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TJSP · UPJ da 5ª a 8ª e 15ª Varas Cíveis - Regional II - Santo Amaro · Ato ordinatório
Despejo por Falta de Pagamento Cumulado Com Cobrança Nº 4032287-68.2025.8.26.0002/SP Assunto: Locação de imóvel AUTOR: ADELINA PEQUENO SARNE ADVOGADO(A): EDSON ROSA VIANA (OAB SP237315) ATO ORDINATÓRIO Para expedição de mandado, providencie a parte autora/exequente o recolhimento das custas relativas à condução do oficial de justiça, no valor equivalente a 03 UFESPs para cada ato, observado que no Eproc, a geração e o pagamento de custas e despesas processuais são realizados diretamente no sistema, por meio do botão “Custas”, disponível na capa do processo no painel do Advogado, devendo, ainda, ser anotado que as custas recolhidas no Portal de Custas do TJSP não são aproveitadas no sistema Eproc. Local: São Paulo
TJSP · UPJ da 5ª a 8ª e 15ª Varas Cíveis - Regional II - Santo Amaro · DESPACHO/DECISÃO
Despejo por Falta de Pagamento Cumulado Com Cobrança Nº 4032287-68.2025.8.26.0002/SP AUTOR: ADELINA PEQUENO SARNE ADVOGADO(A): EDSON ROSA VIANA (OAB SP237315) RÉU: JOAO VIANNEY ALVES MOREIRA ADVOGADO(A): PAULO CEZAR FRAGA MELO (OAB SP480695) RÉU: GABRIEL DO NASCIMENTO MOREIRA ADVOGADO(A): PAULO CEZAR FRAGA MELO (OAB SP480695) DESPACHO/DECISÃO Vistos. Trata-se de "ação de despejo por falta de pagamento e infração contratual, c.c. cobrança de aluguéis, encargos e multa rescisória" proposta por ADELINA PEQUENO SARNE em face de JOÃO VIANNEY ALVES MOREIRA e GABRIEL DO NASCIMENTO MOREIRA. Em síntese, narra a autora que celebrou com os réus, em 28 de maio de 2024, contrato de locação para fins residenciais tendo por objeto o imóvel situado na Rua Ribeirão Pires, nº 270, Apartamento 41-C, Conjunto Habitacional Brigadeiro Faria Lima, Grajaú, nesta Capital, pelo prazo determinado de trinta e seis meses, com início em 5 de junho de 2024 e término previsto para 5 de junho de 2027, mediante o aluguel mensal inicial de R$ 750,00, além dos encargos tributários e condominiais incidentes. Sustentou que a locação transcorreu regularmente até janeiro de 2025, tornando-se os requeridos inadimplentes com suas obrigações a partir de fevereiro de 2025. Afirmou que o débito acumulado, composto pelo principal histórico de R$ 7.500,00 acrescido de multa moratória de 10% (R$ 750,00), juros de mora de 1% ao mês (R$ 750,00), multa compensatória por infração contratual equivalente a três aluguéis (R$ 2.250,00) e honorários advocatícios contratuais de 20% (R$ 2.100,00), totaliza a importância atualizada de R$ 13.082,33. Pugnou pela rescisão do contrato, pela decretação do despejo dos locatários e condenação dos réus ao pagamento dos aluguéis e encargos vencidos e vincendos até a efetiva restituição da posse, com compensação da caução de R$ 1.500,00 prestada no início da locação. Após determinações de retificação do polo ativo para exclusão do representante da imobiliária e de comprovação da hipossuficiência financeira, o pedido de gratuidade formulado pela autora foi indeferido (Evento 26), sobrevindo o recolhimento das custas iniciais e despesas de citação postal (Eventos 31 e 34). Citados (Eventos 46 e 47), os réus ofertaram contestação cumulada com reconvenção (Evento 55). Em sede preliminar, suscitaram a ilegitimidade ativa ad causam, ao argumento de que a partilha decorrente dos inventários que consolidaram a propriedade da autora sobre o bem foi registrada na matrícula nº 456.795 do 11º Registro de Imóveis somente após a celebração do pacto locatício e que haveria quinhão pertencente a espólio de coerdeiro incapaz. Arguiram inépcia parcial da petição inicial por inclusão indevida da competência de fevereiro de 2025, a qual teria sido regularmente quitada. Apontaram irregularidade na identificação do imóvel por divergência de numeração predial (nº 270 no contrato e nº 284 na matrícula e comprovante condominial) e sustentaram a nulidade da notificação premonitória. No mérito da defesa principal, comprovaram o pagamento do aluguel com vencimento em 10 de fevereiro de 2025, realizado com acréscimos moratórios em 28 de fevereiro de 2025, no montante de R$ 869,64. Alegaram que, desde o início da locação, passaram a conviver com grave infiltração no teto do banheiro e na base da instalação sanitária, decorrente de vazamento do apartamento superior, que comunicaram os fatos reiteradamente à administradora imobiliária sem solução e que instauraram procedimento perante o PROCON/SP, no qual a reclamação foi classificada como fundamentada não atendida. Invocaram a exceção do contrato não cumprido para afastar as penalidades moratórias, insurgiram-se contra a cumulação de multas e a exigibilidade de honorários contratuais de 20% e postularam a compensação da caução. Em sede de reconvenção, direcionada contra a locadora ADELINA PEQUENO SARNE e contra a administradora VITÓRIA HOUSE NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS, pleitearam a rescisão do contrato por culpa exclusiva das reconvindas; a devolução integral da caução locatícia atualizada; a condenação ao pagamento de multa penal reversa de três aluguéis (R$ 2.250,00); a restituição do rateio extraordinário de melhoria condominial no total de R$ 940,00, suportado pelos locatários entre agosto de 2025 e abril de 2026; o abatimento proporcional de 20% sobre os aluguéis pagos durante o período de inabitabilidade do banheiro; e indenização por danos morais estimada em dez salários mínimos. Deferida a gratuidade da justiça aos réus (Evento 66). A autora apresentou réplica e contestação à reconvenção (Evento 73). Impugnou formalmente a gratuidade concedida aos requeridos. Suscitou preliminar de ilegitimidade passiva da administradora imobiliária na reconvenção. Admitiu o pagamento da cota de fevereiro de 2025 para fins de abatimento em liquidação e manifestou não se opor ao decote simples do rateio condominial de R$ 940,00 caso provada a natureza extraordinária em liquidação. Rechaçou a exceção do contrato não cumprido e a inabitabilidade ante a permanência voluntária e contínua dos réus no imóvel por mais de dezessete meses. Os réus manifestaram-se no Evento 80. A autora pleiteou tutela liminar de urgência para desocupação compulsória do bem (Evento 81), pedido este indeferido pela decisão do Evento 83, que determinou a especificação de provas. As partes apresentaram petições de especificação de provas (Eventos 89 e 91), com manifestações sobre prova documental, pericial de engenharia, expedição de ofícios, depoimento pessoal e designação de audiência conciliatória. É o relatório. Decido. Inicialmente, impõe-se a rejeição da preliminar de ilegitimidade ativa arguida pelos réus. O contrato de locação tem natureza obrigacional e pessoal, de modo que a legitimidade para figurar no polo ativo da presente demanda decorre da condição de locador e da transmissão da posse direta do bem. As figuras do locador e do titular do domínio registral não se confundem e podem ser ocupadas por pessoas diversas. No caso concreto, a autora figurou pessoalmente como locadora no instrumento firmado com os réus, transferindo-lhes validamente a posse direta do apartamento. Dessa forma, é parte legítima para pleitear a rescisão, o despejo e a cobrança dos aluguéis inadimplidos. Afastam-se, de igual modo, as alegações de inépcia da petição inicial e de nulidade da notificação extrajudicial. A inépcia da inicial somente se verifica quando houver falta de requisito intrínseco, inviabilizando a própria regular formação da relação jurídica processual (neste sentido: DINAMARCO, Cândido R. Instituições de Direito Processual Civil, Vol. III. 3 ed. São Paulo: Malheiros Editores, 2003, pp. 393-394). Não se vislumbra, na petição inicial, nenhum vício que pudesse obstaculizar a regular formação da relação processual. Tanto é assim que a peça inaugural não impediu a regular apresentação de resposta pelo polo passivo. A inclusão da competência de fevereiro de 2025 na planilha de cálculo inicial e a alegação de sua quitação constituem matéria de mérito e com ele será analisada. Já a aparente divergência quanto ao número imóvel consubstancia mero erro material descritivo. O objeto da relação locatícia é perfeitamente individualizado pela numeração da unidade autônoma (Apartamento 41-C do Conjunto Habitacional Brigadeiro Faria Lima, no Grajaú), local onde os próprios réus confirmaram residir e no qual foram validamente citados pelo correio. Quanto à notificação premonitória, anota-se que a ação de despejo por falta de pagamento prescinde de prévia notificação, operando-se a mora ex re pelo vencimento da obrigação líquida no seu termo (art. 397 do Código Civil). Por outro lado, merece acolhimento a preliminar de ilegitimidade passiva suscitada pela autora reconvinda em relação à corré reconvinda VITÓRIA HOUSE NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS. A administradora imobiliária atua como mera mandatária da locadora, figurando como intermediária e prestando serviços de administração predial em nome e por conta da mandante, sem figurar como parte na relação material de locação subjacente. Deste modo, impõe-se a extinção da reconvenção, sem resolução do mérito, exclusivamente em relação a VITÓRIA HOUSE NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS, com fulcro no artigo 485, inciso VI, do Código de Processo Civil. JULGO EXTINTA A RECONVENÇÃO, sem resolução do mérito, com relação à corré reconvinda VITÓRIA HOUSE NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS, em virtude de sua manifesta ilegitimidade passiva ad causam, com fundamento no artigo 485, inciso VI, do Código de Processo Civil. Não tendo havido a citação da corré reconvinda, deixo de fixar honorários em seu favor. Quanto à impugnação à assistência judiciária concedida à parte requerida, de fato, os réus não apresentaram o extrato do sistema REGISTRATO, o que determino, no prazo de 15 (quinze) dias. Além disso, deverão juntar os extratos bancários de todas as contas ali apontadas, em relação aos dois reconvintes, sob pena de revogação do benefício. Superadas as questões processuais, impõe-se o julgamento antecipado parcial do mérito, com fundamento no artigo 356, inciso II, do Código de Processo Civil, quanto ao pedido de rescisão do contrato de locação e decretação do despejo dos réus, cindindo-se a atividade cognitiva do juízo para posterior instrução probatória das pretensões estritamente pecuniárias e indenizatórias. Na hipótese em análise, o pedido rescisório e o consequente despejo prescindem de qualquer produção de prova adicional. Restou documentalmente assentado e incontroverso nos autos que os réus encontram-se em situação de inadimplemento contínuo e substancial dos aluguéis mensais desde a competência de março de 2025. Embora os requeridos tenham comprovado a quitação da cota relativa a fevereiro de 2025 em 28 de fevereiro de 2025 (Evento 55, 55.3 e 55.4), fato expressamente admitido pela autora para fins de dedução do montante devido, é fato confesso e incontroverso que nenhum aluguel foi adimplido a partir de março de 2025, acumulando-se mais de dezessete meses consecutivos de inadimplência absoluta das obrigações locatícias fundamentais. A tentativa dos réus de amparar a suspensão integral e unilateral do pagamento dos aluguéis na exceção do contrato não cumprido em razão de vícios estruturais e infiltrações no teto do banheiro não encontra respaldo no ordenamento jurídico pátrio. O alegado descumprimento dos deveres anexos do locador com alegação de defeitos hidráulicos no imóvel locado não confere ao locatário o direito de retenção dos locativos, enquanto permanece exercendo a posse direta e a fruição do bem. Ao continuarem a ocupar o imóvel gratuitamente por extenso lapso temporal sem a adoção dos meios legais cabíveis, incorrem em conduta contraditória (venire contra factum proprium), vedada pelos postulados da boa-fé objetiva e da função social dos contratos (artigo 422 do Código Civil). Ademais, os próprios réus reconvintes pediram a rescisão contratual em contestação, discutindo apenas a culpa pela rescisão (se motivada ou imotivada), o que será apurado mediante haveres recíprocos oportunamente. Não há, pois, fundamento para a continuidade da relação locatícia. Assim, caracterizada a infração legal e contratual pela falta de pagamento pontual dos aluguéis, nos termos do artigo 9º, incisos II e III, e artigo 23, inciso I, da Lei nº 8.245/1991, impõe-se a declaração de rescisão do vínculo locatício celebrado entre as partes e a decretação do despejo dos requeridos. Fixa-se o prazo de 15 (quinze) dias para a desocupação voluntária do imóvel pelos réus e demais eventuais ocupantes, contados da intimação pessoal, sob pena de imediata expedição de mandado de despejo forçado. Sendo assim, com fundamento no artigo 356, inciso II, do Código de Processo Civil, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE a pretensão deduzida na ação principal para: a) DECLARAR RESCINDIDO o contrato de locação residencial firmado entre ADELINA PEQUENO SARNE e os corréus JOÃO VIANNEY ALVES MOREIRA e GABRIEL DO NASCIMENTO MOREIRA, com fulcro no artigo 9º, incisos II e III, da Lei nº 8.245/1991; b) DECRETAR O DESPEJO dos réus e de quaisquer eventuais ocupantes do imóvel situado na Rua Ribeirão Pires, nº 270 (ou nº 284), Apartamento 41-C, Conjunto Habitacional Brigadeiro Faria Lima, Grajaú, São Paulo/SP. Concedo o prazo de 15 (quinze) dias para a desocupação voluntária do imóvel, contado da intimação pessoal, sob pena de expedição de mandado de despejo coercitivo com auxílio de força policial e arrombamento. Expeça-se mandado de notificação para desocupação voluntária no prazo de 15 (quinze) dias. A presente decisão possui natureza interlocutória de mérito e é impugnável por meio de agravo de instrumento, a teor do artigo 356, § 5º, combinado com o artigo 1.015, inciso II, ambos do Código de Processo Civil. A execução do comando de desocupação poderá ser promovida desde logo nos termos do artigo 356, § 2º, do Código de Processo Civil. Passo ao saneamento e à organização do processo no tocante às pretensões remanescentes da ação de cobrança e da reconvenção, com fulcro no artigo 357 do Código de Processo Civil. As partes, são legítimas e estão adequadamente representadas. Os pressupostos processuais de existência e validade estão preenchidos, razão pela qual, declaro o feito SANEADO. Fixo como pontos controvertidos: a) o saldo devedor de aluguéis e encargos locatícios em aberto a partir de março de 2025 até a efetiva desocupação do imóvel; b) a existência, a causa, a gravidade e o período de manifestação das infiltrações no teto e nas instalações do banheiro do Apartamento 41-C e, consequentemente, a culpa pela rescisão do contrato; c) a ciência formal da locadora ou de sua administradora a respeito dos vícios materiais e a efetiva adoção de providências tempestivas para reparação; d) a natureza ordinária ou extraordinária do rateio de melhoria condominial suportado pelos locatários no valor total de R$ 940,00 entre agosto de 2025 e abril de 2026; e e) a ocorrência de danos morais pelos locatários em razão do alegado estado do imóvel. Mantenho as regras ordinárias de distribuição do ônus probatório. Incumbe à autora/reconvinda comprovar o fato constitutivo de seu direito creditício quanto à exata composição dos encargos da locação cobrados, bem como, incumbe aos réus/reconvintes a prova dos fatos constitutivos das pretensões deduzidas na reconvenção, cabendo-lhes demonstrar a ocorrência dos vícios de habitabilidade, o comprometimento do uso do imóvel, a destinação extraordinária do rateio condominial e os danos morais alegados. Indefiro, desde logo, o pedido de depoimento pessoal da autora ADELINA PEQUENO SARNE, porque sua versão já está apresentada no feito e não há indícios de que se pretenda confessar. Outrossim, trata-se de pessoa idosa com 93 anos de idade, cuja relação locatícia e atos de cobrança foram inteiramente delegados a administradora imobiliária profissional, mostrando-se a inquirição pessoal desnecessária. Indefiro a expedição de ofício ao PROCON/SP, porquanto competia à parte interessada instruir sua manifestação com os documentos administrativos pré-existentes. Por outro lado, defiro a produção de prova pericial técnica, destinada a apurar a origem, a extensão, a data provável de surgimento e a gravidade dos vícios hidráulicos e infiltrações no banheiro da unidade locada, bem como o eventual percentual de comprometimento da habitabilidade, a ser custeada pelos réus/reconvintes. Para nomeação do profissional, aguarde-se a definição acerca da assistência judiciária gratuita aos réus reconvintes. Autorizo, ainda, a expedição de ofício à empresa ANTARES ADMINISTRAÇÃO DE CONDOMÍNIOS para que, no prazo de 15 (quinze) dias, encaminhe a este juízo: a) cópia das atas de assembleia geral que deliberaram e aprovaram o rateio de melhoria instituído a partir de agosto de 2025 referente à unidade 41-C; e b) eventuais registros de reclamações técnicas de infiltração envolvendo a unidade locada e o apartamento imediatamente superior. Considerando o reduzido número de funcionários prestando serviços no Cartório e buscando atender a celeridade imposta pela Emenda Constitucional nº 45 (reforma do Judiciário), A PRESENTE DECISÃO SERVE COMO OFÍCIO, que deverá ser encaminhado ao destinatário pelos réus reconvintes, com as cópias necessárias do processo. As respostas deverão ser juntadas, preferencialmente, diretamente nestes autos pelo(a) destinatário(a) desta ordem judicial, devendo, se necessário, providenciar o cadastro no sistema Eproc, observando-se as orientações disponibilizadas no PROVIMENTO CONJUNTO Nº 326/2025, que pode ser acessado no link https://www.tjsp.jus.br/dejesp (Ano XVIII • Edição 4318 • São Paulo, quinta-feira, 30 de outubro de 2025 - páginas 1 a 3). Eventuais dúvidas/dificuldades no cadastro ou na juntada de documentos nos autos deverão ser dirimidas junto ao suporte técnico, através do link https://www.suportesistemastjsp.com.br/. Outrossim, na impossibilidade, as respostas poderão ser encaminhadas ao correio eletrônico institucional upj5a8e15cvstoamaro@tjsp.jus.br, em arquivo no formato PDF e sem restrições de impressão ou salvamento, devendo constar no campo "assunto" o número do processo. Sem resposta no prazo de 30 dias, caberá à parte/advogado cobrá-la diretamente do(a) destinatário(a), comprovando-se nos autos. Por fim, deixo consignado que a necessidade de designação de audiência de instrução e julgamento para oitiva de testemunhas será deliberada após a juntada do laudo pericial definitivo e das respostas aos ofícios. Int. 06/09/2026 Juízo Titular I - 15ª Vara Cível - Regional II - Santo Amaro
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