4004403-52.2025.8.26.0006

Intimação

TJSP · UPJ da 1ª a 4ª Varas Cíveis - Regional VI - Penha de França · DESPACHO/DECISÃO

Procedimento Comum Cível Nº 4004403-52.2025.8.26.0006/SP AUTOR: GIOVANNA TCHALIAN POLINO BLOISE ADVOGADO(A): LEONARDO GAROFALO FERRARI (OAB SP295150) AUTOR: RODRIGO BLOISE ADVOGADO(A): LEONARDO GAROFALO FERRARI (OAB SP295150) RÉU: RESIDENCIAL GREEN GARDEN ADVOGADO(A): CLAUDIO RODRIGUES PITTA (OAB SP170015) DESPACHO/DECISÃO Vistos. Giovanna Tchalian Polino Bloise e Rodrigo Bloise ajuizaram ação de obrigação de fazer c.c. indenização por danos morais e materiais contra Condomínio Residencial Green Garden, aduzindo que são proprietários do apartamento 124-A, localizado na Rua Demini, n. 355, no condomínio requerido Green Garden, adquirido em 2018; que meses após a aquisição surgiram infiltrações, mofo e vazamentos provenientes do telhado, área comum do edifício; que os danos foram registrados no livro de ocorrências do condomínio; que em 2019 notificaram novamente o requerido sobre infiltrações que danificaram o gesso do teto e geraram mofo em outros cômodos, sem solução; que em 2020, após reiteradas reclamações, foi realizada vistoria no telhado, mas o profissional não encontrou os vazamentos e o requerido decidiu não realizar reparos, sugerindo apenas limpeza no local; que, diante da umidade, infiltrações e mofo, contrataram prestador para realizar reparos internos em seu apartamento; que, acreditando que os problemas estavam resolvidos, locaram o imóvel em agosto de 2022 por R$ 2.200,00 mensais, porém em novembro de 2022 os inquilinos informaram o reaparecimento de mofo e infiltrações, encaminhando vídeos, fotos e registrando ocorrência no condomínio; que os inquilinos permaneceram no local na expectativa de solução do problema e realizavam limpeza constante das paredes e tetos para manter o ambiente habitável, pois seu filho é alérgico além de ter outros problemas de saúde; que a síndica permanecia inerte na maioria das solicitações; que as infiltrações se intensificaram após as chuvas, causando vazamentos, goteiras, mofo e danos a eletrodomésticos, inclusive a uma televisão cujo conserto não foi possível; que residem fora do país, porém retornaram ao Brasil em janeiro de 2025 para tratar da questão pessoalmente e constataram condições críticas no imóvel, com mofo generalizado, infiltrações, danos na instalação elétrica e rachaduras; que concederam desconto de 30% no aluguel e crédito de R$ 714,74 aos inquilinos para limpeza e reforma do local; que em março de 2025 a síndica providenciou reforma estrutural no telhado mediante contratação de empresa de engenharia; que o laudo técnico constatou problemas estruturais no telhado e arredores, inclusive falta de vedação adequada das calhas possibilitando a passagem de água proveniente das chuvas; que as obras também foram realizadas no interior do apartamento, mas após alguns meses as infiltrações e o mofo retornaram em situação pior, tornando o imóvel inabitável; que o requerido rejeitou novos pedidos de reparo, atribuindo o problema à falta de ventilação interna do apartamento; que os inquilinos foram obrigados a deixar o imóvel; que solicitaram vistoria da Defesa Civil, ainda não efetuada; que sofreram prejuízos materiais correspondentes a R$ 1.999,99 relativos à televisão, R$ 7.975,66 referentes às passagens aéreas, R$ 43.700,00 relativos a lucros cessantes pela rescisão antecipada da locação e R$ 714,74 referentes a crédito concedido para limpeza do local, totalizando R$ 54.389,40, e que suportaram danos morais. No mais, requereram a procedência da ação para determinar ao requerido a realização de reforma em seu imóvel e para condená-lo no pagamento de indenização por danos materiais de R$ 54.389,40 e de indenização por danos morais de R$ 15.000,00. A inicial veio instruída com documentos (evento 1.2/1.35). Citado, o requerido apresentou contestação (evento 16), arguindo preliminares de impugnação à Justiça Gratuita. No mérito, alegou prejudicial de prescrição; que os autores não apresentaram prova técnica conclusiva demonstrando que as patologias decorrem de vício em área comum; que o condomínio possui documentação comprovando diligência, manutenção preventiva, obras corretivas e monitoramento técnico; que a controvérsia é técnica e envolve a definição da origem da umidade entre infiltração pluvial e condensação interna; que os autores não trouxeram laudo técnico conclusivo atribuindo os danos à área comum; que o condomínio apresentou parecer técnico de 03.07.2023 indicando ausência de goteiras e existência de bolor compatível com condensação interna; que realizou manutenção estrutural no telhado em abril de 2025 e que a nota técnica de maio de 2025 concluiu que eventual persistência de manchas decorre de fatores internos da unidade; que a unidade se localiza no último andar e está sujeita a maior amplitude térmica; que eventual condensação decorre da falta de ventilação e do confinamento do ar pelos ocupantes; que os autores tiveram ciência dos problemas desde 2018, estando prescritas as pretensões indenizatórias anteriores ao triênio que antecedeu o ajuizamento da ação; que houve atendimento e reparos desde 2018; que realizou investimentos na unidade e nas áreas comuns em 2020, 2021, 2023 e 2025; que sempre respondeu às reclamações em curto espaço de tempo; que as fotografias juntadas pelos autores são antigas e não refletem o estado atual do imóvel; que as próprias notas fiscais juntadas pelos autores demonstram que o condomínio realizou reparos; que as obras de 2025 solucionaram definitivamente eventuais problemas estruturais no telhado; que nenhuma das demais unidades situadas sob o mesmo telhado apresentou infiltrações; que os autores aceitaram as reformas realizadas; que o problema decorre de condensação interna e não de defeito estrutural; que inexiste nexo causal entre os alegados danos e a atuação do condomínio; que os documentos apresentados pelos autores constituem prova unilateral incapaz de demonstrar a origem dos danos; que o pedido de obrigação de fazer é genérico e já foi atendido pelas obras realizadas; que não há prova do desembolso dos danos materiais reclamados; que os lucros cessantes são indevidos porque os inquilinos renovaram voluntariamente o contrato de locação em 15.01.2025; que as obras foram concluídas antes da alegada desocupação do imóvel; que as passagens aéreas decorreram de escolha pessoal dos autores, residentes na Alemanha; que os autores possuíam representação jurídica e canais de comunicação para tratar da situação à distância; que não houve comprovação dos gastos com limpeza nem do valor da televisão; que inexiste prova de dano moral; que os autores não residiam no imóvel, que era destinado à locação; que eventual desconforto teria sido suportado pelos inquilinos; que a controvérsia possui natureza patrimonial e que a situação não ultrapassa o mero aborrecimento. Requereu a improcedência da ação. Juntou documentos (evento 16.2/16.38). Réplica (evento 26). Instadas as partes à especificação de provas, o requerido declarou desinteresse na produção probatória (evento 25), ao passo que os autores silenciaram. É o relatório. DECIDO. A preliminar de impugnação à Justiça Gratuita merece acolhimento. Com efeito, melhor analisando os autos, observo que, de fato, os autores apresentam capacidade financeira diversa daquela que procuram fazer crer. Em primeiro lugar, porque, vivendo na Alemanha e lá recebendo salário, não possuem rendimentos significativos aqui. Ao que consta, Rodrigo reside naquele país na condição de expatriado de empresa multinacional desde o ano de 2014. Nessa condição, como é de conhecimento de todos, além de um salário significativo e em moeda mais forte que o Real, possui certamente vários outros benefícios, aqui não declarados. Lá residindo, vivenciou experiências a que poucos tem acesso, conforme se vê em seu perfil junto à rede Instagram, realizando viagens com Giovanna para locais icônicos e de alto prestígio, demonstrando padrão de vida incondizente com sua alegada situação de hipossuficiência. Além do mais, mantém o imóvel, cujos danos aqui são discutidos, para recebimento de renda extra e seus cartões bancários apresentam elevado limite de crédito, próprio de quem possui renda condizente com tal situação. Sendo assim, revogo os benefícios da Justiça Gratuita outrora concedidos aos autores e determino o recolhimento das custas e despesas processuais em 15 dias, sob pena de inscrição em dívida ativa dado o avançado estágio do processo. No mérito, afasto a prejudicial de prescrição, uma vez que, diferentemente do que procura fazer crer o requerido, o termo a quo sequer teve início dado que os danos ainda persistem. Neste sentido: “APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C.C. INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. Direito de vizinhança. Vazamentos e infiltrações advindos de unidade condominial localizada em andar superior ao daquelas que suportaram os danos. Pretensão indenizatória. Sentença de parcial procedência, reconhecendo apenas os danos materiais. Inconformismo das autoras e do réu. INÉPCIA DA INICIAL. Não reconhecimento. A narrativa fática conduziu à pretensão deduzida pela autora, de natureza certa. Inexistência de prejuízo à defesa. ILEGITIMIDADE ATIVA. Inocorrência. Adotada a teoria da asserção, as condições da ação devem ser aferidas de acordo com as afirmações trazidas na petição inicial. PRESCRIÇÃO. Não reconhecimento. Ante as peculiaridades do caso concreto, a lesão aos interesses jurídicos das autoras renovou-se sucessivamente no decorrer dos anos, na medida em que os vícios imputados não foram sanados a contento. Nesse contexto, o termo inicial do lapso prescricional se renova periodicamente. Precedente desta C. Câmara. NULIDADE DA R. SENTENÇA – PEDIDO DE PRODUÇÃO DE PROVAS NÃO APRECIADO. Nos termos do art. 278 do CPC, cabe à parte interessada alegar a nulidade dos atos processuais na primeira oportunidade em que lhe couber falar nos autos. Preclusão verificada. PROVA PERICIAL DEFICITÁRIA. No caso sob análise, o laudo pericial não está fundamentado em critérios técnicos. Em conversa telefônica com o síndico do condomínio, o expert foi informado que, após obras realizadas no imóvel do réu em 2020, o problema foi solucionado. Todavia, em 2022, as autoras peticionaram nestes autos informando o agravamento dos danos em um dos imóveis. Daí porque não se pode concluir, como fez o perito, que o relato do síndico seja suficiente para atestar que a responsabilidade pelos danos experimentados pelas autoras é do réu. O laudo pericial não contém informações técnicas de engenharia. Necessidade de maior aprofundamento cognitivo técnico. Laudo inconclusivo. Imprescindível a complementação pelo expert. SENTENÇA ANULADA. RECURSO DO RÉU PROVIDO E RECURSO DAS AUTORAS PREJUDICADO. (TJSP; Apelação Cível 1023771-89.2020.8.26.0001; Relator (a): Rosangela Telles; Órgão Julgador: 31ª Câmara de Direito Privado; Foro Regional I - Santana - 9ª Vara Cível; Data do Julgamento: 20/10/2024; Data de Registro: 20/10/2024)” No mais, partes legítimas e devidamente representadas, concorrendo os pressupostos processuais e as condições da ação, dou o feito por saneado. Fixo como pontos controvertidos: 1) a origem das infiltrações: interna ou externa ao imóvel dos autores; 2) se eventual falta de ventilação do imóvel causaria os danos retratados na petição inicial; 3) a responsabilidade pelos reparos do imóvel dos autores e, se do requerido, qual o valor para tanto; 4) se outras unidades habitacionais do mesmo andar também apresentaram os mesmos problemas; 5) se o imóvel está ocupado e desde quando; 6) eventuais danos materiais e morais indenizáveis. Para tanto, necessária a produção de prova pericial consistente em perícia de engenharia. Para tanto, nomeio o Sr. Márcio Mônaco Fontes. Concedo o prazo de 15 dias para as partes apresentarem quesitos, podendo, se o quiserem, indicar assistentes técnicos. Após, intime-se o perito para aceitação do encargo e estimativa de honorários. Com a estimativa, manifestem-se as partes. Considerando que a perícia é determinada de ofício, caberão às partes o rateio dos honorários periciais. Int.