4000852-09.2026.8.26.0595

Intimação

TJSP · 2ª Vara da Comarca de Serra Negra · DESPACHO/DECISÃO

Procedimento Comum Cível Nº 4000852-09.2026.8.26.0595/SP AUTOR: TOMMASO DI SCHIAVI ADVOGADO(A): GIANCARLO DI SCHIAVI TROTTA (OAB SP425234) AUTOR: GIUSEPPA PULCINI SCHIAVI ADVOGADO(A): GIANCARLO DI SCHIAVI TROTTA (OAB SP425234) DESPACHO/DECISÃO Vistos. Procedem os embargos de declaração, subscritos por ilustre e competente causídico. Os requerentes, num exame inicial, esclareceram que, embora pudessem solicitar certidão da escritura pública e registrá-la, não têm condições financeiras para recolher os emolumentos exigidos para o registro. In casu, os autores demonstraram que, por meio de escritura pública de venda e compra, alienaram o imóvel objeto da matrícula nº 12.862, do CRI da Comarca de Serra Negra, aos réus (evento 1- doc. 4). O exame do referido negócio indica, "prima facie", que os réus, compradores, obrigaram-se a registrar a escritura. Ademais, ainda que não fosse assim, segundo o art. 490 do Código Civil, "Salvo cláusula em contrário, ficarão as despesas de escritura e registro a cargo do comprador, e a cargo do vendedor as da tradição", consoante, aliás, lembraram os requerentes. Assim, vislumbra-se, neste momento de cognição sumária, a probabilidade do direito invocado pelos autores em relação à obrigação dos réus de registrarem a escritura pública de venda e compra. Por outro lado, o não registro da escritura pública traz risco de dano irreparável ou de difícil reparação aos requerentes, os quais, formalmente, continuariam sendo tidos como proprietários do bem e, portanto, responsáveis também, a princípio, pelas dívidas dele. Ante o exposto, DEFIRO, em parte, a tutela antecipada para o fim de determinar que os réus, no prazo de 15 dias, registrem a escritura pública de venda e compra lavrada no Livro 0382, página 242, no dia 22 de julho de 2010, pelo Tabelião de Notas e Protestos de Letras e Títulos da Comarca de Serra Negra, indicada na petição inicial e copiada nos autos (evento 1- doc. 4), sob pena de multa diária que fixo em 300,00 (trezentos reais), limitada a R$ 9.000,00 (nove mil reais). Determino, ainda, que, até 15 dias após o registro, os requeridos informem ao Município de Serra Negra o registro da escritura pública de venda e compra para o fim de que os dados cadastrais referentes ao imóvel passem a constar o nome deles, sob pena de pagarem multa diária que fixo em 100,00 (cem reais), limitada a R$ 3.000,00 (três mil reais). No mais, recebo a última petição apresentada pelos autores (evento 21) como emenda à petição inicial para o fim de incluir o Município de Serra Negra no polo passivo da ação. Indefiro, por ora, os pedidos de tutela antecipada em relação ao Município de Serra Negra. Com efeito, os autores ainda são formalmente os proprietários do imóvel, uma vez que a escritura de compra e venda ainda não foi registrada no Cartório de Imóveis. Não se pode olvidar que, segundo o art. 1.245 do CC, se transfere “entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis”, razão pela qual enquanto “não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel” (§ 1º do art. 1.245) O mestre Silvio Rodrigues assentou que, “filiando-se o sistema deste país ao sistema romano, a compra e venda ou qualquer outro contrato criam, para o alienante e para o adquirente, apenas obrigações e direitos. O domínio só se transfere pela tradição se o objeto do negócio for móvel; e pela transcrição do título aquisitivo se o objeto do negócio foi imóvel. Traditionibus, non nudis pactis, dominia rerum transferuntur.” (Direito Civil – Vol. 5 – Direito das Coisas - 27ª ed. São Paulo: Saraiva - p. 92) Completa o ilustre professor : “Dentro do sistema do Código Civil, os direitos reais sobre imóveis, constituídos ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem depois da transcrição, ou da inscrição dos respectivos títulos, no Registro de Imóveis (CC de 1916, art. 676; CC de 2002, art. 1.227).” (ob. cit. p. 417) Aliás, consoante ensina Maria Helena Diniz, analisando o art. 1.245 do CC, o “registro de imóveis tem por finalidade a obtenção da aquisição da propriedade inter vivos, pois o contrato, a título oneroso ou gratuito, apenas produz efeitos pessoais ou obrigacionais. Assim sendo somente a intervenção estatal, realizada pelo oficial do Cartório Imobiliário, conferirá direitos reais, a partir da data em que se fizer o assentamento do imóvel, transferindo a propriedade do alienante para o adquirente. Tríplice será a finalidade legal do registro imobiliário, pois servirá como garantia de autenticidade, segurança e eficácia dos assentos de atos jurídicos inter vivos ou mortis causa, constitutivos, declaratórios, translativos e extintivos de direitos reais sobre imóveis (Lei n. 6015/73, arts. 1º e 172), preservando-lhes a confiabilidade.” (Código Civil Anotado – 12ª ed. São Paulo: Saraiva – p. 996) O prof. Sílvio de Salvo Venosa obtempera que por “nosso sistema, o contrato é veículo, é instrumento (embora não o único) para aquisição das coisas, mas por si só não transfere a propriedade. O domínio transmite-se pela tradição no tocante aos bens móveis e pela transcrição do título aquisitivo para os imóveis. Segui-se a tradição romana: traditionibus, non nudis pactis, dominia rerum transferuntur.” (Direito Civil – Direitos Reais – V. 5- 8ª ed. São Paulo: Atlas – p. 168) Outrossim, Carlos Alberto Dabus Maluf lembra que a “este artigo foram acrescentados dois parágrafos que fazem jus à tradição secular do direito brasileiro de que ‘quem não registra não é dono’, pois, enquanto não for registrado o título competente, o alienante continuará a ser tido como dono do imóvel. É certo, também, que o adquirente continuará a ser havido como dono do imóvel até que seja promovida a ação própria que decrete a invalidade do título translativo (aquele pelo qual se opera a transferência de algum direito), e nele se decrete sua inexistência ou nulidade e mande cancelar seu registro.” (Novo Código Civil Comentado- coordenação Ricardo Fiúza- 4ª ed. São Paulo: Saraiva - p. 1145) Citem-se, a propósito, os seguintes julgados do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo : “AGRAVO DE INSTRUMENTO- Execução Fiscal- IPTU – Exercícios de 2.015 a 2.018 – Exceção prévia de executividade rejeitada- Compromisso de compra e venda que não exime o proprietário da responsabilidade fiscal- Legitimidade passiva concorrente- Possibilidade de a Fazenda Pública escolher o sujeito passivo da exação- Súmula 399 do STJ- Decisão mantida – Recurso desprovido” (14ª Câmara de Direito Público- Agravo de Instrumento nº 2278432-20.2020.8.000 - Rel. Des. Octávio Machado de Barros- j. 7/05/21). “Agravo de Instrumento – Execução fiscal. Imposto predial e territorial urbano. Exercícios de 2016 a 2018. Rejeição de objeção de não executividade. Acerto. Alegação de ilegitimidade passiva. Improcedência. Contrato de compra e venda do imóvel com alienação fiduciária em garantia. Falta de registro na matrícula . Direitos reais não transmitidos. Domínio do bem que permanece com a agravante. Sujeição passiva da proprietária do imóvel. Inteligência do estatuído no artigo 34 do Código Tributário Nacional. Recurso denegado.” (14ª Câmara de Direito Público- Agravo de Instrumento nº 2300645-20.2020.8.26.0595- Rel. Des. Geraldo Xavier – j. 30/04/2021). Assim, não é possível exigir que o Município de Serra Negra cobre valores de quem não figura no registro imobiliário como proprietário. Também não é possível determinar, por ora, a alteração dos registros administrativos do bem, pois os autores ainda continuam como proprietários do imóvel. Ante o exposto, DOU PROVIMENTO aos embargos de declaração, nos termos constantes na fundamentação desta decisão. Citem-se. Intime-se. Serra Negra, 3 de setembro de 2026