4001994-58.2026.8.26.0236

Intimação

TJSP · 2ª Vara Cível da Comarca de Ibitinga · DESPACHO/DECISÃO

Procedimento Comum Cível Nº 4001994-58.2026.8.26.0236/SPAUTOR: DANIEL DE JESUS PITA MANDUCA ADVOGADO(A): BRUNA FERREIRA DA SILVA ALMEIDA (OAB SP409661) RÉU: BARRETOS COUNTRY EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE 02 LTDA ADVOGADO(A): DANITZA TEIXEIRA LEMES MESQUITA (OAB SP383433) DESPACHO/DECISÃO Vistos Evento 50.1: Trata-se de Embargos de Declaração opostos pelo autor em face da Sentença, alegando-se a existência de vícios de contradição, obscuridade e omissão no julgado no tocante a) à dedução das despesas condominiais até 15 de julho de 2026; b) ao afastar a taxa de fruição, o juízo reconheceu expressamente que as obras da Torre C estão em andamento, sem expedição de habite-se e sem entrega fática das chaves ou imissão na posse; c) à luz do Tema Repetitivo 886 do Superior Tribunal de Justiça, a ausência de imissão na posse impede a cobrança ou imputação de despesas condominiais ao adquirente; d) ao prazo de restituição dos valores, condicionado a até 30 (trinta) dias após a expedição do habite-se; e) a condicionar a devolução a evento futuro e incerto viola o art. 51, inciso IV e § 1º, do Código de Defesa do Consumidor, além de contrariar a Súmula n. 543 do Superior Tribunal de Justiça e a Súmula n. 2 do Tribunal de Justiça de São Paulo, que impõem a devolução imediata e em parcela única; e f) à tese de ocorrência de bis in idem na retenção cumulada da pena convencional de 50% com a comissão de corretagem, sustentando que a retenção tarifada pelo art. 67-A, § 5º, da Lei n. 4.591/1964 já engloba todos os custos operacionais e administrativos da incorporadora. Decido. De proêmio, deixo de abrir vista à parte contrária, porquanto o § 2º do artigo 1023 do Código de Processo Civil apenas impõe a necessidade de tal providência nas hipóteses em que o eventual acolhimento do recurso em referência implicar a modificação da decisão, o que não é o caso. Inicialmente, cumpre assentar que a contradição passível de correção pela via dos embargos declaratórios é exclusivamente a contradição interna, verificada entre os próprios elementos estruturais da decisão, ou seja, entre a fundamentação e o dispositivo, ou entre proposições inconciliáveis contidas no bojo da motivação. Eventual descompasso entre a conclusão do julgado e as teses sustentadas pela parte, a valoração probatória ou precedentes jurisprudenciais externos consubstancia questão de entendimento, que deve ser aferida e questionada por meio do recurso correto. Esse é o caso. A parte discorda do decidido e na tentativa de modificá-lo se utiliza dos Embargos de Declaração. Ademais, inexiste antinomia lógica nos fundamentos adotados na Sentença. Conforme expressamente fundamentado, o afastamento da taxa de fruição fundou-se na inexistência de posse direta ou gozo fático da unidade residencial específica (Torre C), porquanto o apartamento em si estava em fase final de obras. Em contrapartida, no que diz respeito aos rateios condominiais, a decisão embargada fundamentou detalhadamente a sua incidência com base na estrutura especial do condomínio em multipropriedade e no disposto no art. 1.358-J do Código Civil, incluído pela Lei n. 13.777/2018, em cotejo com a Cláusula Décima Quinta, item 5, do contrato celebrado entre os litigantes (página 27, evento 1.6). Com efeito, restou assentado que, a despeito do acabamento da torre habitacional, a constituição do condomínio hoteleiro conferiu ao promitente comprador a imediata disponibilidade jurídica dos serviços comuns, acesso às instalações do complexo turístico e viabilidade de intercâmbio de diárias, encargos esses destinados à manutenção da universalidade do empreendimento pro-indiviso, legitimando o rateio das despesas ordinárias até a concessão da tutela provisória (15 de julho de 2026) que suspendeu a exigibilidade das obrigações. Por conseguinte, a pretensão do embargante de aplicar a ratio do Tema Repetitivo 886 do Superior Tribunal de Justiça de forma desvinculada das particularidades da multipropriedade denota inconformismo com a tese jurídica adotada, o que reclama a interposição do recurso cabível para a instância revisora. Outrossim, não se vislumbra omissão ou obscuridade no tocante à fixação do prazo de restituição do saldo remanescente em até 30 (trinta) dias após a expedição do habite-se. Com efeito, a Sentença examinou a cronologia contratual e registrou que a avença foi celebrada em 10 de setembro de 2022 (página 1, evento 1.6), incidindo integralmente as disposições da Lei n. 13.786/2018, que inseriu o art. 67-A na Lei n. 4.591/1964. Nesse contexto, restou documentalmente comprovado nos autos que a incorporação imobiliária está submetida ao regime de patrimônio de afetação, formalmente averbado na matrícula. Diante dessa premissa fática e documental inafastável, a determinação de que o reembolso ocorra no prazo de até 30 (trinta) dias após a expedição do habite-se decorre de expressa, cogente e literal previsão do art. 67-A, § 5º, da Lei n. 4.591/1964. Tratando-se de norma legal específica e posterior que rege a matéria das incorporações com patrimônio segregado, a sua incidência direta foi pormenorizadamente fundamentada no decisum. De igual modo, a matéria concernente à retenção da cláusula penal cumulada com a comissão de corretagem foi apreciada de modo claro e completo. Conforme exposto na Sentença, a dedução da comissão de corretagem encontrou duplo fundamento jurídico autônomo: a expressa autorização do art. 67-A, inciso I, da Lei n. 4.591/1964 e o cumprimento dos requisitos de transparência e discriminação prévia fixados no Tema Repetitivo 938 do Superior Tribunal de Justiça, atendidos no Quadro Geral Resumo e nas cláusulas contratuais (páginas 4/5, evento 1.6). Nesse diapasão, a comissão de corretagem remunera o serviço autônomo de intermediação que atingiu seu resultado útil com a assinatura do contrato, ao passo que a retenção da pena convencional de 50% (cinquenta por cento), prevista no art. 67-A, § 5º, da Lei n. 4.591/1964, destina-se à preservação do patrimônio de afetação e à continuidade da edificação em prol da coletividade dos adquirentes. Dessa forma, inexistindo omissão, obscuridade, contradição ou erro material, a pretensão integrativa não comporta acolhimento, restando evidente a tentativa de conferir indevidos efeitos infringentes a pronunciamento judicial suficientemente motivado. Não há obscuridade, contradição, omissão ou erro material, mas mero descontentamento da parte. Destarte, por não haver nenhuma mácula a ser sanada no âmbito do recurso ora escolhido, INDEFIRO a pretensão. Intime-se.