4000411-05.2026.8.26.0538

Intimação

TJSP · Vara Única da Comarca de Santa Cruz das Palmeiras · DESPACHO/DECISÃO

DESPEJO Nº 4000411-05.2026.8.26.0538/SP AUTOR: EDILSON PATREZE ADVOGADO(A): MURILO BUSO CORREA (OAB SP194677) AUTOR: ERASMO EVANDRO PATREZZI ADVOGADO(A): MURILO BUSO CORREA (OAB SP194677) RÉU: LARISSA CAROLINE MOREIRA ADVOGADO(A): OTAVIO BOSCOLO AZEVEDO (OAB SP491248) ADVOGADO(A): EDUARDO RODRIGUES AZEVEDO (OAB SP169779) DESPACHO/DECISÃO Vistos. Trata-se de ação de despejo por denúncia vazia ajuizada por Edilson Patreze e Erasmo Evandro Patrezzi em face de Larissa Caroline Moreira ME, na qual foi deferida liminar de desocupação. No curso do processo, a ré apresentou contestação cumulada com reconvenção, alegando, em síntese, preterição ao direito de preferência previsto na Lei nº 8.245/91, postulando adjudicação compulsória do imóvel ou, subsidiariamente, perdas e danos, indenização por benfeitorias, danos morais e inclusão de Luo Hanlue no polo passivo da reconvenção. Apresentadas réplica e resposta à reconvenção, as partes especificaram provas e os autos vieram conclusos para saneamento. Passo ao saneamento do feito, nos termos do artigo 357 do Código de Processo Civil. O julgamento antecipado não se mostra possível, porquanto permanecem controvertidas questões fáticas relevantes relacionadas à alegada alienação do imóvel, à eventual violação do direito de preferência da locatária, à realização e extensão das benfeitorias invocadas e aos prejuízos alegadamente suportados pela reconvinte. Rejeito a preliminar de ilegitimidade ativa superveniente arguida pela ré. A alegação está fundada justamente na controvertida ocorrência de alienação do imóvel, matéria que se confunde com o mérito da demanda e da reconvenção, inexistindo, neste momento processual, elementos suficientes para afastar a legitimidade dos autores. No tocante ao pedido formulado na reconvenção para inclusão de Luo Hanlue no polo passivo, verifico que a pretensão reconvencional está fundada na alegada alienação do imóvel e em seus efeitos jurídicos. Considerando que eventual provimento jurisdicional poderá repercutir diretamente em sua esfera jurídica, especialmente diante do pedido principal de adjudicação compulsória, determino sua integração à lide, nos termos do artigo 343, §3º, do Código de Processo Civil, devendo ser citado para responder aos termos da reconvenção. Regularize a Serventia a autuação e os cadastros processuais necessários. São fatos incontroversos a existência da relação locatícia comercial entre as partes, a notificação extrajudicial para desocupação, o ajuizamento da presente demanda e a efetiva restituição da posse do imóvel pela ré no curso do processo. Constituem fatos controvertidos a efetiva ocorrência de alienação do imóvel objeto da locação; a data, forma e condições de eventual transferência; a existência de preterição do direito legal de preferência da locatária; a participação ou ciência dos envolvidos quanto à alegada negociação; a realização, natureza, autorização, utilidade e valor das benfeitorias alegadamente realizadas pela reconvinte; a ocorrência de danos materiais e morais indenizáveis; a extensão dos prejuízos alegados; e a eventual caracterização de litigância de má-fé. As questões jurídicas ainda pendentes de apreciação consistem na incidência dos artigos 27 a 33 da Lei nº 8.245/91 ao caso concreto; na possibilidade de procedência do pedido de adjudicação compulsória ou sua conversão em perdas e danos; na aplicabilidade de eventual cláusula de renúncia a benfeitorias; e no cabimento das indenizações postuladas. Aplica-se a distribuição estática do ônus da prova prevista no artigo 373 do Código de Processo Civil. Compete à reconvinte comprovar os fatos constitutivos de seu direito, especialmente a alegada alienação do imóvel, a preterição do direito de preferência, a realização das benfeitorias e os prejuízos invocados. Compete aos autores e reconvindos a demonstração dos fatos impeditivos, modificativos ou extintivos do direito alegado. Não se verifica, neste momento, hipótese que justifique a redistribuição dinâmica do ônus da prova. Defiro a juntada de documentos supervenientes, observados os artigos 434 e 435 do Código de Processo Civil. Defiro a expedição de ofício ao Cartório de Registro de Imóveis competente para encaminhamento de certidão atualizada da matrícula nº 631, bem como informações acerca de eventuais registros, averbações ou prenotações relacionadas ao imóvel objeto da lide. Defiro a expedição de ofício ao Município para informações acerca da eventual incidência ou recolhimento de ITBI relacionado ao imóvel discutido nos autos. Defiro a expedição de ofício à Mitra Diocesana ou órgão competente para esclarecimentos acerca de eventual recolhimento de laudêmio relacionado à alegada transferência do imóvel. Defiro a expedição de ofícios aos tabelionatos indicados pela reconvinte, limitadamente à informação sobre eventual lavratura de escritura pública envolvendo o imóvel objeto da controvérsia. Indefiro o pedido de expedição de ofícios a instituições financeiras para investigação genérica de movimentações bancárias das partes ou de terceiros, por ausência de demonstração concreta de imprescindibilidade da medida e diante de seu caráter excepcional e invasivo. Defiro o depoimento pessoal dos autores-reconvindos, bem como a produção de prova testemunhal requerida pelas partes, por guardarem pertinência com os fatos controvertidos delimitados nesta decisão. Os áudios e vídeos juntados aos autos poderão ser utilizados como prova documental, incumbindo à parte interessada providenciar eventual degravação ou transcrição dos trechos que pretenda destacar como elemento probatório, assegurado o contraditório. Quanto ao pedido de concessão dos benefícios da gratuidade da justiça formulado pela ré-reconvinte, verifico que a questão ainda não foi objeto de apreciação e que os elementos atualmente constantes dos autos não permitem aferir, com segurança, o preenchimento dos requisitos previstos nos artigos 98 e seguintes do Código de Processo Civil. Assim, para análise do pedido de concessão dos benefícios da gratuidade da justiça, em atenção ao disposto no artigo 5º, inciso LXXIV, da Constituição Federal, e no artigo 99, §2º, do Código de Processo Civil, intime-se a ré-reconvinte para que, no prazo de 15 (quinze) dias, apresente declaração de bens e rendimentos de seu núcleo familiar, acompanhada de cópia da Carteira de Trabalho e Previdência Social, dos três últimos comprovantes de renda, extratos bancários e de cartão de crédito dos últimos dois meses, de sua titularidade e de eventual cônjuge ou companheiro(a), bem como das duas últimas declarações de imposto de renda apresentadas à Receita Federal ou comprovantes de isenção, além de outros documentos aptos a demonstrar a alegada impossibilidade de arcar com as despesas processuais sem prejuízo do próprio sustento ou de sua família. A impugnação ao pedido de gratuidade formulada pelos autores e o respectivo requerimento apresentado pela ré-reconvinte serão apreciados após a juntada da documentação acima determinada. Defiro a produção de prova pericial em Engenharia Civil/Avaliação Imobiliária, por reputá-la pertinente, útil e necessária ao esclarecimento da existência, natureza, extensão e valor das benfeitorias alegadamente realizadas pela reconvinte, bem como da eventual valorização patrimonial delas decorrente. A perícia deverá apurar, dentre outros aspectos tecnicamente relevantes, quais intervenções foram efetivamente realizadas no imóvel durante a vigência da locação, sua classificação quanto à natureza das benfeitorias, eventual incorporação ao bem principal e a correspondente repercussão econômica. Considerando que a definição acerca do benefício da gratuidade da justiça influenciará diretamente a responsabilidade pelo adiantamento dos honorários periciais, a nomeação do perito judicial, a fixação dos honorários periciais e a definição do respectivo custeio ficam postergadas para momento posterior à apreciação do pedido de assistência judiciária gratuita. Faculto às partes, desde logo, a apresentação de quesitos preliminares e a indicação de assistentes técnicos, no prazo comum de 15 (quinze) dias, observando-se o disposto no artigo 465, §1º, incisos II e III, do Código de Processo Civil. Decorrido o prazo para manifestação da ré-reconvinte e após a apreciação do pedido de gratuidade da justiça, tornem os autos conclusos para deliberação acerca da nomeação do perito judicial, arbitramento dos honorários periciais, definição da responsabilidade pelo respectivo adiantamento e fixação do cronograma dos trabalhos técnicos. Após o cumprimento das diligências deferidas, a apreciação da gratuidade da justiça, a realização da perícia e as manifestações das partes sobre o laudo, tornem conclusos para designação de audiência de instrução e julgamento destinada à colheita dos depoimentos pessoais e oitiva das testemunhas. Diante do exposto, nos termos do artigo 357 do Código de Processo Civil, declaro saneado o processo, fixo os pontos controvertidos acima delimitados, defiro as provas documental, testemunhal, depoimento pessoal e pericial, nos limites desta decisão, determino a citação de Luo Hanlue para integrar o polo passivo da reconvenção e determino o prosseguimento do feito com observância das providências instrutórias acima estabelecidas. Considerando que o pedido de gratuidade da justiça formulado pela ré-reconvinte encontra-se pendente de apreciação, a análise do recolhimento das despesas necessárias à citação de Luo Hanlue fica postergada para momento posterior à deliberação sobre referido benefício. Caso a gratuidade da justiça venha a ser deferida, as despesas relativas ao ato citatório observarão o regime jurídico aplicável à assistência judiciária gratuita. Em caso de indeferimento, a ré-reconvinte será intimada para recolhimento das despesas processuais pertinentes, em prazo a ser oportunamente fixado, sob pena de não realização do ato. Por razões de celeridade processual (art. 5º, inciso LXXVIII, da Constituição Federal, e art. 4º do Código de Processo Civil) e cooperação processual (art. 6º do Código de Processo Civil), a presente decisão, assinada digitalmente, servirá como ofício para os fins das diligências documentais ora deferidas. Caberá à parte interessada providenciar a impressão e encaminhamento da presente decisão aos órgãos e entidades destinatárias, instruindo-a com as cópias necessárias ao seu cumprimento, sendo reconhecida sua autenticidade nos termos do artigo 425, inciso IV, do Código de Processo Civil e do Provimento CG nº 43/2012. A parte interessada deverá comprovar nos autos, no prazo de 15 (quinze) dias, o protocolo ou encaminhamento dos ofícios determinados nesta decisão. Com a juntada das respostas, intime-se a parte interessada para manifestação no prazo de 15 (quinze) dias. Intimem-se. Vara Única da Comarca de Santa Cruz das Palmeiras, 04/09/2026.