4004084-96.2025.8.26.0196

Intimação

TJSP · Vara do Juizado Especial Cível da Comarca de Franca · DESPACHO/DECISÃO

PROCEDIMENTO DO JUIZADO ESPECIAL CÍVEL Nº 4004084-96.2025.8.26.0196/SP AUTOR: MATHEUS HENRIQUE PEDRO ADVOGADO(A): DAVID HERNANDES NETO (OAB SP307255) AUTOR: ISABELA DE OLIVEIRA PRIMON PEDRO ADVOGADO(A): DAVID HERNANDES NETO (OAB SP307255) RÉU: LAZARO SILVA QUIDEROLLI ADVOGADO(A): LUCIANA FIGUEIREDO ANDRADE DE OLIVEIRA RAMOS (OAB SP145395) RÉU: MATRIZ COMPRA VENDA E ADMINISTRACAO DE IMOVEIS LTDA ADVOGADO(A): ANA PAULA ANDRADE TRENTO (OAB SP466150) DESPACHO/DECISÃO Vistos. 1) Precipuamente, acolho a impugnação ao valor da causa apresentada pelos réus, diante da expressa concordância da parte autora em réplica. O valor da causa deve corresponder à soma de todos os pedidos cumulados (artigo 292, incisos II e VI, do Código de Processo Civil), abrangendo os pleitos condenatórios e a declaração de inexigibilidade da cobrança de reparos, perfazendo o montante total de R$ 43.691,08. Providencie a serventia a devida retificação no cadastro do processo. 2) Afasto a preliminar de ilegitimidade passiva arguida pela corré Matriz Compra Venda e Administração de Imóveis Ltda., com fulcro na Teoria da Asserção. Conforme entendimento consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça, as condições da ação devem ser aferidas segundo o que foi alegado na petição inicial. No caso vertente, conquanto atue como mandatária do locador, a administradora teve imputada contra si a prática de atos próprios e autônomos de cobrança e gestão da rescisão contratual, consistentes na condução da vistoria, envio de notificações diretas com encargos coercitivos e suposto assédio negocial, circunstâncias suficientes para justificar sua pertinência subjetiva no polo passivo da lide, reservando-se a apuração de sua efetiva responsabilidade civil ao mérito. 3) Rejeito as arguições dos autores atinentes à intempestividade da contestação, decretação de revelia e preclusão do pedido contraposto. O rito da Lei nº 9.099/1995 orienta-se pelos princípios da simplicidade, informalidade e celeridade processual, admitindo-se a apresentação de defesa e formulação de pedido contraposto até a audiência de conciliação. A irregularidade na representação processual inicial do réu Lázaro constituiu vício plenamente sanável, suprido oportunamente com a juntada de procuração, assim como a ré Matriz acostou sua defesa antes do ato e regularizou a carta de preposição no prazo deferido, restando preservado o contraditório mediante a apresentação de réplica e impugnação substancial pelos autores. 4) Afasto a preliminar de falta de interesse de agir quanto ao pedido contraposto de cobrança de aluguéis proporcionais. A compensação contábil formulada unilateralmente na petição inicial não retira o interesse jurídico dos requeridos em obter provimento jurisdicional que declare formalmente a certeza e a exigibilidade de seu crédito para fins de compensação em título executivo judicial. 5) Em análise ao processo, verifica-se que não está apto para julgamento no estado em que se encontra, pois há necessidade de maior dilação probatória. Os pontos controvertidos da presente demanda são: i) se a notificação para desocupação do imóvel motivada por tratativas de venda que não se perfectibilizaram configurou rescisão antecipada e culposa por iniciativa do locador, ensejando a aplicação da multa do contrato cumulada com o artigo 4º da Lei nº 8.245/1991, ou se decorreu de exercício regular de direito acompanhado de desocupação voluntária dos locatários; ii) se os desembolsos comprovados pelos autores a título de mudança, seguros e certidões (R$ 1.103,41) possuem nexo causal direto com a desocupação determinada pelos réus; iii) se a vistoria de saída retratou com fidedignidade danos decorrentes do uso anormal pelos locatários durante os 7 meses de vigência da locação, ou se os reparos e pintura orçados em R$ 13.100,00 correspondem a vícios preexistentes discriminados no laudo de vistoria de entrada e ao desgaste natural do imóvel (artigo 23, inciso III, da Lei nº 8.245/1991); iv) se a dinâmica das tratativas de rescisão, a condução da vistoria final e os termos da notificação extrajudicial enviada diretamente ao locatário caracterizaram assédio negocial e abalo anímico passível de reparação por danos morais; e v) a apuração do saldo credor ou devedor decorrente da compensação entre os créditos reconhecidos e o aluguel proporcional devido até a devolução das chaves (R$ 4.329,77). 6) Considerando o permissivo legal para a realização de audiências virtuais no âmbito dos Juizados Especiais, conforme a novel Lei nº 13.994/2020, designo audiência por videoconferência de INSTRUÇÃO E JULGAMENTO em data a ser disponibilizada pelo setor competente. 7) Intimem-se com as advertências do artigo 19, § 2º, da Lei nº 9.099/1995, e com os benefícios do artigo 212, §§ 1º e 2º, do Código de Processo Civil, as partes e seus patronos para que informem os endereços eletrônicos (e-mail) das testemunhas, para recebimento do "link de acesso à reunião", em até 05 dias antes da data da audiência, em conformidade com o artigo 23 da Lei nº 9.099/1995, com a redação dada pela Lei nº 13.994/2020. 8) As partes que possuam advogados constituídos serão intimadas na pessoa destes últimos, ficando este ciente de que deverá advertir seus respectivos assistidos das consequências das ausências das partes à audiência, ficando, ainda, responsável pelos seus comparecimentos na audiência, sob as penas dos artigos 20 e 51, inciso I, ambos da Lei nº 9.099/1995. Caso as testemunhas necessitem ser intimadas via postal, suas qualificações deverão vir aos autos no prazo de até 20 dias antecedentes à audiência. 9) No dia e horário agendados, todas as partes e advogados deverão ingressar na audiência virtual através do "link" que se encontra disponível na capa do processo, ícone "audiências", com vídeo e áudio habilitados (computador ou smartphone), munidos de documento de identificação pessoal com foto, bem como carta de preposição, se o caso. 10) Deixando o requerido de comparecer à audiência virtual será considerado REVEL, reputando-se verdadeiros os fatos alegados pelo autor na petição inicial. Caso o autor não compareça à audiência, o processo será extinto e arquivado. 11) Maiores informações sobre as audiências virtuais poderão ser obtidas através do manual de participação disponível em: https://www.tjsp.jus.br/CapacitacaoSistemas/CapacitacaoSistemas/ComoFazer - opção: CAPACITAÇÃO E COMPETÊNCIAS - Como fazer na prática - Audiência Virtual.