2026-09-16 · TJSP
REVISIONAL DE ALUGUEL Nº 4003986-74.2026.8.26.0100/SPAUTOR: FARTURA EMPREENDIMENTOS E PARTICIPACOES S/A ADVOGADO(A): LARISSA PIMENTEL LILLA MOFAREJ (OAB SP268433) ADVOGADO(A): JULIO NICOLAU FILHO (OAB SP105694) ADVOGADO(A): THELMA SILANO RAMOS DI STASI (OAB SP190106) ADVOGADO(A): SANDRA ROSE DE MENDES FREIRE E FRANCO (OAB SP292333) ADVOGADO(A): THALITTA DE CARVALHO (OAB SP482914) ADVOGADO(A): ANNA CAROLINA DUARTE MOMBERG (OAB SP356142) ADVOGADO(A): ROBERTO CAMPANELLA CANDELÁRIA (OAB SP118933) RÉU: ANGELO ONGARATTO ADVOGADO(A): AUGUSTO JOSÉ NEVES TOLENTINO (OAB SP209729) RÉU: AAA3 CERVEJARIA E RESTAURANTE LTDA ADVOGADO(A): AUGUSTO JOSÉ NEVES TOLENTINO (OAB SP209729) DESPACHO/DECISÃO Rejeito a preliminar de litispendência. Para a caracterização do referido vício processual exige-se a reprodução de ação anteriormente ajuizada com idênticas partes, mesma causa de pedir e mesmo pedido, a teor do art. 337, §§ 1º, 2º e 3º, do Código de Processo Civil. Na hipótese vertente, conquanto haja identidade subjetiva e remissão ao mesmo imóvel locado, a causa de pedir e o pedido são inequivocamente distintos: a ação renovatória nº 1170855-83.2023.8.26.0100 tem natureza constitutiva e objetiva compelir à prorrogação compulsória da relação jurídica contratual para novo período quinquenal, sob os requisitos dos artigos 51 e 71 da Lei nº 8.245/1991; de modo diverso, a presente ação revisional funda-se no direito autônomo assegurado pelo art. 19 da Lei nº 8.245/1991, buscando unicamente readequar o preço do aluguel em vigor ao patamar de mercado durante o período de ocupação e vigência da locação, ante o decurso do triênio legal. Além disso, a renovatória já foi julgada em primeira instância e em sede de apelação perante o Tribunal de Justiça, o que de plano afasta o risco de decisões conflitantes e necessidade de reunião dos autos. As partes são legítimas, estão devidamente representadas, inexistindo irregularidades a suprir ou nulidades a reconhecer. Assim, declaro saneado o feito. O pedido é de revisão judicial de aluguel. A delimitação das questões de fato e de direito controvertidas, orientada pelos articulados da petição inicial, da contestação e da réplica, fixa-se nos seguintes moldes: A matéria controvertida de fato refere-se: ao preenchimento do requisito temporal do triênio legal (art. 19 da Lei nº 8.245/1991), considerando a data do último ajuste do valor-base e a ocorrência exclusiva de reajustes contratuais periódicos; à existência ou não de defasagem entre o locativo atualmente pago pelos réus (R$ 20.447,22) e a realidade imobiliária da região ou o justo e efetivo valor locativo de mercado do imóvel objeto da matrícula nº 104.690 do 14º CRI da Capital, avaliado a partir de suas condições físicas, destinação comercial, área e localização à época da citação; A matéria controvertida de direito refere-se: ao cabimento da revisão judicial de aluguel em face de terceiro adquirente do imóvel que denunciou a locação, enquanto pendente a posse e o vínculo locatício; Quanto à distribuição do ônus probatório, aplica-se a regra geral do art. 373 do Código de Processo Civil: incumbe à parte autora a demonstração do fato constitutivo do seu direito, consistente no transcurso do triênio e na defasagem do valor em relação ao mercado imobiliário (art. 373, I); e aos requeridos a prova de fatos impeditivos, modificativos ou extintivos do direito alegado (art. 373, II). Apesar da alegação da autora quanto à preclusão e presunção de veracidade da avaliação unilateral decorrente da ausência de impugnação específica e contraproposta na contestação, o arbitramento definitivo de aluguel revisional de imóvel comercial envolve matéria fática complexa e critérios técnicos de mercado, não se submetendo a arbitramento mecânico de laudo unilateral, impondo-se a apuração imparcial e equidistante do justo preço de mercado por auxiliar do Juízo. Assim, defiro a produção de prova pericial de engenharia e avaliação imobiliária, a ser realizada pelo perito judicial LUIZ AUGUSTO LEITE DE SOUZA, que deverá apresentar o laudo em trinta (30) dias úteis, contados de sua regular intimação para início dos trabalhos, facultando-se a vistoria nos termos do art. 474 do Código de Processo Civil. Fixo o ônus financeiro do adiantamento das despesas periciais a cargo da parte autora, nos termos do art. 95, caput, do Código de Processo Civil, por ser a postulante da prova e interessada no arbitramento de novo locativo, sem prejuízo da distribuição final da sucumbência. Faculto às partes a indicação de assistentes técnicos e a formulação de quesitos, no prazo legal de quinze (15) dias (art. 465, § 1º, do Código de Processo Civil). Apresentados os quesitos ou decorrido o prazo, intime-se o Sr. Perito para, em cinco (05) dias, manifestar aceitação do encargo e estimar sua proposta de honorários periciais (art. 465, § 2º, do CPC), sobre a qual as partes serão ouvidas no prazo de cinco dias. Por fim, faculto às partes, em cinco (05) dias úteis, solicitar esclarecimentos ou ajustes, nos moldes do art. 357, § 1º, do Código de Processo Civil. No silêncio, estabiliza-se a presente decisão de saneamento e organização do processo.