4000692-85.2026.8.26.0529

Intimação

TJSP · UPJ - 1ª a 2ª Varas Cíveis e Vara da Família e das Sucessões da Comarca de Santana de Parnaíba · DESPACHO/DECISÃO

EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL Nº 4000692-85.2026.8.26.0529/SP EXEQUENTE: ALPHA HOUSES 1 ADVOGADO(A): RICARDO FERNANDES BEGALLI (OAB SP335178) EXECUTADO: ORE SECURITIZADORA S.A. ADVOGADO(A): CARLOS ALBERTO PALMIERI COSTA (OAB SP254014) ADVOGADO(A): JAIRO CORRÊA FERREIRA JÚNIOR (OAB SP209508) DESPACHO/DECISÃO Vistos. Cuida-se de Exceção de Pré-Executividade oposta por ORE Securitizadora S.A. nos autos da execução de título extrajudicial promovida pelo Condomínio Alpha Houses I em face da excipiente e de Projeto Sky Terrenos SPE Ltda. (Evento 24 ). Sustenta a excipiente, em síntese: a) o cabimento do presente incidente em razão da matéria de ordem pública cognoscível de ofício e amparada em prova documental pré-constituída; b) sua ilegitimidade passiva ad causam, uma vez que figura na matrícula imobiliária da Residência nº 66 exclusivamente como credora fiduciária decorrente de operação de securitização de créditos imobiliários e emissão de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI), sob a égide da Lei nº 14.430/2022 e Lei nº 9.514/1997; c) a responsabilidade exclusiva da devedora fiduciante que detém a posse direta e material do imóvel gerador das despesas condominiais, à luz do art. 27, § 8º, da Lei nº 9.514/1997 e do art. 1.368-B, parágrafo único, do Código Civil; d) a ausência de consolidação da propriedade ou imissão na posse em seu favor; e e) a necessidade de concessão de tutela de urgência para suspensão do feito executivo quanto à sua pessoa jurídica (Evento 24, fls. 1-22 ). Juntou procuração, atos constitutivos e os contratos correlatos à operação de crédito e securitização (Evento 23 e Evento 24 ). O exequente apresentou impugnação (Evento 35), argumentando que o crédito condominial possui natureza propter rem e que o credor fiduciário detém legitimidade passiva para integrar a execução, invocando precedente do Superior Tribunal de Justiça e acórdãos do Tribunal de Justiça de São Paulo, pleiteando a rejeição do incidente e a condenação da excipiente ao pagamento de honorários (Evento 35, fls. 1-11 ). Pende ainda apreciação do pedido liminar de arresto da casa 06 formulado pelo exequente na petição inicial (Evento 1, fls. 7-9 ) e reiterado na emenda (Evento 11, fls. 5-7 ). É o relatório do essencial. Fundamento e decido. O manejo da exceção de pré-executividade prescinde de garantia do juízo e configura instrumento processual idôneo para veicular matérias de ordem pública, nas quais se inserem as condições da ação e a legitimidade das partes (art. 485, VI e § 3º, c/c art. 803, I, do Código de Processo Civil ), desde que demonstradas mediante prova documental pré-constituída, sem necessidade de dilação probatória, nos termos da jurisprudência consolidada. No mérito do incidente, REJEITO a exceção de pré-executividade. A controvérsia cinge-se à responsabilidade e à legitimidade passiva da credora fiduciária ORE Securitizadora S.A. pelo pagamento de cotas condominiais incidentes sobre a Residência nº 66 do Condomínio Alpha Houses I (matrícula nº 225.158 do Registro de Imóveis de Barueri ), referente ao período de inadimplência compreendido entre fevereiro de 2024 e dezembro de 2025. A obrigação de concorrer para as despesas condominiais possui natureza jurídica propter rem (art. 1.345 do Código Civil ), vinculando-se diretamente ao direito de propriedade sobre a coisa, aí incluído o credor fiduciário, detentor da propriedade resolúvel. Esta é a orientação mais recente da jurisprudência, tanto do Superior Tribunal de Justiça quanto do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo em casos análogos: CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA DE CONTRIBUIÇÕES CONDOMINIAIS. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. NATUREZA PROPTER REM DO CRÉDITO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE COISA IMÓVEL. PENHORA DO IMÓVEL. POSSIBILIDADE. RECURSO ESPECIAL IMPROVIDO. 1. Em execução por dívida condominial movida pelo condomínio edilício em que situado o imóvel alienado fiduciariamente, é possível a penhora do próprio imóvel que dá origem ao crédito condominial, tendo em vista a natureza propter rem da dívida, nos termos do art. 1.345 do Código Civil de 2002. 2. A natureza propter rem se vincula diretamente ao direito de propriedade sobre a coisa. Por isso, sobreleva-se ao direito de qualquer proprietário, inclusive do credor fiduciário, pois este, na condição de proprietário sujeito a uma condição resolutiva, não pode ser detentor de mais direitos que um proprietário pleno. 3. Assim, o condomínio exequente deve promover também a citação do credor fiduciário, além do devedor fiduciante, a fim de vir aquele integrar a execução para que se possa encontrar a adequada solução para o resgate dos créditos condominiais, por ser, afinal, sempre do proprietário o dever de quitar o débito para com o condomínio, sob pena de ter o imóvel penhorado e levado a praceamento. Ao optar pela quitação da dívida, o credor fiduciário sub-roga-se nos direitos do exequente e tem regresso contra o condômino executado, o devedor fiduciante. 4. As normas dos arts. 27, § 8º, da Lei 9.514/1997 e 1.368-B, parágrafo único, do Código Civil de 2002, reguladoras do contrato de alienação fiduciária de coisa imóvel, apenas disciplinam as relações jurídicas entre os respectivos contratantes, sem alcançar relações jurídicas diversas daquelas, nem se sobrepor a direitos de terceiros não contratantes, como é o caso da relação jurídica entre condomínio edilício e condôminos e do direito do condomínio credor de dívida condominial, a qual mantém sua natureza jurídica propter rem. 5. Descabe isentar-se de suas inerentes obrigações o condômino credor fiduciário para, na prática, colocar sobre os ombros de terceiros, os demais condôminos alheios à contratação fiduciária, o ônus de suportar as despesas condominiais tocantes ao imóvel alienado fiduciariamente, quando o devedor fiduciante descumpre essa obrigação legal e contratual assumida perante o credor fiduciário. O acertamento, em tal contexto, como é mais justo e lógico, deve-se dar entre os contratantes: devedor fiduciante e credor fiduciário. 6. Recurso especial improvido. (REsp n. 1.929.926/SP, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, relator para acórdão Ministro Raul Araújo, Segunda Seção, julgado em 12/3/2025, DJEN de 27/5/2025.) DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE DÍVIDA CONDOMINIAL. INCLUSÃO DE CREDOR FIDUCIÁRIO NO POLO PASSIVO. RECURSO PROVIDO. I. Caso em Exame 1. Agravo de instrumento contra decisão que indeferiu a inclusão da credora fiduciária no polo passivo da execução de dívida condominial, a fim de viabilizar a penhora do imóvel alienado fiduciariamente. II. Questão em Discussão 2. A questão em discussão consiste em determinar se é cabível a inclusão do credor fiduciário no polo passivo da execução. III. Razões de Decidir 3. A jurisprudência recente do STJ permite a penhora do imóvel gerador da dívida condominial, mesmo que alienado fiduciariamente, desde que o credor fiduciário seja citado para integrar a execução. 4. A natureza propter rem da dívida condominial se sobrepõe ao direito de qualquer proprietário, inclusive do credor fiduciário, autorizando o direcionamento da execução em face do mesmo. IV. Dispositivo e Tese 5. Recurso provido para determinar a citação do credor fiduciário para integrar a execução. Tese de julgamento: 1. A dívida condominial de natureza propter rem permite a penhora do imóvel, mesmo que alienado fiduciariamente. 2. O credor fiduciário deve ser citado para integrar a execução. Legislação Citada: Código Civil de 2002, art. 1.345. Lei 9.514/1997, art. 27, § 8º. Jurisprudência Citada: STJ, REsp 1.929.926/SP, Rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, Rel. p/ Acórdão Min. Raul Araújo, Segunda Seção, julgado em 12/03/2025. (TJSP; Agravo de Instrumento 2058536-62.2026.8.26.0000; Relator (a): Luis Fernando Nishi; Órgão Julgador: 31ª Câmara de Direito Privado; Foro de São Bernardo do Campo - 8ª Vara Cível; Data do Julgamento: 23/05/2026; Data de Registro: 27/05/2026) Dessa forma, restando assentada a legitimidade passiva da credora fiduciária ORE Securitizadora S.A. para figurar no polo passivo da presente execução ao lado da devedora fiduciante Projeto Sky Terrenos SPE Ltda., impõe-se a rejeição da exceção de pré-executividade. Por conseguinte, indefere-se o pleito de tutela provisória formulado pela excipiente para a suspensão da execução, diante da ausência de probabilidade do direito (art. 300 do CPC ). Passo à apreciação do pedido de tutela de urgência para arresto cautelar da Unidade Residencial nº 06 (matrícula nº 225.098), deduzido pelo exequente na petição inicial e na emenda (Evento 1, fls. 7-9 e Evento 11, fls. 5-7 ). O pedido liminar não comporta acolhimento. Nos termos do art. 300 do Código de Processo Civil, a concessão da tutela de urgência pressupõe elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo. Na espécie, o condomínio exequente postulou a constrição antecipada sobre imóvel autônomo e distinto (casa 06, matrícula nº 225.098) para garantia de obrigações relativas à Residência nº 66 (matrícula nº 225.158). Não há demonstração concreta de dilapidação patrimonial fraudulenta ou estado de insolvência que inviabilize a satisfação do débito na via executiva própria. Ademais, reconhecida a possibilidade de constrição sobre a própria unidade habitacional nº 66 geradora dos débitos condominiais ante a sua natureza propter rem, mostra-se descabida a incidência de arresto liminar e averbação premonitória sobre unidade imobiliária autônoma diversa. No tocante aos honorários advocatícios sucumbenciais, não são cabíveis honorários advocatícios na decisão que rejeita a exceção de pré-executividade, por se cuidar de decisão interlocutória que enseja a continuidade do feito. Quanto ao despacho do Evento 14, referente à multiplicidade de ações executivas individuais ajuizadas pelo condomínio, concede-se prazo de 15 (quinze) dias para manifestação e regular coordenação processual (Evento 14 e Evento 25 ). Ante o exposto: a) REJEITO A EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE oposta por ORE SECURITIZADORA S.A., mantendo a credora fiduciária no polo passivo da relação processual executiva; b) INDEFIRO O PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA formulado pela excipiente para suspensão da execução, ante a ausência dos pressupostos do art. 300 do Código de Processo Civil; c) INDEFIRO O PEDIDO DE ARRESTO CAUTELAR e de averbação premonitória da Unidade Residencial nº 06 (matrícula nº 225.098) formulado pelo exequente, por ausência dos requisitos dos artigos 300 e 301 do Código de Processo Civil; d) DEIXO DE CONDENAR a excipiente ao pagamento de honorários advocatícios sucumbenciais, por aplicação analógica da Súmula 519 do Superior Tribunal de Justiça; e) DETERMINO O PROSSEGUIMENTO DA EXECUÇÃO em face de ambas as executadas (PROJETO SKY TERRENOS SPE LTDA. e ORE SECURITIZADORA S.A.), facultando-se à credora fiduciária a purgação voluntária do débito condominial para fins de sub-rogação e exercício de regresso, ou manifestação nos autos acerca dos atos expropriatórios; f) DETERMINO AO EXEQUENTE que, no prazo de 15 (quinze) dias, cumpra integralmente a determinação do Evento 14, esclarecendo o andamento e estágio processual das execuções conexas (processos nº 4000649-51.2026.8.26.0529, 4000651-21.2026.8.26.0529, 4000655-58.2026.8.26.0529, 4000686-78.2026.8.26.0529, 4000688-48.2026.8.26.0529, 4000691-03.2026.8.26.0529, 4000692-85.2026.8.26.0529, 4000690-18.2026.8.26.0529, 4000693-70.2026.8.26.0529, 4000685-93.2026.8.26.0529 e 4000689-33.2026.8.26.0529) para fins de reunião processual (art. 55 do CPC ). Intimem-se. Cumpra-se. Santana de Parnaíba, 28 de agosto de 2026.