2026-09-16 · TJSP
Apelação Nº 4059548-68.2026.8.26.0100/SP RELATOR: Desembargador OLAVO PAULA LEITE ROCHA APELANTE: SETMA EMPREENDIMENTOS E INCORPORACOES IMOBILIARIAS SPE LTDA. (RÉU) ADVOGADO(A): KELLY DURAZZO NADEU (OAB SP335337) APELADO: OZANA BENEDITA DA SILVA MOREIRA (AUTOR) ADVOGADO(A): MARCELLI MARCONI PUCCI (OAB SP263143) APELADO: DENISON MOREIRA DO CARMO (AUTOR) ADVOGADO(A): MARCELLI MARCONI PUCCI (OAB SP263143) EMENTA APELAÇÃO. RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE LOTE. DISTRATO IMOBILIÁRIO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CASO EM EXAME RECURSO DE APELAÇÃO INTERPOSTO PELA RÉ CONTRA SENTENÇA QUE JULGOU PROCEDENTE AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES PARA DECRETAR O DESFAZIMENTO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE LOTE E CONDENAR A INCORPORADORA À RESTITUIÇÃO DE 80% DAS PARCELAS PAGAS, COM RETENÇÃO DE 20%. A APELANTE SUSCITA PRELIMINAR DE INCOMPETÊNCIA DO JUÍZO E, NO MÉRITO, DEFENDE A INCIDÊNCIA DA LEI Nº 9.514/1997, SUBSIDIARIAMENTE REQUER A APLICAÇÃO DA LEI Nº 13.786/2018, MAJORAÇÃO DA RETENÇÃO, COBRANÇA DE TAXA DE FRUIÇÃO E ALTERAÇÃO DO TERMO INICIAL DOS JUROS MORATÓRIOS. QUESTÃO EM DISCUSSÃO (I) SABER SE A CLÁUSULA DE ELEIÇÃO DE FORO AFASTA A COMPETÊNCIA DO JUÍZO E A INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR; (II) SABER SE A CONTROVÉRSIA DEVE SER DISCIPLINADA EXCLUSIVAMENTE PELA LEI Nº 9.514/1997, INCLUSIVE DIANTE DA AUSÊNCIA DE REGISTRO DA ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA; (III) SABER SE É CABÍVEL A APLICAÇÃO DA LEI Nº 13.786/2018, COM COBRANÇA DE TAXA DE FRUIÇÃO E MAJORAÇÃO DA RETENÇÃO CONTRATUAL; E (IV) SABER SE OS JUROS MORATÓRIOS DEVEM INCIDIR APENAS A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO. RAZÕES DE DECIDIR REJEITADA A PRELIMINAR, POR SE TRATAR DE RELAÇÃO DE CONSUMO, SENDO INEFICAZ A CLÁUSULA DE ELEIÇÃO DE FORO EM PREJUÍZO DO CONSUMIDOR, ALÉM DE VERSAR SOBRE COMPETÊNCIA TERRITORIAL DE NATUREZA RELATIVA. NO MÉRITO, A AUSÊNCIA DE REGISTRO DA GARANTIA FIDUCIÁRIA IMPEDE A INCIDÊNCIA DO PROCEDIMENTO ESPECIAL PREVISTO NOS ARTS. 26 E 27 DA LEI Nº 9.514/1997, PERMANECENDO APLICÁVEL O REGIME PROTETIVO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR E DA SÚMULA 543 DO STJ, COM RESTITUIÇÃO DAS PARCELAS PAGAS E RETENÇÃO DE 20%, SUFICIENTE PARA RECOMPOR OS CUSTOS ADMINISTRATIVOS DA CONTRATAÇÃO. INVIÁVEL A COBRANÇA CUMULATIVA DE TAXA DE FRUIÇÃO, POR CONFIGURAR BIS IN IDEM, BEM COMO A MAJORAÇÃO DA RETENÇÃO, AUSENTE DEMONSTRAÇÃO CONCRETA DE SUA NECESSIDADE. MANTIDOS, IGUALMENTE, OS JUROS MORATÓRIOS DESDE A CITAÇÃO, NOS TERMOS DO ART. 405 DO CÓDIGO CIVIL, DIANTE DA RESISTÊNCIA INJUSTIFICADA À RESTITUIÇÃO DOS VALORES. DISPOSITIVO E TESE - SENTENÇA MANTIDA. RECURSO NÃO PROVIDO. TESE DE JULGAMENTO: EM RELAÇÃO DE CONSUMO DECORRENTE DE CONTRATO DE AQUISIÇÃO DE IMÓVEL, A CLÁUSULA DE ELEIÇÃO DE FORO NÃO AFASTA A COMPETÊNCIA DO FORO DO DOMICÍLIO DO CONSUMIDOR E EVENTUAL DISCUSSÃO SOBRE A INCIDÊNCIA DA LEI Nº 9.514/1997 CONSTITUI MATÉRIA DE MÉRITO. AS TESES RECURSAIS NÃO DEDUZIDAS EM CONTESTAÇÃO CONFIGURAM INOVAÇÃO RECURSAL E NÃO PODEM SER CONHECIDAS. A AUSÊNCIA DE REGISTRO DA ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA IMPEDE A ADOÇÃO DO PROCEDIMENTO ESPECIAL PREVISTO NA LEI Nº 9.514/1997, PERMANECENDO APLICÁVEL O REGIME PROTETIVO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR NA RESOLUÇÃO CONTRATUAL. É INCABÍVEL A CUMULAÇÃO DE RETENÇÃO CONTRATUAL SUFICIENTE PARA RESSARCIMENTO DAS DESPESAS ADMINISTRATIVAS COM TAXA DE FRUIÇÃO FUNDADA NO MESMO FATO GERADOR. DISPOSITIVOS RELEVANTES CITADOS: CF/1988, ART. 5º, XXXII; CPC, ARTS. 63, 1.013 E 1.014; CDC, ARTS. 2º, 3º, 53 E 101, I; CC, ART. 405; LEI Nº 9.514/1997, ARTS. 26 E 27; LEI Nº 13.786/2018; CPC, ART. 85, § 11. JURISPRUDÊNCIA RELEVANTE CITADA: TJSP, APELAÇÃO CÍVEL Nº 1083141-51.2024.8.26.0100, REL. DES. LUÍS H. B. FRANZÉ, J. 16.06.2026; TJSP, CONFLITO DE COMPETÊNCIA CÍVEL Nº 0044033-07.2025.8.26.0000, REL. DES. LUCIANA BRESCIANI, J. 27.04.2026; STJ, SÚMULA 543; STJ, TEMA 1.095; STJ, ERESP Nº 1.866.844/SP. ACÓRDÃO Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Egrégia 5ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo decidiu, por unanimidade, negar provimento ao recurso, nos termos do relatório, votos e notas de julgamento que ficam fazendo parte integrante do presente julgado. São Paulo, 08 de setembro de 2026.