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TJSP · 2ª Vara da Comarca de Santa Isabel · Outros
Processo 4001521-24.2026.8.26.0543 distribuido para 2ª Vara da Comarca de Santa Isabel na data de 03/09/2026.
TJSP · 2ª Vara da Comarca de Santa Isabel · DESPACHO/DECISÃO
Procedimento Comum Cível Nº 4001521-24.2026.8.26.0543/SP AUTOR: ASS DOS PROPR DO LOTEAMENTO DA FAZ 3 MARIAS EM IGARATA ADVOGADO(A): ADRIANA DE OLIVEIRA SANTOS VELOZO (OAB SP115768) DESPACHO/DECISÃO Vistos. Providencie a parte autora o recolhimento das custas iniciais que constam pendentes no sistema eproc, no prazo de 15 (quinze) dias, sob pena de cancelamento da distribuição, nos termos do artigo 290 do Código de Processo Civil. No mais, verifico que a petição inicial não atende integralmente aos requisitos dos artigos 319 e 320 do Código de Processo Civil, apresentando insuficiência documental apta a dificultar a apreciação do mérito. Com efeito, a pretensão deduzida tem por objeto a cobrança de contribuições associativas incidentes sobre imóveis situados no loteamento Fazenda Três Marias, razão pela qual se impõe a observância do entendimento consolidado pelo C. Superior Tribunal de Justiça no Tema 882 e pelo E. Supremo Tribunal Federal no Tema 492. No Tema 882, o C. STJ fixou a tese segundo a qual: "As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou os que a elas não anuíram." Por sua vez, o E. STF, ao julgar o Tema 492 da Repercussão Geral, firmou a seguinte orientação: "É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17 ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir do qual se torna possível a cotização de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, desde que, i) já possuidores de lotes, tenham aderido ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou, ii) no caso de novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação tenha sido registrado no competente Registro de Imóveis." No caso concreto, embora a autora sustente a existência de legislação municipal apta a amparar a cobrança, verifica-se dos documentos apresentados que o Decreto Municipal nº 21/2014 limita-se à criação do Bolsão Residencial Três Marias e à disciplina de aspectos urbanísticos e administrativos do empreendimento, não constituindo lei municipal disciplinadora da cobrança compulsória de taxa de manutenção e conservação por associação de moradores. Assim, a autora deverá emendar a inicial, comprovando, documentalmente, o preenchimento dos requisitos estabelecidos pelos Temas 882 do STJ e 492 do STF, especificamente: a) a adesão expressa do proprietário falecido ou do espólio ao ato constitutivo da associação, mediante instrumento contratual, termo de associação, compromisso de compra e venda, escritura ou outro documento idôneo; ou b) tratando-se de hipótese que envolva aquisição posterior ao marco legal pertinente, a comprovação de que o ato constitutivo da obrigação de contribuir encontra-se registrado no competente Cartório de Registro de Imóveis, não se mostrando suficiente, para tal finalidade, o simples registro do Estatuto Social no Registro Civil das Pessoas Jurídicas ou o registro da ata assemblear. Sem prejuízo, diante da circunstância de figurar no polo passivo o ESPÓLIO DE RENATO FERNANDES DE OLIVEIRA JÚNIOR, deverá a autora juntar certidão atualizada de inventariante, expedida nos autos do inventário nº 1001088-76.2023.8.26.0543, a fim de comprovar a regular representação processual do espólio. Prazo para cumprimento de todas as determinações: 15 (quinze) dias. Advirta-se que o descumprimento das determinações supra ensejará o indeferimento da petição inicial, nos termos dos artigos 321 e 330 do Código de Processo Civil. Intimem-se.
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