingressaram nos autos com procuração conjunta outorgada aos mesmos patronos (Evento 14), atuando de forma integrada na relação jurídica de vizinhança. Assim, com fulcro na teoria da asserção e na solidariedade decorrente das obrigações de vizinhança e da cadeia construtiva (art. 942 e art. 1.311 do Código Civil), mantenho a ré STAN EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA. no polo passivo, determinando que o Cartório inclua igualmente a empresa 555 SPE LTDA. no cadastro processual, figurando ambas no polo passivo como litisconsortes, restando indeferida a exclusão postulada. Rejeito, outrossim, a preliminar de falta de interesse de agir e ilegitimidade ativa do condomínio em relação aos danos ocorridos na loja térrea e no muro de divisa. O Condomínio autor possui legitimidade extraordinária e interesse processual para tutelar a integridade da estrutura externa, fachada, fundações e muros limítrofes que compõem o conjunto do edifício condominial, ainda que eventuais reflexos atinjam compartimento de uso privativo ou comercial situado no térreo do empreendimento, ex vi do art. 1.348, incisos II e V, do CC. As repercussões materiais internas da loja dizem respeito ao mérito da extensão da responsabilidade e do nexo causal. Quanto à impugnação ao valor da causa suscitada pela ré (Evento 27), verifica-se que a pretensão deduzida versa sobre obrigação de fazer fungível consistente na reparação de danos edilícios decorrentes de direito de vizinhança, sem estimativa líquida definitiva na petição inicial. Logo, o valor atribuído de forma estimativa na petição inicial atende aos requisitos do art. 291 e art. 292 do CPC, cabendo eventual readequação na fase de liquidação ou cumprimento se demonstrada repercussão financeira manifestamente incompatível, postergando-se eventual complementação de custas. Presentes os pressupostos processuais de existência e validade, bem como as condições da ação, declaro o feito saneado, nos termos do art. 357, I, do Código de Processo Civil. Fixam-se como pontos incontroversos, sobre os quais não recairá atividade probatória adicional por estarem admitidos ou documentalmente comprovados: a) A condição de imóveis vizinhos confinantes entre o Condomínio autor, situado na Rua Pamplona, nº 1819, e o empreendimento imobiliário edificado pelas corrés na confluência das Ruas Pamplona e Caconde; b) A realização de obras de demolição de imóveis antigos no terreno das rés e a subsequente construção do edifício residencial pelas corrés no período de 2021 a 2025; c) A elaboração de Laudo Cautelar de Vistoria de Vizinhança preliminar pela empresa Foco Consultoria, a pedido das rés, antes da fase principal das obras, entre o final de 2019 e início de 2020; d) A ocorrência de desprendimento do véu de proteção da obra das corrés que atingiu o para-raios da cobertura do edifício autor, tendo sido objeto de posterior intervenção pelas rés (Evento 1 e Evento 15); e e) A demolição do antigo muro divisório situado junto ao térreo e sua posterior reconstrução pelas corrés. Restam-se como pontos controvertidos fáticos da demanda (art. 357, II, do CPC): i) Se as obras de demolição, fundações por estacas e movimentação de maquinários de grande porte pelas rés geraram trepidações excessivas ou abalos mecânicos aptos a atingir a estrutura do Condomínio autor; ii) A existência, extensão e contemporaneidade das fissuras, trincas, desprendimentos de reboco na fachada, rachaduras em paredes e tetos das áreas comuns e unidades autônomas, verificando-se se tais anomalias decorrem das obras vizinhas ou do desgaste natural pela idade da edificação e eventual deficiência de manutenção preventiva do autor; iii) A adequação técnica da reconstrução do muro divisório e dos rufos de vedação executados pelas rés, verificando-se se persistem falhas construtivas causadoras de infiltrações no pavimento térreo e na loja; iv) A existência de responsabilidade das rés pelos danos narrados na calçada de ladrilho hidráulico do autor, verificando-se se o local foi utilizado para descarregamento ou trânsito excessivo de materiais pesados; v) A ocorrência de rompimento da tubulação de abastecimento de água do edifício autor por ato dos prepostos das rés, bem como a persistência de defeitos no sistema de iluminação/lanterna de segurança do topo do prédio; e vi) A discriminação e a mensuração técnica das intervenções e obras necessárias para a recomposição do estado original do imóvel do autor. Nesse contexto, definem-se como questões de direito relevantes para a resolução do mérito (art. 357, IV, do CPC): a) A incidência das normas reguladoras dos direitos de vizinhança e o regime da responsabilidade civil objetiva do construtor e do proprietário do imóvel confinante por prejuízos causados ao prédio vizinho (arts. 1.277 e 1.311, parágrafo único, do Código Civil); b) A verificação da existência de nexo de causalidade direta ou concausalidade entre os atos construtivos praticados pelas rés e as patologias edilícias reclamadas pelo condomínio autor (arts. 186, 927 e 942 do Código Civil); c) A aferição de eventuais excludentes de nexo causal, tais como culpa exclusiva da vítima ou fato da coisa decorrente de degradação endógena, falta de manutenção predial ou inobservância de normas técnicas e posturas municipais (art. 945 do Código Civil); e d) A viabilidade jurídica da conversão da obrigação de fazer em perdas e danos, se caracterizada a impossibilidade de tutela específica ou de cumprimento prático equivalente (arts. 247 a 249 e art. 499 do CPC). A distribuição do ônus da prova observará a regra ordinária prevista no art. 373 do Código de Processo Civil. Assim, incumbe ao autor a comprovação dos fatos constitutivos de seu direito (art. 373, I, do CPC), concernentes à demonstração da existência das patologias e danos materiais que surgiram ou se agravaram no curso da construção vizinha, bem como a correspondência física desses vícios com os trabalhos executados pelas rés. A seu turno, aos réus compete a prova quanto à existência de fatos impeditivos, modificativos ou extintivos do direito do autor (art. 373, II, do CPC), em especial a demonstração de que as anomalias constatadas decorrem exclusivamente de vícios pré-existentes, idade avançada da construção, fadiga de materiais ou ausência de manutenção predial preventiva do autor. Considerando que a demonstração dos danos, da dinâmica física das estruturas e do nexo de causalidade exige conhecimento técnico e especializado de engenharia civil, defiro a realização de prova pericial de engenharia, com fulcro no art. 464 e seguintes do CPC. Nomeio para o encargo o perito judicial Joaquim Vicente de Rezende Lopes cadastrado no Eg. TJSP, que deverá ser intimado para manifestar aceitação e estimar proposta de honorários profissionais no prazo de 5 (cinco) dias, nos moldes do art. 465, § 2º, do CPC. Faculta-se às partes, no prazo comum de 15 (quinze) dias, a contar da intimação desta decisão a arguição de impedimento ou suspeição do perito; a indicação de assistente técnico; e a apresentação de quesitos. Com a apresentação da estimativa de honorários pelo expert, digam as partes em 5 (cinco) dias (art. 465, § 3º, do CPC), vindo os autos conclusos para arbitramento da remuneração e fixação de prazo para entrega do laudo pericial. O adiantamento dos honorários periciais caberá às partes em proporções iguais, tendo em vista que a realização da perícia de engenharia foi expressamente postulada por ambos os polos litigantes, nos termos do art. 95, caput, do CPC. Indefiro, por ora, a designação de audiência de instrução e julgamento para oitiva de testemunhas e colheita de depoimentos pessoais, tendo em vista a primazia e prejudicialidade da constatação pericial técnica para a verificação do nexo causal e da extensão dos danos. A utilidade da prova oral residual será reapreciada oportunamente, após a juntada do laudo pericial definitivo e a manifestação dos assistentes técnicos (art. 370, parágrafo único, e art. 477 do CPC). Defiro a juntada de documentos novos, desde que observados estritamente os pressupostos e os limites previstos no art. 435 do CPC. Ficam as partes cientes de que dispõem do prazo comum de 5 (cinco) dias para solicitar esclarecimentos ou apontar eventuais ajustes nesta decisão, findo o qual ela se tornará estável, nos moldes do art. 357, § 1º, do Código de Processo Civil. Int. São Paulo, 09/09/2026.