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TJSP · 1ª Vara da Comarca de Socorro · DESPACHO/DECISÃO
EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL Nº 4000469-47.2025.8.26.0601/SP INTERESSADO: STARS SECURITIZADORA S/A ADVOGADO(A): PAULO CESAR GUZZO ADVOGADO(A): MARIA RITA SOBRAL GUZZO INTERESSADO: STARS GROUP SECURITIZADORA S/A ADVOGADO(A): PAULO CESAR GUZZO ADVOGADO(A): MARIA RITA SOBRAL GUZZO DESPACHO/DECISÃO Vistos. Trata-se de ação de execução de título extrajudicial, com pedido de tutela provisória, que ROGERIO BARNABE e LILIAN CONTE BARNABE move em face de DHRASUS INCORPORACAO E CONSTRUCAO SPE LTDA. Em 94.1 sobreveio requerimento formulado pelas terceiras interessadas STARS SECURITIZADORA S/A e STARS GROUP SECURITIZADORA S/A, por meio do qual postulam o cancelamento da indisponibilidade averbada sob o n° 13 na matrícula nº 260.611 do 6º Cartório de Registro de Imóveis de São Paulo/SP. Em síntese, alegam que são as legítimas proprietárias consolidadas do imóvel, cuja alienação fiduciária em garantia foi registrada em 02/10/2023 (R. n° 2), com consolidação da propriedade fiduciária em 02/09/2025 (Av. n° 5), em data anterior à ordem de constrição emitida nestes autos em 28/10/2025 e averbada em 04/11/2025 (Av. n° 13). Afirmam que foram realizados dois leilões extrajudiciais sem licitantes, em 24/10/2025 e 30/10/2025, restando extinta a dívida e investidas as credoras fiduciárias na livre disponibilidade do bem, razão pela qual o imóvel não mais integra a esfera patrimonial da devedora executada. Instados a se manifestar (95.1), os exequentes impugnaram o pedido de desbloqueio (103.1), sob o argumento de que possuem crédito de natureza material anterior à constituição da alienação fiduciária, derivado de aquisição de unidade imobiliária com preço quitado e não entregue pela executada, configurando eventus damni pelo esvaziamento patrimonial da sociedade de propósito específico. Pugnaram pela rejeição do cancelamento, a exibição incidental de documentos da operação fiduciária, a manutenção da indisponibilidade até o desfecho recursal e, subsidiariamente, a concessão de prazo razoável para ajuizamento de ação pauliana autônoma antes do levantamento do gravame. É o relatório. Decido. Por primeiro, defiro o pedido de cadastramento de STARS SECURITIZADORA S/A e STARS GROUP SECURITIZADORA S/A nos autos, na qualidade de terceiras juridicamente interessadas, devendo a z. Serventia providenciar o cadastramento de seus patronos para intimação dos atos relacionados à matrícula nº 260.611, especialmente desta decisão. A alienação fiduciária de coisa imóvel é disciplinada pela Lei nº 9.514/1997, cujo artigo 22 define o instituto como o negócio jurídico pelo qual o devedor fiduciante transfere ao credor fiduciário a propriedade resolúvel do bem em garantia de obrigação principal. Com o registro do contrato perante a matrícula competente, opera-se o desdobramento da posse e a transferência do domínio resolúvel ao credor, remanescendo o devedor na condição de possuidor direto. No caso em apreço, a matrícula nº 260.611 comprova que a alienação fiduciária em favor das terceiras interessadas foi devidamente registrada sob o n° 02 em 02/10/2023 (94.4 - fl. 2). Em contrapartida, a presente execução de título extrajudicial foi proposta apenas em 27/10/2025, ensejando a determinação de indisponibilidade em 28/10/2025, em razão do deferimento de tutela provisória (7.1), com lançamento na matrícula sob a averbação n° 13 em 04/11/2025 (94.4 - fl. 5). Ocorre que, diante do inadimplemento da devedora fiduciante, ora executada, e do decurso do prazo legal para purgação da mora, nos termos do artigo 26, §7º, da Lei nº 9.514/1997, operou-se a consolidação da propriedade fiduciária em favor das credoras em 02/09/2025, conforme averbação n° 05 da referida matrícula. Posteriormente, foram promovidos os leilões públicos previstos no artigo 27 da Lei nº 9.514/1997, os quais restaram negativos em primeira praça realizada em 24/10/2025 e em segunda praça em 30/10/2025, conforme atestado pelas respectivas atas lavradas por leiloeira oficial (94.6). Em decorrência da frustração dos leilões extrajudiciais, incide a regra do artigo 27, §5º, da Lei nº 9.514/1997, que exonera as partes da obrigação de prestação de contas do saldo e investe as credoras fiduciárias na livre disponibilidade do imóvel. Anoto, quanto à alegação de que os leilões foram negativos e de que o bem permaneceu com as "mesmas credoras fiduciárias originárias" (103.1 - fl. 05), que tal circunstância, longe de infirmar a consolidação, é justamente o suporte fático da incidência do dispositivo legal acima, que extingue a dívida e torna plena a propriedade das fiduciárias. Nesse ponto, não se sustenta a tentativa dos exequentes de alegação de que a controvérsia não se limitaria à Súmula 308 do Superior Tribunal de Justiça, porquanto fundada, igualmente, na ineficácia relativa da garantia por fraude contra credores. Com efeito, os exequentes invocam os artigos 158 a 165 do Código Civil, sustentando a anterioridade do crédito, o eventus damni, a scientia fraudis e a presunção específica do artigo 163 do Código Civil quanto às garantias de dívidas outorgadas pelo devedor insolvente. Ocorre que a fraude contra credores constitui vício social do negócio jurídico, sancionado com anulabilidade (artigo 159 do Código Civil), e seu reconhecimento reclama ação pauliana autônoma, de cognição exauriente e com formação de litisconsórcio passivo necessário entre o devedor, o terceiro adquirente e os demais interessados, não podendo ser declarada incidentalmente nos autos executivos, a teor da Súmula 195 do Superior Tribunal de Justiça. Por essa razão, indefiro os pedidos dos exequentes de reconhecimento incidental da anterioridade material do crédito em relação à operação fiduciária, dos elementos objetivos do eventus damni, da necessidade de apuração da scientia fraudis e da incidência da presunção do artigo 163 do Código Civil quanto à insolvência da executada à época da constituição da garantia (103.1 - fl. 09 - itens "c", "d", "e" e "f"), matérias que, por dependerem de dilação probatória e de contraditório amplo, são estranhas aos limites cognitivos desta execução e devem ser deduzidas na via própria. Não há, portanto, incompatibilidade entre as conclusões: o afastamento da Súmula 308 decorre do regime jurídico da alienação fiduciária no Sistema de Financiamento Imobiliário e da prioridade registral da garantia, ao passo que a eventual ineficácia relativa do negócio de garantia perante os exequentes permanece resguardada, para ser deduzida na via adequada. Nessa linha, indefiro o pedido de exibição incidental dos documentos relativos à diligência prévia, à análise de risco, à avaliação jurídica, financeira e imobiliária, à aprovação interna da operação e à liberação e destinação dos recursos (103.1 - fl. 09 - item "h"), na medida em que a prova requerida é instrumental à apuração de eventual fraude, tema ligado à ação pauliana, não sendo pertinente para o deslinde da presente ação. Igualmente, indefiro os pedidos de manutenção da indisponibilidade averbada sob n° 13 até decisão definitiva da controvérsia ou até o julgamento do agravo de instrumento, bem como o pedido subsidiário de preservação do gravame pelo prazo de 30 (trinta) dias para ajuizamento da ação própria e o de condicionamento da ordem de cancelamento ao decurso desse prazo (103.1 - fls. 09/10 - itens "i", "k" e "l"). Isso porque, não se pode manter constrição sobre bem alheio ao patrimônio da executada como forma de assegurar, por antecipação, o resultado útil de demanda ainda não ajuizada, cuja tutela de urgência deverá ser postulada perante o juízo competente, a quem incumbirá avaliar seus pressupostos. Inclusive, quanto ao julgamento do agravo de instrumento relacionado à alienação fiduciária, à consolidação da propriedade e preservação da constrição sobre o imóvel (processo n° 4051144-37.2026.8.26.0000), verifico que foi proferido v. acórdão, já com trânsito em julgado, decidindo pela impossibilidade de exame direto da matéria pelo Tribunal, sob pena de supressão de instância (eventos 74, 100 e 101), inexistindo, pois, pendência recursal apta a justificar a manutenção do gravame. Ademais, o princípio da responsabilidade patrimonial positivado no artigo 789 do Código de Processo Civil estabelece que o devedor responde pelo cumprimento de suas obrigações exclusivamente com seus bens presentes e futuros. No caso em análise, consolidada a propriedade plena do imóvel matriculado sob nº 260.611 em momento anterior à constrição judicial, o ativo foi definitivamente retirado do acervo patrimonial da executada Dhrasus, não podendo subsistir gravame derivado de execução voltada contra pessoa distinta do titular dominial. A jurisprudência do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo corrobora a insubsistência de restrições ou penhoras após a consolidação do domínio pelo credor fiduciário: EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL - Cheques - Penhora de direitos que o executado possui sobre imóvel gravado com cláusula de alienação fiduciária a terceiro - Posterior consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário - Decisão que deferiu pedido do credor fiduciário, para cancelamento da averbação premonitória e da penhora - Insurgência recursal do exequente - Consolidação da propriedade do imóvel em favor de terceiro que excluiu o bem do patrimônio do devedor, não o sujeitando à presente execução - Precedentes desta Corte - Pretensão de constrição de eventual saldo entre o produto da alienação do imóvel e o valor da dívida do executado com o credor fiduciário que pode ser requerida na forma do art. 855, do CPC, sem relação com as averbações em lide, que devem ser canceladas - Decisão mantida - RECURSO DESPROVIDO. (TJSP; Agravo de Instrumento 2228402-39.2024.8.26.0000; Relator (a): Ana Catarina Strauch; Órgão Julgador: 37ª Câmara de Direito Privado; Foro de Votuporanga - 2ª Vara Cível; Data do Julgamento: 25/09/2024; Data de Registro: 25/09/2024) - destaque não consta do original Por fim, indefiro o pedido de rejeição da manifestação das terceiras interessadas no ponto em que sustentam o direcionamento da satisfação do crédito a outros bens da executada (103.1 - fl. 10 - item "m"), porquanto a presente decisão não antecipa juízo algum sobre a eficácia da operação fiduciária perante os exequentes, limitando-se a reconhecer que o imóvel matriculado sob nº 260.611 não integra o patrimônio da devedora. Ante o exposto ACOLHO o pedido formulado pelas terceiras interessadas STARS SECURITIZADORA S/A e STARS GROUP SECURITIZADORA S/A e DETERMINO o cancelamento da indisponibilidade averbada sob o nº 13 da matrícula nº 260.611 do 6º Cartório de Registro de Imóveis de São Paulo/SP. Após a estabilização da presente decisão servirá esta como ofício ao referido Cartório de Registro de Imóveis, incumbindo à parte interessada a respectiva impressão e encaminhamento, bem como a comprovação nos autos. Por fim, intimem-se os exequentes para que, no prazo de 15 (quinze) dias, manifestem-se em termos de efetivo prosseguimento da execução, indicando bens passíveis de penhora e apresentando memória de cálculo atualizada. Intime-se. Socorro, data da assinatura eletrônica.
TJSP · 1ª Vara da Comarca de Socorro · DESPACHO/DECISÃO
EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL Nº 4000469-47.2025.8.26.0601/SP INTERESSADO: STARS SECURITIZADORA S/A ADVOGADO(A): PAULO CESAR GUZZO ADVOGADO(A): MARIA RITA SOBRAL GUZZO INTERESSADO: STARS GROUP SECURITIZADORA S/A ADVOGADO(A): PAULO CESAR GUZZO ADVOGADO(A): MARIA RITA SOBRAL GUZZO DESPACHO/DECISÃO Vistos. Trata-se de ação de execução de título extrajudicial, com pedido de tutela provisória, que ROGERIO BARNABE e LILIAN CONTE BARNABE move em face de DHRASUS INCORPORACAO E CONSTRUCAO SPE LTDA. Em 94.1 sobreveio requerimento formulado pelas terceiras interessadas STARS SECURITIZADORA S/A e STARS GROUP SECURITIZADORA S/A, por meio do qual postulam o cancelamento da indisponibilidade averbada sob o n° 13 na matrícula nº 260.611 do 6º Cartório de Registro de Imóveis de São Paulo/SP. Em síntese, alegam que são as legítimas proprietárias consolidadas do imóvel, cuja alienação fiduciária em garantia foi registrada em 02/10/2023 (R. n° 2), com consolidação da propriedade fiduciária em 02/09/2025 (Av. n° 5), em data anterior à ordem de constrição emitida nestes autos em 28/10/2025 e averbada em 04/11/2025 (Av. n° 13). Afirmam que foram realizados dois leilões extrajudiciais sem licitantes, em 24/10/2025 e 30/10/2025, restando extinta a dívida e investidas as credoras fiduciárias na livre disponibilidade do bem, razão pela qual o imóvel não mais integra a esfera patrimonial da devedora executada. Instados a se manifestar (95.1), os exequentes impugnaram o pedido de desbloqueio (103.1), sob o argumento de que possuem crédito de natureza material anterior à constituição da alienação fiduciária, derivado de aquisição de unidade imobiliária com preço quitado e não entregue pela executada, configurando eventus damni pelo esvaziamento patrimonial da sociedade de propósito específico. Pugnaram pela rejeição do cancelamento, a exibição incidental de documentos da operação fiduciária, a manutenção da indisponibilidade até o desfecho recursal e, subsidiariamente, a concessão de prazo razoável para ajuizamento de ação pauliana autônoma antes do levantamento do gravame. É o relatório. Decido. Por primeiro, defiro o pedido de cadastramento de STARS SECURITIZADORA S/A e STARS GROUP SECURITIZADORA S/A nos autos, na qualidade de terceiras juridicamente interessadas, devendo a z. Serventia providenciar o cadastramento de seus patronos para intimação dos atos relacionados à matrícula nº 260.611, especialmente desta decisão. A alienação fiduciária de coisa imóvel é disciplinada pela Lei nº 9.514/1997, cujo artigo 22 define o instituto como o negócio jurídico pelo qual o devedor fiduciante transfere ao credor fiduciário a propriedade resolúvel do bem em garantia de obrigação principal. Com o registro do contrato perante a matrícula competente, opera-se o desdobramento da posse e a transferência do domínio resolúvel ao credor, remanescendo o devedor na condição de possuidor direto. No caso em apreço, a matrícula nº 260.611 comprova que a alienação fiduciária em favor das terceiras interessadas foi devidamente registrada sob o n° 02 em 02/10/2023 (94.4 - fl. 2). Em contrapartida, a presente execução de título extrajudicial foi proposta apenas em 27/10/2025, ensejando a determinação de indisponibilidade em 28/10/2025, em razão do deferimento de tutela provisória (7.1), com lançamento na matrícula sob a averbação n° 13 em 04/11/2025 (94.4 - fl. 5). Ocorre que, diante do inadimplemento da devedora fiduciante, ora executada, e do decurso do prazo legal para purgação da mora, nos termos do artigo 26, §7º, da Lei nº 9.514/1997, operou-se a consolidação da propriedade fiduciária em favor das credoras em 02/09/2025, conforme averbação n° 05 da referida matrícula. Posteriormente, foram promovidos os leilões públicos previstos no artigo 27 da Lei nº 9.514/1997, os quais restaram negativos em primeira praça realizada em 24/10/2025 e em segunda praça em 30/10/2025, conforme atestado pelas respectivas atas lavradas por leiloeira oficial (94.6). Em decorrência da frustração dos leilões extrajudiciais, incide a regra do artigo 27, §5º, da Lei nº 9.514/1997, que exonera as partes da obrigação de prestação de contas do saldo e investe as credoras fiduciárias na livre disponibilidade do imóvel. Anoto, quanto à alegação de que os leilões foram negativos e de que o bem permaneceu com as "mesmas credoras fiduciárias originárias" (103.1 - fl. 05), que tal circunstância, longe de infirmar a consolidação, é justamente o suporte fático da incidência do dispositivo legal acima, que extingue a dívida e torna plena a propriedade das fiduciárias. Nesse ponto, não se sustenta a tentativa dos exequentes de alegação de que a controvérsia não se limitaria à Súmula 308 do Superior Tribunal de Justiça, porquanto fundada, igualmente, na ineficácia relativa da garantia por fraude contra credores. Com efeito, os exequentes invocam os artigos 158 a 165 do Código Civil, sustentando a anterioridade do crédito, o eventus damni, a scientia fraudis e a presunção específica do artigo 163 do Código Civil quanto às garantias de dívidas outorgadas pelo devedor insolvente. Ocorre que a fraude contra credores constitui vício social do negócio jurídico, sancionado com anulabilidade (artigo 159 do Código Civil), e seu reconhecimento reclama ação pauliana autônoma, de cognição exauriente e com formação de litisconsórcio passivo necessário entre o devedor, o terceiro adquirente e os demais interessados, não podendo ser declarada incidentalmente nos autos executivos, a teor da Súmula 195 do Superior Tribunal de Justiça. Por essa razão, indefiro os pedidos dos exequentes de reconhecimento incidental da anterioridade material do crédito em relação à operação fiduciária, dos elementos objetivos do eventus damni, da necessidade de apuração da scientia fraudis e da incidência da presunção do artigo 163 do Código Civil quanto à insolvência da executada à época da constituição da garantia (103.1 - fl. 09 - itens "c", "d", "e" e "f"), matérias que, por dependerem de dilação probatória e de contraditório amplo, são estranhas aos limites cognitivos desta execução e devem ser deduzidas na via própria. Não há, portanto, incompatibilidade entre as conclusões: o afastamento da Súmula 308 decorre do regime jurídico da alienação fiduciária no Sistema de Financiamento Imobiliário e da prioridade registral da garantia, ao passo que a eventual ineficácia relativa do negócio de garantia perante os exequentes permanece resguardada, para ser deduzida na via adequada. Nessa linha, indefiro o pedido de exibição incidental dos documentos relativos à diligência prévia, à análise de risco, à avaliação jurídica, financeira e imobiliária, à aprovação interna da operação e à liberação e destinação dos recursos (103.1 - fl. 09 - item "h"), na medida em que a prova requerida é instrumental à apuração de eventual fraude, tema ligado à ação pauliana, não sendo pertinente para o deslinde da presente ação. Igualmente, indefiro os pedidos de manutenção da indisponibilidade averbada sob n° 13 até decisão definitiva da controvérsia ou até o julgamento do agravo de instrumento, bem como o pedido subsidiário de preservação do gravame pelo prazo de 30 (trinta) dias para ajuizamento da ação própria e o de condicionamento da ordem de cancelamento ao decurso desse prazo (103.1 - fls. 09/10 - itens "i", "k" e "l"). Isso porque, não se pode manter constrição sobre bem alheio ao patrimônio da executada como forma de assegurar, por antecipação, o resultado útil de demanda ainda não ajuizada, cuja tutela de urgência deverá ser postulada perante o juízo competente, a quem incumbirá avaliar seus pressupostos. Inclusive, quanto ao julgamento do agravo de instrumento relacionado à alienação fiduciária, à consolidação da propriedade e preservação da constrição sobre o imóvel (processo n° 4051144-37.2026.8.26.0000), verifico que foi proferido v. acórdão, já com trânsito em julgado, decidindo pela impossibilidade de exame direto da matéria pelo Tribunal, sob pena de supressão de instância (eventos 74, 100 e 101), inexistindo, pois, pendência recursal apta a justificar a manutenção do gravame. Ademais, o princípio da responsabilidade patrimonial positivado no artigo 789 do Código de Processo Civil estabelece que o devedor responde pelo cumprimento de suas obrigações exclusivamente com seus bens presentes e futuros. No caso em análise, consolidada a propriedade plena do imóvel matriculado sob nº 260.611 em momento anterior à constrição judicial, o ativo foi definitivamente retirado do acervo patrimonial da executada Dhrasus, não podendo subsistir gravame derivado de execução voltada contra pessoa distinta do titular dominial. A jurisprudência do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo corrobora a insubsistência de restrições ou penhoras após a consolidação do domínio pelo credor fiduciário: EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL - Cheques - Penhora de direitos que o executado possui sobre imóvel gravado com cláusula de alienação fiduciária a terceiro - Posterior consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário - Decisão que deferiu pedido do credor fiduciário, para cancelamento da averbação premonitória e da penhora - Insurgência recursal do exequente - Consolidação da propriedade do imóvel em favor de terceiro que excluiu o bem do patrimônio do devedor, não o sujeitando à presente execução - Precedentes desta Corte - Pretensão de constrição de eventual saldo entre o produto da alienação do imóvel e o valor da dívida do executado com o credor fiduciário que pode ser requerida na forma do art. 855, do CPC, sem relação com as averbações em lide, que devem ser canceladas - Decisão mantida - RECURSO DESPROVIDO. (TJSP; Agravo de Instrumento 2228402-39.2024.8.26.0000; Relator (a): Ana Catarina Strauch; Órgão Julgador: 37ª Câmara de Direito Privado; Foro de Votuporanga - 2ª Vara Cível; Data do Julgamento: 25/09/2024; Data de Registro: 25/09/2024) - destaque não consta do original Por fim, indefiro o pedido de rejeição da manifestação das terceiras interessadas no ponto em que sustentam o direcionamento da satisfação do crédito a outros bens da executada (103.1 - fl. 10 - item "m"), porquanto a presente decisão não antecipa juízo algum sobre a eficácia da operação fiduciária perante os exequentes, limitando-se a reconhecer que o imóvel matriculado sob nº 260.611 não integra o patrimônio da devedora. Ante o exposto ACOLHO o pedido formulado pelas terceiras interessadas STARS SECURITIZADORA S/A e STARS GROUP SECURITIZADORA S/A e DETERMINO o cancelamento da indisponibilidade averbada sob o nº 13 da matrícula nº 260.611 do 6º Cartório de Registro de Imóveis de São Paulo/SP. Após a estabilização da presente decisão servirá esta como ofício ao referido Cartório de Registro de Imóveis, incumbindo à parte interessada a respectiva impressão e encaminhamento, bem como a comprovação nos autos. Por fim, intimem-se os exequentes para que, no prazo de 15 (quinze) dias, manifestem-se em termos de efetivo prosseguimento da execução, indicando bens passíveis de penhora e apresentando memória de cálculo atualizada. Intime-se. Socorro, data da assinatura eletrônica.
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