2026-08-27 · TJSP
Processo 4000560-44.2013.8.26.0477/02 - Cumprimento de sentença - Despesas Condominiais - CONDOMÍNIO EDIFÍCIO TAURUS - SANDRO JOSÉ RODRIGUES COSTA - Caixa Econômica Federal - CEF - Vistos. Trata-se de cumprimento de sentença promovido por CONDOMÍNIO EDIFÍCIO TAURUS em face de SANDRO JOSÉ RODRIGUES COSTA. Após a juntada dos documentos de fls. 97/124, apresentados pela Caixa Econômica Federal, foi oportunizada manifestação das partes, sobrevindo as petições de fls. 129/133 e 134/140. O exequente sustenta a possibilidade de constrição do próprio imóvel que originou os débitos condominiais, ainda que gravado por alienação fiduciária, invocando a natureza propter rem da obrigação condominial e a jurisprudência mais recente do Superior Tribunal de Justiça. Requer, ainda, que a avaliação recaia sobre o valor integral de mercado do bem. O executado, por sua vez, pugna pela manutenção do entendimento anteriormente adotado nestes autos, com limitação da constrição aos direitos aquisitivos decorrentes do contrato de alienação fiduciária, bem como pela apuração do valor econômico desses direitos mediante abatimento do saldo devedor informado pela credora fiduciária. Decido. Inicialmente, cumpre observar que a questão referente ao alcance da penhora já foi objeto de apreciação por este Juízo às fls. 76/77, ocasião em que foi acolhida a impugnação apresentada, com levantamento da penhora do imóvel e conversão da constrição para os direitos aquisitivos do executado sobre a unidade matriculada sob nº 93.070 do Cartório de Registro de Imóveis de Praia Grande/SP. Referida decisão não foi modificada posteriormente e constitui o título judicial que atualmente rege os atos executórios. Além disso, embora seja verdade que a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça tenha evoluído no sentido de reconhecer, em determinadas hipóteses, a possibilidade de constrição da própria unidade geradora dos débitos condominiais, mesmo quando submetida à alienação fiduciária, verifica-se que, no caso concreto, a própria Caixa Econômica Federal compareceu aos autos, informou a existência de financiamento ativo, demonstrou a persistência de saldo devedor expressivo e esclareceu que a constrição atualmente recai apenas sobre os direitos aquisitivos do executado, não sobre a propriedade fiduciária. Nessas circunstâncias, mostra-se mais adequado, neste momento processual, preservar a sistemática já definida nos autos, prosseguindo-se a execução sobre os direitos aquisitivos do executado, os quais possuem conteúdo econômico passível de expropriação, nos termos do artigo 835, XII, do Código de Processo Civil. Quanto à avaliação, assiste razão parcialmente ao executado. A avaliação deverá considerar o valor de mercado do imóvel, mas também deverá indicar, de forma destacada, o saldo devedor atualizado do financiamento fiduciário e o valor econômico aproximado dos direitos aquisitivos pertencentes ao executado, de modo a fornecer elementos suficientes para futura alienação judicial e para adequada definição das condições do eventual leilão. Com efeito, eventual arrematação não poderá importar, automaticamente, transferência da posição contratual do mutuário perante a Caixa Econômica Federal, cabendo ao futuro adquirente observar as condições estabelecidas pela credora fiduciária e as regras aplicáveis ao contrato de financiamento, conforme esclarecido pela própria instituição financeira. Por fim, não há fundamento para suspensão do feito pelo prazo requerido pelo executado. A mera alegação de intenção de regularização do contrato de financiamento não constitui causa legal de suspensão da execução, especialmente diante do longo período de tramitação do cumprimento de sentença. Diante do exposto, indeferido o pedido do exequente de conversão da penhora para incidir diretamente sobre o imóvel, mantida, por ora, a constrição sobre os direitos aquisitivos do executado, nos exatos termos da decisão de fls. 76/77. Determino o prosseguimento da prova pericial já deferida, devendo a avaliação indicar: (a) o valor de mercado do imóvel; (b) o saldo devedor atualizado do contrato de alienação fiduciária; e (c) o valor econômico estimado dos direitos aquisitivos pertencentes ao executado. Indefiro o pedido de suspensão do feito formulado pelo executado. Após a apresentação do laudo, manifestem-se as partes no prazo comum de 15 (quinze) dias. Intimem-se. Cumpra-se. - ADV: GUSTAVO OUVINHAS GAVIOLI (OAB 163607/SP), MIRIAM CRISTINA MORGADO (OAB 196715/SP), NEUSA DE FRANÇA TEIXEIRA FREITAS FERREIRA (OAB 196716/SP), RENATO VIDAL DE LIMA (OAB 235460/SP), MARCIA REGINA RAMOS CRUZ (OAB 222583/SP), JOSE CARLOS FRANCEZ (OAB 139820/SP)