4013481-09.2025.8.26.0576

Intimação

TJSP · UPJ da 6ª a 10ª Varas Cíveis da Comarca de São José do Rio Preto · DESPACHO/DECISÃO

Procedimento Comum Cível Nº 4013481-09.2025.8.26.0576/SP AUTOR: ZORAIDE ALVES DE BRITO ADVOGADO(A): JOSE ROBERTO RUSSO (OAB SP236838) ADVOGADO(A): MARCIANO DE SOUZA LIMA (OAB SP248240) RÉU: BRNPAR EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA. ADVOGADO(A): PAULO HUMBERTO FERNANDES BIZERRA (OAB SP140332) ADVOGADO(A): NATHALIA KETILYN DE PAULA (OAB SP484663) DESPACHO/DECISÃO Vistos. Trata-se de ação de indenização por danos materiais e morais decorrentes de vícios construtivos proposta por ZORAIDE ALVES DE BRITO em face de BRNPAR EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. Segundo a causa de pedir, a autora adquiriu imóvel residencial no Loteamento Residencial Jardim Aurora I, situado no Município de Bady Bassitt, por meio de financiamento vinculado ao Sistema Financeiro da Habitação e ao Programa Minha Casa Minha Vida. Sustentou que, após a entrega das chaves, o bem passou a apresentar anomalias construtivas progressivas e graves, consistentes na ausência de muro de arrimo com risco de desmoronamento, trincas no radier da fundação, fissuras e rachaduras nas paredes internas e externas, pisos manchados e soltos, ausência de verga e contraverga nas esquadrias, deficiência na pintura por falta de fundo preparador, infiltrações e umidade nas instalações sanitárias, além de divergência na altura mínima e nas metragens dos cômodos em cotejo com o projeto original. Postulou a condenação da requerida ao pagamento de indenização por danos materiais correspondente ao custo integral de reparação, acrescido do percentual de Benefícios e Despesas Indiretas (budget difference income), compensação pela desvalorização imobiliária e eventual metragem faltante, bem como o pagamento de indenização por danos morais no importe de R$ 15.000,00 (quinze mil reais). A requerida apresentou contestação (Evento 17). Afirmou que a entrega da posse do imóvel ocorreu regularmente e que prestou os atendimentos solicitados pela consumidora por meio de ordens de serviço, solucionando as avarias decorrentes da instalação de antena por terceiros e infiltrações na cobertura, sendo legítima a negativa de troca da caixa d'água formulada em 2025 em razão de mau uso e decurso da garantia do fabricante. Alegou, em sede prejudicial de mérito, a decadência do direito autoral, com fundamento no artigo 26, inciso II, do Código de Defesa do Consumidor, relativamente aos vícios aparentes pelo transcurso do prazo de noventa dias, bem como com fulcro no artigo 618, parágrafo único, do Código Civil, pelo decurso do prazo de cento e oitenta dias após a constatação das supostas falhas. No mérito, sustentou a inexistência de vícios originários ou falhas de execução, aduzindo que os problemas relatados derivam da exclusiva falta de manutenção preventiva periódica por parte da adquirente. Impugnou a ocorrência de danos materiais e de danos morais indenizáveis, asseverando a ausência de nexo causal e de ato ilícito. Pugnou pela extinção do feito pela decadência ou, subsidiariamente, pela total improcedência da demanda. A parte autora apresentou réplica (Evento 25, RÉPLICA1). Intimadas as partes a especificarem as provas que pretendiam produzir, a autora pugnou pelo deferimento de perícia técnica de engenharia civil e inversão do ônus financeiro e probatório (Evento 26), restando decorrido o prazo da requerida sem manifestação probatória autônoma (Evento 27). Passo ao saneamento do feito, nos termos do art. 357 do CPC. De início, afasto a prejudicial de mérito de decadência arguida pela construtora requerida. A pretensão deduzida pela parte autora possui natureza eminentemente condenatória e indenizatória por inadimplemento contratual e vícios construtivos, visando ao ressarcimento pecuniário dos custos necessários à recomposição dos danos físicos do imóvel, desvalorização imobiliária e reparação por danos morais. Não se confunde o pleito indenizatório com o exercício de direito potestativo formativo de redibição contratual, rescisão da avença ou abatimento proporcional do preço da coisa. Em se tratando de pretensão de indenização por perdas e danos decorrentes de defeitos da obra, não incidem os prazos decadenciais previstos no artigo 26 do Código de Defesa do Consumidor nem o prazo do parágrafo único do artigo 618 do Código Civil, sujeitando-se o direito de ação ao prazo prescricional geral decenal insculpido no artigo 205 do Código Civil. O prazo de cinco anos preconizado no caput do artigo 618 do Código Civil ostenta natureza de garantia legal mínima de solidez e segurança da edificação, de sorte que, surgido o defeito dentro deste lapso temporal quinquenal, o adquirente dispõe do prazo prescricional decenal para postular a respectiva reparação indenizatória em face do empreiteiro ou construtor. Desse modo, considerando que a relação contratual e a entrega da unidade ocorreram a partir de dezembro de 2020 e a presente ação foi distribuída em 31.12.2025, não se operou a prescrição e tampouco há falar em decadência do direito postulado, restando rejeitada a prejudicial invocada pela defesa. Presentes os pressupostos processuais de existência e validade do feito, bem como as condições da ação, declaro o processo saneado. Fixo como pontos controvertidos sobre os quais recairá a atividade probatória, que deverá ser objeto de análise pelo perito (exceto item e): a) a efetiva existência e extensão dos alegados vícios e anomalias construtivas no imóvel residencial descrito na petição inicial; b) a natureza e origem de tais patologias, identificando se decorrem de falhas de projeto, execução e materiais empregados (causas endógenas) ou de falta de manutenção, intervenções de terceiros e desgaste natural de uso (causas exógenas); c) o custo financeiro necessário para a recuperação e reparação integral das avarias porventura existentes, com a estimativa do percentual de Benefícios e Despesas Indiretas (budget difference income); d) a existência de divergência entre a metragem executada e o projeto aprovado, bem como eventual desvalorização do imóvel; e) a ocorrência de abalo moral indenizável decorrente dos transtornos suportados pela adquirente. Delimito como questões de direito relevantes a incidência da legislação consumerista, a responsabilidade civil objetiva da construtora fornecedora (artigos 12 e 14 do Código de Defesa do Consumidor) e os critérios de reparação civil e quantificação dos danos materiais e morais (artigos 186 e 927 do Código Civil). Reconheço a aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor, porquanto a autora e a requerida se amoldam perfeitamente aos conceitos de consumidora e fornecedora de produtos e serviços imobiliários (artigos 2º e 3º da Lei 8.078/1990). Com base no artigo 6º, inciso VIII, do Código de Defesa do Consumidor, defiro a inversão do ônus da prova em favor da requerente, tendo em vista sua manifesta hipossuficiência técnica frente aos conhecimentos de engenharia civil detidos pela construtora, aliada à verossimilhança das alegações lastreadas nos registros fotográficos acostados. Contudo, a responsabilidade pelo adiantamento das despesas periciais rege-se pelas normas gerais do artigo 95 do Código de Processo Civil. Nomeio como perita judicial a Sra. ANDRÉA SEIXAS CAMPOS, que cumprirá o encargo escrupulosamente, independentemente de compromisso, observando-se que os contatos profissionais, o currículo e a documentação do perito se encontram em prontuário disponível para consulta no portal de auxiliar da Justiça (www.tjsp.jus.br/auxiliaresjustica). Tratando-se parte autora de beneficiária da assistência judiciária, oficie-se à Defensoria Pública para o custeio da proporção de 100% da tabela (perícia sob ônus da autora), respeitado os valores de ato normativo próprio (ANEXO DA RESOLUÇÃO 910/2023 – ESPECIALIDADE 02 – . AVALIAÇÃO DE IMÓVEL URBANO GRAU II – 58 UFESPS). Faculto às partes a indicação de assistentes técnicos e formulação de quesitos, fixando, para tanto, o prazo de dez dias, sob pena de preclusão. Regularizados, proceda, se necessário, o cartório ao cadastro da Sra. Perita junto ao Portal dos Auxiliares da Justiça, e intime-se-a para dar inícios aos trabalhos, devendo apresentar o laudo no prazo de 30 dias. Intimem-se. Cumpra-se.