4025692-50.2025.8.26.0100

Intimação

TJSP · UPJ da 16ª a 20ª Varas Cíveis - Foro Central Cível · Sentença

Procedimento Comum Cível Nº 4025692-50.2025.8.26.0100/SPAUTOR: LURE ADMINISTRADORA DE BENS LTDA ADVOGADO(A): MAYARA BARBIERI DE LIMA (OAB SP386428) RÉU: CONDOMINIO NEX ONE VILA MADALENA ADVOGADO(A): AMANDA TEIXEIRA ALONSO (OAB SP516595) SENTENÇA Vistos. Trata-se de ação de obrigação de não fazer c/c pedido de tutela antecipada ajuizada por LURE ADMINISTRADORA DE BENS LTDA em face de CONDOMÍNIO NEXT ONE VILA MADALENA. Alega a parte autora, em síntese, ser proprietária da unidade residencial tipo R2V nº 1512, localizada na Rua Domingos Borges, nº 134, Bairro Jardim Itapura, São Paulo/SP. Diz ter adquirido o referido bem imóvel para fins de investimento em locação de curta e longa temporada por meio de plataformas digitais. Afirma que, desde a aquisição, o bem imóvel vem sendo regularmente utilizado para locação por temporada sem qualquer prejuízo aos demais condôminos. Ocorre que a atual síndica do edifício tem tentado restringir indevidamente a locação de curta temporada, convocando assembleias irregulares, além de restringir verbalmente tal prática. Requer, em provisório, a concessão de tutela de urgência para determinar a possibilidade de locação de curta duração do imóvel de propriedade da parte autora. Pretende, em definitivo, a procedência dos pedidos para: i) ver confirmados os efeitos da tutela provisória de urgência pleiteada, sendo concedida de forma definitiva; e ii) ver declarada a nulidade absoluta das deliberações ocorridas na Ata de Assembleia Geral Extraordinária de 10/07/2024, por inobservância do quórum qualificado previsto no art. 1.351 do CC, e de 14/08/2025, por irregularidade formal e afronta ao art. 1.354-A do CC, reconhecendo-se a impossibilidade de produção de efeitos válidos desses atos. Dá à causa o valor de R$ 20.640,00 (vinte mil e seiscentos e quarenta reais). Junta documentos. A decisão do evento 17, DESPADEC1 indeferiu o pedido de tutela provisória. Citada (evento 28, AR1), a parte ré apresentou contestação (evento 22, CONTES1), sustentando que o empreendimento imobiliário Condomínio Nex One Vila Madalena é de uso misto, composto pelo Subcondomínio Residencial (com unidades HMP e R2V de destinação exclusivamente residencial e vinculadas a políticas públicas habitacionais do Plano Diretor), Subcondomínio Flat (unidades não residenciais NR1-12, expressamente destinadas à hospedagem e moradia temporária) e Subcondomínio Fachada Ativa (lojas NR1-3). Pontua que o bem imóvel da parte autora integra o Subcondomínio Residencial, o qual possui destinação estritamente residencial voltada à moradia permanente, consoante diretrizes do Plano Diretor Estratégico e da Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo. Argumenta que a convenção condominial estabelece expressamente que as locações inferiores a 90 dias no setor residencial dependem de prévia regulamentação em assembleia específica com quórum qualificado de 2/3. Aduz que as assembleias de 10/07/2024 e de 14/08/2025 foram convocadas justamente para buscar a referida regulamentação, mas o quórum qualificado exigido não foi alcançado, razão pela qual a locação de curta temporada permanece vedada no setor residencial. Requer a improcedência dos pedidos. Manifestação da parte autora (evento 30, PET1), acompanhada de documento (evento 30, DOC2), na qual requereu a concessão da tutela provisória nos termos outrora pleiteados. A decisão do indeferiu o pedido de tutela provisória. Não sobreveio réplica (evento 40). Instadas a especificar provas (evento 42, DESPADEC1), a parte autora requereu o julgamento antecipado do mérito (evento 47, PET1). Já a parte ré quedou-se inerte (evento 48). É O RELATÓRIO. FUNDAMENTO E DECIDO. De início, registro que, embora a parte autora tenha demonstrado interesse na tentativa de conciliação, deixo de designar audiência para tal finalidade, pois a parte ré não manifestou desinteresse na realização da autocomposição. No mais, o feito comporta julgamento antecipado, nos termos do art. 355, inciso I, do Código de Processo Civil, eis que desnecessária a produção de outras provas além daquelas constantes dos autos. No mérito, é o caso de improcedência dos pedidos. Restaram incontroversos nos autos: i) a titularidade da parte autora sobre a unidade autônoma de nº 1512, tipologia R2V, integrante do Subcondomínio Residencial do Condomínio Next One Vila Madalena; ii) a estruturação do empreendimento em subcondomínios autônomos, compreendendo o Subcondomínio Residencial (unidades HMP e R2V), o Subcondomínio Flat (unidades não residenciais NR1-12) e o Subcondomínio Fachada Ativa (loja NR1-3); iii) a destinação residencial das unidades do Subcondomínio Residencial segundo as normas urbanísticas e a convenção condominial (cláusula 8.2.3, "c"), bem como a exigência convencional de aprovação em assembleia por quórum qualificado de dois terços para regulamentar locações inferiores a 90 dias no setor residencial; iv) a realização das assembleias gerais extraordinárias de 10/07/2024 e de 14/08/2025, nas quais não houve a obtenção de dois terços dos votos dos condôminos para a autorização ou regulamentação da locação por curta temporada no setor residencial. A controvérsia cinge-se à: i) qualificação jurídica da cessão temporária de imóvel por plataformas digitais, definindo se configura locação por temporada ou hospedagem atípica de cunho comercial incompatível com a destinação residencial; ii) legitimidade das restrições e vedações impostas pela administração do condomínio réu à exploração da unidade da autora, em confronto com as faculdades do direito de propriedade (art. 5º, XXII, da CF e art. 1.228 do CC) e os deveres condominiais (art. 1.336, IV, do CC); iii) ocorrência de nulidade na Assembleia Geral Extraordinária de 10/07/2024 por alegado vício de quórum na forma do art. 1.351 do Código Civil; e iv) validade da Assembleia de 14/08/2025, concluída definitivamente em 13/10/2025, e a eficácia do comunicado de 14/10/2025 perante o art. 493 do CPC e as normas dos arts. 1.353 e 1.354-A do Código Civil. O direito de propriedade, embora expressamente assegurado pelo art. 5º, inciso XXII, da Constituição da República Federativa do Brasil de 1988, e pelo art. 1.228, caput, do Código Civil, não possui caráter absoluto. O exercício das faculdades dominiais encontra condicionamento insuperável na sua função social (art. 5º, inciso XXIII, da CF) e nos direitos de vizinhança e coexistência no âmbito da propriedade coletiva. No regime do condomínio edilício, o direito individual de usar, fruir e livremente dispor da unidade autônoma previsto no art. 1.335, inciso I, do CC é delimitado pelo dever legal e indeclinável de dar à respectiva unidade a mesma destinação que tem a edificação, conforme o art. 1.336, inciso IV, do CC. Ademais, impõe a legislação civil que o condômino não utilize a coisa de maneira prejudicial ao sossego, à salubridade e à segurança dos demais possuidores, sob pena de incorrer em manifesto abuso de direito. No caso, depreende-se dos elementos probatórios acostados aos autos que o empreendimento Condomínio Nex One Vila Madalena ostenta natureza mista, constituindo subcondomínios autônomos e segregados, a saber: Subcondomínio Residencial, Subcondomínio Flat e Subcondomínio Fachada Ativa. A unidade autônoma nº 1512, de titularidade da autora, enquadra-se na tipologia R2V e integra exclusivamente o Subcondomínio Residencial. De acordo com a legislação urbanística do Município de São Paulo, consubstanciada no Plano Diretor Estratégico (Lei Municipal nº 16.050/2014) e na Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo (Lei Municipal nº 16.402/2016, arts. 93 e 94), as unidades residenciais das categorias HMP e R2V são destinadas estritamente à habitação unifamiliar e à moradia permanente. Por outro lado, as unidades não residenciais (categoria NR1-12), alocadas especificamente no Subcondomínio Flat, foram concebidas e aprovadas para prestar serviços de hospedagem e moradia temporária, dispondo de estrutura própria, acessos individualizados e sistemas de segurança diferenciados. A convenção condominial, em consonância com essa estruturação urbanística e jurídica, estabelece de forma categórica em sua cláusula 8.2.3, alínea "c", a proibição expressa de utilização da unidade com finalidade diversa da residencial estabelecida. Portanto, a destinação da unidade da autora é restrita à moradia permanente, inexistindo autorização convencional irrestrita para a exploração de hospedagem ou atividades com características eminentemente comerciais no setor residencial. A parte autora fundamenta sua pretensão na suposta caracterização da atividade como locação para temporada, invocando a incidência do art. 48 da Lei nº 8.245/1991. Contudo, a disponibilização de imóvel por curtíssimos períodos e com alta rotatividade, operada mediante plataformas eletrônicas, não se confunde com a locação por temporada disciplinada pela Lei do Inquilinato. A locação por temporada pressupõe a fixação de residência temporária motivada por razões delimitadas e específicas, celebrada usualmente com vínculo contratual direto e determinado no tempo. Diferentemente, a cessão contínua, fracionada e rotativa de uso de unidade residencial por dias ou finais de semana, mediante intermediação de plataformas digitais, qualifica-se juridicamente como contrato atípico de hospedagem. Essa modalidade caracteriza exploração econômica de índole comercial e hoteleira, implicando fluxo incessante de pessoas estranhas à comunidade condominial, o que fragiliza o controle de acesso e incrementa o risco à segurança, ao sossego e à privacidade dos moradores permanentes. O Superior Tribunal de Justiça firmou orientação no sentido de que, havendo cláusula de destinação residencial na convenção de condomínio, é indevida a exploração econômica de unidades particulares mediante serviços de hospedagem atípica por plataformas digitais, salvo autorização expressa aprovada pelo quórum qualificado de condôminos. Nessa mesma linha, o E. Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo possui entendimento consolidado: APELAÇÃO. CONDOMÍNIO EDILÍCIO RESIDENCIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE OBRIGAÇÃO DE NÃO FAZER E DE NULIDADE DE NORMA CONDOMINIAL. Sentença de improcedência. Apelo do condômino autor. LOCAÇÃO POR CURTA TEMPORADA, por meio de plataformas digitais, que desnatura a destinação residencial. Sistema de precedentes. Entendimento pacificado do STJ, sobre a locação temporária do imóvel a terceiros, de curta duração, por meio de plataformas digitais (como AIRBNB), se qualifica como contrato atípico de hospedagem e não se harmoniza com a destinação exclusivamente residencial das unidades condominiais prevista na convenção. Para aprovação em sentido diverso em assembleia é necessário o quórum qualificado de 2/3 dos condôminos. Precedentes. Não havendo aprovação dessa modalidade atípica de locação em assembleia, mantém-se hígida a proibição imposta pelo condomínio réu. Sentença de improcedência mantida por seus fundamentos. RECURSO DESPROVIDO. (TJSP; Apelação Cível 1008970-74.2025.8.26.0008; Relator (a): Carlos Eduardo Borges Fantacini; Órgão Julgador: 35ª Câmara de Direito Privado; Foro Regional VIII - Tatuapé - 1ª Vara Cível; Data do Julgamento: 04/05/2026; Data de Registro: 04/05/2026). Com efeito, a exploração econômica desenvolvida pela autora na unidade nº 1512, sem a necessária chancela convencional, desnatura a finalidade exclusivamente residencial do Subcondomínio Residencial, mostrando-se plenamente legítima a postura da administração condominial em fazer valer as restrições convencionais. Resta analisar a higidez formal e material das assembleias gerais extraordinárias e ordinárias impugnadas pela parte autora. Sustenta a parte autora a nulidade da assembleia de 10 de julho de 2024 sob o argumento de inobservância do quórum de 2/3 (dois terços) dos condôminos, nos termos do art. 1.351 do Código Civil. Ocorre que o item 11.15, alínea "d", cumulado com o item 17.8, § 2º, da convenção condominial, estabelece expressamente que as locações de curta temporada (com prazo inferior a 90 dias) no Subcondomínio Residencial dependem de regulamentação aprovada em assembleia por quórum qualificado de 2/3 (dois terços). Na assembleia realizada em 10/07/2024, a proposta de liberação e regulamentação da locação por curta temporada no setor residencial obteve apenas 52,17% dos votos, não alcançando o quórum qualificado de 2/3 exigido pelas regras internas e pela legislação civil. Por conseguinte, não tendo sido atingido o quórum necessário para a alteração ou flexibilização das normas da convenção, a consequência jurídica inarredável é a manutenção da proibição da atividade no setor residencial. Assim, não há nulidade a ser declarada em prejuízo do condomínio réu, porquanto a própria ausência de quórum qualificado reconhecida na assembleia impede a liberação pretendida pela autora. No que tange à assembleia iniciada em 14 de agosto de 2025 e ao seu desfecho consolidado na assembleia de 13/10/2025, a autora alega vício formal em razão da permanência do ato em aberto pelo prazo de 90 (noventa) dias. Todavia, a Lei nº 14.309/2022 introduziu os §§ 1º a 3º ao art. 1.353 do Código Civil, autorizando expressamente a conversão de reuniões assembleares em sessão permanente quando não atingido quórum especial previsto em lei ou convenção. Na espécie, o edital de convocação de 05/08/2025 já previa a exigência do quórum qualificado de 2/3 e a possibilidade de conversão em sessão permanente. Instalada a assembleia em 14/08/2025, houve regular debate presencial e virtual, deliberando-se, por aprovação de 78,57% dos presentes, a manutenção da sessão permanente pelo prazo determinado de 60 (sessenta) dias, com termo final em 13/10/2025. Houve regular expedição de novo edital em 03/10/2025 convocando a sessão de continuidade, a qual se realizou em 13/10/2025 e encerrou os trabalhos dentro do prazo legal, com a apuração de 62 votos válidos, sendo 22 favoráveis e 40 contrários à liberação pretendida, além da rejeição de nova prorrogação por 72,73% dos votantes, conforme comunicado formalizado em 14/10/2025. Esse fato superveniente, apreciado nos moldes do art. 493 do Código de Processo Civil, corrobora que a proposta de regulamentação restou rejeitada pela maioria dos votantes e não alcançou o quórum qualificado de dois terços, permanecendo hígida a vedação convencional no setor residencial. Foram estritamente observados os requisitos dos arts. 1.353, §§ 1º a 3º, e 1.354-A do Código Civil, assegurando-se o direito de voz, debate e voto a todos os condôminos, de modo que a fluência do prazo de 60 (sessenta) dias entre a primeira sessão e o encerramento respeitou com precisão o limite legal, sem transmudar o ato em mera consulta informal. Inexiste, portanto, qualquer vício formal ou material nas deliberações assembleares de 10/07/2024 e de 13/10/2025. Não havendo autorização na Convenção de Condomínio e tampouco o quórum exigido para a aprovação da modalidade de locação de curta temporada no setor residencial, a prática pretendida pela autora nos moldes pretendidos ? sem vínculo tradicional entre locador e locatário (denominados pelas plataformas como anfitrião e hóspede), em ambientes físicos de estrutura típica residencial familiar, cuja destinação é exclusivamente residencial e voltada à moradia permanente ? jamais poderia ser enquadrada como locação típica de temporada ou para fins residenciais, razão pela qual o pedido inicial representa pretensão não legítima. Destarte, a parte ré agiu estritamente dentro dos limites da legalidade e da autonomia privada coletiva (arts. 1.333, 1.334 e 1.351 do Código Civil), impondo-se a improcedência integral dos pedidos formulados pela parte autora. Em razão da improcedência dos pedidos, por lógico, fica mantido o indeferimento do pedido de tutela provisória de urgência, eis que ausentes os requisitos previstos no artigo 300 do Código de Processo Civil. Ante o exposto, JULGO IMPROCEDENTES os pedidos e, em consequência, julgo extinto o feito, com resolução do mérito, nos termos do art. 487, I, do CPC. Em razão da sucumbência, arcará a parte autora com as custas e despesas processuais, bem como os honorários advocatícios da parte contrária, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atribuído à causa, com fundamento no disposto no art. 85, § 2° do CPC. Em caso de recurso de apelação, ciência à parte contrária para, querendo, apresentar contrarrazões no prazo de 15 dias úteis (art. 1.010, §1º do CPC). Após, subam os presentes autos ao Egrégio Tribunal de Justiça de São Paulo, com nossas homenagens e cautelas de estilo. Com o advento da Lei nº 13.105/2015, o juízo de admissibilidade é efetuado pelo juízo ad quem, na forma do artigo 1.010, § 3º, a seguir transcrito: "Após as formalidades previstas nos §§ 1º e 2º, os autos serão remetidos ao tribunal pelo juiz, independentemente de juízo de admissibilidade". Tendo em vista a expressa revogação do artigo 1.096 das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça (Provimento CG nº 17/2016), bem como a nova orientação trazida pelo Código de Processo Civil (artigo 1.010, § 3º), as Unidades Judiciais de 1º Grau estão dispensadas de efetuar o cálculo do preparo. Publique-se. Intimem-se.