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TJSP · Ofício Único da 1ª e 2ª Vara da Comarca de Mongaguá · DESPACHO/DECISÃO
REINTEGRAÇÃO / MANUTENÇÃO DE POSSE Nº 4001424-70.2026.8.26.0366/SP AUTOR: MARCANNI CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA ADVOGADO(A): IVELISE SOARES DE OLIVEIRA ROCHA (OAB SP202116) DESPACHO/DECISÃO 1. A possibilidade de reintegração liminar na posse já foi anteriormente analisada e indeferida por este Juízo, sem recurso da parte autora, oportunidade na qual se consignou que a matéria que demanda análise mais aprofundada do vínculo contratual, da extensão do inadimplemento e das consequências jurídicas aplicáveis, especialmente quanto à eventual restituição de valores pagos, à aplicação de cláusulas penais, à verificação de eventual abusividade contratual e ao equilíbrio contratual entre as partes. E não houve qualquer alteração de fato ou de direito que justifique a revisão da decisão anterior, cabendo, no momento, aguarde-se pela instrução processual para adequada solução da lide. Ademais, os alegados prejuízos à autora, se demonstrados, serão englobados pela sentença. Fica INDEFERIDA, portanto, a liminar pretendida. 2. Aguarde-se pelo transcurso integral do prazo deferido para manifestação das partes. Após, tornem conclusos.
TJSP · Ofício Único da 1ª e 2ª Vara da Comarca de Mongaguá · DESPACHO/DECISÃO
REINTEGRAÇÃO / MANUTENÇÃO DE POSSE Nº 4001424-70.2026.8.26.0366/SP AUTOR: MARCANNI CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA ADVOGADO(A): IVELISE SOARES DE OLIVEIRA ROCHA (OAB SP202116) RÉU: JULIANO RIBEIRO SOARES JUNIOR ADVOGADO(A): LUIZ GUSTAVO ORLOVSKI PEREIRA (OAB SP418535) DESPACHO/DECISÃO Vistos. Cuida-se de "ação de rescisão contratual cumulada com reintegração de posse e indenização por perdas e danos" ajuizada por Marcanni Construtora e Incorporadora Ltda. em face de Juliano Ribeiro Soares Júnior. A autora sustenta que, em 22 de novembro de 2013, compromissou à venda ao requerido a unidade autônoma residencial nº 12 do Condomínio Vila Du Mar, situado na Rua Particular, nº 174, Vila Arens, Mongaguá/SP, pelo preço ajustado de R$ 180.000,00. Relata que as partes celebraram instrumento particular de rerratificação em 25 de abril de 2018, no qual o adquirente confessou débito remanescente de R$ 132.731,17, ajustando novo cronograma de parcelamento. Alega que o demandado incidiu em inadimplemento contínuo desde maio de 2018 e que, apesar de regularmente notificado de forma extrajudicial em 29 de setembro de 2023, não purgou a mora. Pede a rescisão do contrato, a reintegração de posse do bem e a condenação do comprador ao pagamento dos encargos rescisórios previstos na Cláusula 10ª do pacto, incluindo indenização por fruição do imóvel à base de 0,7% ao mês desde a entrega das chaves, multa penal compensatória de 10% sobre o valor integral do negócio, além de débitos tributários e condominiais incidentes até a efetiva retomada do imóvel (evento 1, INIC1). O pedido de tutela de urgência foi indeferido por este juízo (evento 6, DESPADEC1). Regularmente citado (17.1), o requerido apresentou contestação cumulada com proposta de acordo. No mérito, o réu confessa a celebração dos contratos e o inadimplemento das parcelas a partir de maio de 2018, justificando sua mora em dificuldades financeiras supervenientes e excessiva onerosidade das prestações. Sustenta que o imóvel serve de moradia para sua entidade familiar e que buscou alternativas negociais sem êxito. Aduz a abusividade das penalidades rescisórias e da cumulação de encargos pleiteada pela autora, pugnando pela limitação da retenção, pela fixação da taxa de fruição em no máximo 0,5% ao mês sobre o valor contratual atualizado, bem como pela compensação de todas as importâncias quitadas. Apresentou proposta de parcelamento do saldo devedor em prestações mensais e requereu a designação de audiência de conciliação (evento 20, PET1). Houve réplica, refutando a defesa, reiterando a legalidade das cláusulas pactuadas e recusando a proposta conciliatória (evento 26, RÉPLICA1). Instadas as partes a especificarem provas (Evento 27), a autora pugnou pelo julgamento antecipado da lide (32.1), ao passo que o requerido pleiteou a colheita do depoimento pessoal do representante legal da demandante e a oitiva de testemunhas (33.1). É o relatório. Decido. O processo comporta saneamento e organização, nos moldes delineados pelo artigo 357 do Código de Processo Civil, não sendo hipótese de extinção anômala nem de julgamento antecipado total ou parcial da lide no presente momento. Verifica-se a regularidade formal do feito. Não foram arguidas preliminares defensivas pelas partes. Os pressupostos processuais de existência, validade e desenvolvimento regular do processo encontram-se plenamente preenchidos. As partes são legítimas, estão regularmente representadas por advogados habilitados e concorrem com interesse de agir na resolução da contenda. Declaro saneado o processo. A controvérsia instaurada versa sobre compromisso de compra e venda de imóvel urbano, pretendendo a construtora vendedora a resolução da avença com retomada da posse e imposição das penalidades contratuais, enquanto o comprador postula a revisão das cláusulas rescisórias e a mitigação dos encargos pretendidos, mediante composição do débito. São incontroversos nos autos, prescindindo de produção de outras provas (artigo 374, incisos II e III, do Código de Processo Civil): a) a celebração do Instrumento Particular de Compromisso de Venda e Compra em 22/11/2013, tendo por objeto a casa nº 12 do Residencial Vila Du Mar (1.4); b) a celebração do Termo de Rerratificação e Confissão de Dívida em 25/04/2018 (1.5); c) a posse direta exercida pelo réu sobre a referida unidade imobiliária; d) o inadimplemento das parcelas ajustadas a partir de maio de 2018, admitido expressamente pelo comprador em contestação; e) a realização de notificação extrajudicial em 29/09/2023 (1.6); f) a efetivação de pagamentos parciais pelo demandado entre 2013 e 2017, demonstrados pelos recibos e comprovantes encartados. Fixam-se como pontos controvertidos de fato, sobre os quais recairá a atividade probatória complementar admitida: a) as circunstâncias, condições fáticas e tempo de ocupação efetiva do imóvel pelo adquirente para fins de apuração da base de cálculo e extensão da taxa de fruição; b) as tratativas extrajudiciais havidas entre as partes antes e durante o período de inadimplência, destinadas a esclarecer a conduta dos contratantes sob a ótica da boa-fé objetiva; c) a existência de débitos em aberto relativos a tributos incidentes sobre o bem (IPTU), quotas condominiais e tarifas de consumo durante o período de posse. As questões de direito relevantes a serem dirimidas no julgamento de mérito compreendem: a) a incidência do microssistema protetivo consumerista na incorporação imobiliária (artigos 2º, 3º, 51 e 53 do Código de Defesa do Consumidor); b) os efeitos jurídicos do inadimplemento culposo do promitente comprador na resolução do contrato (artigo 475 do Código Civil); c) a validade e eventual abusividade das cláusulas contratuais que fixam múltiplos encargos e retenções (Cláusula 10ª do contrato); d) a definição do percentual equitativo de retenção sobre as importâncias pagas em caso de rescisão por culpa do comprador; e) o cabimento, extensão temporal e percentual mensal devido a título de indenização pela fruição do imóvel (taxa de ocupação), com a finalidade de evitar o enriquecimento sem causa; f) a possibilidade de compensação de eventuais débitos pendentes de IPTU e taxas condominiais incidentes sobre a unidade durante o período de ocupação. A distribuição do encargo probatório observará a regra estática do artigo 373 do Código de Processo Civil. Incumbe à parte autora o ônus de comprovar os fatos constitutivos de seu direito, especificamente quanto ao tempo de ocupação do imóvel para apuração da indenização por fruição e a existência de débitos fiscais ou condominiais pendentes atribuíveis ao réu (artigo 373, inciso I, do Código de Processo Civil). Incumbe ao réu o ônus de demonstrar fatos impeditivos, modificativos ou extintivos do direito da autora, tais como a ocorrência de fatos específicos impeditivos da incidência dos encargos ordinários de ocupação (artigo 373, inciso II, do Código de Processo Civil). Inexiste hipótese de inversão ope judicis do ônus probatório quanto aos fatos acima delimitados, porquanto a matéria controvertida se encontra ao alcance probatório das partes pelas vias documentais e testemunhais comuns. Passo à apreciação fundamentada dos requerimentos probatórios formulados pelas partes, nos termos do artigo 370 do Código de Processo Civil. O réu requereu a colheita do depoimento pessoal do representante legal da autora (Evento 33, PET1). O pedido não comporta deferimento. O depoimento pessoal tem por escopo legal obter a confissão da parte contrária a respeito dos fatos controvertidos da causa (artigo 385 do Código de Processo Civil). No caso concreto, a autora é pessoa jurídica atuante no ramo da construção civil, figurando nos autos com petições claras que esgotam a narrativa dos fatos contratuais, cobranças e notificações realizadas. Ademais, o próprio réu expressamente confessou a contratação e o inadimplemento das prestações a partir de maio de 2018. Desse modo, a oitiva pessoal do representante da demandante afigura-se inoportuna, inútil e desnecessária para o deslinde da demanda, servindo apenas para protelar o andamento do feito, impondo-se seu pronto indeferimento com amparo no artigo 370, parágrafo único, do Código de Processo Civil. A produção de prova testemunhal requerida pelo demandado fica deferida, com o objetivo exclusivo de esclarecer os contornos fáticos da ocupação do imóvel, as tratativas mantidas entre as partes e as eventuais alterações no estado do bem. Nos termos do artigo 357, § 4º, do Código de Processo Civil, fixo o prazo comum e preclusivo de 15 (quinze) dias para que as partes apresentem seus respectivos róis de testemunhas. Em atenção ao princípio da razoabilidade, à baixa complexidade fática remanescente e com esteio na autorização contida no artigo 357, § 7º, do Código de Processo Civil, limito o número de testemunhas a serem arroladas ao máximo razoável de até 3 (três) testemunhas para cada parte. O rol deverá conter a qualificação completa das testemunhas (nome, profissão, estado civil, idade, número do CPF, número do RG e endereço com residência e local de trabalho), em observância ao disposto no artigo 450 do Código de Processo Civil. Ao apresentar o rol, a parte deverá explicitar a relevância da oitiva e indicar expressamente o fato controvertido que busca elucidar com cada testemunha, sob pena de indeferimento da oitiva. Anoto, ainda, que caberá aos advogados das partes providenciar a intimação de suas respectivas testemunhas nos termos do artigo 455 do Código de Processo Civil, comprovando nos autos com antecedência mínima de 3 (três) dias da data que vier a ser designada para a solenidade, salvo as hipóteses excepcionais de intimação judicial previstas no § 4º do aludido dispositivo legal. Ressalte-se que a data da realização da audiência de instrução e julgamento será designada oportunamente por este juízo após o decurso do prazo e a apresentação do respectivo rol nos autos, otimizando-se a gestão de pauta e a adequada preparação dos atos de comunicação processual. No mais, o Estado deve promover e estimular a solução consensual dos litígios em qualquer grau de jurisdição e em todas as fases do procedimento, por força do disposto no artigo 3º, §§ 2º e 3º, combinado com o artigo 139, inciso V, ambos do Código de Processo Civil. Na hipótese dos autos, o requerido manifestou inequívoco interesse na preservação da posse e na manutenção da avença, apresentando proposta expressa de composição amigável em sua defesa. Saliento que a tentativa de conciliação poderá ser concretizada na abertura da futura audiência de instrução a ser agendada ou anteriormente, de forma direta e extrajudicial entre os litigantes e seus respectivos patronos. As partes dispõem de ampla liberdade para entabular tratativas diretamente fora dos autos, considerando a base negocial proposta pelo demandado, trazendo eventual transação aos autos para a devida homologação judicial. Nos termos do artigo 357, § 1º, do Código de Processo Civil, as partes têm o direito de pedir esclarecimentos ou solicitar ajustes no prazo comum de 5 (cinco) dias úteis, findo o qual a presente decisão se tornará estável. Intimem-se. Cumpra-se.
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