4000481-25.2026.8.26.0634

Intimação

TJSP · Vara do Juizado Especial Cível e Criminal da Comarca de Tremembé · DESPACHO/DECISÃO

PROCEDIMENTO DO JUIZADO ESPECIAL CÍVEL Nº 4000481-25.2026.8.26.0634/SP AUTOR: ROSANGELA APARECIDA RODRIGUES E SILVA ADVOGADO(A): MARCO ANTONIO FANTONE (OAB SP252229) AUTOR: CAITO DE OLIVEIRA E SILVA FILHO ADVOGADO(A): MARCO ANTONIO FANTONE (OAB SP252229) RÉU: BRAVA EMPREENDIMENTOS LTDA ADVOGADO(A): MARCO TULIO BASTOS PEREIRA (OAB SC014204) DESPACHO/DECISÃO V I S T O S. Trata-se de ação de rescisão contratual cumulada com restituição de quantias pagas ajuizada por CAITO DE OLIVEIRA E SILVA FILHO e ROSANGELA APARECIDA RODRIGUES E SILVA em face de BRAVA EMPREENDIMENTOS HOTELEIROS LTDA., partes devidamente qualificadas nos autos. Os autores alegam que firmaram compromisso de compra e venda de cota imobiliária em regime de multipropriedade (Contrato nº 101574-BS) em 24/04/2022, no valor total de R$ 42.900,00, tendo integralizado o montante de R$ 15.818,03. Aduzem que, em virtude de dificuldades financeiras supervenientes, não possuem mais condições de manter os pagamentos. Requereram a concessão de tutela de urgência para suspender a cobrança das parcelas vincendas e encargos condominiais, obstando negativações cadastrais, e, ao final, a declaração de rescisão do contrato com a restituição de 90% (ou subsidiariamente entre 75% e 90%) dos valores pagos, em parcela única, com inclusão do sinal na base de cálculo e afastamento de encargos abusivos. A tutela de urgência foi deferida no Evento 4. Citada regularmente (Evento 13), a requerida apresentou contestação no Evento 15. Manifestou concordância expressa com a rescisão contratual, pontuando a culpa exclusiva dos adquirentes. Em sede preliminar, impugnou o valor da causa, requerendo sua redução para R$ 15.818,03. No mérito, defendeu o perdimento integral do sinal pago (R$ 12.870,00) com arrimo no art. 418 do Código Civil. Subsidiariamente, pleiteou a retenção de 25% da quantia paga somada à integralidade da comissão de corretagem (R$ 3.003,00), com base no art. 67-A da Lei nº 4.591/1964 (redação da Lei nº 13.786/2018), bem como a concessão do prazo de 180 dias para pagamento, a não incidência de juros moratórios (ou incidência unicamente após o prazo de 180 dias / trânsito em julgado) e a aplicação exclusiva da taxa Selic. Os autores apresentaram réplica no Evento 21, rechaçando as preliminares e teses defensivas e reiterando os pleitos vestibulares. Vieram os autos conclusos. Pois bem. 1. Da Impugnação ao Valor da Causa Acolhe-se a impugnação articulada pela ré. O valor da causa deve refletir o conteúdo patrimonial direto da lide ou o proveito econômico perseguido pelos demandantes, nos exatos termos do art. 292, II e § 3º, do Código de Processo Civil. Na hipótese dos autos, muito embora se trate de ação resolutória de negócio jurídico, não remanesce controvérsia acerca da rescisão da avença, porquanto a requerida anuiu expressamente com o desfazimento do pacto. A controvérsia cinge-se unicamente ao montante objeto de restituição e às deduções contratuais incidentes sobre os pagamentos efetivados. Assim, o proveito econômico almejado pelos autores corresponde estritamente ao montante histórico adimplido (R$ 15.818,03), valor sobre o qual incidirá o juízo de devolução e retenção. 2. Da Relação Jurídica e Distribuição do Ônus da Prova A relação estabelecida entre os litigantes enquadra-se no conceito de relação de consumo, figurando os adquirentes como destinatários finais e a requerida como fornecedora de unidades imobiliárias no regime de multipropriedade (arts. 2º e 3º do CDC c/c art. 1.358-B do Código Civil). Outrossim, aplicam-se à espécie as normas especiais da Lei nº 4.591/1964 com as alterações da Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato), porquanto o instrumento foi formalizado em 24/04/2022, data posterior ao início de sua vigência. No tocante à inversão do ônus da prova, indefere-se o pleito com fulcro no art. 6º, VIII, do CDC e art. 373 do CPC, visto que as questões controvertidas prescindem de dilação probatória complexa e encontram-se lastreadas em prova documental já carreada aos autos (contrato, extratos financeiros e comprovantes de comissão de corretagem), inexistindo hipossuficiência técnica ou probatória quanto aos fatos articulados. 3. Da Delimitação das Questões Controvertidas e do Julgamento Antecipado Restam incontroversas a existência do liame contratual, o desfazimento do vínculo por iniciativa dos compradores e a quantia global vertida no decorrer da relação jurídica contratual (R$ 15.818,03). A matéria controvertida consiste em: a) Qualificação jurídica do sinal pago (se confirmatório ou penitencial) e admissibilidade de sua retenção integral sob o pálio do art. 418 do Código Civil; b) Definição do percentual de retenção a título de cláusula penal compensatória, nos termos do art. 67-A, II, da Lei nº 4.591/1964; c) Cabimento da retenção cumulativa da comissão de corretagem prevista no art. 67-A, I, da Lei nº 4.591/1964; d) Prazo e condições de devolução do saldo remanescente (imediato ou no prazo de 180 dias do art. 67-A, § 6º, da Lei nº 4.591/1964); e) Termo inicial dos juros moratórios e indexadores da correção monetária aplicáveis. Nesse sentido, quanto ao termo inicial dos juros de mora em hipóteses análogas de resolução por iniciativa do adquirente, fixou a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça sob a sistemática dos recursos repetitivos: TEMA REPETITIVO STJ Tema 1002 (SEGUNDA SEÇÃO) [DIREITO CIVIL]: Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei no 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão. — Paradigma: REsp 1740911/DF Tratando-se de questões estritamente de direito e de fato já demonstradas documentalmente, o feito comporta julgamento antecipado do mérito, nos moldes do art. 355, I, do Código de Processo Civil c/c art. 33 da Lei nº 9.099/1995. Não obstante o requerimento genérico formulado em contestação, não se vislumbra a necessidade ou utilidade da produção de prova oral em audiência. Todavia, em homenagem ao contraditório substancial e à vedação da decisão surpresa (arts. 9º e 10 do CPC), cumpre oportunizar manifestação às partes antes da prolação da sentença definitiva. Ante o exposto: a) ACOLHO A IMPUGNAÇÃO AO VALOR DA CAUSA apresentada pela ré, retificando-o para R$ 15.818,03 (quinze mil, oitocentos e dezoito reais e três centavos), com fundamento no art. 292, II e § 3º, do CPC. Proceda a Serventia à devida anotação e retificação no sistema informatizado; b) INDEFIRO o pedido de inversão do ônus da prova formulado pela parte autora; c) ANUNCIO O JULGAMENTO ANTECIPADO DO MÉRITO, nos termos do art. 355, I, do CPC, por ser desnecessária a produção de novas provas além dos documentos já constantes dos autos; d) INTIMEM-SE as partes para que, no prazo comum de 5 (cinco) dias, manifestem-se acerca do julgamento no estado em que se encontra o feito ou indiquem, de forma fundamentada e justificada, eventual prova pendente e indispensável, sob pena de preclusão. Decorrido o prazo sem requerimentos ou nada mais sendo requerido, tornem os autos conclusos para prolação de sentença. Publique-se. Intimem-se. Cumpra-se.