4002244-45.2026.8.26.0704

Intimação

TJSP · UPJ da 1ª a 3ª Varas Cíveis - Regional XV - Butantã · DESPACHO/DECISÃO

Procedimento Comum Cível Nº 4002244-45.2026.8.26.0704/SP AUTOR: RAFAEL WALDEMAR MENUZZI ADVOGADO(A): JEFFERSON DE ARAÚJO SERAFIM (OAB SP319869) AUTOR: DUYANA DOS SANTOS WATANABE ADVOGADO(A): JEFFERSON DE ARAÚJO SERAFIM (OAB SP319869) RÉU: ANDRE LUIS RODRIGUES ADVOGADO(A): THIAGO THOBIAS (OAB SP279877) RÉU: ALINE FERREIRA DA COSTA ADVOGADO(A): THIAGO THOBIAS (OAB SP279877) DESPACHO/DECISÃO Vistos, em saneador. Trata-se de ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores e pedido de tutela de urgência proposta por Rafael Waldemar Menuzzi e Duyana dos Santos Watanabe em face de André Luís Rodrigues e Aline Ferreira Costa (Evento 1, INIC1). Afirmam os autores, em síntese, que celebraram com os réus, em 23 de outubro de 2025, compromisso particular de compra e venda referente ao apartamento nº 92A do Condomínio Duo Morumbi, pelo valor de R$ 2.400.000,00, com pagamento de sinal no montante de R$ 50.000,00 (Evento 1, INIC1, OUT6, OUT7 e OUT8). Sustentam que os vendedores declararam a existência apenas de alienação fiduciária perante a Caixa Econômica Federal e assumiram o dever de apresentar certidões e matrícula atualizada no ato da assinatura. Alegam que a documentação imobiliária foi entregue tardiamente em janeiro de 2026 e acusou a existência de averbações de ineficácia de transmissão por fraude à execução trabalhista oriundas da 4ª Vara do Trabalho de Santos (Evento 1, INIC1 e MATRIMÓVEL9). Diante da insegurança jurídica e do descumprimento do prazo contratual, notificaram os réus manifestando a rescisão e postulando a devolução integral do sinal (Evento 1, NOT10). Requerem a confirmação da rescisão por culpa dos réus e a condenação destes à restituição integral do valor pago a título de sinal. O pedido de tutela de urgência foi indeferido (Evento 7, DESPADEC1). Devidamente citados por carta com aviso de recebimento digital (Eventos 16 e 17), foi apresentada contestação subscrita por advogados que encartaram procuração assinada unicamente pelo corréu André Luís Rodrigues (Evento 18, CONTES1, DOCUMENTACAO2). Em sede de defesa, sustentou-se a absoluta boa-fé dos alienantes e a ausência de ocultação de gravames, afirmando que os autores possuíam prévia ciência dos apontamentos registrais e obtiveram redução de R$ 200.000,00 no preço inicial em decorrência de tais circunstâncias (Evento 18, CONTES1). Aduziu-se que os gravames decorriam de execução movida contra terceiro integrante da cadeia dominial pretérita, estando as baixas em andamento perante a Justiça do Trabalho e o Oficial de Registro de Imóveis, o que afastava o inadimplemento culposo e legitimava a retenção do sinal pago em face da desistência unilateral dos compradores (Evento 18, CONTES1, DOCUMENTACAO5, DOCUMENTACAO7, DOCUMENTACAO8). Houve réplica, ocasião em que os autores arguiram a irregularidade de representação processual e a revelia da corré Aline Ferreira Costa, impugnaram o conteúdo das mensagens eletrônicas juntadas e pleitearam a condenação dos demandados por litigância de má-fé (Evento 20, RÉPLICA1). Instadas as partes a especificar provas e intimada a corré Aline para regularizar sua representação processual (Evento 23, DESPADEC1), os autores requereram a remessa de cópias dos autos ao Ministério Público e à autoridade policial para apuração de crime de fraude processual, a condenação dos réus por má-fé e a produção de prova oral (Evento 30, PET1). O corréu André Luís Rodrigues juntou procuração atualizada e contrato de locação da corré Aline Ferreira Costa, informando a dissolução da união estável havida entre ambos, requerendo a intimação pessoal de Aline no novo endereço residencial e protestando pela produção de prova oral e documental complementar, refutando a prática de ilícito criminal ou processual (Evento 31, PET1, PROC2, DOCUMENTACAO3). Os autores manifestaram-se contrariamente à renovação da intimação de Aline e à realização de audiência por meio virtual (Evento 41, PET1). É o relatório. Decido. Estão presentes os pressupostos processuais de existência, constituição e desenvolvimento válido e regular da relação processual, bem como as condições da ação, consubstanciadas no interesse de agir e na legitimidade das partes para figurar nos polos ativo e passivo da lide, não havendo nulidades a sanar. Cumpre analisar a situação processual da corré Aline Ferreira Costa. A demandada foi regularmente citada por meio de carta com aviso de recebimento digital entregue em 17 de março de 2026 (Evento 17, AR1). Embora a peça contestatória tenha sido nominada em favor de ambos os demandados (Evento 18, CONTES1), o respectivo instrumento de mandato outorgava poderes advocatícios exclusivamente por parte de André Luís Rodrigues, não contendo a assinatura de Aline (Evento 18, DOCUMENTACAO2). Determinada a expressa regularização da representação processual no prazo legal (Evento 23, DESPADEC1), o corréu André interveio esclarecendo a ruptura da união estável e a ausência de poderes do patrono subscritor para atuar em nome de Aline (Evento 31, PET1 e PROC2). Descumpriu-se, assim, a ordem judicial de regularização da representação postulada no feito. Nos termos do artigo 76, parágrafo 1º, inciso II, do Código de Processo Civil, descumprida a determinação de saneamento da incapacidade ou irregularidade postulatória, o réu será considerado revel. Em decorrência do vício insanável de representação, impõe-se o reconhecimento da revelia formal da corré Aline Ferreira Costa, sendo ineficaz em relação a ela a peça defensiva desprovida de mandato. Não se acolhe o pedido de renovação de intimação pessoal, visto que a citação inicial se aperfeiçoou validamente no endereço do imóvel comum do casal antes de formalizada qualquer alteração no processo. Todavia, em razão da existência de litisconsórcio passivo unitário decorrente de relação jurídica contratual indivisível sobre bem comum, aplica-se a regra do artigo 345, inciso I, do Código de Processo Civil, segundo a qual a revelia não produz o efeito material de presunção de veracidade dos fatos alegados pelo autor se, havendo pluralidade de réus, algum deles contestar a ação. Assim, a contestação tempestivamente ofertada pelo corréu André Luís Rodrigues aproveita integralmente à corré Aline quanto à matéria de fato e de direito controvertida, afastando a presunção ficta de veracidade. Rejeita-se o pedido formulado pelos autores para a remessa de peças dos autos ao Ministério Público e à autoridade policial para fins de instauração de inquérito pelo delito de fraude processual, fundado no artigo 347 do Código Penal e no artigo 40 do Código de Processo Penal (Evento 30, PET1). O envio de cópias para persecução criminal pressupõe a constatação inequívoca de materialidade delitiva nos autos. No caso concreto, o embate processual travado entre os litigantes versa estritamente sobre divergências fáticas, cronológicas e hermenêuticas a respeito de obrigações decorrentes de compromisso de compra e venda imobiliária, da eficácia de averbações registrais e da regularidade de representação de litisconsorte. O exercício dialético de versões e teses jurídicas antagônicas não configura inovação artificiosa de estado de fato ou de coisa, não havendo elemento que justifique a deflagração da esfera penal pelo juízo cível. De igual modo, indefere-se o pleito de condenação dos réus nas penas por litigância de má-fé com esteio nos artigos 80 e 81 do Código de Processo Civil (Evento 20, RÉPLICA1; Evento 30, PET1; Evento 41, PET1). A condenação por litigância ímproba exige a demonstração cabal de dolo processual específico em alterar intencionalmente a verdade dos fatos ou utilizar o processo para desiderato ilícito. A contraposição de narrativas a respeito de tratativas pré-contratuais, da ciência sobre gravames registrais e dos motivos ensejadores da resilição contratual insere-se no âmbito do regular exercício das garantias constitucionais do contraditório e da ampla defesa, inexistindo conduta temerária passível de sanção pecuniária neste momento. Em cumprimento ao disposto no artigo 357, incisos II e IV, do Código de Processo Civil, passa-se à fixação precisa dos pontos controvertidos sobre os quais recairá a atividade instrutória e das diretrizes jurídicas aplicáveis à resolução do mérito. São questões de fato controvertidas relevantes para a decisão da causa: a) se os promitentes compradores tinham conhecimento prévio ou receberam informação clara e adequada, antes ou durante a formalização do negócio, acerca da existência de averbações judiciais de ineficácia de transmissão por fraude à execução trabalhista e penhoras incidentes sobre a matrícula nº 238.142 do 18º Oficial de Registro de Imóveis de São Paulo (Evento 1, OUT6 e MATRIMÓVEL9; Evento 18, CONTES1 e DOCUMENTACAO8); b) se o preço final ajustado entre as partes, no montante de R$ 2.400.000,00, representou abatimento negocial concedido em contrapartida ao conhecimento dos adquirentes quanto às restrições registrais pendentes de saneamento pelos alienantes; c) a cronologia exata e a razoabilidade temporal das medidas promovidas pelos vendedores para o cancelamento das averbações trabalhistas perante o juízo trabalhista e a serventia imobiliária em cotejo com os prazos fixados na Cláusula Terceira do instrumento contratual (Evento 1, OUT6, MATRIMÓVEL9 e NOT10; Evento 18, DOCUMENTACAO7); d) a configuração da causa determinante da resolução do negócio jurídico, verificando-se se decorreu de inadimplemento contratual imputável aos promitentes vendedores pelo descumprimento do dever de apresentar o bem livre e desembaraçado no prazo ajustado, ou se configurou resilição unilateral imotivada manifestada pelos promitentes compradores. A distribuição do ônus probatório obedecerá à regra estática geral consagrada no artigo 373, incisos I e II, do Código de Processo Civil, inexistindo hipótese de vulnerabilidade técnica, excessiva dificuldade ou convenção processual a justificar a dinamização do encargo. Incumbe aos autores o ônus de comprovar os fatos constitutivos de seu direito, nos moldes do artigo 373, inciso I, do diploma processual, notadamente: a recusa ou demora injustificada dos promitentes vendedores em disponibilizar a matrícula do bem livre de constrições no prazo contratualmente assinalado; a existência e persistência de restrições judiciais pretéritas oriundas de demandas trabalhistas capazes de inviabilizar a transmissão desembaraçada do imóvel; e a tempestividade da comunicação formal de resolução da avença com a consequente exigibilidade da restituição do sinal (Evento 1, INIC1, OUT6, MATRIMÓVEL9 e NOT10). Incumbe aos réus demonstrar a existência de fatos impeditivos, modificativos ou extintivos do direito autoral, em consonância com o artigo 373, inciso II, do Código de Processo Civil, em especial: a transmissão tempestiva e inequívoca de informações aos compradores a respeito das restrições registrais decorrentes de processo em face de anterior titular dominial; a vinculação direta entre tais apontamentos e a concessão de abatimento financeiro no preço de alienação; a continuidade regular dos atos voltados à obtenção de financiamento perante a instituição bancária; e a adoção efetiva de providências com o cancelamento dos gravames perante o registro imobiliário, a evidenciar a higidez da avença e a caracterização de desistência voluntária e imotivada por parte dos promitentes compradores (Evento 18, CONTES1, DOCUMENTACAO5, DOCUMENTACAO7 e DOCUMENTACAO8). Para a elucidação cabal dos pontos controvertidos, defere-se a produção de prova documental suplementar, facultando-se às partes a juntada de novos documentos estritamente vinculados aos fatos controvertidos no prazo preclusivo de 15 (quinze) dias. Defere-se, outrossim, a produção de prova oral, consistente no depoimento pessoal dos autores e do corréu André Luís Rodrigues, bem como na oitiva das testemunhas tempestivamente arroladas (Evento 30, PET1; Evento 31, PET1). A inquirição dos corretores de imóveis que intermediaram a negociação mostra-se pertinente para elucidar o teor dos diálogos pré-contratuais, o nível de informação prestado sobre as contingências registrais e a formação do preço de venda. A oitiva das testemunhas e a colheita dos depoimentos pessoais revelam-se indispensáveis para que este Juízo avalie a boa-fé objetiva das tratativas e a real extensão do dever de informação, prevenindo nulidades instrutórias. Diante da expressa manifestação de discordância dos autores quanto à realização do ato por videoconferência (Evento 41, PET1) e visando preservar a imediação judicial na colheita da prova oral, a instrução realizar-se-á na modalidade presencial. Fixa-se o prazo comum de 15 (quinze) dias, contados da publicação desta decisão, para que as partes apresentem ou ratifiquem o rol de testemunhas, sob pena de preclusão, com observância aos limites quantitativos legais, nos termos do artigo 357, parágrafo 4º, do Código de Processo Civil. Com a apresentação dos róis de testemunhas ou decorrido o prazo assinalado, tornem os autos conclusos para a designação da data da Audiência de Instrução e Julgamento, oportunidade em que serão determinadas as intimações pessoais dos autores Rafael Waldemar Menuzzi e Duyana dos Santos Watanabe, bem como do réu André Luís Rodrigues, com a advertência da pena de confissão ficta prevista no artigo 385, parágrafo 1º, do Código de Processo Civil, além das providências para intimação das testemunhas na forma do artigo 455 do referido diploma legal. Declara-se saneado e organizado o processo. Nos termos do artigo 357, parágrafo 1º, do Código de Processo Civil, as partes têm o direito de pedir esclarecimentos ou solicitar ajustes no prazo comum de 5 (cinco) dias, findo o qual a presente decisão se tornará estável. Int.