2026-09-16 · TJSP
EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL Nº 4003554-89.2025.8.26.0100/SP EXEQUENTE: CONDOMINIO EDIFICIO RAVENA ADVOGADO(A): FERNANDO BITTAR ARRUDA (OAB SP443985) ADVOGADO(A): ANA PAULA FRASCINO BITTAR ARRUDA (OAB SP099872) EXECUTADO: ALEXANDRE DO AMARAL VARGHA ADVOGADO(A): JENNIPHER BORGES BRITES (OAB SP411573) ADVOGADO(A): JULIO DE FRANÇA MARTINS (OAB SP512745) DESPACHO/DECISÃO Vistos. Cuida-se de execução de título extrajudicial movida por Condomínio Edifício Ravena contra Alexandre do Amaral Vargha, referente a contribuições condominiais inadimplidas sobre a unidade nº 64. O executado propôs adimplemento voluntário (Evento 60). O exequente informou o pagamento parcial da dívida pelo executado, requerendo bloqueio eletrônico de valores pelo importe de R$ 4.195,49 (Evento 61). Após tentativa de constrição financeira via Sisbajud, houve bloqueio de saldo parcial no valor de R$ 207,82 (Evento 62). O exequente informou desinteresse na manutenção de quantia irrisória perante a dívida total e requereu a penhora imobiliária da unidade geradora do débito (Evento 63). Por decisão judicial, determinou-se o cancelamento do bloqueio e a apresentação de planilha discriminada e atualizada da dívida (Evento 65). O condomínio apresentou demonstrativo discriminado no valor global de R$ 10.907,35, computando correção monetária, juros de mora, multa convencional de 30% decorrente do acordo anterior descumprido, honorários sucumbenciais de 20% e custas processuais, apontando remanescente de R$ 2.401,03 (Evento 70). Este Juízo deferiu a penhora da integralidade do imóvel de matrícula nº 111.277 do 2º Cartório de Registro de Imóveis de São Paulo, resguardando a quota-parte dos coproprietários no produto de eventual alienação (Evento 73). O executado peticionou alegando que o pagamento de R$ 8.506,32 satisfez a integralidade da quantia exigida (Evento 76). Sustentou que a imposição sucessiva de multa de 30% viola a limitação de 2% e configura penalidade desproporcional. Invocou a boa-fé objetiva e o princípio da menor onerosidade para requerer o cancelamento da constrição imobiliária e a extinção da execução. O exequente juntou comprovante de recolhimento de custas para averbação da constrição e intimação postal (Eventos 83, 84, 87 e 88). Ainda, refutou as alegações, afirmando que a penalidade pactuada em transação homologada judicialmente decorre de descumprimento do título executivo judicial (Evento 90). Relatados. Não assiste razão ao executado quanto ao pleito de extinção imediata do processo executivo por suposta quitação integral. O depósito voluntário efetuado pelo devedor no importe de R$ 8.506,32, embora incontroverso e expressamente admitido pelo credor, consubstancia adimplemento parcial. O recolhimento isolado do valor nominal anteriormente cobrado não afasta a incidência de correção monetária, juros moratórios e custas processuais gerados no curso do iter processual até a efetivação do pagamento. A satisfação da obrigação capaz de extinguir o processo executivo pressupõe o adimplemento absoluto de todas as parcelas integrantes da dívida exequenda, inexistindo quitação tácita quando o credor demonstra a persistência de saldo devedor remanescente devidamente discriminado. A apuração de diferenças não decorre de criação unilateral arbitrária de saldos pelo credor, mas da necessária recomposição patrimonial da obrigação até o momento em que ocorrida a quitação parcial em conta. Quanto à penalidade de 30% impugnada pelo devedor, cumpre distinguir as espécies jurídicas aplicáveis. As cotas condominiais ordinárias sujeitam-se ordinariamente à multa moratória legal. Todavia, quando as partes celebram autocomposição nos autos, homologada judicialmente, o inadimplemento dessa avença faz incidir as sanções e a cláusula penal livremente repactuadas no instrumento transacional, nos moldes do art. 515, inciso II, do Código de Processo Civil. O acordo firmado (Evento 29) e descumprido confere eficácia executiva às cláusulas penitenciais ali pactuadas, não se confundindo o descumprimento do pacto com a simples mora de despesa mensal isolada. Logo, o cálculo carreado no Evento 70 reflete a incidência dos encargos legitimamente devidos em razão do inadimplemento das condições pactuadas. Diante desse cenário, resta hígido e exigível o saldo remanescente apontado pelo exequente no valor principal histórico de R$ 2.401,03, inexistindo causa para reconhecer a plena exoneração do devedor ou a extinção da execução. Remanescendo saldo devedor inadimplido, descabe cogitar do levantamento da constrição judicial deferida sobre o imóvel gerador do débito. A dívida cobrada nestes autos ostenta natureza real e propter rem, respondendo a própria unidade residencial nº 64 pelas contribuições condominiais geradas em seu proveito. A decisão proferida no Evento 73 já observou as formalidades legais, deferindo a constrição integral com expressa ressalva das quotas-partes pertencentes aos eventuais coproprietários sobre o produto da expropriação, o que preserva a higidez do ato processual. A invocação ao princípio da menor onerosidade não autoriza a desconstituição pura e simples da garantia executiva. A teor do art. 805 do Código de Processo Civil, a execução deve realizar-se pelo modo menos gravoso ao executado. Contudo, o parágrafo único desse mesmo dispositivo impõe ao executado que alegar gravosidade o ônus de indicar outros meios mais eficazes e menos onerosos, sob pena expressa de manutenção dos atos constritivos já determinados. In casu, o devedor limitou-se a postular genericamente o cancelamento da penhora, sem oferecer dinheiro à penhora, sem demonstrar a existência de outros bens livres e desembaraçados aptos a satisfazer a quantia residual e sem efetuar o depósito judicial da quantia controvertida. A tentativa de penhora de ativos financeiros pelo Sisbajud revelou-se inócua perante a insuficiência de saldo mantido pelo devedor em instituições financeiras, resultando na apreensão de quantia ínfima (Evento 62). Desse modo, inexistindo garantia alternativa idônea, a manutenção da penhora sobre o bem imóvel é medida imperativa para salvaguardar a utilidade da execução e a satisfação do crédito condominial. Ante o exposto: a) rejeito a alegação de quitação integral deduzida pelo executado (Evento 76) e indefiro o pedido de extinção da execução pelo art. 924, inciso II, do Código de Processo Civil, bem como o cancelamento do termo de penhora formalizado no Evento 73; b) reconheço a higidez da memória de cálculo carreada pelo exequente (Evento 70), subsistindo saldo devedor remanescente originário de R$ 2.401,03 (dois mil, quatrocentos e um reais e três centavos), atualizável monetariamente e com juros desde o cálculo de agosto de 2026; e, c) determino que a Serventia proceda com à formalização da averbação da penhora deferida no Evento 73 pelo sistema eletrônico ARISP/ONR, expedindo-se ainda mandado ou carta com aviso de recebimento para intimação pessoal do cônjuge do devedor no endereço declinado nos autos, utilizando-se as despesas já recolhidas pelo credor (Eventos 83, 84, 87 e 88). Intime-se. Juiz(a) de Direito: Dr(a). Juízo Titular I - 19ª Vara Cível - Foro Central Cível