4004816-56.2026.8.26.0224

Intimação

TJSP · UPJ da 5ª a 8ª Varas Cíveis da Comarca de Guarulhos · DESPACHO/DECISÃO

Procedimento Comum Cível Nº 4004816-56.2026.8.26.0224/SP AUTOR: ANDERSON LOPES DE SOUSA ADVOGADO(A): GUILHERME OLIVEIRA CASANOVA (OAB SC074459) RÉU: GOLDEN LAGHETTO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA ADVOGADO(A): DIEGO MARTINS SILVA DO AMARAL (OAB GO029269) DESPACHO/DECISÃO Vistos. Trata-se de embargos de declaração opostos por ambas as partes contra a sentença do Evento 46, que julgou parcialmente procedentes os pedidos para declarar rescindido o contrato de promessa de compra e venda de fração imobiliária em regime de multipropriedade, condenar a ré à restituição de 85% dos valores pagos, reconhecer a validade da cobrança da comissão de corretagem, afastar as demais retenções contratuais cumulativas e distribuir igualmente os ônus sucumbenciais. No Evento 51, o autor sustenta que a sentença apreciou pedido de indenização por danos morais não formulado na petição inicial, circunstância que teria repercutido na distribuição dos ônus sucumbenciais. Requer a exclusão desse capítulo e o reconhecimento de sua sucumbência mínima ou, subsidiariamente, o redimensionamento das verbas de sucumbência. No Evento 55, a ré alega omissão quanto à aplicação do art. 67-A, § 5º, da Lei nº 4.591/1964, em razão da submissão do empreendimento ao regime do patrimônio de afetação, bem como quanto ao termo inicial dos juros de mora, defendendo sua incidência somente a partir do trânsito em julgado, conforme o Tema 1.002 do Superior Tribunal de Justiça. Requer, com efeitos modificativos, a retenção de 50% das quantias pagas e a alteração do termo inicial dos juros. No Evento 61, a ré apresentou contrarrazões aos embargos do autor, sustentando a inexistência de sucumbência mínima, diante da rejeição do pedido de restituição da comissão de corretagem e do não acolhimento da restituição integral das parcelas. No Evento 62, o autor apresentou contrarrazões aos embargos da ré, alegando tentativa de rediscussão do mérito e a inaplicabilidade do Tema 1.002 do Superior Tribunal de Justiça aos contratos celebrados após a vigência da Lei nº 13.786/2018. É o relatório. FUNDAMENTO e DECIDO. Os embargos são tempestivos e merecem parcial acolhimento. Nos termos do art. 1.022 do Código de Processo Civil, os embargos de declaração destinam-se a esclarecer obscuridade, eliminar contradição, suprir omissão ou corrigir erro material, admitindo-se, excepcionalmente, a atribuição de efeitos modificativos quando a correção do vício repercutir no resultado do julgamento. Assiste razão ao autor quanto à indevida apreciação de pedido de indenização por danos morais. A petição inicial não contém pretensão dessa natureza, limitando-se aos pedidos de rescisão contratual, restituição dos valores pagos, devolução da comissão de corretagem, declaração de nulidade das retenções contratuais e, subsidiariamente, limitação da retenção a 10% ou 25%. O valor atribuído à causa, de R$ 17.201,12, corresponde à soma das parcelas contratuais, no montante de R$ 12.663,12, e da comissão de corretagem, no valor de R$ 4.538,00, sem inclusão de reparação extrapatrimonial. A correção do vício repercute na distribuição dos ônus sucumbenciais. Não se configura, contudo, sucumbência mínima do autor, uma vez que foi integralmente rejeitado o pedido autônomo de restituição da comissão de corretagem e foi acolhido o pedido subsidiário. Por outro lado, o rateio igualitário não corresponde à extensão do decaimento de cada parte. O autor obteve a rescisão contratual, a restituição de 85% das parcelas pagas e o afastamento da taxa de fruição e das demais retenções cumulativas. Ademais, a retenção de 15% fixada na sentença está compreendida no pedido subsidiário, no qual o autor admitiu a retenção de até 10% ou, alternativamente, 25%. Considerados o proveito econômico obtido e a extensão do decaimento de cada litigante, mostra-se adequado atribuir ao autor 30% e à ré 70% das custas e despesas processuais. Quanto aos embargos da ré, verifica-se que a sentença deixou de enfrentar de modo específico o argumento fundado no art. 67-A, § 5º, da Lei nº 4.591/1964, circunstância que justifica a integração do julgado, sem alteração do percentual de retenção anteriormente fixado. O contrato foi celebrado em agosto de 2023, já sob a vigência da Lei nº 13.786/2018, e prevê a retenção de 50% das quantias pagas em caso de rescisão decorrente de inadimplência ou culpa do promitente comprador. O quadro-resumo também informa que a incorporação foi submetida ao regime do patrimônio de afetação e identifica o registro de incorporação R-2/32.785, junto ao Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Gramado. A documentação registral juntada pela ré comprova a constituição originária desse regime. A retenção agravada prevista no art. 67-A, § 5º, da Lei nº 4.591/1964, entretanto, não se aplica ao caso concreto. O próprio instrumento contratual informa que as obras foram concluídas em junho de 2021, mais de dois anos antes da contratação. Não há, ademais, prova atualizada da subsistência de obrigações do incorporador perante eventual instituição financiadora, tampouco de risco à conclusão ou à entrega do empreendimento. Consigno neste ponto que a matrícula juntada (evento 30, DOC1) foi emitida em 09/02/2022. Embora a extinção formal do patrimônio de afetação esteja sujeita aos requisitos previstos no art. 31-E da Lei nº 4.591/1964, tal circunstância não se confunde com a finalidade da penalidade agravada prevista no art. 67-A, § 5º, do mesmo diploma. A possibilidade de retenção de até 50% destina-se a resguardar os recursos necessários à consecução da incorporação e à entrega das unidades aos adquirentes, finalidade que não subsiste quando o empreendimento já se encontra concluído. Nesse sentido: “Apelação. Ação de rescisão contratual cumulada com pedido de restituição de quantias pagas. Compromisso de compra e venda. Sentença de parcial procedência. Insurgência da ré. Negócio celebrado após a vigência da Lei nº 13.786/2018. Ausência de controvérsia acerca da conclusão do empreendimento, inclusive, com entrega das unidades e instalação do condomínio. Ausente, ademais, prova de que não houve extinção das obrigações do incorporador perante a instituição financiadora do empreendimento. Presunção de extinção do patrimônio de afetação (art. 31-E, I, Lei 4.591/64). Retenção 50% dos valores pagos (art. 67-A, § 5º) afastada. Retenção de 25% suficiente para fazer frente às despesas que a ré teve com o contrato, estando, ademais, em sintonia com a jurisprudência do STJ. Correção monetária que deve incidir desde cada desembolso. Sucumbência da ré reconhecida. Recurso não provido.” (TJSP, Apelação Cível nº 1026915-26.2024.8.26.0100, 33ª Câmara de Direito Privado, Rel. Des. Ana Lucia Romanhole Martucci, j. 09.09.2024). Assim, ainda que reconhecida a constituição originária do patrimônio de afetação, não se justifica a aplicação da penalidade agravada de 50% após a conclusão do empreendimento. Por ter sido o contrato celebrado após a vigência da Lei nº 13.786/2018, incide o art. 67-A, inciso II, da Lei nº 4.591/1964, segundo o qual a pena convencional não poderá exceder 25% das quantias pagas. O dispositivo, contudo, estabelece limite máximo, e não percentual mínimo ou obrigatório. A definição da cláusula penal deve observar as circunstâncias concretas da contratação, a extensão dos efeitos do desfazimento, a proporcionalidade e a vedação ao enriquecimento sem causa, sendo possível sua redução equitativa quando manifestamente excessiva, nos termos do art. 413 do Código Civil. No caso, a retenção de 15% fixada na sentença mostra-se suficiente e proporcional para compensar as despesas administrativas e comerciais decorrentes da contratação. A ré não demonstrou prejuízos concretos ou despesas específicas capazes de justificar percentual superior. Desse modo, a omissão deve ser suprida apenas para explicitar a inaplicabilidade do art. 67-A, § 5º, da Lei nº 4.591/1964, sem modificação da retenção de 15% estabelecida na sentença. Permanece igualmente afastada a taxa de fruição. O contrato condiciona essa cobrança à hipótese de o adquirente estar no uso do imóvel. A ré, contudo, não demonstrou que o autor tenha utilizado a unidade, tampouco indicou os períodos concretamente disponibilizados ou apresentou documentos que comprovassem a efetiva fruição da cota de multipropriedade. A afirmação genérica de que o imóvel permaneceu à disposição do adquirente não é suficiente para autorizar a cobrança. Também não prospera o pedido de alteração do termo inicial dos juros de mora. A tese firmada no Tema 1.002 do Superior Tribunal de Justiça estabelece que, nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei nº 13.786/2018, em que seja pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado. A delimitação temporal integra expressamente a tese repetitiva. Como o contrato discutido nos autos foi celebrado em agosto de 2023, após a entrada em vigor da Lei nº 13.786/2018, o precedente não incide sobre a controvérsia. A integração da fundamentação, nesse ponto, não conduz à modificação do julgado, permanecendo os juros de mora incidentes a partir da citação, conforme estabelecido na sentença. Ante o exposto, acolho parcialmente os embargos de declaração opostos pelo autor no Evento 51, com efeitos modificativos, para excluir o item “e” do dispositivo da sentença e redimensionar os ônus sucumbenciais, e acolho parcialmente os embargos de declaração opostos pela ré no Evento 55, sem efeitos modificativos, apenas para suprir as omissões quanto à incidência do art. 67-A, § 5º, da Lei nº 4.591/1964 e à tese firmada no Tema 1.002 do Superior Tribunal de Justiça. Em consequência, excluo do dispositivo da sentença o item “e”, que julgou improcedente o pedido de indenização por danos morais. Redimensiono os ônus sucumbenciais para determinar que o autor arque com 25% e a ré com 75% das custas e despesas processuais. Em razão da sucumbência recíproca, o autor pagará honorários advocatícios ao patrono da ré, fixados em 10% sobre o valor atualizado do pedido de restituição da comissão de corretagem, no qual restou vencido. A ré pagará honorários advocatícios ao patrono do autor, fixados em 10% sobre o valor atualizado da condenação correspondente à restituição das parcelas contratuais, vedada a compensação, nos termos do art. 85, § 14, do Código de Processo Civil. Ficam rejeitados os pedidos da ré de aplicação da retenção de 50%, de cobrança da taxa de fruição e de alteração do termo inicial dos juros de mora. Mantêm-se, no mais, os demais termos da sentença, inclusive a condenação da ré à restituição de 85% dos valores pagos em decorrência do contrato, observada a retenção de 15% a título de despesas administrativas e comerciais, com atualização monetária pela Tabela Prática do Tribunal de Justiça de São Paulo desde cada desembolso e juros de mora ao mês a partir da citação, nos termos do art. 406 do Código Civil. Int.