4003553-04.2026.8.26.0704

Intimação

TJSP · UPJ da 1ª a 3ª Varas Cíveis - Regional XV - Butantã · DESPACHO/DECISÃO

EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL Nº 4003553-04.2026.8.26.0704/SP EXEQUENTE: CONDOMINIO EDIFICIO MAIRA ADVOGADO(A): FERNANDA ZAIET FANTE (OAB SP363503) EXECUTADO: ELOINA DE FATIMA SOUZA ADVOGADO(A): GUILHERME BADRA (OAB SP339677) DESPACHO/DECISÃO Vistos. Trata-se de exceção de pré-executividade apresentada por ELOINA DE FÁTIMA SOUZA nos autos da execução de título extrajudicial promovida por CONDOMÍNIO EDIFÍCIO MAÍRA, fundada em créditos decorrentes de contribuições condominiais. A executada sustenta, em síntese, a irregularidade da citação realizada mediante entrega da correspondência na portaria do condomínio; divergência entre o CNPJ cadastrado no sistema e aquele constante dos documentos que instruem a execução; ausência de comprovação da aprovação assemblear dos valores cobrados; inexigibilidade das parcelas de R$ 253,27, que afirma constituírem cobranças extraordinárias não aprovadas; insuficiência dos boletos e demonstrativos apresentados; necessidade de limitação da multa moratória a 2%; e excesso de execução. Requer, ainda, a suspensão dos atos constritivos e formula proposta de pagamento à vista. O exequente manifestou-se pela rejeição da exceção, esclareceu a divergência cadastral relativa ao CNPJ, apresentou documentação complementar destinada a demonstrar a aprovação da previsão orçamentária e a composição das contribuições condominiais, esclareceu a origem das parcelas de R$ 253,27 e apresentou planilha atualizada, incluindo as contribuições vencidas no curso do processo. Não anuiu à proposta de acordo. Decido. A exceção de pré-executividade constitui meio excepcional de defesa na execução, admissível para discussão de matérias cognoscíveis de ofício e que possam ser examinadas de plano, mediante prova pré-constituída, sem necessidade de dilação probatória. Questões que dependam de aprofundamento probatório ou da revisão da composição do débito devem ser deduzidas pela via própria dos embargos à execução. No caso, a alegação de nulidade da citação não comporta acolhimento. A carta citatória foi encaminhada ao endereço da executada e recebida na portaria do condomínio, hipótese expressamente admitida pelo artigo 248, § 4º, do Código de Processo Civil. A excipiente não nega que residia no endereço para o qual encaminhada a correspondência, tampouco afirma que deixou de receber a carta citatória ou apresenta qualquer elemento concreto indicativo de irregularidade no ato. Limita-se a suscitar dúvidas quanto à condição do recebedor e ao posterior encaminhamento da correspondência, pretendendo transferir ao exequente o ônus de demonstrar circunstâncias que, diante da aparente regularidade do ato, incumbia à própria interessada infirmar. A circunstância de a portaria pertencer ao próprio condomínio exequente não afasta, por si só, a incidência do artigo 248, § 4º, do CPC. Eventual irregularidade interna no recebimento ou repasse da correspondência deveria ter sido concretamente demonstrada pela executada, especialmente porque pretende desconstituir ato processual aparentemente regular por meio de exceção de pré-executividade, via que não comporta dilação probatória. Rejeito, portanto, a alegação de nulidade da citação. Também não prospera a insurgência relacionada à divergência do CNPJ do exequente. O exequente esclareceu tratar-se de erro material no cadastramento eletrônico e informou como correta a inscrição no CNPJ nº 54.200.944/0001-31, a mesma indicada na petição inicial, procuração e documentos que instruem a execução, tendo apresentado, ainda, comprovante de inscrição e situação cadastral da pessoa jurídica. Não há dúvida substancial quanto à identidade do credor ou à titularidade do crédito, tratando-se de mera irregularidade cadastral, passível de correção e incapaz de acarretar a nulidade da execução. Providencie a Serventia, caso ainda não o tenha feito, a retificação do cadastro processual para que conste o CNPJ nº 54.200.944/0001-31. Quanto à alegada ausência de título executivo, igualmente não assiste razão à executada. Nos termos do artigo 784, inciso X, do Código de Processo Civil, constitui título executivo extrajudicial o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas. Embora a excipiente tenha inicialmente questionado a ausência de documentação específica relativa à aprovação dos valores cobrados, o exequente, ao se manifestar sobre a exceção, apresentou documentação complementar, notadamente ata da Assembleia Geral Ordinária realizada em 02 de fevereiro de 2024 e respectiva composição da arrecadação, sustentando que nela foram aprovadas a previsão orçamentária e as verbas componentes das contribuições condominiais. A documentação apresentada, considerada em conjunto com a convenção, os boletos e os demonstrativos que instruem a execução, mostra-se suficiente, para os limites cognitivos deste incidente, à demonstração da origem da obrigação executada. A mesma conclusão se aplica às parcelas de R$ 253,27. A executada sustentou que tais valores corresponderiam a cobranças extraordinárias autônomas, sem aprovação assemblear, pretendendo a exclusão de cinco parcelas, no total de R$ 1.266,35. O exequente, entretanto, esclareceu que adota sistemática de arrecadação mediante dois boletos mensais, com vencimentos distintos, e que a parcela de R$ 253,27 integra a contribuição condominial mensal, não constituindo rateio extraordinário autônomo. Os documentos posteriormente apresentados são compatíveis com tal esclarecimento, havendo boletos emitidos para a mesma unidade e competência, com valores de R$ 1.076,38 e R$ 253,27, ambos identificados como cobranças do condomínio. Não se verifica, portanto, de plano, a alegada inexistência de título executivo relativamente às parcelas impugnadas. Também não há providência a ser adotada quanto à alegação de incidência de multa moratória superior ao limite legal. Embora a convenção condominial mencionada pela executada contenha previsão pretérita de multa de 20%, a própria excipiente reconhece que a memória de cálculo que instruiu a execução utilizou multa de 2%, sendo esse também o percentual indicado nos boletos juntados aos autos. Inexiste, portanto, cobrança concreta de multa moratória de 20% a ser afastada neste momento. Por fim, não comporta acolhimento a alegação de excesso de execução. Parte substancial do excesso indicado pela executada decorre da pretendida exclusão das parcelas de R$ 253,27 e dos respectivos encargos, tese já afastada. Quanto às demais alegações, a excipiente suscita genericamente a possibilidade de cobrança de despesas administrativas, honorários extrajudiciais, encargos indevidos, custos de diligências e eventual duplicidade de verbas, sem demonstrar concretamente, mediante prova pré-constituída, sua efetiva inclusão indevida no débito. Eventual controvérsia remanescente acerca dos critérios de composição das contribuições, dos lançamentos contábeis ou da correção dos cálculos, caso demande exame aprofundado da documentação ou produção probatória, extrapola os estreitos limites da exceção de pré-executividade e deve ser arguida pela via própria dos embargos à execução, observados os requisitos do artigo 917 do Código de Processo Civil. Não demonstrada matéria capaz de infirmar, de plano, a certeza, liquidez ou exigibilidade do crédito, não há fundamento para suspensão dos atos executivos. No que diz respeito às contribuições condominiais vencidas no curso da demanda, tratando-se de obrigação de trato sucessivo e permanecendo a executada inadimplente, admito sua inclusão na execução, observada a mesma natureza das parcelas originalmente exigidas e mediante apresentação de demonstrativo atualizado do débito. O exequente apresentou boletos referentes às competências posteriores ao ajuizamento, acompanhados da correspondente atualização. De outro lado, indefiro o pedido do exequente de aplicação da multa prevista no artigo 523, § 1º, do Código de Processo Civil. A presente demanda constitui execução de título extrajudicial, submetida ao procedimento dos artigos 824 e seguintes do CPC, sendo inaplicável a multa de 10% própria do cumprimento de sentença. Incidem, no caso, os honorários fixados nos termos do artigo 827 do CPC, além dos encargos pertinentes ao título. A proposta de acordo formulada pela executada, por sua vez, não comporta apreciação coercitiva pelo Juízo, diante da expressa recusa do exequente. Ante o exposto, REJEITO a exceção de pré-executividade apresentada por ELOINA DE FÁTIMA SOUZA. Determino a retificação do CNPJ do exequente no cadastro processual, caso ainda pendente, para constar o nº 54.200.944/0001-31. Admito a inclusão no débito das contribuições condominiais vencidas no curso da execução, devidamente atualizadas, e indefiro a incidência da multa prevista no artigo 523, § 1º, do CPC. Não havendo fundamento para suspensão, prossiga-se com a execução e com os atos executivos destinados à satisfação do crédito. Intime-se. São Paulo, 02 de setembro de 2026.