4000316-16.2026.8.26.0201

Intimação

TJSP · Vara do Juizado Especial Cível e Criminal da Comarca de Garça · Sentença

PROCEDIMENTO DO JUIZADO ESPECIAL CÍVEL Nº 4000316-16.2026.8.26.0201/SPAUTOR: MARCIA CRISTINA BARUFALDI ADVOGADO(A): WLADIMIR MARTINS FILHO (OAB SP293903) RÉU: CARLOS REINALDO MEIRELES ADVOGADO(A): IGOR CESAR DE OLIVEIRA (OAB SP468164) RÉU: MARIA DE LOURDES DOMINGUES MEIRELES ADVOGADO(A): IGOR CESAR DE OLIVEIRA (OAB SP468164) RÉU: PAULO SERGIO DE OLIVEIRA ADVOGADO(A): IGOR CESAR DE OLIVEIRA (OAB SP468164) RÉU: SELMA ADRIANA DA SILVA OLIVEIRA ADVOGADO(A): IGOR CESAR DE OLIVEIRA (OAB SP468164) SENTENÇA Dispensado o relatório com fundamento no artigo 38, caput, da Lei nº 9.099/1995. Trata-se de ação de cobrança ajuizada por Marcia Cristina Barufaldi em face de Carlos Reinaldo Meirelles, Maria de Lourdes Domingues, Paulo Sérgio de Oliveira e Selma Adriana da Silva Oliveira. A autora narra ter celebrado com os réus contrato de locação residencial do imóvel situado na Rua São Francisco, nº 125, frente, em Garça/SP, pelo valor mensal inicial de R$ 800,00, figurando os dois primeiros réus como locatários e os dois últimos como fiadores e principais pagadores. Sustenta que o imóvel foi desocupado em 17 de janeiro de 2026, restando pendente o saldo proporcional de aluguel no montante de R$ 266,66, a penalidade do artigo 6º, parágrafo único, da Lei nº 8.245/1991 no importe de R$ 800,00 por ausência de aviso prévio de 30 dias, além do valor de R$ 2.077,00 relativo a despesas com mão de obra e materiais para reforma da pintura externa e interna, reparos hidráulicos e substituição de itens danificados. Requer a condenação solidária ao pagamento de R$ 3.143,66. Em contestação, os réus aduzem que os aluguéis eram quitados antecipadamente, de modo que o pagamento realizado em 08 de janeiro de 2026 cobria a permanência até fevereiro de 2026, restando indevidos o saldo proporcional e a penalidade por falta de aviso prévio. Quanto aos reparos, sustentam que os desgastes na pintura externa e muros decorrem da ação do tempo e infiltrações, que o defeito na válvula de descarga é vício estrutural do locador e que a vistoria de saída foi unilateral. Concordam expressamente, contudo, com o ressarcimento dos valores atinentes ao box do banheiro (R$ 180,00), espelho de tomada (R$ 7,00) e vidro da janela da cozinha (R$ 150,00), totalizando R$ 337,00. Em réplica, a demandante sustentou a regularidade da notificação para a vistoria final, a higidez da cláusula que exige devolução com pintura nova e a forma vencida de pagamento dos aluguéis. Presentes os pressupostos processuais e as condições da ação, o feito comporta julgamento imediato do mérito, sendo desnecessária a produção de outras provas além dos documentos já acostados. 1.1. Do saldo residual de aluguel A pretensão ao recebimento do saldo residual de aluguel comporta acolhimento. A alegação defensiva de que a locação era regida pela modalidade antecipada não encontra respaldo no conjunto probatório dos autos. O contrato originário fixou o início da vigência em 08 de maio de 2023 com vencimento do primeiro locativo em 08 de junho de 2023, estabelecendo o pagamento postecipado do mês vencido. Ademais, o recibo emitido em janeiro de 2026 discrimina expressamente que a quitação operada em 08 de janeiro de 2026 abrangeu o período usufruído entre 08 de dezembro de 2025 e 07 de janeiro de 2026. Dessa forma, tendo os locatários permanecido na posse direta do bem até a efetiva devolução das chaves, ocorrida em 17 de janeiro de 2026, é devida a contraprestação proporcional correspondente aos 10 dias de fruição (de 08/01/2026 a 17/01/2026), perfazendo o montante incontroverso de R$ 266,66, consoante impõe o artigo 23, inciso I, da Lei nº 8.245/1991. 1.2. Da penalidade pela denúncia sem aviso prévio Assiste razão à autora quanto à exigibilidade da quantia correspondente a um mês de aluguel por falta do aviso prévio trintenário. O contrato de locação vigorava por prazo indeterminado quando da resilição unilateral. Nessas hipóteses, o artigo 6º, caput e parágrafo único, da Lei nº 8.245/1991 estabelece de maneira expressa que a denúncia da locação exige aviso prévio formal com antecedência mínima de trinta dias, autorizando a cobrança de um aluguel na ausência ou descumprimento do referido interstício. No caso vertente, restou incontroverso que a comunicação de desocupação ocorreu em 08 de janeiro de 2026 e a entrega das chaves se deu em 17 de janeiro de 2026, perfazendo apenas 9 dias de aviso. O recebimento das chaves pela locadora não configura renúncia tácita ao encargo legal, mas mero dever de mitigar prejuízos e retomar a posse. Nesse sentido, a 29ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo já assentou a exigibilidade do montante decorrente do aviso prévio quando da denúncia em contrato prorrogado por prazo indeterminado: Locação. Cobrança. Denúncia pela locatária, no âmbito de locação prorrogada por prazo indeterminado. Exigência pela autora de três em aluguéis em aberto, mais o valor do aviso prévio a que alude o art. 6º da Lei nº 8.245/91, abatendo, outrossim, a caução de um aluguel prestada pela locatária no ano anterior. R. sentença que entendeu devido o aviso prévio, mas sustentou dever ser deduzida a caução atualizada, e não pelo valor singelo. Além disso, mandou efetuar a dedução sobre o valor dos três aluguéis em atraso, deixando de considerar um locativo em favor da autora (o do aviso prévio). Reforma necessária. Cálculo que deverá ser refeito, observando-se os quatro aluguéis devidos, no total, e deduzida a caução, corrigida pelos índices da poupança. Autorizado, também, o cômputo pela autora de multa sobre o valor do aviso prévio, o que não havia sido feito como contrapartida à consideração do valor singelo da caução. Novo valor que não poderá superar o montante objeto da petição inicial. Sentença reformada com tal ressalva. Apelação do autor provida, com observação. (TJSP; Apelação Cível 1000670-14.2020.8.26.0586; Relator (a): Fabio Tabosa; Órgão Julgador: 29ª Câmara de Direito Privado; Foro de São Roque - 1ª Vara Cível; Data do Julgamento: 30/08/2023; Data de Registro: 30/08/2023) Portanto, diante do descumprimento do prazo legal de trinta dias, impõe-se a condenação dos réus ao pagamento de R$ 800,00. 1.3. Dos reparos no imóvel, vistoria final e limites da responsabilidade No que tange às despesas com reformas e consertos do imóvel locado, a lide reclama distinção entre os danos causados pelo uso e as deteriorações decorrentes do tempo e desgaste natural. De início, afasta-se a arguição de nulidade da vistoria de saída. Consta do termo de devolução de chaves assinado pelo corréu Paulo Sérgio de Oliveira a expressa ciência da realização da vistoria final designada para o dia 22 de janeiro de 2026, às 16h00. A ausência injustificada dos locatários e fiadores a ato para o qual estavam previamente cientificados não impede a constatação dos danos materiais existentes no bem. Quanto ao mérito das avarias, os réus anuíram expressamente com o ressarcimento das despesas atinentes ao conserto do box do banheiro (R$ 180,00), troca do espelho de tomada (R$ 7,00) e reposição do vidro quebrado da janela da cozinha (R$ 150,00), as quais somam R$ 337,00, tornando tais itens incontroversos. Por outro lado, não prospera a pretensão de impor aos locatários o custeio da pintura externa completa do passeio, portão e muros de garagem (orçada em R$ 800,00 de mão de obra e R$ 800,00 de materiais), tampouco a substituição da válvula do vaso sanitário (R$ 140,00). O artigo 23, inciso III, da Lei nº 8.245/1991 é categórico ao ressalvar que o dever de restituição do bem no estado recebido não compreende as deteriorações oriundas do uso normal e da ação do tempo. Os vícios estruturais, infiltrações e desgastes naturais da fachada externa de imóvel exposto a intempéries climáticas constituem encargos inerentes à conservação do próprio patrimônio do locador, ex vi do artigo 22, incisos I e IV, da Lei nº 8.245/1991. Cláusula contratual genérica de entrega com pintura nova não pode transmudar o desgaste natural em dano culposo indenizável quando não demonstrado dano extraordinário imputável aos locatários na área externa. Do mesmo modo, a quebra ou desgaste de componentes internos da válvula de descarga do sanitário insere-se na deterioração ordinária de sistemas hidráulicos pelo decurso de anos de uso regular, não havendo prova técnica ou indicativo de mau uso voluntário por parte dos ocupantes. Nesse exato sentido, a 27ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo reafirma a impossibilidade de condenação do locatário por desgastes normais do bem: AÇÃO DE COBRANÇA. Locação de imóvel residencial no período de abril de 2020 a abril de 2021. SENTENÇA de parcial procedência. APELAÇÃO das autoras, que pugnam pela total procedência da Ação, incluindo o valor com reparos e pintura no imóvel. EXAME: Ausência de comprovação de que o locatário devolveu o imóvel com estragos além do desgaste natural decorrente do uso normal do bem. Aplicação do artigo 23, inciso III, da Lei nº 8.245/91. Ônus da prova que competia às autoras. Inteligência do artigo 373, inciso I, do Código de Processo Civil. Sentença mantida. RECURSO NÃO PROVIDO. (TJSP; Apelação Cível 1005526-09.2021.8.26.0320; Relator (a): Daise Fajardo Nogueira Jacot; Órgão Julgador: 27ª Câmara de Direito Privado; Foro de Limeira - 4ª Vara Cível; Data do Julgamento: 12/07/2022; Data de Registro: 13/07/2022) Desse modo, a condenação relativa aos reparos materiais deve ficar adstrita ao valor de R$ 337,00, rejeitando-se o restante do orçamento apresentado. Somando-se as verbas devidas, tem-se: a) Saldo de aluguel de 10 dias: R$ 266,66; b) Compensação pelo descumprimento do aviso prévio (art. 6º, parágrafo único, Lei 8.245/1991): R$ 800,00; c) Reparos admitidos no imóvel (box, espelho de tomada e vidro): R$ 337,00. O montante total devido pelos réus perfaz a quantia líquida e certa de R$ 1.403,66 (mil quatrocentos e três reais e sessenta e seis centavos). Os valores serão corrigidos monetariamente a contar de cada vencimento e da data do orçamento para os reparos (26/01/2026) pela variação do IPCA, nos termos do artigo 389, parágrafo único, do Código Civil, incidindo juros moratórios calculados pela taxa legal com esteio no artigo 406 do Código Civil (Taxa Selic deduzido o IPCA, não podendo ser inferior a zero), a partir da citação válida quanto às obrigações ilíquidas ou do respectivo inadimplemento para as parcelas de locativo líquido. Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos deduzidos na inicial, com resolução do mérito nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para: a) CONDENAR os requeridos, solidariamente, a pagarem à autora a quantia de R$ 266,66 (duzentos e sessenta e seis reais e sessenta e seis centavos) referente ao saldo de aluguel residual de janeiro de 2026, atualizada monetariamente pelo IPCA a partir do vencimento (17/01/2026) e acrescida de juros moratórios legais calculados pela taxa legal do artigo 406 do Código Civil a partir da mesma data; b) CONDENAR os requeridos, solidariamente, ao pagamento de R$ 800,00 (oitocentos reais) a título de penalidade pelo descumprimento do aviso prévio trintenário de desocupação (artigo 6º, parágrafo único, da Lei nº 8.245/1991), corrigida monetariamente pelo IPCA a partir da entrega das chaves (17/01/2026) e acrescida de juros moratórios legais pela taxa legal do artigo 406 do Código Civil a contar da citação; c) CONDENAR os requeridos, solidariamente, ao pagamento de R$ 337,00 (trezentos e trinta e sete reais) a título de ressarcimento pelos reparos incontroversos no imóvel (box, espelho de tomada e vidro da janela), com correção monetária pelo IPCA a partir da emissão do orçamento (26/01/2026) e juros moratórios legais pela taxa legal do artigo 406 do Código Civil a fluir da citação. Sem custas processuais nem honorários advocatícios nesta fase de primeiro grau, por expressa disposição do artigo 55, caput, da Lei nº 9.099/1995. Na hipótese de interposição de recurso inominado, o prazo é de 10 (dez) dias úteis (artigos 12-A e 42 da Lei nº 9.099/1995), devendo o preparo recursal ser recolhido e comprovado nas 48 (quarenta e oito) horas seguintes à interposição, sob pena de deserção (artigo 42, § 1º, da Lei nº 9.099/1995). Com o trânsito em julgado, intimem-se os devedores para cumprimento voluntário da condenação, advertindo-se que o cumprimento de sentença tramitará perante este próprio Juizado mediante simples requerimento do credor (artigo 52, incisos III e IV, da Lei nº 9.099/1995). Publique-se. Intimem-se.