4001112-92.2025.8.26.0572

Intimação

TJSP · 2ª Vara da Comarca de São Joaquim da Barra · DESPACHO/DECISÃO

RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO Nº 4001112-92.2025.8.26.0572/SP AUTOR: RAIA DROGASIL S/A ADVOGADO(A): EDVALDO COSTA BARRETO JUNIOR (OAB DF029190) RÉU: CLAUDIA ELENA PARADA (Inventariante) ADVOGADO(A): LUIS HENRIQUE DE OLIVEIRA SILVEIRA (OAB SP492552) ADVOGADO(A): DANIEL FERNANDO PAZETO (OAB SP226527) RÉU: NEYDE APPARECIDA ALVES COELHO ADVOGADO(A): LUIS HENRIQUE DE OLIVEIRA SILVEIRA (OAB SP492552) ADVOGADO(A): DANIEL FERNANDO PAZETO (OAB SP226527) DESPACHO/DECISÃO Juiz(a) de Direito: Dr. ANDERSON JOSÉ BORGES DA MOTA Vistos, Trata-se de ação renovatória de locação comercial proposta por RAIA DROGASIL S/A em face de NEYDE APARECIDA ALVES COELHO, ESPÓLIO DE NILZA HELENA STAMILO PARADA, UZIEL PARADA E JOSÉ DELFINO STAMILO. A autora narra a celebração de contrato de locação comercial do imóvel situado na Praça Sete de Setembro, nº 141, Centro, nesta comarca, com vigência até 30/06/2026, requerendo a renovação compulsória pelo prazo de 60 meses, aluguel mensal de R$ 11.366,61, índice de reajuste pelo IGP-M e garantia por carta fiança bancária anual. A tutela provisória de urgência foi deferida para fixar o aluguel provisório no montante vigente de R$ 11.366,61 (Evento 20, páginas 1 e 2). Compareceram espontaneamente aos autos os coproprietários e a usufrutuária CLÁUDIA ELENA PARADA, IAN AUGUSTO COELHO, KARLA ELENA PARADA, MÁRCIA VALÉRIA COELHO, MARINA PARADA SILVA, NEYDE APARECIDA ALVES COELHO E UZIEL PARADA NUNES, apresentando contestação cumulada com reconvenção (Evento 34). Arguiram preliminar de ilegitimidade passiva do Espólio de Nilza Helena Stamilo Parada, de Uziel Parada e de José Delfino Stamilo, pugnando pela regularização subjetiva e pela não inclusão do nu-proprietário Lair Augusto Figueiredo Filho. No mérito da renovatória, apontaram descumprimento de obrigações acessórias relativas à comprovação de seguro contra incêndio, intempestividade da renovação da carta fiança e ausência de guias de recolhimento de IRRF, além de impugnarem o valor locatício com base em avaliação particular no importe de R$ 16.000,00. Em sede reconvencional, requereram a majoração do aluguel definitivo para o patamar de mercado de R$ 16.000,00, a fixação de aluguel provisório de R$ 12.800,00 e a designação de audiência de conciliação. Juntaram a certidão imobiliária da matrícula nº 9.384 (Evento 34, páginas 1 a 12). Em réplica e resposta à reconvenção (Evento 69), a autora concordou com a inclusão dos atuais proprietários, mas apontou inconsistências no quadro dominial e defendeu a legitimidade passiva do nu-proprietário Lair Augusto Figueiredo Filho com base no art. 7º da Lei nº 8.245/1991. Defendeu a higidez das obrigações contratuais, sustentou a inadequação da via reconvencional por força da natureza dúplice da renovatória e requereu a realização de perícia técnica judicial. O despacho de Evento 72 (páginas 1 a 3) deferiu a perícia imobiliária, designou audiência de conciliação virtual e determinou aos réus esclarecimentos sobre a composição dominial. A autora indicou assistente técnico e apresentou quesitos (Evento 78, páginas 1 a 3). Os réus prestaram esclarecimentos minuciosos sobre a cadeia registral, reafirmaram a ilegitimidade de Lair Augusto Figueiredo Filho, impugnaram a nomeação do perito judicial em razão de anterior atuação como assistente técnico e requereram a intimação da autora para exibição das guias DARF de recolhimento do IRRF (Evento 79, páginas 1 a 18). No Evento 82 (página 1), o perito nomeado apresentou escusa justificada formal, comunicando a impossibilidade de exercer o encargo por impedimento, haja vista sua atuação prévia como assistente técnico dos demandados. É o relato do necessário. FUNDAMENTO E DECIDO. A escusa apresentada pelo profissional nomeado no Evento 82 (página 1) comporta pronto acolhimento. Com efeito, o profissional Rodrigo Ibrahim Pizzico Goraieb subscreveu o Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica acostado pelos réus no Evento 34 (página 19), atuando como assistente técnico de parte. O art. 148, inciso II, c/c o art. 466 do Código de Processo Civil impõe aos auxiliares da justiça o dever de estrita imparcialidade, aplicando-se-lhes os motivos de impedimento e suspeição. Nos termos do art. 467, parágrafo único, do CPC, aceita a escusa ou julgada procedente a impugnação, cumpre ao magistrado nomear novo perito: Art. 467. O perito pode escusar-se ou ser recusado por impedimento ou suspeição. Parágrafo único. O juiz, ao aceitar a escusa ou ao julgar procedente a impugnação, nomeará novo perito. A jurisprudência do Tribunal de Justiça de São Paulo consolidou que a atuação anterior como assistente técnico compromete a imparcialidade do perito judicial: EMENTA: Direito Processual Civil. Agravo de Instrumento. Suspeição de Perito. Provimento. I. Caso em Exame Recurso de agravo de instrumento interposto contra decisão que rejeitou exceção de suspeição, mantendo a nomeação do perito judicial. A agravante alega que o perito atua como assistente técnico de parte adversa em processo similar, comprometendo sua imparcialidade. II. Questão em Discussão 2. A questão em discussão consiste em determinar se a nomeação do perito judicial, que atua como assistente técnico de parte adversa em processo similar, compromete sua imparcialidade e se a exceção de suspeição foi tempestivamente apresentada. III. Razões de Decidir 3. A tese de preclusão para apresentação da exceção de suspeição do perito é afastada, pois a nomeação do perito como assistente técnico em demanda similar ocorreu após sua designação inicial para oferecer laudo pericial prévio. 4. O perito, ao atuar como assistente técnico em demanda correlata, comprometeu sua imparcialidade, justificando a substituição para elaboração do laudo definitivo. IV. Dispositivo e Tese 5. Recurso provido. Tese de julgamento: 1. A nomeação de perito que atua como assistente técnico de parte adversa em demanda similar, envolvendo a mesma parte autora e o mesmo empreendimento, compromete a imparcialidade. 2. A exceção de suspeição é tempestiva se apresentada dentro do prazo legal após a ciência dos fatos que a justificam. Legislação Citada: CPC, art. 145, IV; art. 148, II; art. 465, § 1º, I. (TJSP; Agravo de Instrumento 2213224-16.2025.8.26.0000; Relator (a): Souza Nery; Órgão Julgador: 12ª Câmara de Direito Público; Foro de São Joaquim da Barra - 2ª Vara; Data do Julgamento: 25/09/2025; Data de Registro: 25/09/2025) Dessa forma, acolho a escusa do Evento 82 e NOMEIO em substituição o engenheiro civil CAIO VINÍCIUS ARAGÃO DOS ANJOS (cva.engcivil@gmail.com), o qual deverá ser intimado para informar se aceita o encargo, bem como apresentar sua estimativa de honorários. A regularidade do polo passivo encontra-se apta para definição exauriente, nos moldes do art. 357, inciso I, do Código de Processo Civil. A certidão de inteiro teor da matrícula nº 9.384 do Oficial de Registro de Imóveis local (Evento 34, MATRIMÓVEL2) e os esclarecimentos prestados no Evento 79 demonstram que o Espólio de Nilza Helena Stamilo Parada (partilha formalizada no R-15), Uziel Parada (doação de sua cota no R-25) e José Delfino Stamilo (falecimento averbado sob AV-17 com extinção do usufruto) não mais possuem direitos reais ou posse sobre o imóvel locado. A ação renovatória tem feição pessoal obrigacional decorrente do liame locatício, devendo ser proposta contra quem ostenta a qualidade de locador, ou seja, os titulares do domínio pleno e do usufruto que detêm o poder de fruição e percepção dos frutos civis, nos moldes do art. 1.394 do Código Civil. Extinta a participação dos primitivos proprietários, impõe-se a extinção do processo, sem resolução do mérito, em relação ao Espólio de Nilza Helena Stamilo Parada, a Uziel Parada e a José Delfino Stamilo, nos termos do art. 485, inciso VI, do CPC. Em relação a Lair Augusto Figueiredo Filho, constata-se pelo R-22 e R-23 da referida matrícula (Evento 34, páginas 10 e 11) que ele é titular unicamente de 6,25% da nua-propriedade, gravada com usufruto vitalício em prol de Neyde Aparecida Alves Coelho. O nu-proprietário, despido dos poderes de administração e percepção dos frutos civis durante a vigência do usufruto, carece de legitimidade passiva para responder à ação renovatória de locação. A regra do art. 7º da Lei nº 8.245/1991 regula a denúncia da locação após a eventual extinção do usufruto, não transformando o nu-proprietário em litisconsorte passivo necessário enquanto subsistir o direito real de fruição. Em situação análoga, o Tribunal de Justiça de São Paulo reconheceu que a legitimidade para responder aos atos inerentes à fruição do imóvel pertence com exclusividade ao usufrutuário: EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO – EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE – iptu - ILEGITIMIDADE PASSIVA – NU-PROPRIETÁRIO - Imóvel com registro na matrícula no cartório competente de usufruto vitalício com data anterior ao fato gerador do imposto - Transmissão do direito real que retira a hipótese de solidariedade passiva do nu-proprietária com relação a débito de IPTU constituído posteriormente à avença – Legitimidade passiva ad causam do usufrutuário e não do nu-proprietário – Ausência de responsabilidade solidária - Precedentes do C. STJ e desta Corte – Decisão reformada – Recurso Provido. (TJSP; Agravo de Instrumento 2102752-84.2021.8.26.0000; Relator (a): Maurício Fiorito; Órgão Julgador: 14ª Câmara de Direito Público; Foro de Bauru - Setor de Execuções Fiscais; Data do Julgamento: 10/08/2021; Data de Registro: 10/08/2021) Portanto, homologa-se o quadro dominial apresentado no Evento 79, fixando-se a composição definitiva do polo passivo da ação renovatória e do polo ativo da reconvenção com os seguintes titulares: Cláudia Elena Parada (proprietária plena de 12,5%), Karla Elena Parada (proprietária plena de 12,5%), Marina Parada Silva (proprietária plena de 12,5%), Uziel Parada Nunes (proprietário pleno de 12,5%), Ian Augusto Coelho (proprietário pleno de 12,5%), Márcia Valéria Coelho (proprietária plena de 12,5%) e Neyde Aparecida Alves Coelho (usufrutuária de 25%). No Evento 79, os réus reiteraram pedido para que a autora exiba as guias de recolhimento oficial (DARFs) concernentes às retenções de Imposto de Renda Retido na Fonte (IRRF) incidentes sobre os aluguéis ao longo do contrato, sustentando que os informes de rendimentos juntados no Evento 69 não comprovam o efetivo repasse dos valores retidos ao Fisco federal. O art. 396 do Código de Processo Civil autoriza o magistrado a ordenar a exibição de documento que se encontre em poder da parte contrária. Na condição de pessoa jurídica locatária e substituta tributária, a autora tem a obrigação jurídica e contábil de recolher os tributos retidos na fonte e deter os respectivos comprovantes fiscais, configurando hipótese de documento comum e dever de exibição previsto no art. 399, incisos I e III, do CPC. A exibição das guias DARF é indispensável para aferir a higidez fiscal do cumprimento das obrigações acessórias e afastar eventuais passivos tributários em desfavor dos locadores pessoas físicas. Nesse diapasão, assinala-se o prazo de 15 dias úteis para que a autora comprove a juntada aos autos das guias DARF e seus respectivos comprovantes de arrecadação bancária. Caso a autora não efetue a exibição sem escusa legítima, este juízo aplicará a penalidade do art. 400, inciso I, do Código de Processo Civil, admitindo-se como verdadeiros os fatos que os réus pretendiam comprovar documentalmente. Nos termos do art. 357, incisos II, III e IV, do Código de Processo Civil, passo a fixar a matéria fática e jurídica controvertida e a disciplinar o ônus probatório. As questões de fato controvertidas consistem em: a) Aferição do real valor locativo de mercado do imóvel comercial situado na Praça Sete de Setembro, nº 141, Centro, em São Joaquim da Barra/SP, para o quinquênio renovando; b) Integralidade e tempestividade do cumprimento das obrigações contratuais acessórias a cargo da locatária (art. 71, inciso II, da Lei nº 8.245/1991), notadamente a vigência contínua de seguro contra incêndio com indicação adequada dos beneficiários, a manutenção e tempestividade da carta fiança bancária e o regular recolhimento das retenções tributárias na fonte (DARFs). As questões de direito relevantes residem no preenchimento cumulativo dos pressupostos dos arts. 51 e 71 da Lei nº 8.245/1991 para a renovação compulsória da avença comercial, bem como na incidência do art. 72, inciso II e § 1º, do mesmo diploma para a fixação do novo aluguel segundo o preço de mercado, além da caracterização de eventual infração contratual resolutiva. Quanto à distribuição do ônus da prova (art. 373 do CPC): a) Incumbe à autora demonstrar o fato constitutivo de seu direito (art. 373, inciso I, do CPC), consistente no exato adimplemento de todas as obrigações contratuais principais e acessórias do contrato em curso (art. 71, inciso II, da Lei nº 8.245/1991); b) Incumbe a ambas as partes, no tocante ao arbitramento do valor locativo do imóvel na demanda principal e na reconvenção, a produção da prova técnica pericial deferida, rateando-se as despesas processuais correspondentes. A apuração do valor locativo real constitui o cerne técnico da controvérsia, conforme assentou o Superior Tribunal de Justiça: EMENTA: DIREITO CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO COMERCIAL. ALTERAÇÃO JUDICIAL DO ALUGUEL PERCENTUAL. RECURSO DESPROVIDO. 1. O acórdão recorrido enfrentou todas as questões essenciais ao deslinde da controvérsia, apresentando fundamentação suficiente para sua conclusão, não havendo omissão ou negativa de prestação jurisdicional. 2. A ação renovatória de locação tem como um de seus objetos centrais a fixação do valor do aluguel para o novo período contratual, que deve corresponder ao valor de mercado do imóvel, sendo juridicamente possível a revisão do aluguel percentual com base em perícia judicial. 3. A pretensão de afastar a conclusão do laudo pericial acolhido pelas instâncias de origem esbarra no óbice da Súmula 7/STJ, que veda o reexame de matéria fático-probatória em sede de recurso especial. 4. A jurisprudência do STJ reconhece que a discussão sobre o valor do locativo é matéria inerente à ação renovatória, sendo possível a revisão do aluguel percentual para adequá-lo ao valor de mercado. 5. Agravo conhecido para negar provimento ao recurso especial. (AREsp n. 2.790.991/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 16/12/2025, DJEN de 19/12/2025.) Em prestígio ao princípio da solução consensual dos conflitos (art. 3º, §§ 2º e 3º, c/c art. 139, inciso V, do CPC), mantém-se a designação da audiência de conciliação perante o Centro Judiciário de Solução de Conflitos e Cidadania (CEJUSC), na modalidade virtual por videoconferência. As manifestações lançadas nos autos revelam sensível desgaste emocional decorrente do longo liame contratual e dispersão geográfica dos coproprietários, muitos dos quais idosos. A realização do ato em ambiente virtual propicia maior comodidade, celeridade e redução de despesas aos litigantes. Ademais, a tentativa de autocomposição prévia revela-se altamente conveniente para viabilizar um desfecho consensual e economicamente equilibrado antes do início da fase pericial, evitando a imposição de adiantamentos de honorários técnicos e delongas instrutórias desnecessárias. Ante o exposto, com fundamento no art. 357 do Código de Processo Civil: a) ACOLHO a escusa apresentada no Evento 82 e torno sem efeito a nomeação anterior, designando como novo perito judicial o engenheiro e avaliador imobiliário cadastrado neste juízo CAIO VINÍCIUS ARAGÃO DOS ANJOS (cva.engcivil@gmail.com), que atuará de forma estritamente equidistante das partes. Intime-se o novo perito para, no prazo de 5 (cinco) dias, estimar sua proposta de honorários periciais, facultando-se às partes manifestação subsequente em igual prazo; b) ACOLHO a preliminar de ilegitimidade passiva para JULGAR EXTINTO o processo, sem resolução do mérito, com relação ao ESPÓLIO DE NILZA HELENA STAMILO PARADA, a UZIEL PARADA e a JOSÉ DELFINO STAMILO, nos termos do art. 485, inciso VI, do Código de Processo Civil; c) HOMOLOGO o quadro de composição dominial definitivo (Evento 79) e determino à serventia a retificação cadastral no sistema eletrônico, passando a figurar no polo passivo da ação renovatória e no polo ativo da reconvenção unicamente: CLÁUDIA ELENA PARADA, IAN AUGUSTO COELHO, KARLA ELENA PARADA, MÁRCIA VALÉRIA COELHO, MARINA PARADA SILVA, NEYDE APARECIDA ALVES COELHO E UZIEL PARADA NUNES, declarando a desnecessidade de inclusão do nu-proprietário Lair Augusto Figueiredo Filho; d) ORDENO à autora, nos termos do art. 396 do CPC, a exibição nos autos, no prazo de 15 (quinze) dias úteis, de todas as guias DARF acompanhadas dos respectivos comprovantes de arrecadação bancária referentes às retenções de Imposto de Renda Retido na Fonte (IRRF) operadas sobre os aluguéis no período contratual em curso, sob cominação expressa da penalidade prevista no art. 400, inciso I, do Código de Processo Civil; e) PROVIDENCIE a serventia a remessa dos autos ao CEJUSC local para a realização de audiência de conciliação por videoconferência, expedindo-se os links de acesso às partes e aos respectivos patronos constituídos; f) FIXO os pontos controvertidos e a distribuição do ônus probatório na forma desta decisão, intimando-se as partes para que, querendo, apresentem pedidos de esclarecimentos ou ajustes no prazo comum de 5 (cinco) dias, nos moldes do art. 357, § 1º, do CPC. Publique-se. Intimem-se. Cumpra-se.