4036201-06.2026.8.26.0100

Intimação

TJSP · UPJ da 1ª a 5ª Varas Cíveis - Foro Central Cível · DESPACHO/DECISÃO

EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL Nº 4036201-06.2026.8.26.0100/SP EXEQUENTE: CONDOMINIO EDIFICIO MINISTRO ROCHA AZEVEDO ADVOGADO(A): GISLAINE CARLA DE AGUIAR MUNHOZ (OAB SP276048) EXECUTADO: SIMON KAUFMANN (Espólio) ADVOGADO(A): MARCOS MORIGGI PIMENTA (OAB SP046438) DESPACHO/DECISÃO Vistos. Trata-se de execução de título executivo extrajudicial fundada no art. 784, X, do Código de Processo Civil, ajuizada por condomínio edilício para cobrança de contribuições condominiais inadimplidas. Embora ambos executados tenham sido citados, somente o Espólio de SIMON KAUFMANN se manifestou, opondo exceção de pré-executividade. Sustentou, em síntese, que a unidade geradora do débito pertence a mais de um coproprietário, cabendo a cada qual apenas determinada fração ideal do imóvel, razão pela qual a cobrança deveria ser limitada à respectiva quota-parte de cada executado. O exequente apresentou impugnação, defendendo a natureza propter rem da obrigação condominial e a responsabilidade integral dos coproprietários pelo débito. Constata-se, ainda, dos documentos juntados aos autos, que o mandato do síndico que outorgou a procuração acostada à inicial expirou no curso do processo. É o relatório. Inicialmente, verifica-se a necessidade de regularização da representação processual do condomínio exequente. Nos termos do art. 75, XI, do CPC, o condomínio edilício é representado em juízo pelo síndico ou administrador regularmente investido no cargo. De igual modo, dispõe o art. 1.348, II, do Código Civil que compete ao síndico representar ativa e passivamente o condomínio, praticando os atos necessários à defesa dos interesses comuns. O encerramento do mandato do síndico que outorgou a procuração inicialmente juntada não implica, por si só, nulidade dos atos processuais anteriormente praticados, mas impõe a demonstração da atual representação do ente condominial para os atos subsequentes do processo. A hipótese configura irregularidade sanável, incidindo o disposto no art. 76 do CPC. Assim, deverá o exequente promover a regularização de sua representação processual, mediante juntada da ata de assembleia que demonstre a eleição ou reeleição do atual síndico, acompanhada dos documentos pertinentes, bem como eventual ratificação dos poderes conferidos aos patronos constituídos. No mais, a exceção de pré-executividade não comporta acolhimento. As contribuições condominiais possuem natureza jurídica propter rem, encontrando fundamento nos arts. 1.336, I, e 1.345 do Código Civil. Trata-se de obrigação vinculada à titularidade da unidade autônoma, decorrente da própria condição de proprietário ou coproprietário do bem. A responsabilidade pelas despesas condominiais decorre da vinculação da obrigação ao imóvel, sendo pacífico o entendimento de que, existindo pluralidade de titulares sobre a mesma unidade, a obrigação pode ser exigida integralmente de qualquer deles. A alegação de que cada coproprietário responderia exclusivamente pela respectiva fração ideal não encontra amparo na legislação nem na jurisprudência consolidada. Nesse sentido: DESPESAS DE CONDOMÍNIO – EMBARGOS À EXECUÇÃO – VALORES CORRESPONDENTES AOS ENCARGOS DEFINIDOS EM REGULAR ASSEMBLEIA – LEGALIDADE – AÇÃO MOVIDA PELO CONDOMÍNIO EM FACE DE APENAS UM DOS COPROPRIETÁRIOS - OBRIGAÇÃO DE NATUREZA INDIVISÍVEL - RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA – SENTENÇA MANTIDA - RECURSO NÃO PROVIDO. I - Aprovados os valores cobrados em assembleia regular e dentro dos limites impostos pela Lei nº 4.591/64, é lícita a cobrança dos valores condominiais e demais encargos, dentre eles a multa e os juros, nos limites legais, uma vez caracterizada a mora; II - As despesas condominiais de presunção juris tantum de regularidade de sua constituição, incumbindo a parte contrária o ônus da demonstração de sua ilegitimidade; III - Tratando-se de obrigação "propter rem, qualquer um dos coproprietários, cuja responsabilidade é solidária, pode ser demandado para pagar o débito existente de forma integral. (TJSP; Apelação Cível 1114976-33.2019.8.26.0100; Relator (a): Paulo Ayrosa; Órgão Julgador: 31ª Câmara de Direito Privado; Foro Central Cível - 39ª Vara Cível; Data do Julgamento: 19/11/2020; Data de Registro: 19/11/2020) O débito condominial resulta das despesas inerentes à manutenção da unidade e das áreas comuns, constituindo obrigação una perante o condomínio credor. A circunstância de o imóvel pertencer a mais de uma pessoa não possui o efeito de fracionar a exigibilidade externa do crédito. Nesse contexto, eventual divisão proporcional do encargo constitui matéria afeta exclusivamente às relações internas entre os condôminos, podendo aquele que suportar parcela superior à sua quota exercer o correspondente direito regressivo em face dos demais, sem repercussão na legitimidade da cobrança integral promovida pelo condomínio. Desse modo, o fato de cada executado possuir apenas fração ideal do imóvel não impede o prosseguimento da execução pelo valor integral do débito condominial. Inexistindo matéria apta a descaracterizar a exigibilidade do título executivo ou a demonstrar nulidade cognoscível de ofício, impõe-se a rejeição da exceção de pré-executividade. Diante do exposto, REJEITO a exceção de pré-executividade oposta. DETERMINO que o exequente promova a regularização de sua representação processual, no prazo de 15 dias, mediante juntada de documentação comprobatória da atual investidura do síndico e da manutenção ou ratificação dos poderes outorgados aos advogados constituídos, sob pena das consequências processuais cabíveis. Regularizada a representação processual, prossiga-se a execução em seus ulteriores termos, com a prática dos atos executivos necessários à satisfação do crédito exequendo, cabendo ao exequente requerer o que de direito. Intime-se.