4003011-08.2025.8.26.0126

Intimação

TJSP · UPJ da 1ª a 3ª Varas Cíveis da Comarca de Caraguatatuba · DESPACHO/DECISÃO

Procedimento Comum Cível Nº 4003011-08.2025.8.26.0126/SP AUTOR: MARCEL LUIZ GIORGETI SANTOS ADVOGADO(A): SANDRO MAGALHÃES REIS ALBOK (OAB SP224605) RÉU: TAMARGUEIRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA ADVOGADO(A): FABIO MORAES LOPES (OAB SP376012) RÉU: AGENOR MARQUES DOS SANTOS NETO ADVOGADO(A): FABIO MORAES LOPES (OAB SP376012) RÉU: KARINA DA CUNHA MOURA MARQUES ADVOGADO(A): FABIO MORAES LOPES (OAB SP376012) RÉU: REIT SECURITIZADORA S.A. ADVOGADO(A): LAURA MENDES BUMACHAR (OAB SP285225) ADVOGADO(A): LARISSA LIMA DE OLIVEIRA FERNANDES (OAB SP500687) ADVOGADO(A): FAIÇAL CAIS FILHO (OAB SP344747) RÉU: EBENEZER EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA ADVOGADO(A): FABIO MORAES LOPES (OAB SP376012) DESPACHO/DECISÃO Vistos. MARCEL LUIZ GIORGETTI SANTOS ajuizou ação declaratória de nulidade de consolidação fiduciária c/c cancelamento de leilão extrajudicial, adjudicação compulsória e pedido de tutela de urgência em face de REIT SECURITIZADORA S.A., TAMARGUEIRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, EBENEZER EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, AGENOR MARQUES DOS SANTOS NETO e KARINA DA CUNHA MOURA MARQUES. Em síntese, sustenta que adquiriu, antes da constituição das garantias em favor da corré REIT, três unidades integrantes do Condomínio Residencial Talhamar: apartamento nº 31, Bloco A, matrícula nº 77.229; apartamento nº 41, Bloco A, matrícula nº 77.233; e apartamento duplex nº 84, Bloco C, matrícula nº 77.316. Afirma que os negócios foram celebrados nos anos de 2020 e 2021, com integral quitação, e que, posteriormente, as unidades foram atingidas por garantia constituída em favor da securitizadora, seguida da consolidação da propriedade fiduciária e de atos destinados à alienação extrajudicial dos bens. No Evento 7, foi parcialmente deferida a tutela de urgência para suspender atos de expropriação relativos às três unidades, determinar o bloqueio das respectivas matrículas e autorizar a permanência do autor na posse do apartamento duplex nº 84. A corré REIT SECURITIZADORA S.A. apresentou contestação (Evento 25). Sustentou, em síntese, a inoponibilidade dos instrumentos particulares não registrados, a ausência de demonstração suficiente da quitação, a regular constituição das garantias e sua condição de terceira de boa-fé. Defendeu, ainda, a inaplicabilidade da Súmula 308 do Superior Tribunal de Justiça à alienação fiduciária constituída no âmbito do Sistema de Financiamento Imobiliário. As corrés TAMARGUEIRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, EBENEZER EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, AGENOR MARQUES DOS SANTOS NETO e KARINA DA CUNHA MOURA MARQUES apresentaram contestação no Evento 39. Reconheceram a celebração dos negócios com o autor, sua anterioridade e a condição de adquirente de boa-fé, além de manifestarem disposição para a substituição da garantia incidente sobre as unidades. Houve réplica (Evento 44). Contra a decisão do Evento 7, a requerida REIT interpôs o Agravo de Instrumento nº 4011810-93.2026.8.26.0000, ao qual a 28ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo negou provimento por votação unânime. Foram opostos embargos de declaração, ainda pendentes de julgamento. Intimadas as partes para especificação de provas, a REIT, no Evento 54, informou não ter interesse em nova dilação probatória e requereu o julgamento antecipado do mérito. Subsidiariamente, postulou a apresentação de documentação pelo autor. No Evento 55, o autor também manifestou desinteresse na produção de provas oral ou pericial e requereu o julgamento antecipado da causa. As corrés TAMARGUEIRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, EBENEZER EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, AGENOR MARQUES DOS SANTOS NETO e KARINA DA CUNHA MOURA MARQUES, embora intimadas, deixaram transcorrer o prazo sem manifestação, conforme certificado no Evento 56. É O RELATÓRIO. FUNDAMENTO E DECIDO. 1. Do julgamento antecipado Não é caso, por ora, de julgamento imediato. Embora autor e corré REIT tenham manifestado desinteresse na produção de prova oral ou pericial, subsistem circunstâncias fáticas relevantes para a solução da demanda, sobretudo quanto à quitação dos negócios celebrados pelo autor e ao conhecimento que a REIT possuía acerca de eventual comercialização anterior das três unidades objeto da ação. A própria REIT afirma que realizou auditoria jurídica e imobiliária antes da constituição das garantias, com exame da cadeia dominial, certidões, informações fornecidas pelas incorporadoras e documentação referente às unidades do empreendimento. O conteúdo das informações efetivamente obtidas nessas diligências mostra-se relevante para a análise de sua alegada condição de terceira de boa-fé. De igual modo, apesar da existência de documentação acerca dos negócios celebrados pelo autor, a forma de aquisição e quitação do apartamento duplex nº 84 demanda esclarecimento documental complementar. O desinteresse das partes na produção de novas provas não afasta o poder do Juízo, destinatário da prova, de determinar as diligências necessárias ao julgamento da controvérsia, nos termos do art. 370 do CPC. Assim, passo a sanear e organizar o processo, na forma do art. 357 do CPC. 2. Das questões processuais Não há preliminares ou prejudiciais de mérito pendentes de apreciação, tampouco outras questões processuais capazes de impedir o exame do mérito. A manifestação apresentada no Evento 39 por TAMARGUEIRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, EBENEZER EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, AGENOR MARQUES DOS SANTOS NETO e KARINA DA CUNHA MOURA MARQUES possui relevante valor probatório quanto aos fatos por eles admitidos. Sua eficácia, contudo, observa os limites subjetivos próprios da confissão. Nos termos do art. 391 do CPC, a confissão judicial faz prova contra o confitente, mas não prejudica os litisconsortes. O reconhecimento dos fatos pelas incorporadoras e pelos demais corréus, portanto, não vincula, por si só, a requerida REIT, que expressamente controverteu a eficácia desses negócios perante a garantia por ela titularizada. Superadas essas questões, DECLARO SANEADO o feito. 3. Da delimitação da controvérsia Fixo os seguintes pontos controvertidos: a) a aquisição e a quitação das unidades pelo autor, especialmente quanto à permuta relativa à unidade C-84; b) as informações de que a REIT dispunha acerca da prévia comercialização das unidades quando da constituição das garantias; c) a oponibilidade dos negócios anteriores não registrados à titular da garantia, à luz do regime registral, da Lei nº 13.097/2015 e da jurisprudência aplicável; d) a eficácia das garantias e da posterior consolidação fiduciária perante o autor, bem como seus reflexos sobre a pretensão de adjudicação compulsória. 4. Da AV.71/45.628 Há aspecto registral que merece delimitação desde esta fase, sem prejuízo do exame definitivo do mérito. A decisão do Evento 7 fez referência à AV.71/45.628 como elemento indicativo de que a eficácia da alienação fiduciária estaria condicionada ao registro de distratos de compromissos anteriores. A leitura integral do ato registral, contudo, revela que a condição suspensiva ali prevista se refere expressamente ao instrumento objeto do R.69/45.628, especificamente à respectiva cláusula 2.5 e aos compromissos inscritos nos R.47, R.48, R.55, R.56 e R.57. As unidades discutidas nestes autos estão abrangidas pelo R.68/45.628, e não pelo R.69/45.628. Assim, a condição suspensiva constante da AV.71 não pode ser automaticamente estendida às unidades A-31, A-41 e C-84. A presente delimitação não importa revogação da tutela provisória nem antecipa a solução do mérito. Apenas fixa, com maior precisão, o conteúdo do ato registral. De igual modo, a alegada impossibilidade de registro dos negócios do autor antes da abertura das matrículas individuais deverá ser examinada à luz da matrícula-mãe, na qual constam registros de negócios relativos a futuras unidades antes da individualização definitiva do condomínio. 5. Do ônus da prova Aplica-se a regra do art. 373, incisos I e II, do CPC. Incumbe ao autor demonstrar os fatos constitutivos de seu direito, inclusive a celebração e o cumprimento dos negócios jurídicos invocados como fundamento de sua pretensão, e aos réus a prova dos fatos impeditivos, modificativos ou extintivos que alegarem, observados, quanto aos corréus que reconheceram fatos na contestação conjunta, os efeitos da confissão já delimitados no item 2 desta decisão. Sem prejuízo, nos termos dos arts. 370 e 396 do CPC, as partes deverão apresentar os documentos que estejam sob sua posse e se mostrem pertinentes aos pontos controvertidos, nos limites estabelecidos no item seguinte. 6. Da prova documental complementar DEFIRO a produção de prova documental complementar. 6.1. DETERMINO ao autor que, no prazo de 15 (quinze) dias, apresente, caso ainda não constem integralmente dos autos: a) o instrumento da permuta celebrada em 01/04/2020 relativa ao apartamento duplex nº 84, Bloco C, inclusive eventuais anexos e aditivos; b) os documentos disponíveis referentes ao cumprimento das prestações previstas na permuta, em especial aqueles relativos aos lotes, veículo e embarcação indicados como forma de pagamento. Caso algum documento não exista ou não esteja sob sua disponibilidade, deverá esclarecer a circunstância e indicar os elementos já existentes nos autos que entende suficientes à comprovação do fato. 6.2. O pedido da requerida REIT de apresentação genérica de declarações de imposto de renda e de extratos bancários históricos do autor não comporta acolhimento, por ora. A quitação deverá ser examinada a partir dos instrumentos negociais, recibos, declarações e demais elementos pertinentes a cada negócio. A apresentação indiscriminada de movimentações financeiras e documentos fiscais mostra-se excessiva neste momento, sem prejuízo de nova apreciação diante de eventual controvérsia concreta. 6.3. DETERMINO às corrés TAMARGUEIRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, EBENEZER EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, AGENOR MARQUES DOS SANTOS NETO e KARINA DA CUNHA MOURA MARQUES, no prazo de 15 (quinze) dias, que apresentem, na medida em que estejam sob sua posse ou disponibilidade e caso ainda não constem integralmente dos autos: a) os registros comerciais, contábeis, mapas de vendas ou relações de estoque referentes às unidades A-31, A-41 e C-84; b) os documentos relativos ao cumprimento dos negócios celebrados com o autor, em especial da permuta referente à unidade C-84; c) as relações de unidades, declarações, planilhas ou documentos equivalentes fornecidos à REIT ou aos responsáveis pela análise da operação financeira e que contenham informação acerca das três unidades em discussão; d) eventuais comunicações, mensagens ou documentos relativos às unidades A-31, A-41 e C-84 trocados entre os corréus ou encaminhados à REIT, à Família Paulista ou aos demais participantes da estruturação da operação. 6.4. DETERMINO à corré REIT SECURITIZADORA S.A., no mesmo prazo, que apresente, caso ainda não constem integralmente dos autos: a) os relatórios de auditoria, due diligence ou verificação utilizados para a estruturação da operação, na parte factual pertinente à identificação e à situação comercial das unidades do empreendimento, ressalvados pareceres jurídicos e comunicações protegidos por sigilo profissional; b) os documentos que indiquem quais unidades foram consideradas disponíveis, comercializadas ou integrantes do estoque por ocasião da constituição da hipoteca e, posteriormente, da alienação fiduciária; c) as declarações e relações de unidades recebidas das incorporadoras e os documentos pertinentes à análise da situação das unidades A-31, A-41 e C-84; d) eventuais comunicações com as incorporadoras, auditores ou demais participantes da operação que façam referência específica às unidades A-31, A-41 e C-84, ressalvadas aquelas protegidas por sigilo profissional. Caso algum documento já integre os autos, bastará a indicação precisa do evento e do documento correspondente. 6.5. A não apresentação injustificada de documento que esteja sob posse ou disponibilidade da parte, ressalvadas as hipóteses legais de recusa previstas no art. 404 do CPC, poderá acarretar as consequências previstas nos arts. 396 a 400 do mesmo Diploma Legal. 7. Das demais provas A prova necessária nesta fase possui natureza essencialmente documental. O autor e a requerida REIT SECURITIZADORA S.A. manifestaram desinteresse na produção de prova oral ou pericial. As corrés TAMARGUEIRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, EBENEZER EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, AGENOR MARQUES DOS SANTOS NETO e KARINA DA CUNHA MOURA MARQUES, embora intimadas para especificação de provas, deixaram transcorrer o prazo sem manifestação, conforme certificado no Evento 56. A necessidade de eventual prova adicional será apreciada após o cumprimento das determinações acima e o contraditório sobre os documentos apresentados. Por ora, não há razão para designação de audiência de instrução e julgamento ou produção de prova pericial. 8. Da tutela provisória MANTENHO, por ora, a tutela de urgência deferida no Evento 7. Embora a presente decisão delimite com maior precisão a extensão da AV.71/45.628 e reconheça a necessidade de complementação da prova, permanecem presentes fundamentos suficientes para a preservação do estado de fato e de direito dos imóveis até o exame definitivo da controvérsia. A alienação das unidades a terceiros antes do julgamento possui aptidão para ampliar o conflito e comprometer a utilidade da prestação jurisdicional. As medidas atualmente vigentes possuem caráter conservativo, pois impedem atos de expropriação e disposição, sem atribuir ao autor, neste momento, titularidade definitiva sobre os bens. A decisão do Evento 7 foi objeto do Agravo de Instrumento nº 4011810-93.2026.8.26.0000, ao qual a 28ª Câmara de Direito Privado negou provimento. INDEFIRO, por ora, o pedido subsidiário de imposição de contracautela formulado por REIT SECURITIZADORA S.A. A requerida não demonstrou risco concreto de dano decorrente da manutenção das medidas conservativas capaz de justificar a exigência, sobretudo porque a tutela apenas preserva a situação dos imóveis até a definição da controvérsia, sem transferência de titularidade ou disponibilidade econômica definitiva em favor do autor. A pendência de embargos de declaração não impede o regular prosseguimento desta ação. Eventual decisão superveniente do Tribunal será oportunamente observada por este Juízo. 9. Cumpridas as determinações do item 6, intimem-se as partes para manifestação, no prazo comum de 15 (quinze) dias, limitada aos documentos apresentados e às respectivas consequências probatórias. 10. Após, tornem os autos conclusos para apreciação da necessidade de prova adicional ou, caso o conjunto probatório se mostre suficiente, para julgamento. 11. Nos termos do art. 357, § 1º, do CPC, as partes poderão requerer esclarecimentos ou solicitar ajustes desta decisão no prazo comum de 5 (cinco) dias, findo o qual o saneamento se tornará estável. Intimem-se. Caraguatatuba, data da assinatura digital.