4000422-98.2025.8.26.0431

Intimação

TJSP · 1ª Vara da Comarca de Pederneiras · DESPACHO/DECISÃO

Procedimento Comum Cível Nº 4000422-98.2025.8.26.0431/SP AUTOR: MYRIAM FACIOLO RAZUK ADVOGADO(A): ARTHUR ROMANI BACCAR (OAB SP527383) RÉU: RODRIGO RAZUK ADVOGADO(A): RODRIGO RAZUK (OAB SP180275) DESPACHO/DECISÃO Vistos. Trata-se de Ação de Extinção de Condomínio cumulada com Arbitramento de Aluguéis e Alienação Judicial ajuizada por MYRIAM FACIOLO RAZUK em face de RODRIGO RAZUK e JAYME TELLES RAZUK FILHO, todos irmãos e coproprietários, na proporção de um terço cada, de dois imóveis indivisíveis situados na Avenida Tiradentes, Centro, Pederneiras/SP, sendo: (i) uma casa residencial de matrícula nº 5.959 (nº 254) e (ii) um prédio comercial de matrícula nº 5.960 (nº 264), atualmente locado a terceiros para exploração de sorveteria. Os bens foram doados com reserva de usufruto pelos genitores das partes em 21 de março de 2023, tendo o usufruto se extinguido com o falecimento da genitora em 23 de dezembro de 2023. A autora sustenta que o corréu Rodrigo mantém posse direta e uso exclusivo do imóvel do nº 254, nele operando seu escritório de advocacia, situação que a priva do exercício da copropriedade e configura enriquecimento sem causa. Diante disso, requer: a decretação da extinção do condomínio sobre ambos os imóveis com alienação judicial nos moldes do art. 1.322 do Código Civil; o resguardo do direito de preferência dos condôminos; e a condenação do corréu Rodrigo ao pagamento de aluguel mensal correspondente a 1/3 do valor locativo de mercado do imóvel residencial (nº 254), com termo inicial na data da notificação extrajudicial ou, subsidiariamente, na citação (evento 1). Juntou documentos. Foram concedidos os benefícios da justiça gratuita à autora e determinada a citação (evento 15). O corréu Rodrigo Razuk, advogando em causa própria, apresentou contestação (evento 22, CONTES1). Em preliminar, requereu a revogação da gratuidade concedida à autora, ao argumento de que esta seria empresária individual (CNPJ da "Max Papelaria"), receberia aluguéis, além do benefício previdenciário, e teria residência nos Estados Unidos. No mérito, concordou expressamente com a extinção do condomínio e a alienação dos imóveis, mas impugnou o dever de pagar aluguéis, negando o uso exclusivo e sustentando que o escritório ocupa área isolada do restante do imóvel; que a autora e o corréu Jayme possuem chaves e livre acesso; e que o imóvel é utilizado de forma compartilhada pela autora (como casa de temporada) e pelo corréu Jayme (que manteria correspondência de suas empresas no local). Além disso, contestou as avaliações unilaterais apresentadas pela autora, reputando-as inferiores ao valor real de mercado. Juntou documentos. No mesmo ato, o réu Rodrigo Razuk ofereceu reconvenção (evento 23) em face da autora e do corréu Jayme Telles Razuk Filho, pleiteando indenização por benfeitorias realizadas no imóvel residencial (nº 254), consistentes em ampliação e reforma para instalação de seu escritório de advocacia (construção de recepção, salas de atendimento e de apoio, banheiro com acessibilidade e reforma da garagem). Afirmou que as obras foram realizadas com recursos próprios e autorização dos genitores. Juntou documentos. A autora e o corréu Jayme contestaram a reconvenção (evento 36, CONTES1), arguindo, em preliminar, a ausência de recolhimento das custas; prejudicialmente, a prescrição trienal, por serem as obras datadas de agosto de 2012; e, no mérito, a incidência do art. 584 do Código Civil (vedação de reembolso ao comodatário), a natureza útil ou voluptuária das obras, a ausência de qualquer nota fiscal ou recibo comprovando os gastos, e a compensação pelo uso gratuito e prolongado do bem. Em réplica (evento 37, RÉPLICA1), a autora reiterou a inicial, defendeu o seu direito à gratuidade, imputou ao réu conduta protelatória e de má-fé e formulou pedido novo de prestação de contas e repasse dos frutos da locação do imóvel comercial, que não estaria sendo repassado pelo requerido aos demais condôminos. Juntou documentos. As partes foram intimadas a indicar as questões de fato e de direito relevantes e a especificar provas (evento 38). A autora (evento 43) não requereu qualquer prova e postulou o julgamento antecipado do mérito. O réu-reconvinte (evento 44) requereu prova testemunhal, prova pericial de engenharia e expedição de ofício à Receita Federal; e sustentou, ainda, que o termo inicial da prescrição é a data da doação (21/03/2023). A decisão do evento 49 determinou o recolhimento da taxa judiciária da reconvenção. A decisão do evento 77 recebeu a reconvenção por presentes os pressupostos de admissibilidade e determinou a remessa ao CEJUSC. A sessão de conciliação restou prejudicada pela ausência da autora e do corréu Jayme (evento 100). Sobrevieram as petições dos eventos 106 e 107. A autora pede o reconhecimento de que sua ausência era justificada, a dispensa de nova sessão e a imediata prolação de sentença. O réu requer que a ausência de Jayme seja tratada como ato atentatório à dignidade da justiça, reafirma sua concordância com a alienação e insiste na necessidade de instrução quanto à reconvenção. É o relatório. Decido. 1. Das questões processuais pendentes: I) Da sessão de conciliação frustrada: A audiência do art. 334 do Código de Processo Civil foi expressamente dispensada na decisão do evento 15. A sessão realizada perante o CEJUSC foi designada com fundamento no art. 139, V, do mesmo diploma (evento 86), no exercício do dever de estímulo à autocomposição a qualquer tempo. Por essa razão, a multa do art. 334, § 8º, é inaplicável tanto à autora quanto ao corréu Jayme, ficando indeferido o requerimento do evento 107 e prejudicado o do evento 106, item “b”. Mantém-se, todavia, a possibilidade de nova tentativa conciliatória a qualquer momento, observado o interesse concreto das partes. II) Da impugnação à gratuidade da justiça: A impugnação deduzida pelo corréu Rodrigo (evento 22, CONTES1) não comporta acolhimento. A presunção do art. 99, § 3º, do Código de Processo Civil não é absoluta, mas seu afastamento exige elementos concretos que evidenciem a falta dos pressupostos legais (art. 99, § 2º), o que não restou demonstrado. Os dados invocados pelo impugnante não conduzem a essa conclusão: a renda mensal por ele próprio apontada — R$ 1.518,00 de benefício previdenciário e R$ 1.066,66 da quota-parte do aluguel — situa-se em patamar compatível com a hipossuficiência para fins processuais, sobretudo em causa cujo valor atribuído é de R$ 437.325,67. A empresa individual mencionada como de titularidade da autora consta como “inapta” desde 18/09/2018 por omissão de declarações (Evento 22, CNPJ3), o que, por si, indica inatividade prolongada e não gera presunção de renda atual. Do mesmo modo, a discussão sobre a obrigatoriedade de apresentação de declaração de ajuste anual é matéria de índole tributária, estranha ao objeto do processo, e a eventual irregularidade fiscal não se converte automaticamente em capacidade econômica processual. Além disso, a circunstância de a autora visitar filha residente no exterior, hospedando-se na casa desta, não comprova patrimônio ou renda incompatíveis com a hipossuficiência, especialmente diante dos documentos juntados pela autora demonstrando sua dependência econômica em relação aos filhos (declaração de IRPF de filho constando-a como dependente e extratos de cartão de crédito custeando suas passagens e despesas – documentos do evento 37). Ante o exposto, REJEITO o pedido de revogação da gratuidade de justiça, mantendo o benefício deferido no evento 15, nos termos dos arts. 98 e seguintes do CPC. III) Da preliminar de ausência de recolhimento das custas da reconvenção: A autora/reconvinda arguiu, em contestação à reconvenção, a ausência de recolhimento das custas iniciais pelo reconvinte, requerendo o cancelamento da distribuição com fundamento no art. 290 do CPC. A questão, contudo, restou superada. Pela decisão do Evento 49, foi determinado ao reconvinte o recolhimento da taxa judiciária, sob pena de extinção, e a reconvenção foi expressamente recebida pela decisão do Evento 77, que reconheceu a presença dos pressupostos de admissibilidade. Resta, portanto, preclusa a questão relativa ao cancelamento da distribuição da reconvenção por ausência de custas. IV) Da prescrição da pretensão reconvencional (análise como questão prejudicial): A autora/reconvinda suscitou a prejudicial de mérito de prescrição trienal (CC, art. 206, § 3º, IV e V), argumentando que as benfeitorias foram realizadas em 2012, tendo transcorrido mais de treze anos até o ajuizamento da reconvenção. O reconvinte, por sua vez, sustenta que o termo inicial do prazo prescricional seria a data da doação dos imóveis (21/03/2023), aplicando-se a teoria da actio nata. A análise da prejudicial de prescrição demanda incursão aprofundada em questões de fato ainda controvertidas, notadamente a natureza jurídica da ocupação do imóvel pelo reconvinte (comodato, posse de boa-fé, mero uso tolerado) e o momento em que se configurou a pretensão resistida. Por envolver exame conjunto com o mérito da reconvenção, a matéria será reservada para apreciação em sentença, como questão prejudicial interna. V) Da alegada litigância de má-fé: Ambas as partes formularam, em suas manifestações, pedidos de condenação da parte adversa por litigância de má-fé. A autora acusa o réu de comportamento protelatório, alteração da verdade dos fatos e resistência injustificada (Evento 37). O réu imputa à autora e ao corréu Jayme conduta temerária e alteração da verdade (Evento 44). A análise acerca da configuração da litigância de má-fé, nos termos dos arts. 80 e 81 do CPC, exige exame aprofundado do conjunto probatório e da postura processual das partes ao longo de toda a instrução, razão pela qual a matéria será oportunamente apreciada em sentença, quando da ponderação global do comportamento processual. VI) Do pedido de prestação de contas e alugueis do imóvel comercial: O pedido de prestação de contas e de repasse dos frutos da locação do imóvel comercial, foi formulado pela autora apenas na réplica (evento 37, RÉPLICA1). Trata-se, portanto, de pedido novo, formulado após a citação e sem o consentimento do réu, que a ele expressamente se opôs (evento 44). Incide, assim, a vedação do art. 329, II, do Código de Processo Civil. Logo, não conheço do pedido, que poderá ser deduzido em ação própria. VII) Da regularidade da representação processual e demais pressupostos: As partes estão regularmente representadas por advogados constituídos nos autos. Não há outras nulidades ou irregularidades a sanar. Presentes os pressupostos processuais e as condições da ação, dou o feito por saneado. 2. Dos pontos controvertidos de fato: Fixo como controvertidos, nos termos do art. 357, II, do Código de Processo Civil: (i) a extensão da área do imóvel da matrícula nº 5.959 ocupada pelo réu Rodrigo e sua proporção em relação à área total e à respectiva quota ideal; (ii) se a ocupação exercida pelo réu Rodrigo impede ou restringe, e em que medida, o uso e a fruição do bem pela autora e pelo corréu Jayme; (iii) se a autora e o corréu Jayme dispuseram, e desde quando, de acesso e efetiva utilização do imóvel — a autora para fins de residência temporária e o corréu Jayme para fins de sede empresarial e recebimento de correspondência; (iv) o valor locativo de mercado do imóvel da matrícula nº 5.959 ou da porção efetivamente ocupada com exclusividade; (v) a natureza, a extensão e a época das obras executadas na porção do imóvel destinada ao escritório, à frente e à garagem; (vi) se tais obras foram integralmente custeadas com recursos exclusivos do réu-reconvinte e se contaram com autorização dos então usufrutuários; (vii) o montante despendido e a eventual valorização do imóvel dele decorrente. 3. Das questões de direito relevantes: Delimito, na forma do art. 357, IV, do Código de Processo Civil, as seguintes questões: a) O cabimento da extinção do condomínio e da alienação judicial dos bens indivisíveis, à luz dos arts. 1.320 e 1.322 do Código Civil e dos arts. 730 e 879 e seguintes do Código de Processo Civil, bem como a definição da modalidade de alienação — judicial ou por iniciativa particular —, do direito de preferência e do momento processual próprio para a avaliação. b) Os pressupostos do dever de indenizar pelo uso exclusivo de coisa comum (arts. 1.319 e 1.326 do Código Civil): se a exclusividade parcial gera indenização proporcional; a necessidade ou não de oposição prévia do condômino preterido; e o termo inicial da obrigação (data da notificação extrajudicial, data da contranotificação, ou data da citação). c) A definição do prazo prescricional aplicável (art. 206, § 3º, IV, ou art. 205 do Código Civil) quanto às benfeitorias e, sobretudo, do termo inicial à luz do princípio da actio nata (art. 189 do Código Civil), confrontando-se as teses da autora-reconvinda (execução das obras em 2012) e do réu-reconvinte (doação em 21/03/2023), sem prejuízo do exame de outras datas relevantes extraídas dos autos, notadamente a consolidação da propriedade em 23/12/2023 e a resistência manifestada na contranotificação de 23/06/2025; d) A qualificação jurídica da relação mantida entre o reconvinte e os genitores usufrutuários e a eventual incidência do art. 584 do Código Civil, que veda ao comodatário recobrar do comodante as despesas feitas com o uso e gozo da coisa emprestada; e) A natureza das obras — benfeitorias, na classificação do art. 96 do Código Civil, ou acessões, na hipótese do art. 1.255 —, com as consequências jurídicas próprias de cada regime; f) A legitimidade passiva dos reconvindos, considerando que a obrigação de indenizar benfeitorias tem natureza pessoal e que, à época das obras, os proprietários e usufrutuários eram os genitores das partes; g) O ônus de demonstrar o efetivo dispêndio e a admissibilidade de remessa da apuração do quantum a fase de liquidação; h) A eventual compensação com o proveito econômico auferido pelo reconvinte na exploração profissional do bem; i) A ocorrência de litigância de má-fé (arts. 80 e 81 do Código de Processo Civil). 4. Da distribuição do ônus da prova: Inexiste relação de consumo, hipossuficiência probatória ou impossibilidade de produção da prova por qualquer das partes que autorize a distribuição dinâmica prevista no art. 373, § 1º, do Código de Processo Civil. Aplica-se, portanto, a regra estática prevista no art. 373 do CPC: a) Na ação principal: À autora incumbe provar o fato constitutivo de seu direito, especialmente: a extensão do uso exclusivo do imóvel residencial pelo réu Rodrigo Razuk, com impedimento ou restrição à fruição pelos demais condôminos; e o valor locativo de mercado do imóvel, como parâmetro para quantificação da indenização. Ao réu Rodrigo Razuk incumbe provar os fatos impeditivos, modificativos ou extintivos do direito da autora, notadamente: o uso compartilhado do imóvel residencial pela autora e pelo corréu Jayme, com efetiva disponibilidade dos demais cômodos. Ao corréu Jayme Telles Razuk Filho, conquanto não tenha apresentado contestação própria, cabe esclarecer sua posição quanto à pretensão de alienação e quanto ao uso alegado do imóvel residencial para fins comerciais. b) Na reconvenção: Ao reconvinte Rodrigo Razuk incumbe provar: a efetiva realização das benfeitorias alegadas (ampliação e reforma do imóvel residencial); o valor dos dispêndios realizados ou, subsidiariamente, o valor atual das acessões e o acréscimo patrimonial agregado ao bem; a natureza das benfeitorias (necessárias, úteis ou voluptuárias); e a inaplicabilidade da vedação do art. 584 do Código Civil ao caso concreto. Aos reconvindos (autora e corréu Jayme) incumbe provar os fatos impeditivos, modificativos ou extintivos do direito reconvencional, notadamente: a ocorrência da prescrição trienal; a natureza de comodato da relação mantida entre o reconvinte e os genitores; o uso exclusivo e gratuito do imóvel pelo reconvinte por longo período, como fator de compensação. 5. Das provas: Passo à análise das provas requeridas pelas partes, à luz dos arts. 370 e 371 do CPC: I) Prova pericial de engenharia: Defiro a prova pericial requerida pelo réu/reconvinte para o deslinde das seguintes controvérsias: (i) apuração do valor locativo de mercado do imóvel residencial (matrícula nº 5.959), parâmetro objetivo para arbitramento de eventual aluguel; (ii) verificação da existência, descrição, classificação (necessárias, úteis ou voluptuárias) e valor atual das benfeitorias alegadas pelo reconvinte no imóvel residencial; (iii) avaliação do eventual acréscimo de valor agregado ao imóvel em decorrência das obras; e (iv) avaliação atualizada dos dois imóveis (residencial e comercial) para fins de alienação judicial, considerando que as avaliações unilaterais juntadas pela autora são impugnadas pelo réu. Com fundamento no art. 465 do COC, nomeio como perito do Juízo o engenheiro civil LUIZ CARLOS ESPANHOL. Cadastre-se a nomeação no Portal de Auxiliares. Faculto às partes a apresentação de quesitos e indicação de assistentes técnicos no prazo de 15 dias a contar da intimação desta decisão, nos termos do art. 465, § 1º, II e III, do CPC. Intime-se o perito nomeado para, no prazo de 5 dias, dizer se aceita o encargo e apresentar proposta de honorários. Após a proposta, as partes deverão, em igual prazo, manifestar-se, e, homologado o valor pelo juízo, os honorários deverão ser depositados, no prazo de 15 dias, pelo requerido/reconvinte, nos termos do art. 95, caput do CPC, por ser quem requereu a prova, quem impugnou o valor dos imóveis e a quem incumbe o ônus de provar os fatos constitutivos de seu direito. Realizado o depósito, intime-se o perito para que agende a data e o horário das vistorias, comunicando-se nos autos com antecedência mínima de 30 (trinta) dias, para que a Serventia possa intimar as partes e seus assistentes técnicos. Fixo o prazo de 30 (trinta) dias para a entrega do laudo pericial, contados da data do agendamento da perícia. Com a juntada do Laudo Pericial, intimem-se as partes para manifestação, no prazo comum de 15 (quinze) dias. II) Prova testemunhal: A prova testemunhal é pertinente e necessária apenas quanto aos seguintes fatos controvertidos, por não poderem ser cabalmente demonstrados por documentos: (i) Extensão e efetividade do uso do imóvel residencial pela autora e pelo corréu Jayme, para fins de aferição do alegado uso compartilhado ou, em contrapartida, da exclusividade do uso pelo réu Rodrigo; (ii) Realização efetiva das obras de ampliação e reforma pelo reconvinte, suas características e época de execução, para fins de delimitação das benfeitorias. Indefiro, contudo, a prova testemunhal voltada a demonstrar fatos de caráter meramente pessoal ou moral, tais como alegações de que a autora "não cuidava dos genitores", que o corréu Jayme teria "cobrado valores da genitora" ou que a autora "acordava tarde e não colaborava com despesas da casa" (Evento 44). Tais alegações são impertinentes para o deslinde da controvérsia jurídica posta nos autos, que se restringe à extinção do condomínio, ao arbitramento de aluguéis e à indenização por benfeitorias, não se prestando a influenciar a solução das questões de direito delimitadas. Fixo, desde já, o limite de 3 (três) testemunhas por parte, para cada fato controvertido, nos termos do art. 357, § 6º, do CPC, advertindo que a inobservância implicará indeferimento das testemunhas excedentes. Concedo o prazo comum de 15 (quinze) dias para apresentação dos respectivos rol de testemunhas, nos termos do art. 357, § 4º, do CPC, com a qualificação e o endereço completo de cada uma. Defiro, ainda, o depoimento pessoal da autora e determino, de ofício, o depoimento pessoal do réu-reconvinte Rodrigo Razuk e do corréu Jayme Telles Razuk Filho (art. 385, caput, do Código de Processo Civil), medida imposta pela reciprocidade das imputações e pela circunstância de os fatos controvertidos serem de conhecimento pessoal dos três condôminos. III) Ofício à Receita Federal: O réu Rodrigo Razuk requereu a expedição de ofício à Receita Federal do Brasil para obtenção das últimas declarações de renda da autora, sob o fundamento de avaliar sua capacidade financeira para fins de revogação da gratuidade. Indefiro a diligência. A questão da gratuitade de justiça já foi decidida neste saneador, com manutenção do benefício, de modo que a providência perdeu seu objeto. Ademais, a situação fiscal da autora é matéria estranha ao mérito da presente ação e sua investigação por meio de quebra de sigilo fiscal exigiria requisitos legais específicos (art. 198 do Código Tributário Nacional), não presentes no caso. 6. Das determinações finais: Intimem-se as partes para, querendo, pedir esclarecimentos ou solicitar ajustes a esta decisão de saneamento, no prazo comum de 5 (cinco) dias, nos termos do art. 357, § 1º, do CPC, findo o qual a decisão se tornará estável. Após o decurso do prazo, sem manifestação, ou após a apreciação de eventuais pedidos de esclarecimento, tornem os autos conclusos para designação de audiência de instrução. Intime-se e Cumpra-se.