4038756-30.2025.8.26.0100

Intimação

TJSP · Gab. 05 - 3ª Câmara de Direito Privado · Acórdão

Apelação Nº 4038756-30.2025.8.26.0100/SP RELATOR: Juiz MARIO CHIUVITE JÚNIOR APELANTE: MOMENTUM EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA (RÉU) ADVOGADO(A): ADRIANA SILVIANO FRANCISCO (OAB SP138605) APELANTE: J17 - SOCIEDADE DE CREDITO DIRETO S/A (RÉU) ADVOGADO(A): MARIANA PEREIRA VALERIO GIMENES (OAB SP522495) APELANTE: PICK MONEY COMPANHIA SECURITIZADORA DE CREDITOS (RÉU) ADVOGADO(A): ADRIANA PEREIRA DIAS (OAB SP167277) APELADO: ANA BEATRIZ VITTORAZZO (AUTOR) ADVOGADO(A): MIRIAN GOMES (OAB SP149593) APELADO: VALTER BALDUINO ANTUNES JUNIOR (AUTOR) ADVOGADO(A): MIRIAN GOMES (OAB SP149593) EMENTA APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL C.C. RESTITUIÇÃO DE VALORES. COMPRA E VENDA DE LOTE. FINANCIAMENTO VINCULADO MEDIANTE CÉDULA DE CRÉDITO BANCÁRIO. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA DA CREDORA ORIGINÁRIA. REJEIÇÃO. CONTRATOS COLIGADOS. UNIDADE ECONÔMICA DA OPERAÇÃO. RELAÇÃO DE CONSUMO. VENDA CASADA. CADEIA DE FORNECIMENTO. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DA VENDEDORA, DA FINANCIADORA E DA SECURITIZADORA. ENDOSSO QUE NÃO AFASTA A RESPONSABILIDADE PERANTE OS CONSUMIDORES. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA NÃO REGISTRADA. GARANTIA REAL NÃO CONSTITUÍDA. INAPLICABILIDADE DA LEI Nº 9.514/1997 E DO TEMA 1.095 DO STJ. RESOLUÇÃO DA COMPRA E VENDA COM REPERCUSSÃO SOBRE O CONTRATO DE CRÉDITO CONEXO. DESCONSTITUIÇÃO DA CCB E DA GARANTIA CORRESPONDENTE. RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES PAGOS. RESTITUIÇÃO DE 75%. DEDUÇÃO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM E DOS DÉBITOS INCIDENTES SOBRE O LOTE, DESDE QUE COMPROVADOS. DEVOLUÇÃO EM PARCELA ÚNICA. CORREÇÃO MONETÁRIA DESDE CADA DESEMBOLSO. JUROS MORATÓRIOS A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO. TEMA 1.002 DO STJ. SENTENÇA MANTIDA. RECURSOS DESPROVIDOS. I. CASO EM EXAME: AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL C.C. RESTITUIÇÃO DE VALORES PROMOVIDA POR ANA BEATRIZ VITTORAZZO E VALTER BALDUINO ANTUNES JUNIOR EM FACE DE MOMENTUM EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., J17 SOCIEDADE DE CRÉDITO DIRETO S.A. E PICK MONEY COMPANHIA SECURITIZADORA DE CRÉDITOS FINANCEIROS S.A., OBJETIVANDO A RESOLUÇÃO DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE LOTE E DO FINANCIAMENTO A ELE VINCULADO, INSTRUMENTALIZADO POR CÉDULA DE CRÉDITO BANCÁRIO, BEM COMO A RESTITUIÇÃO DE 90% DAS QUANTIAS PAGAS. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA PARA DECLARAR RESOLVIDOS O CONTRATO DE COMPRA E VENDA E O FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO, DESCONSTITUIR A CÉDULA DE CRÉDITO BANCÁRIO Nº 324.5.420/01 E CONDENAR SOLIDARIAMENTE AS RÉS À RESTITUIÇÃO DE 75% DOS VALORES PAGOS A TÍTULO DE PREÇO, EXCLUÍDA A COMISSÃO DE CORRETAGEM E AUTORIZADA A DEDUÇÃO DOS DÉBITOS TRIBUTÁRIOS, CONDOMINIAIS E ASSOCIATIVOS INCIDENTES SOBRE O LOTE DURANTE O PERÍODO DEFINIDO NA ORIGEM. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO ACOLHIDOS PARA ESTABELECER A INCIDÊNCIA DOS JUROS MORATÓRIOS A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO. APELAÇÃO DA CORRÉ J17 SOCIEDADE DE CRÉDITO DIRETO S.A., POR MEIO DA QUAL SUSCITA SUA ILEGITIMIDADE PASSIVA, EM RAZÃO DO ENDOSSO DA CCB À PICK MONEY, E, NO MÉRITO, DEFENDE A AUTONOMIA ENTRE A COMPRA E VENDA E O MÚTUO, A INEXISTÊNCIA DE GRUPO ECONÔMICO E DE RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA, A VALIDADE DA CÉDULA DE CRÉDITO BANCÁRIO E A IMPOSSIBILIDADE DE RESOLUÇÃO DO FINANCIAMENTO E RESTITUIÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS, POSTULANDO A EXTINÇÃO DO PROCESSO EM RELAÇÃO A SI OU A IMPROCEDÊNCIA INTEGRAL DA DEMANDA. APELAÇÃO DA CORRÉ PICK MONEY COMPANHIA SECURITIZADORA DE CRÉDITOS FINANCEIROS S.A., NA QUAL SUSTENTA TER ADQUIRIDO REGULARMENTE, POR ENDOSSO, OS DIREITOS CREDITÓRIOS DECORRENTES DA CCB, SEM PARTICIPAÇÃO NO CONTRATO DE COMPRA E VENDA, INVOCA A AUTONOMIA CAMBIAL DO TÍTULO, A VALIDADE DA GARANTIA FIDUCIÁRIA, A DESNECESSIDADE DE SEU REGISTRO NA MATRÍCULA IMOBILIÁRIA E A INAPLICABILIDADE DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR, REQUERENDO A PRESERVAÇÃO DA CCB, DO ENDOSSO E DA GARANTIA E A IMPROCEDÊNCIA DOS PEDIDOS INICIAIS. APELAÇÃO DA CORRÉ MOMENTUM EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., EM QUE AFIRMA TER RECEBIDO INTEGRALMENTE O PREÇO E CUMPRIDO SUAS OBRIGAÇÕES CONTRATUAIS, SUSTENTA A INDEPENDÊNCIA ENTRE A COMPRA E VENDA, O FINANCIAMENTO, A EMISSÃO DA CCB E O POSTERIOR ENDOSSO, NEGA A EXISTÊNCIA DE COLIGAÇÃO CONTRATUAL, FRAUDE OU VÍCIO DE CONSENTIMENTO E REQUER A REFORMA DA SENTENÇA PARA AFASTAR A RESOLUÇÃO DAS AVENÇAS, A RESTITUIÇÃO DOS VALORES E OS DEMAIS CONSECTÁRIOS DA CONDENAÇÃO. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO: A QUESTÃO EM DISCUSSÃO CONSISTE NA ANÁLISE ACERCA: (I) DA LEGITIMIDADE PASSIVA DA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA QUE CONCEDEU O FINANCIAMENTO E POSTERIORMENTE TRANSFERIU A CÉDULA DE CRÉDITO BANCÁRIO À SECURITIZADORA; (II) DA EXISTÊNCIA, OU NÃO, DE AUTONOMIA ENTRE O CONTRATO DE COMPRA E VENDA, O FINANCIAMENTO, A EMISSÃO DA CÉDULA DE CRÉDITO BANCÁRIO, A GARANTIA FIDUCIÁRIA E O POSTERIOR ENDOSSO, OU DA CARACTERIZAÇÃO DE CONTRATOS COLIGADOS INTEGRANTES DE UMA ÚNICA OPERAÇÃO ECONÔMICA; (III) DA INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR, DA CONFIGURAÇÃO DE VENDA CASADA E DA RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DAS RÉS INTEGRANTES DA CADEIA DE FORNECIMENTO; (IV) DA POSSIBILIDADE DE RESOLUÇÃO DA COMPRA E VENDA E DA REPERCUSSÃO DESSE DESFAZIMENTO SOBRE A CÉDULA DE CRÉDITO BANCÁRIO E A GARANTIA A ELA VINCULADA; E (V) DA CORREÇÃO DOS CRITÉRIOS ADOTADOS PARA A RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS, ESPECIALMENTE QUANTO AO PERCENTUAL DE RETENÇÃO, ÀS DEDUÇÕES ADMITIDAS, AO TERMO INICIAL DOS JUROS MORATÓRIOS E À RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DAS CORRÉS PELA DEVOLUÇÃO DAS QUANTIAS DEVIDAS AOS ADQUIRENTES. III. RAZÕES DE DECIDIR: A PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA DA J17 NÃO COMPORTA ACOLHIMENTO. À LUZ DA TEORIA DA ASSERÇÃO, A LEGITIMIDADE DEVE SER AFERIDA COM BASE NAS AFIRMAÇÕES CONSTANTES DA PETIÇÃO INICIAL, NA QUAL OS AUTORES ATRIBUÍRAM ÀS TRÊS RÉS PARTICIPAÇÃO COORDENADA NA ESTRUTURAÇÃO E EXECUÇÃO DA OPERAÇÃO DESTINADA À AQUISIÇÃO FINANCIADA DO LOTE. A J17 CONCEDEU O CRÉDITO ESPECIFICAMENTE DESTINADO AO PAGAMENTO DO PREÇO E FIGUROU COMO CREDORA ORIGINÁRIA DA CÉDULA DE CRÉDITO BANCÁRIO, CIRCUNSTÂNCIAS QUE DEMONSTRAM SUA PERTINÊNCIA SUBJETIVA PARA A DEMANDA. O POSTERIOR ENDOSSO À PICK MONEY TRANSFERIU A TITULARIDADE DO CRÉDITO E OS DIREITOS INERENTES AO TÍTULO, MAS NÃO ELIMINOU A PARTICIPAÇÃO DA ENDOSSANTE NA FORMAÇÃO DA OPERAÇÃO NEM AFASTOU SUA RESPONSABILIDADE PELAS CONSEQUÊNCIAS DA RESOLUÇÃO DO NEGÓCIO DO QUAL PARTICIPOU. EMBORA O CONTRATO DE COMPRA E VENDA, O MÚTUO, A CÉDULA DE CRÉDITO BANCÁRIO, A GARANTIA FIDUCIÁRIA E O ENDOSSO SEJAM INSTRUMENTOS FORMALMENTE DISTINTOS, A REALIDADE ECONÔMICA REVELA A EXISTÊNCIA DE UMA OPERAÇÃO UNITÁRIA. O FINANCIAMENTO NÃO DISPONIBILIZOU, AOS ADQUIRENTES, NUMERÁRIO DE LIVRE UTILIZAÇÃO, TENDO SIDO CONSTITUÍDO ESPECIFICAMENTE PARA VIABILIZAR O PAGAMENTO DO LOTE COMERCIALIZADO PELA MOMENTUM, COM DESTINAÇÃO DIRETA DOS RECURSOS À VENDEDORA E AO CORRETOR E GARANTIA INCIDENTE SOBRE OS DIREITOS AQUISITIVOS ORIGINADOS DA PRÓPRIA COMPRA E VENDA. A QUITAÇÃO FORMAL DO PREÇO PELA VENDEDORA MEDIANTE RECURSOS PROVENIENTES DO FINANCIAMENTO NÃO EXAURIU MATERIALMENTE A COMPRA E VENDA NEM TRANSFORMOU A OPERAÇÃO DE CRÉDITO EM NEGÓCIO DOTADO DE FINALIDADE ECONÔMICA INDEPENDENTE. CONFIGURADA, ASSIM, A COLIGAÇÃO CONTRATUAL PREVISTA NO ART. 54-F DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR, A AUTONOMIA FORMAL E CAMBIAL DA CCB NÃO IMPEDE O EXAME CONJUNTO DOS INSTRUMENTOS NEM AUTORIZA QUE A FRAGMENTAÇÃO DA OPERAÇÃO SEJA UTILIZADA PARA OBSTAR O DIREITO DE RESOLUÇÃO DOS CONSUMIDORES. A AUSÊNCIA DE EFETIVA LIBERDADE DE ESCOLHA DO AGENTE FINANCIADOR E A CELEBRAÇÃO CONCOMITANTE E VINCULADA DOS INSTRUMENTOS CARACTERIZAM VENDA CASADA, VEDADA PELO ART. 39, I, DO CDC. A INTERPRETAÇÃO DEFENDIDA PELAS RECORRENTES ACARRETARIA DESVANTAGEM EXAGERADA AOS CONSUMIDORES, POIS PERMITIRIA À VENDEDORA INVOCAR A QUITAÇÃO FORMAL DO PREÇO, À FINANCIADORA ALEGAR SUA EXCLUSÃO DA RELAÇÃO EM RAZÃO DO ENDOSSO E À SECURITIZADORA OPOR A AUTONOMIA DO TÍTULO, BLINDANDO INTEGRALMENTE A OPERAÇÃO CONTRA QUALQUER PRETENSÃO DE RESOLUÇÃO. TAL RESULTADO CONTRARIA A BOA-FÉ OBJETIVA, O EQUILÍBRIO CONTRATUAL E OS ARTS. 6º, 7º, PARÁGRAFO ÚNICO, 25, §1º, 51, IV, E 54-F DO CDC. MOMENTUM, J17 E PICK MONEY DESEMPENHARAM FUNÇÕES COMPLEMENTARES NA MESMA CADEIA DE FORNECIMENTO: A PRIMEIRA COMERCIALIZOU O LOTE; A SEGUNDA CONCEDEU O CRÉDITO VINCULADO E EMITIU A CCB; E A TERCEIRA RECEBEU, POR ENDOSSO, O CRÉDITO E A GARANTIA CORRESPONDENTE. SUBSISTE, PORTANTO, A RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DAS TRÊS FORNECEDORAS PERANTE OS CONSUMIDORES, SEM PREJUÍZO DE EVENTUAL ACERTO INTERNO OU EXERCÍCIO DE DIREITO REGRESSIVO. A ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA, POR SUA VEZ, NÃO OBSTA A RESOLUÇÃO, POIS NÃO HÁ PROVA DE REGISTRO DO GRAVAME NA MATRÍCULA IMOBILIÁRIA. A SIMPLES PREVISÃO CONTRATUAL DA GARANTIA NÃO CONSTITUI O DIREITO REAL NEM SUPRE A PUBLICIDADE REGISTRAL EXIGIDA PARA A INCIDÊNCIA DO REGIME ESPECIAL DA LEI Nº 9.514/1997. INEXISTENTES A CONSTITUIÇÃO DA PROPRIEDADE FIDUCIÁRIA, A MORA DO DEVEDOR E A INSTAURAÇÃO DO PROCEDIMENTO EXPROPRIATÓRIO, NÃO SE APLICA O TEMA 1.095 DO STJ, CUJA INCIDÊNCIA PRESSUPÕE CONTRATO GARANTIDO POR ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DEVIDAMENTE REGISTRADA E INADIMPLEMENTO DO DEVEDOR CONSTITUÍDO EM MORA. AINDA QUE RECONHECIDA A EFICÁCIA OBRIGACIONAL DA CLÁUSULA DE GARANTIA ENTRE OS CONTRATANTES, ELA NÃO PODE IMPEDIR A APRECIAÇÃO DA UNIDADE ECONÔMICA DA OPERAÇÃO NEM SUPRIMIR A TUTELA CONFERIDA AO ADQUIRENTE PELAS NORMAS CONSUMERISTAS E IMOBILIÁRIAS. RECONHECIDA A COLIGAÇÃO, A RESOLUÇÃO DA COMPRA E VENDA REPERCUTE NECESSARIAMENTE SOBRE O FINANCIAMENTO, CUJA ÚNICA FINALIDADE CONSISTIU EM PAGAR O PREÇO DO IMÓVEL. A PRESERVAÇÃO DA CCB APÓS O RETORNO DO LOTE À ESFERA PATRIMONIAL DA VENDEDORA IMPLICARIA A COBRANÇA DE DÍVIDA RELACIONADA A BEM QUE NÃO MAIS PERMANECERIA COM OS ADQUIRENTES, EM DESEQUILÍBRIO CONTRATUAL E POTENCIAL ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. IMPÕE-SE, POR CONSEGUINTE, A DESCONSTITUIÇÃO DA CÉDULA DE CRÉDITO BANCÁRIO E DA GARANTIA A ELA VINCULADA, FACULTADA À SECURITIZADORA A BUSCA DE RECOMPOSIÇÃO PERANTE AS DEMAIS INTEGRANTES DA CADEIA DE FORNECIMENTO PELA VIA PRÓPRIA, SEM PREJUÍZO DA RESTITUIÇÃO DEVIDA AOS CONSUMIDORES. QUANTO AOS EFEITOS PATRIMONIAIS DA RESOLUÇÃO, MOSTRA-SE ADEQUADO O PERCENTUAL DE RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES EFETIVAMENTE PAGOS, COM RESTITUIÇÃO DOS 75% REMANESCENTES, PORQUANTO A APLICAÇÃO LITERAL DA PENALIDADE PREVISTA NO ART. 32-A, II, DA LEI Nº 6.766/1979 SOBRE O VALOR ATUALIZADO DO CONTRATO ACARRETARIA EXCESSIVA ONEROSIDADE E PODERIA GERAR DÍVIDA AOS COMPRADORES. DEVEM SER MANTIDAS AS DEDUÇÕES DA COMISSÃO DE CORRETAGEM, DESDE QUE SUA TRANSFERÊNCIA TENHA SIDO PRÉVIA, CLARA E DESTACADAMENTE INFORMADA, CONFORME O TEMA 938 DO STJ, E DOS DÉBITOS TRIBUTÁRIOS, CONDOMINIAIS E ASSOCIATIVOS INCIDENTES SOBRE O LOTE DURANTE O PERÍODO DE RESPONSABILIDADE DOS ADQUIRENTES, DESDE QUE DOCUMENTALMENTE COMPROVADOS EM CUMPRIMENTO DE SENTENÇA, VEDADA A DUPLICIDADE DE ABATIMENTOS E A TRANSFERÊNCIA DE ENCARGOS POSTERIORES À DISPONIBILIZAÇÃO DO IMÓVEL PARA RETOMADA. A RESTITUIÇÃO DEVERÁ OCORRER EM PARCELA ÚNICA, NOS TERMOS DA SÚMULA Nº 2 DO TJSP, E SERÁ APURADA EM LIQUIDAÇÃO. A CORREÇÃO MONETÁRIA INCIDE DESDE CADA DESEMBOLSO, POR REPRESENTAR MERA RECOMPOSIÇÃO DO VALOR DA MOEDA. OS JUROS MORATÓRIOS PELA SELIC, DESCONTADO O ÍNDICE DE CORREÇÃO, SÃO DEVIDOS A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO, MOMENTO EM QUE SE TORNA DEFINITIVAMENTE EXIGÍVEL A OBRIGAÇÃO DE RESTITUIR E SE ESTABILIZAM O PERCENTUAL DE RETENÇÃO, AS DEDUÇÕES CABÍVEIS E O SALDO DEVIDO, CONFORME A ORIENTAÇÃO DO TEMA 1.002 DO STJ. MANTIDA, PORTANTO, A SENTENÇA QUANTO À RESOLUÇÃO DOS CONTRATOS, À DESCONSTITUIÇÃO DA CCB E DA GARANTIA, À RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DAS RÉS E AOS CRITÉRIOS RESTITUTÓRIOS. IV. DISPOSITIVO: RECURSOS DESPROVIDOS. MAJORAÇÃO RECURSAL DOS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS DE SUCUMBÊNCIA. ACÓRDÃO Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Egrégia 3ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo decidiu, por unanimidade, NEGAR PROVIMENTO AOS RECURSOS, nos termos do relatório, votos e notas de julgamento que ficam fazendo parte integrante do presente julgado. São Paulo, 15 de setembro de 2026.