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TJSP · Vara do Juizado Especial Cível e Criminal da Comarca de Botucatu · DESPACHO/DECISÃO
PROCEDIMENTO DO JUIZADO ESPECIAL CÍVEL Nº 4006779-49.2026.8.26.0079/SP AUTOR: TAINA BONAN RAMOS DE OLIVEIRA ADVOGADO(A): LUIZ FERNANDO CORSATTO SACOMANI (OAB SP223119) DESPACHO/DECISÃO Vistos. Trata-se de ação declaratória de nulidade e inexigibilidade de multa condominial cumulada com pedido de tutela de urgência ajuizada por Tainá Bonan Ramos de Oliveira em face de Condomínio Villa Inglesa Residencial (Evento 1). Aduz a autora, em síntese, que é locatária e possuidora direta do apartamento nº 31, bloco E, do condomínio réu, consoante contrato de locação firmado com o proprietário da unidade, no qual assumiu a responsabilidade pelo pagamento das cotas e eventuais penalidades condominiais. Relata que foi surpreendida com a imposição de multa no valor de R$ 1.342,62, sob a alegação de perturbação do sossego ocorrida em 11/05/2026, com menção a suposta reincidência, sem que lhe fosse oportunizada prévia defesa nem franqueado o acesso às supostas provas colhidas pela administração. Sustenta que o boleto com vencimento em 10/06/2026 totalizou R$ 1.922,54, englobando a multa punitiva e as despesas condominiais ordinárias de R$ 579,92 (taxa condominial de R$ 447,54, água/gás de R$ 110,00 e fundo de reserva de R$ 22,38). Afirma que requereu administrativamente a cisão da cobrança para adimplir a cota incontroversa e impugnar a penalidade, o que foi expressamente recusado pelo condomínio réu. Pugna, em sede de tutela de urgência, para que seja determinado ao réu o fornecimento de boleto individualizado das taxas condominiais incontroversas ou, subsidiariamente, seja autorizado o depósito judicial correspondente, obstando-se quaisquer atos de negativação ou medidas coercitivas atreladas à multa hostilizada. Vieram os autos conclusos para deliberação (Evento 5). De plano, impõe-se o reconhecimento da legitimidade ativa da demandante. Conforme se infere do contrato de locação (Evento 1, APRES DOC5) e da própria notificação punitiva encaminhada pelo condomínio (Evento 1, APRES DOC8), a autora é a possuidora direta do imóvel e a indigitada autora dos ruídos alegados. Ademais, recaindo sobre a locatária a obrigação contratual de suportar as despesas ordinárias e eventuais infrações (Evento 1, APRES DOC5), a penalidade atinge de maneira direta e inequívoca a sua esfera jurídica e patrimonial. Nesse contexto, o ocupante da unidade autônoma possui legitimidade e interesse processual para postular a anulação da penalidade que lhe foi imputada, assegurando a defesa de seu patrimônio e a observância do contraditório. O deferimento da tutela provisória de urgência, regida pelo art. 300 do Código de Processo Civil, reclama a presença concomitante da probabilidade do direito (fumus boni iuris) e do perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo (periculum in mora), resguardada a reversibilidade dos efeitos da decisão concessiva. No caso vertente, a probabilidade do direito decorre da demonstração documental de que o condomínio réu efetuou a cobrança conjunta da taxa de condomínio com a multa por infração no importe de R$ 1.342,62 em boleto único com vencimento originário em 10/06/2026 (Evento 1, APRES DOC6). Restou igualmente comprovado que a autora buscou a emissão de cobrança autônoma para honrar pontualmente a obrigação ordinária (R$ 579,92), encontrando recusa peremptória por parte da administração condominial (Evento 1, APRES DOC7). A unificação compulsória de débitos com naturezas jurídicas absolutamente distintas constitui meio coercitivo indireto e abusivo. A cota condominial mensal, de natureza propter rem e essencial à subsistência da massa condominial, não pode ser vinculada de forma indissociável à exigência de sanção punitiva cuja higidez formal e substancial se encontra sob impugnação judicial. Outrossim, há forte verossimilhança nas alegações quanto à violação das garantias constitucionais do contraditório e da ampla defesa (art. 5º, inciso LV, da Constituição Federal). A notificação de imposição da penalidade (Evento 1, APRES DOC8) aplicou de plano a penalidade pecuniária sem franquear prazo prévio à moradora para impugnar os fatos imputados. Conforme assentado pela jurisprudência paulista, a imposição de multa por descumprimento de deveres condominiais exige prévia oportunidade de manifestação. Nesse sentido: Condomínio. Multa por conduta violadora de normas de convivência entre condôminos está sujeita à prévia observância dos princípios do contraditório e da ampla defesa. A imposição da pena só pode ocorrer após o exercício do direito de defesa, o que não foi observado na hipótese em exame. Com efeito. A multa condominial imposta à autora não deve prevalecer, posto que ausente nos autos elementos que comprovem que tenha havido notificação prévia da autuada, o que é imprescindível para sua exigibilidade, tendo em vista a necessidade de observância dos princípios do contraditório e da ampla defesa. Nesse sentido: "CONDOMÍNIO. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE E INEXIGIBILIDADE DE MULTAS POR INFRAÇÕES ÀS NORMAS CONDOMINIAIS. NECESSIDADE DE PRÉVIA OBEDIÊNCIA AOS PRINCÍPIOS DO CONTRADITÓRIO E DA AMPLA DEFESA. HIPÓTESE DE NOTIFICAÇÃO DA APLICAÇÃO DE MULTA SEM PRÉVIA ABERTURA DE OPORTUNIDADE PARA DEFESA. INADMISSIBILIDADE. VÍCIO FORMAL CONFIGURADO. INEXIGIBILIDADE DAS MULTAS RECONHECIDA. ELEVAÇÃO DA VERBA HONORÁRIA SUCUMBENCIAL. RECURSO IMPROVIDO, COM OBSERVAÇÃO. 1. A imposição de multa por conduta violadora de normas de convivência entre condôminos está sujeita à prévia observância dos princípios do contraditório e da ampla defesa. A imposição da pena só pode ocorrer após o exercício do direito de defesa, o que não foi observado na hipótese em exame. A existência de vício formal implica nulidade da punição. 2. Diante desse resultado, eleva-se a verba honorária sucumbencial, por força do que dispõe o artigo 85, § 11, do CPC, a 15% do valor atualizado da causa." (Apelação nº 001319194.2016.8.26.0635, Comarca de São Paulo 28/06/2018, Relator: Antonio Rigolin). Ainda: "Apelação. Ação de cobrança. Pleito para pagamento de multas por infração ao regulamento interno do condomínio e cota condominial de novembro de 2013. Sentença condenatória. Comprovação do pagamento da cota condominial de novembro de 2013. Ausência de prévia notificação quanto à aplicação das multas comprometendo o contraditório e a ampla defesa. Multas fixadas em desatenção ao quanto previsto no artigo 1337 do Código Civil. RECURSO PROVIDO." (Apelação nº 101081290.2014.8.26.0100, da Comarca de São Paulo Data: 6/12/2017 Relator: L. G. COSTA WAGNER). Sentença mantida nos termos do art. 46 da Lei 9.099/95. Recurso improvido. (TJSP; Recurso Inominado Cível 1009772-17.2021.8.26.0007; Relator (a): Regiane dos Santos; Órgão Julgador: 2ª Turma Recursal Cível e Criminal; Foro Regional VII - Itaquera - Vara do Juizado Especial Cível; Data do Julgamento: 26/04/2022; Data de Registro: 26/04/2022) Por fim, a medida atende integralmente ao requisito da reversibilidade (art. 300, § 3º, do CPC), porquanto não exaure o mérito da controvérsia e possibilita o posterior acertamento dos valores controvertidos em caso de improcedência. Ante o exposto, com fundamento no art. 300 do Código de Processo Civil, DEFIRO O PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA para determinar ao réu, Condomínio Villa Inglesa Residencial, que, no prazo de 5 (cinco) dias úteis, disponibilize e encaminhe à autora boleto bancário autônomo e individualizado para quitação exclusiva das taxas e despesas condominiais ordinárias do mês de junho de 2026 (taxa de condomínio de R$ 447,54, água/gás de R$ 110,00 e fundo de reserva de R$ 22,38, totalizando R$ 579,92), sem a incidência de quaisquer encargos moratórios decorrentes da recusa administrativa documentada nos autos, bem como passe a emitir de forma desmembrada as cobranças vincendas enquanto pendente a presente lide; e que o réu que se abstenha de efetuar cobranças judiciais ou extrajudiciais, bem como de adotar medidas restritivas de crédito (protesto ou inclusão nos cadastros de proteção ao crédito como SERASA/SCPC) em desfavor da autora ou da unidade 31-E, no tocante exclusivo ao valor da multa condominial impugnada de R$ 1.342,62, até ulterior deliberação judicial. Fixo multa diária de R$ 200,00 (cem reais), limitada provisoriamente ao teto de R$ 5.000,00 (cinco mil reais), em caso de descumprimento das determinações supra; Faculto subsidiariamente à autora, na hipótese de inércia ou recusa do condomínio réu no prazo fixado, a realização do depósito judicial nos próprios autos da quantia incontroversa de R$ 579,92, servindo o comprovante de depósito bancário como quitação provisória das despesas ordinárias do respectivo mês, autorizando-se igualmente o depósito das parcelas ordinárias supervenientes caso não haja a emissão do boleto desmembrado. Intime-se o réu com urgência acerca do inteiro teor desta decisão para cumprimento imediato. Cite-se o réu para os termos da presente ação e intime-se para audiência de conciliação a ser oportunamente designada pela serventia, advertindo-se dos prazos de resposta e penalidades legais pertinentes ao rito da Lei nº 9.099/1995. Cite(m)-se e intime(m)-se o(s) réu(s) para comparecimento, cuja ausência injustificada implicará revelia, reputando-se verdadeiros os fatos alegados pelo(a) autor(a) na petição inicial, salvo se o contrário resultar da convicção do juiz (art. 20, Lei 9.099/95). Observe-se o novo endereço informado, se o caso. Não havendo acordo, abre-se o prazo, a contar da data da audiência, para o(a)(s) requerido(a)(s) apresentar(em) defesa escrita em 15 (quinze) dias úteis, sem prejuízo da apresentação de defesa oral na própria audiência, no interesse do(s) réu(s). As partes deverão comunicar ao Juízo mudanças de endereços ocorridas no curso do processo, reputando-se eficazes as intimações enviadas ao local anteriormente indicado, na ausência de comunicação. Int.
TJSP · Vara do Juizado Especial Cível e Criminal da Comarca de Botucatu · Outros
Processo 4006779-49.2026.8.26.0079 distribuido para Vara do Juizado Especial Cível e Criminal da Comarca de Botucatu na data de 31/08/2026.
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