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TJSP · 2ª Vara Cível da Comarca de São Caetano do Sul · DESPACHO/DECISÃO
Procedimento Comum Cível Nº 4006932-79.2026.8.26.0565/SP AUTOR: VANESSA FREIRE AUGUSTO LIMA ADVOGADO(A): ISABELA PERRELLA (OAB SP405384) AUTOR: LEANDRO LUNA SOARES LIMA ADVOGADO(A): ISABELA PERRELLA (OAB SP405384) DESPACHO/DECISÃO Vistos. Trata-se de Ação de Obrigação de Fazer c/c Pedido De Tutela Provisória de Urgência ajuizada por LEANDRO LUNA SOARES LIMA e VANESSA FREIRE AUGUSTO LIMA em face de BETAP ADMINISTRAÇÃO DE BENS SPE LTDA. e BANCO DO BRASIL S/A, aduzindo, em síntese, que celebraram com a primeira requerida, em 04 de abril de 2016, compromisso de compra e venda referente à unidade autônoma nº 104, Torre B, do Condomínio Residencial e Empresarial K Home, situado na Avenida Presidente Kennedy, nº 3.320, nesta comarca, matriculado sob o nº 44.210 perante o 1º Oficial de Registro de Imóveis local. Informam que adimpliram integralmente o preço pactuado de R$ 437.104,52, tendo a construtora expedido o termo de quitação formal em 03 de outubro de 2017 (Evento 1, DOCUMENTACAO6). Aduzem que a propriedade foi definitivamente transmitida por meio de escritura pública de compra e venda lavrada em 15 de agosto de 2024 e registrada sob o R.06 da matrícula imobiliária em 29 de agosto de 2024 (Evento 1, MATRIMÓVEL8, fl. 4; ESCRITURA7, fls. 1/6). Todavia, sobre o bem ainda recai gravame hipotecário registrado pela construtora em favor do corréu Banco do Brasil S/A (Av.01, Av.03 e Av.04 da matrícula nº 44.210), decorrente de mútuo para financiamento da edificação (Evento 1, MATRIMÓVEL8, fls. 1/3). Sustentam que, malgrado a vendedora tenha assumido na escritura pública o dever expresso de promover a liberação do gravame perante a instituição financeira e o cartório registral, a hipoteca permanece ativa (Evento 1, ESCRITURA7, fl. 3). Ressaltam que pretendem alienar o bem, havendo compradores interessados, mas o negócio jurídico resta obstado pela restrição real. Requerem a concessão da tutela provisória de urgência de natureza antecipada, inaudita altera parte, para determinar aos requeridos a baixa do gravame hipotecário incidente sobre o imóvel no prazo de 15 dias, sob pena de multa diária de R$ 1.000,00, limitada a R$ 30.000,00, autorizando-se subsidiariamente a expedição de mandado ao Oficial de Registro de Imóveis. A concessão de tutela antecipada reclama, nos termos do artigo 300 e seguintes do Código de Processo Civil, a presença de dois requisitos, quais sejam: 1) a probabilidade do direito invocado; 2) perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo. No caso em tela, a probabilidade do direito invocado repousa em robusta prova documental pré-constituída. Os autores demonstraram a celebração do Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda da unidade autônoma nº 104 (Evento 1, CONTR5), o efetivo pagamento integral do preço com a expedição do correspondente Termo de Quitação pela promitente vendedora em 03 de outubro de 2017 (Evento 1, DOCUMENTACAO6), bem como a outorga da Escritura Pública de Compra e Venda em 15 de agosto de 2024 (Evento 1, ESCRITURA7), devidamente registrada no fólio real (R.06 da matrícula nº 44.210 do 1º Oficial de Registro de Imóveis de São Caetano do Sul), em 29 de agosto de 2024 (Evento 1, MATRIMÓVEL8, fl. 4). Outrossim, a certidão imobiliária confirma a subsistência da garantia hipotecária constituída pela incorporadora em favor da instituição financeira corré (Av.01, Av.03 e Av.04 da matrícula nº 44.210) (Evento 1, MATRIMÓVEL8, fls. 1/3). Nesse contexto fático e jurídico, a hipoteca outorgada pela construtora ao agente financeiro para assegurar financiamento da produção imobiliária ostenta plena ineficácia perante os adquirentes do imóvel que solveram integralmente o valor da aquisição. A relação jurídica garantida pela hipoteca foi travada exclusivamente entre a construtora e a instituição bancária, não podendo os efeitos da garantia atingir o patrimônio do comprador de boa-fé, sob pena de transferir indevidamente ao consumidor adimplente os riscos da atividade empresarial da incorporadora. O Superior Tribunal de Justiça consagrou esse entendimento de forma vinculante no verbete de sua Súmula 308: SÚMULA STJ nº 308 (SEGUNDA SEÇÃO) [DIREITO BANCÁRIO - SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO]: A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel. (SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 30/03/2005, DJ 25/04/2005, p. 384) No âmbito desta Corte Estadual, a jurisprudência da Seção de Direito Privado orienta-se de forma convergente, reconhecendo a obrigação de cancelamento do ônus e a legitimidade da imposição de preceito cominatório: EMENTA: COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. BAIXA DE HIPOTECA. Sentença de procedência, condenando as rés a providenciarem a baixa definitiva da hipoteca sobre o imóvel adquirido pela autora. Irresignação do banco réu. Legitimidade passiva. Agente financeiro é parte legítima para figurar no polo passivo de ação que pretende baixa de hipoteca após quitação do preço. Baixa da hipoteca. Financiamento imobiliário para a construção do empreendimento. Hipoteca constituída entre o banco e a construtora. Ineficácia perante o comprador (Súmula 308, STJ). Cancelamento devido. Eventual não pagamento que se trata de questão entre o banco e a construtora, sem prejudicar o comprador. Multa cominatória. Cabimento da fixação de multa para descumprimento da obrigação de fazer, de baixar a hipoteca. Limite total da multa reduzido para R$ 30.000,00. Reforma. Sentença reformada em parte, apenas para reduzir o valor da multa cominatória pelo descumprimento da tutela de urgência, confirmada pela sentença, para o limite total de R$ 30.000,00, mantido o valor diário de R$ 1.000,00. Recurso parcialmente provido. (TJSP; Apelação Cível 1010048-16.2020.8.26.0320; Relator (a): Carlos Alberto de Salles; Órgão Julgador: 3ª Câmara de Direito Privado; Foro de Limeira - 2ª Vara Cível; Data do Julgamento: 28/09/2021; Data de Registro: 28/09/2021) O perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo revela-se concreto e atual. A subsistência indevida do gravame hipotecário obstaculiza o pleno exercício dos poderes inerentes ao domínio (artigo 1.228 do Código Civil), impondo embaraço indevido à circulação patrimonial e inviabilizando a alienação do bem a terceiros interessados. Por fim, inexiste perigo de irreversibilidade dos efeitos da medida (artigo 300, § 3º, do CPC), uma vez que o cancelamento do ônus real sobre a unidade específica não invalida o negócio subjacente de mútuo financeiro nem extingue o crédito titularizado pelo banco em face da sociedade devedora principal, o qual subsiste íntegro e passível de cobrança pelas vias creditícias ordinárias. Ante o exposto, com fundamento no artigo 300 do Código de Processo Civil e na Súmula nº 308 do Superior Tribunal de Justiça, DEFIRO O PEDIDO DE TUTELA PROVISÓRIA DE URGÊNCIA em caráter antecipado para: a) DETERMINAR aos requeridos BETAP ADMINISTRAÇÃO DE BENS SPE LTDA. e BANCO DO BRASIL S/A que, solidariamente e no prazo improrrogável de 15 (quinze) dias, adotem todas as medidas necessárias perante o 1º Oficial de Registro de Imóveis de São Caetano do Sul para outorgar autorização, termo de quitação e promover a baixa definitiva da hipoteca que grava a matrícula imobiliária nº 44.210 (Av.01, Av.03 e Av.04), sob pena de multa diária no valor de R$ 1.000,00 (mil reais), consolidada no teto máximo de R$ 30.000,00 (trinta mil reais), com amparo no artigo 537 do Código de Processo Civil, sem prejuízo de ulterior adequação. Em razão de tratar-se de obrigação de fazer e consoante orientação do C.STJ (S. 410), a fim de que não haja nulidade em eventual execução da multa cominatória, com o recolhimento da diligência do oficial de justiça, expeça-se mandado de citação e intimação, sem prejuízo de servir esta decisão como ofício a ser encaminhada pela parte interessada e comprovada nos autos. Citem-se e intimem-se as rés com as advertências da revelia. Int.
TJSP · 2ª Vara Cível da Comarca de São Caetano do Sul · Outros
Processo 4006932-79.2026.8.26.0565 distribuido para 2ª Vara Cível da Comarca de São Caetano do Sul na data de 03/09/2026.
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