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TJSP · UPJ da 1ª a 5ª Varas Cíveis - Regional V - São Miguel Paulista · DESPACHO/DECISÃO
Procedimento Comum Cível Nº 4011261-05.2025.8.26.0005/SP AUTOR: FRANCISCO JESUS DA SILVA ADVOGADO(A): LUCAS SOUZA GALIPE (OAB SP501207) ADVOGADO(A): LUCAS HIDEAKI AKAMINE (OAB SP519463) RÉU: NATHALIA DE FREITAS SILVA ADVOGADO(A): PATRICIA DI GESU DO COUTO RAMOS (OAB SP202919) DESPACHO/DECISÃO Vistos. Trata-se de Ação Declaratória de Nulidade de Negócio Jurídico c/c Tutela de Urgência ajuizada por FRANCISCO JESUS DA SILVA em face de NATHALIA DE FREITAS SILVA. Narra o autor, em síntese, que é tio da ré e que, pretendendo adquirir o imóvel consistente no apartamento nº 138 do Condomínio Residencial Altos do Ermelino, situado na Rua Bispo Isaías Sucasas, nº 427, Ermelino Matarazzo, matriculado sob o nº 230.156 perante o 12º Registro de Imóveis da Capital, entabulou com ela ajuste verbal para que constasse formalmente como adquirente. Afirma que o negócio se deu mediante simulação subjetiva por interposição de pessoa, tendo sido celebrado instrumento de compromisso de venda e compra em que figurou como promitente vendedor fictício, a ré como promissária compradora e a construtora Baruch Empreendimentos Imobiliários Ltda. como anuente. Sustenta o demandante que aportou recursos próprios para entrada e efetuou, mês a mês, transferências bancárias à conta da ré para amortização das prestações do financiamento habitacional firmado perante a credora fiduciária Caixa Econômica Federal. Alega que, a partir de abril de 2025, a ré se apropriou indevidamente da posse e da titularidade material do bem, passando a pagar diretamente os encargos, locando o bem por meio de plataforma imobiliária e obstando o acesso do demandante ao local. Requer, em sede liminar, que a ré se abstenha de alienar ou onerar o imóvel, permita seu livre acesso e mantenha o estado do bem. No mérito, pugna pela declaração de nulidade absoluta do compromisso de compra e venda por simulação e pelo reconhecimento da titularidade dos direitos aquisitivos em seu favor, com a consequente alteração cadastral registral e do mútuo bancário perante o agente financeiro, ou, subsidiariamente, pela restituição dos valores pagos. Junta documentos. Decisão de Evento 12 indeferiu o pedido de gratuidade da justiça, ensejando o regular recolhimento das custas iniciais pelo autor (Eventos 15 e 19). Indeferida a tutela de urgência em Evento 21. Citada, a requerida apresentou contestação (Evento 44). Em preliminar, suscita a impossibilidade jurídica do pedido e a inadequação processual, pontuando que o imóvel se encontra gravado com alienação fiduciária em garantia em favor da Caixa Econômica Federal, sob a égide da Lei nº 9.514/1997, de modo que a propriedade resolúvel pertence à instituição financeira federal, não integrando a lide a terceira credora fiduciária. No mérito, alega que o autor abandonou o pagamento das taxas condominiais desde setembro de 2022 e do financiamento bancário a partir de 2024, fato que acarretou ajuizamento de execução de título extrajudicial pelo condomínio (autos nº 1005918-16.2024.8.26.0005 perante a 3ª Vara Cível local) e gerou constrição judicial sobre seus ativos financeiros e sua conta bancária via SISBAJUD. Sustenta que, para preservar o imóvel e evitar a consolidação da propriedade fiduciária em favor do banco ou a expropriação judicial, realizou reformas de habitabilidade e celebrou contrato de locação residencial intermediado pela plataforma Quinto Andar, vertendo os rendimentos líquidos para o custeio do mútuo e do condomínio. Pugna pelo acolhimento da preliminar ou pela improcedência dos pedidos autorais. Junta documentos. Na mesma oportunidade, a ré ofertou reconvenção em face do autor-reconvindo, requerendo: a) a concessão da gratuidade judiciária; b) a condenação do autor ao ressarcimento por danos materiais no importe de R$ 24.500,71, decorrente do saldo entre as despesas suportadas com condomínio, financiamento e reformas e os frutos locatícios percebidos; c) indenização por danos morais em valor não inferior a R$ 30.000,00, em virtude do bloqueio judicial de suas contas; e d) a condenação do reconvindo na obrigação de fazer consistente na transferência formal do financiamento habitacional perante a Caixa Econômica Federal para o seu próprio nome, sob pena de multa diária, ou, subsidiariamente, a consolidação da propriedade plena do bem em favor da reconvinte mediante compensação em liquidação de sentença (Evento 45, INIC1). Réplica e contestação à reconvenção em Evento 56. Refuta o autor/reconvindo a alegação de abandono, demonstrando o aporte inicial de R$ 97.000,00 à construtora e a realização de 46 repasses financeiros à ré totalizando R$ 32.178,74, além de demonstrar que arcou com o pagamento dos débitos condominiais executados. Reafirma a ocorrência de simulação relativa subjetiva, pugnando pela procedência da ação principal e pela improcedência da reconvenção. Junta documentos. Instadas a especificarem provas, as partes manifestaram-se em Eventos 62 e 63. É o relatório. Decido. O imóvel objeto do litígio está gravado com alienação fiduciária em favor da Caixa Econômica Federal (CEF) (matrícula nº 230.156). Como a credora fiduciária detém a propriedade resolúvel do bem, a pretensão de alteração da titularidade dos direitos aquisitivos e do financiamento afeta diretamente sua esfera jurídica, impondo a formação de litisconsórcio passivo necessário (art. 114 do CPC). A intervenção de empresa pública federal atrai a competência da Justiça Federal (art. 109, I, da CF e art. 45 do CPC). Ante o exposto, DECLARO A INCOMPETÊNCIA ABSOLUTA DESTE JUÍZO e determino a remessa dos autos à Justiça Federal (art. 45, caput, e art. 64, § 3º, do CPC). Providencie a Serventia as devidas anotações de baixa e remessa no sistema processual. Intimem-se. Cumpra-se.
TJSP · UPJ da 1ª a 5ª Varas Cíveis - Regional V - São Miguel Paulista · DESPACHO/DECISÃO
Procedimento Comum Cível Nº 4011261-05.2025.8.26.0005/SP AUTOR: FRANCISCO JESUS DA SILVA ADVOGADO(A): LUCAS SOUZA GALIPE (OAB SP501207) ADVOGADO(A): LUCAS HIDEAKI AKAMINE (OAB SP519463) RÉU: NATHALIA DE FREITAS SILVA ADVOGADO(A): PATRICIA DI GESU DO COUTO RAMOS (OAB SP202919) DESPACHO/DECISÃO Vistos. Trata-se de Ação Declaratória de Nulidade de Negócio Jurídico c/c Tutela de Urgência ajuizada por FRANCISCO JESUS DA SILVA em face de NATHALIA DE FREITAS SILVA. Narra o autor, em síntese, que é tio da ré e que, pretendendo adquirir o imóvel consistente no apartamento nº 138 do Condomínio Residencial Altos do Ermelino, situado na Rua Bispo Isaías Sucasas, nº 427, Ermelino Matarazzo, matriculado sob o nº 230.156 perante o 12º Registro de Imóveis da Capital, entabulou com ela ajuste verbal para que constasse formalmente como adquirente. Afirma que o negócio se deu mediante simulação subjetiva por interposição de pessoa, tendo sido celebrado instrumento de compromisso de venda e compra em que figurou como promitente vendedor fictício, a ré como promissária compradora e a construtora Baruch Empreendimentos Imobiliários Ltda. como anuente. Sustenta o demandante que aportou recursos próprios para entrada e efetuou, mês a mês, transferências bancárias à conta da ré para amortização das prestações do financiamento habitacional firmado perante a credora fiduciária Caixa Econômica Federal. Alega que, a partir de abril de 2025, a ré se apropriou indevidamente da posse e da titularidade material do bem, passando a pagar diretamente os encargos, locando o bem por meio de plataforma imobiliária e obstando o acesso do demandante ao local. Requer, em sede liminar, que a ré se abstenha de alienar ou onerar o imóvel, permita seu livre acesso e mantenha o estado do bem. No mérito, pugna pela declaração de nulidade absoluta do compromisso de compra e venda por simulação e pelo reconhecimento da titularidade dos direitos aquisitivos em seu favor, com a consequente alteração cadastral registral e do mútuo bancário perante o agente financeiro, ou, subsidiariamente, pela restituição dos valores pagos. Junta documentos. Decisão de Evento 12 indeferiu o pedido de gratuidade da justiça, ensejando o regular recolhimento das custas iniciais pelo autor (Eventos 15 e 19). Indeferida a tutela de urgência em Evento 21. Citada, a requerida apresentou contestação (Evento 44). Em preliminar, suscita a impossibilidade jurídica do pedido e a inadequação processual, pontuando que o imóvel se encontra gravado com alienação fiduciária em garantia em favor da Caixa Econômica Federal, sob a égide da Lei nº 9.514/1997, de modo que a propriedade resolúvel pertence à instituição financeira federal, não integrando a lide a terceira credora fiduciária. No mérito, alega que o autor abandonou o pagamento das taxas condominiais desde setembro de 2022 e do financiamento bancário a partir de 2024, fato que acarretou ajuizamento de execução de título extrajudicial pelo condomínio (autos nº 1005918-16.2024.8.26.0005 perante a 3ª Vara Cível local) e gerou constrição judicial sobre seus ativos financeiros e sua conta bancária via SISBAJUD. Sustenta que, para preservar o imóvel e evitar a consolidação da propriedade fiduciária em favor do banco ou a expropriação judicial, realizou reformas de habitabilidade e celebrou contrato de locação residencial intermediado pela plataforma Quinto Andar, vertendo os rendimentos líquidos para o custeio do mútuo e do condomínio. Pugna pelo acolhimento da preliminar ou pela improcedência dos pedidos autorais. Junta documentos. Na mesma oportunidade, a ré ofertou reconvenção em face do autor-reconvindo, requerendo: a) a concessão da gratuidade judiciária; b) a condenação do autor ao ressarcimento por danos materiais no importe de R$ 24.500,71, decorrente do saldo entre as despesas suportadas com condomínio, financiamento e reformas e os frutos locatícios percebidos; c) indenização por danos morais em valor não inferior a R$ 30.000,00, em virtude do bloqueio judicial de suas contas; e d) a condenação do reconvindo na obrigação de fazer consistente na transferência formal do financiamento habitacional perante a Caixa Econômica Federal para o seu próprio nome, sob pena de multa diária, ou, subsidiariamente, a consolidação da propriedade plena do bem em favor da reconvinte mediante compensação em liquidação de sentença (Evento 45, INIC1). Réplica e contestação à reconvenção em Evento 56. Refuta o autor/reconvindo a alegação de abandono, demonstrando o aporte inicial de R$ 97.000,00 à construtora e a realização de 46 repasses financeiros à ré totalizando R$ 32.178,74, além de demonstrar que arcou com o pagamento dos débitos condominiais executados. Reafirma a ocorrência de simulação relativa subjetiva, pugnando pela procedência da ação principal e pela improcedência da reconvenção. Junta documentos. Instadas a especificarem provas, as partes manifestaram-se em Eventos 62 e 63. É o relatório. Decido. O imóvel objeto do litígio está gravado com alienação fiduciária em favor da Caixa Econômica Federal (CEF) (matrícula nº 230.156). Como a credora fiduciária detém a propriedade resolúvel do bem, a pretensão de alteração da titularidade dos direitos aquisitivos e do financiamento afeta diretamente sua esfera jurídica, impondo a formação de litisconsórcio passivo necessário (art. 114 do CPC). A intervenção de empresa pública federal atrai a competência da Justiça Federal (art. 109, I, da CF e art. 45 do CPC). Ante o exposto, DECLARO A INCOMPETÊNCIA ABSOLUTA DESTE JUÍZO e determino a remessa dos autos à Justiça Federal (art. 45, caput, e art. 64, § 3º, do CPC). Providencie a Serventia as devidas anotações de baixa e remessa no sistema processual. Intimem-se. Cumpra-se.
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