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2026-09-14 · TJSP
EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL Nº 4007122-06.2025.8.26.0071/SP
EXEQUENTE: BRU VITTA RESIDENCIAL 68 SPE LTDA
ADVOGADO(A): GILSON SANTONI FILHO (OAB SP217967)
INTERESSADO: CAIXA ECONOMICA FEDERAL
ADVOGADO(A): MATEUS PEREIRA SOARES
DESPACHO/DECISÃO
1) Evento 140 - diante da notícia de pendência técnica no cumprimento da ordem bancária, este juízo determinou nova diligência no evento 141, culminando na efetiva transmissão e juntada do comprovante de cancelamento da indisponibilidade no evento 145.
2. No evento 124 a executada apresentou "impugnação à penhora dos direitos aquisitivos" arguindo, em síntese: (a) a impenhorabilidade do bem de família, sob a alegação de que o imóvel é destinado à sua moradia, estendendo-se a tutela da Lei n. 8.009/1990 aos direitos aquisitivos; (b) a ausência de utilidade econômica da medida constritiva, tendo em vista o elevado saldo devedor do financiamento imobiliário; (c) a afronta ao princípio da menor onerosidade da execução; e (d) subsidiariamente, a suspensão da constrição até a manifestação da instituição financeira.
A exequente apresentou manifestação desfavorável ao pedido no evento 152.
Decido.
A controvérsia posta na impugnação à penhora reside na higidez da penhora deferida no evento 117 sobre os direitos aquisitivos titularizados pela executada em razão de contrato de financiamento habitacional garantido por alienação fiduciária relativo ao imóvel objeto da matrícula n. 144.066 do 1º Oficial de Registro de Imóveis de Bauru.
Sustenta a devedora a incidência da proteção legal da Lei n. 8.009/1990 sobre o imóvel que lhe serve de residência, defendendo que a constrição sobre os direitos aquisitivos importa em esvaziamento da garantia do direito fundamental à moradia.
Sem razão, contudo.
Com efeito, a penhora deferida no evento 117 não recaiu sobre a propriedade imobiliária, pertencente à credora fiduciária Caixa Econômica Federal, mas estritamente sobre os direitos aquisitivos derivados da alienação fiduciária em garantia.
Outrossim, certo é que a dívida perseguida no presente feito decorre diretamente do negócio jurídico de aquisição da própria unidade imobiliária, vez que a executada celebrou com a exequente promessa de venda e compra, obrigando-se ao adimplemento de parcelas contratuais complementares ao mútuo obtido perante o agente financeiro.
Nesse cenário, incide a regra de exceção consagrada no art. 3º, inciso II, da Lei n. 8.009/90, cumulada com o disposto no art. 833, § 1º, do Código de Processo Civil, os quais estabelecem que a impenhorabilidade não é oponível à execução de dívida contraída para a própria aquisição ou construção do bem, inclusive obrigações conexas pactuadas perante a incorporadora/vendedora, o que, em última análise, atende ao postulado da boa-fé objetiva e de não enriquecimento sem causa, não sendo dado ao adquirente usufruir da posse do bem residencial e, concomitantemente, invocar a proteção do bem de família para obstar a execução promovida pelo credor que lhe viabilizou o próprio acesso ao imóvel e cujo preço foi apenas parcialmente adimplido.
Ademais, é assente o entendimento jurisprudencial acerca da viabilidade da constrição patrimonial de direitos aquisitivos titularizados pelo devedor fiduciante, porquanto dotados de expressão econômica autônoma e integrantes de sua esfera patrimonial.
A propósito:
EMENTA: DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. PENHORA DE DIREITOS AQUISITIVOS. RECURSO PROVIDO. I. Caso em Exame Agravo de Instrumento interposto contra decisão que indeferiu pedido de penhora sobre os direitos aquisitivos do devedor sobre bem alienado fiduciariamente. II. Questão em Discussão 2. A questão em discussão consiste em determinar se é possível a penhora dos direitos aquisitivos do devedor sobre um bem gravado com alienação fiduciária. III. Razões de Decidir 3. A alienação fiduciária não impede a penhora dos direitos do devedor sobre o bem, conforme artigo 835, XII, do CPC. 4. Precedentes jurisprudenciais confirmam a possibilidade de penhora sobre direitos aquisitivos em casos de alienação fiduciária. IV. Dispositivo e Tese 5. Recurso provido. (TJSP, Agravo de Instrumento n. 2284960-94.2025.8.26.0000, j. 29/09/2025, Relatora Desembargadora Maria Salete Corrêa Dias)
Destarte, sob qualquer ângulo que se examine a matéria, quer pela natureza dos direitos penhorados (art. 835, XII, do CPC), quer pela incidência da exceção prevista no art. 3º, inciso II, da Lei n.8.009/90 e no art. 833, § 1º, do CPC, impõe-se a rejeição da tese de impenhorabilidade.
Tampouco prosperam os argumentos atinentes à ausência de utilidade da penhora e à infração ao princípio da menor onerosidade da execução (art. 805 do Código de Processo Civil).
A alegação de que o elevado saldo devedor perante a Caixa Econômica Federal esvaziaria o proveito econômico do ato não encontra amparo jurídico.
Os direitos aquisitivos titularizados pela devedora ostentam valor venal e potencial de atratividade em praça pública, na qual eventual adquirente sub-rogar-se-á nos respectivos direitos e deveres contratuais.
Ademais, o princípio da menor onerosidade (art. 805 do Código de Processo Civil) exige a indicação subsidiária pelo executado de outros meios executivos mais eficazes e menos gravosos, faculdade da qual a executada não se desincumbiu.
Destarte, tendo a exequente esgotado as buscas por ativos financeiros líquidos sem satisfação substancial do crédito exequendo, a penhora sobre os direitos do contrato imobiliário constitui medida legítima à efetividade da tutela jurisdicional executiva.
Daí porque, REJEITO a impugnação à penhora.
3. Evento 135 - providencie a serventia o cumprimento do evento 117 ante as informações trazidas pela credora.
4. Após, instrua a exequente os autos com memória atualizada do débito e requeira o que entender de direito.