4010790-92.2025.8.26.0003

Intimação

TJSP · UPJ da 1ª a 6ª Varas Cíveis - Regional III - Jabaquara · DESPACHO/DECISÃO

Procedimento Comum Cível Nº 4010790-92.2025.8.26.0003/SP AUTOR: STRONGER YI EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO LTDA ADVOGADO(A): WILSON DE LIMA JUNIOR (OAB SP352832) ADVOGADO(A): RODRIGO BENEVIDES DE CARVALHO (OAB SP139494) RÉU: ARQ VILA MARIANA ADVOGADO(A): EDSON LUIZ VITORELLO MARIANO DA SILVA (OAB SP162263) DESPACHO/DECISÃO Vistos. STRONGER YI EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA. ingressou com ação de obrigação de fazer cumulada com indenização por danos materiais em face de CONDOMÍNIO EDILÍCIO ARQ VILA MARIANA, alegando, em síntese, ser responsável pela implantação e desenvolvimento do empreendimento denominado Arq Vila Mariana. Refere que a Loja 02 do empreendimento foi edificada sob o conceito de fachada ativa, nos termos da Lei Municipal nº 16.402/2016 e do Decreto Municipal nº 57.521/2016. O conceito de fachada ativa, conforme a lei, exige acesso direto e abertura para o logradouro. Afirma que, após a entrega do empreendimento ao condomínio réu, em 06/03/2023, este promoveu obras de envidraçamento da área comum e instalou sistema de controle de acesso por reconhecimento facial no local, obstruindo o acesso público à Loja 02 e desvirtuando o conceito sob o qual o imóvel foi edificado. O fechamento da área de circulação configurou uma barreira ao livre acesso do público. Sustenta que, das cinco lojas construídas sob esse mesmo conceito, apenas a Loja 02 não foi comercializada, em razão da restrição de acesso imposta pelo condomínio réu. Aduz que notificou extrajudicialmente o condomínio, em 13/06/2025, para a remoção das barreiras físicas e eletrônicas instaladas, tendo obtido resposta no sentido de que o local permaneceria com acesso livre, o que alega ser inverídico. Requer, em sede de tutela de urgência e, ao final, em caráter definitivo, a condenação do condomínio réu na obrigação de fazer consistente na remoção integral das barreiras físicas e eletrônicas instaladas no acesso da Loja 02, sob pena de multa diária não inferior a R$10.000,00, ou, subsidiariamente, a manutenção do acesso livre até o julgamento definitivo. Requer, ainda, a condenação do condomínio réu ao pagamento de indenização correspondente à desvalorização do valor locatício do imóvel, estimada em R$54.300,00 mensais com base em avaliação elaborada pela empresa Cushman & Wakefield, devida desde a notificação extrajudicial até a efetiva remoção das barreiras. A inicial veio instruída com documentos. Tutela de urgência foi indeferida (evento 6, DESPADEC1). Citado, o condomínio réu apresentou contestação (evento 64, PET1). Preliminarmente, arguiu a ausência superveniente de interesse processual quanto ao pedido de obrigação de fazer, sustentando que o acesso ao átrio onde se situa a Loja 02 permanece livre ao público durante o horário comercial, sendo fechado somente após as 21h ou 22h por razões de segurança patrimonial. Requer, ainda, a autorização para juntada posterior de parecer técnico particular e de ata de assembleia condominial. No mérito, sustenta que a Loja 02 não se enquadra no conceito de fachada ativa, porquanto não possuiria fachada diretamente voltada ao logradouro público, encontrando-se posicionada internamente ao empreendimento e acessada por intermédio do átrio comum, ao contrário de outras unidades voltadas para a Rua Jorge Tibiriçá. Impugna o laudo de avaliação elaborado pela Cushman & Wakefield, ao argumento de que teria partido de premissa equivocada quanto à localização do imóvel. Aduz a inexistência de nexo causal entre a intervenção realizada e a dificuldade de comercialização da Loja 02, atribuindo-a a fatores intrínsecos ao imóvel, como seu estado bruto, o valor pretendido pela autora e a ausência de investidores interessados. Pugna pelo indeferimento da tutela de urgência e pela total improcedência dos pedidos. Réplica apresentada (evento 77, RÉPLICA1). As partes especificaram as provas a produzir (evento 85, PET1 , evento 86, PET1. É o relatório. Passo ao saneamento do feito, na forma do artigo 357 do Código de Processo Civil. Não havendo vícios processuais a sanar, presentes os pressupostos processuais e as condições da ação, rejeito a preliminar de ausência superveniente de interesse processual arguida pelo réu, uma vez que as barreiras físicas e eletrônicas cuja remoção se postula permanecem integralmente instaladas, havendo controvérsia quanto à permeabilidade visual e acesso irrestrito durante o dia. Defiro a juntada do parecer técnico particular apresentado pelo réu. Diferentemente dos documentos a que alude o artigo 434 do Código de Processo Civil, cuja apresentação é exigida já com a petição inicial ou a contestação por se referirem a fatos preexistentes ao ajuizamento, o parecer técnico consiste em prova elaborada para subsidiar a defesa das teses já deduzidas nos autos, não se sujeitando à preclusão do momento de oferecimento da contestação. Passo à delimitação dos pontos controvertidos. A pretensão da autora funda-se no conceito de fachada ativa disciplinado pelo artigo 71 da Lei Municipal nº 16.402/2016 e pelo artigo 12 do Decreto Municipal nº 57.521/2016, que dele constitui regulamentação. Fixo como pontos controvertidos: 1) O artigo 71, caput, exige que a fachada ativa esteja "localizada no nível do logradouro", e o artigo 12, inciso I, do Decreto nº 57.521/2016 especifica que "a face de acesso à fachada ativa voltada para o logradouro público deve estar contida na faixa de 5m (cinco metros) medida a partir do alinhamento do lote, em projeção ortogonal". É possível concluir que a loja 2 está enquadrada no conceito de fachada ativa do artigo 71, da Lei Municipal 16402/16 e artigo 12 do Decreto Municipal 57521/16, mesmo que não tiver porta direta para a Avenida Afonso Celso (esteja em galeria interna ou átrio)? 2) O artigo 71, § 1º, exige que o recuo entre a fachada ativa e o logradouro esteja "fisicamente integrado ao passeio público, com acesso irrestrito, não podendo ser vedado com muros ou grades ao longo de toda a sua extensão". O artigo 12, inciso II, do Decreto complementa esse regime ao admitir que os acessos às áreas de fruição se façam "inclusive em forma de galeria interna ao edifício, desde que garantido o acesso direto ao logradouro público". Sendo fachada ativa, o réu respeitou referida norma, ao realizar o envidraçamento? Há permeabilidade visual? 3) O sistema de controle de acesso instalado pelo réu é compatível com a exigência de acesso irrestrito prevista no artigo 71, § 1º, da Lei nº 16.402/2016, notadamente quanto à efetiva possibilidade de ingresso de qualquer pessoa do público mediante identificação e horário de restrição praticado? 4) Valor locatício do imóvel, para fins de liquidação do pedido indenizatório, caso reconhecida a procedência da pretensão. Quando iniciou o período da suposta restrição? 5) De acordo com o laudo apresentado pela ré (evento 85, LAUDO2), observa-se que a loja 2 foi implantada de forma a ter acesso previsto por meio de porta diretamente voltada ao logradouro público, mas houve alteração do layout das lojas, reduzindo a frente da loja 02 de 6,44 m para 2,92 m, motivo pelo qual seu acesso é por porta lateral. Neste sentido, quem foi responsável por tal alteração (a própria autora?) Tal providência altera valor de mercado e impacta no objeto da lide? Para resposta aos pontos controvertidos, necessária a produção de prova pericial de engenharia. O perito deverá vistoriar o imóvel, respondendo aos pontos controvertidos como quesitos e conclusão, valendo-se, ainda, da prova documental, mormente os laudos de vistoria prévia. Indefiro o pedido de prova oral, desnecessária para o julgamento da demanda. Nomeio com perito FABIO NAKAMURA, que deverá ser intimado para estimar seus honorários em cinco dias, manifestando-se, após, as partes. Os honorários periciais serão arcados pela parte autora, nos termos do artigo 95 do CPC. As partes poderão, em quinze dias, indicar assistente técnico e apresentar quesitos. Int.