Processo 3115227-68.2025.8.06.0001

2026-09-16 · TJCE

ESTADO DO CEARÁ PODER JUDICIÁRIO FÓRUM CLÓVIS BEVILÁQUA 27ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE FORTALEZA ______________________________________________________________________________________ Rua Desembargador Floriano Benevides Magalhães, 220, setor Verde, nível 4, sala 401, Edson Queiroz, Fortaleza/CE, CEP 60811-690 (85) 3108-0086 - for.27civel@tjce.jus.br ______________________________________________________________________________________ SENTENÇA Processo: 3115227-68.2025.8.06.0001 Classe: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Assunto: [Rescisão do contrato e devolução do dinheiro] AUTOR: WAGNER ADRIANO REU: VENTURE CAPITAL PARTICIPACOES E INVESTIMENTOS S/A, HARD ROCK BRAZIL GERENCIAMENTO DE HOTEIS LTDA., CONDOMINIO RESIDENCE CLUB AT HARD ROCK HOTEL FORTALEZA I - RELATÓRIO Trata-se de Ação de Rescisão Contratual c/c Devolução dos Valores Pagos e Tutela Provisória de Urgência ajuizada por WAGNER ADRIANO, em face de HRH FORTALEZA EMPREENDIMENTO HOTELEIRO S.A. (atual denominação de VENTURE CAPITAL PARTICIPAÇÕES E INVESTIMENTOS S/A), HARD ROCK BRAZIL GERENCIAMENTO DE HOTÉIS LTDA. e CONDOMÍNIO RESIDENCE CLUB AT HARD ROCK HOTEL FORTALEZA, todos qualificados nos autos. Narra, em síntese, que em 11 de janeiro de 2023 firmou com a demandada o Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda de Unidade Imobiliária nº T1-32580, referente à fração imobiliária nº 14 do Apartamento nº 40006, 1º andar, Bloco BL 40, integrante do empreendimento hoteleiro denominado Residence Club at the Hard Rock Hotel Fortaleza, localizado na Praia de Lagoinha, Município de Paraipaba/CE, cujo preço global ajustado foi de R$ 119.900,00 (cento e dezenove mil e novecentos reais), mediante entrada inicial e saldo financiado em prestações mensais (ID 187946256 e ID 187946260). Sustenta o promovente que cumpriu com seus compromissos financeiros, vertendo à requerida o montante histórico de R$ 33.378,70 (trinta e três mil, trezentos e setenta e oito reais e setenta centavos), conforme ficha financeira acostada aos autos (ID 187946261). Sustenta que o prazo estipulado no contrato para a conclusão e entrega da unidade era 31 de dezembro de 2024, admitindo-se prorrogação pelo prazo de tolerância de 180 dias corridos, o que findou improrrogavelmente em 29 de junho de 2025. Escoado esse lapso, o empreendimento permaneceu inconcluso e sem qualquer perspectiva concreta de entrega. Diante do atraso que persistia quando do ajuizamento da ação, aduziu o demandante a impossibilidade de manutenção do negócio e ressaltou a frustração gerada, inclusive pela ausência de transparência e quebra da confiança na execução das obras. Por tais motivos, adentrou com a presente ação, pugnando pela concessão de tutela provisória de urgência visando à rescisão do pacto, à suspensão de cobranças de parcelas vencidas e vincendas, à abstenção de negativação e ao depósito judicial da integralidade dos valores pagos, bem como a procedência dos pedidos para decretação da rescisão culposa, devolução da integralidade dos valores pagos com juros e correção, incidência da multa de 1% ao mês e indenização por danos morais no montante de R$ 10.000,00 (dez mil reais). Decisão, ID 192357404, na qual restou concedida a gratuidade da justiça ao promovente e deferida, em parte, a tutela provisória de urgência para declarar provisoriamente rescindido o vínculo contratual, determinar a suspensão das cobranças contratuais e a abstenção de negativação do nome do autor sob pena de multa diária, bem como ordenar que a promovida restituísse, de uma só vez, o percentual de 75% dos valores pagos, perfazendo o montante de R$ 25.034,02 (vinte e cinco mil, trinta e quatro reais e dois centavos). Realizada a audiência de conciliação perante o Centro Judiciário de Solução de Conflitos e Cidadania (CEJUSC), o ato restou infrutífero diante da ausência de transigência entre as partes presentes (ID 207022271). A promovida HRH FORTALEZA EMPREENDIMENTO HOTELEIRO S.A. compareceu aos autos e apresentou contestação tempestiva acompanhada de farta documentação (ID 213374751). Em sede de preliminares, requereu a revogação do benefício da gratuidade da justiça deferido ao autor, aduzindo a existência de patrimônio e capacidade econômica, pugnou pelo reconhecimento do cumprimento parcial da tutela provisória no tocante às obrigações de abstenção e suspensão, sustentou a manifesta ilegitimidade passiva do Condomínio Residence Club at Hard Rock Hotel Fortaleza por ser ente despersonalizado em formação e requereu o reconhecimento da legitimidade passiva da corré Hard Rock Brazil Gerenciamento de Hotéis Ltda. em razão de sua inserção na cadeia de fornecimento e ingerência no empreendimento. No mérito, a ré sustentou a ocorrência de caso fortuito externo e força maior decorrente dos reflexos da pandemia da COVID-19, de decretos restritivos estaduais e municipais, além de severa crise de abastecimento, escassez de mão de obra especializada e alta expressiva na inflação da construção civil e na taxa SELIC, afirmando que tais eventos romperam o nexo causal e afastaram qualquer inadimplemento culposo de sua parte. Defendeu que o autor já se encontrava em mora no contrato desde agosto de 2024, fato objeto de notificação extrajudicial expedida em 17/11/2024, invocando a inaplicabilidade da culpa exclusiva, a validade das deduções rescisórias de 25% mais 6% de comissão de corretagem previstas no art. 67-A da Lei nº 4.591/1964, o descabimento da multa mensal pretendida, a higidez da contratação e a inexistência de danos morais indenizáveis. Por sua vez, a promovida HARD ROCK BRAZIL GERENCIAMENTO DE HOTÉIS LTDA. ofertou contestação tempestiva (ID 214659806), arguindo preliminar de manifesta ilegitimidade passiva ad causam, afirmando que jamais figurou como contratante ou vendedora na avença firmada pelo demandante, atuando exclusivamente como licenciadora de marca e futura operadora hoteleira para momento posterior à entrega do resort, destacando a existência de cláusulas contratuais de exoneração (cláusulas 9.2 e 9.5) e jurisprudência pacífica das Cortes Superiores. No mérito, alegou a inaplicabilidade do CDC por se tratar de aquisição voltada a investimento comercial, o descabimento da pretensão indenizatória moral e pugnou, subsidiariamente, pela fixação de juros e atualização exclusivamente pela taxa SELIC. A parte autora apresentou réplica às contestações (ID 224531966), rebatendo as preliminares arguidas, reafirmando que os entraves invocados pelas requeridas consubstanciam fortuito interno inerente ao risco da atividade empresarial e que a celebração do negócio se deu em 2023, após o encerramento do período pandêmico, reiterando a solidariedade de todas as empresas participantes da cadeia de consumo, o cabimento da exceção do contrato não cumprido diante da paralisia das obras, a necessidade de devolução integral dos valores solvidos sem qualquer retenção, a incidência da penalidade contratual e a condenação em danos morais decorrentes da grave frustração suportada. Despacho, ID 224710871, intimou as partes para que especificassem as provas que pretendiam produzir. A promovida HRH FORTALEZA peticionou requerendo a dilação probatória mediante realização de audiência de instrução para oitiva de testemunhas acerca dos impactos e desafios operacionais no canteiro de obras, além do depoimento pessoal do demandante (ID 226133867). A parte autora peticionou requerendo depoimento pessoal e exibição de vasta documentação técnica e contábil em poder das demandadas (ID 226153284). A ré HARD ROCK BRAZIL GERENCIAMENTO DE HOTÉIS LTDA. peticionou requerendo a juntada de prova documental suplementar consubstanciada em decisões judiciais proferidas em demandas análogas (ID 226249892). É o relatório. II - FUNDAMENTAÇÃO Inicialmente, cumpre indeferir todos os requerimentos de dilação probatória formulados pelas partes litigantes (IDs 226133867, 226153284 e 226249892). A pretendida produção de prova oral, consistente na oitiva de testemunhas e na tomada de depoimentos pessoais, afigura-se absolutamente impertinente e inútil para o desate do litígio. Com efeito, a verificação da higidez do cronograma da obra, a averiguação da tempestividade da conclusão física do empreendimento e o exame das circunstâncias invocadas como caso fortuito ou força maior constituem matéria eminentemente fático-documental e jurídica, cuja prova depende exclusivamente da exibição dos instrumentos contratuais, dos registros oficiais de expedição de habite-se e de atos administrativos, sendo despicienda a colheita de relatos orais em canteiro de obras para comprovar matéria de direito já sedimentada na jurisprudência. De igual modo, a documentação já encartada aos autos revela-se amplamente suficiente para descortinar o fluxo financeiro da contratação e a inexecução do objeto, tornando protelatória a exibição suplementar de documentos internos requerida pelo promovente, bem como a juntada reiterada de precedentes judiciais pela ré. Vigora no ordenamento processual civil o princípio do livre convencimento motivado e da persuasão racional (art. 371 do CPC), competindo ao magistrado, como destinatário da prova, indeferir as diligências inúteis ou meramente protelatórias, nos termos do art. 370, parágrafo único, do CPC. Destarte, presentes os pressupostos processuais e as condições da ação, e não havendo necessidade de dilação probatória diante da suficiência dos elementos documentais coligidos, o feito comporta julgamento antecipado do mérito, a teor do art. 355, inciso I, do Código de Processo Civil. Passo a analisar as preliminares suscitadas pelas demandadas em suas peças contestatórias. II.1. DA INCOMPETÊNCIA TERRITORIAL - NÃO ACOLHIMENTO No tocante à alegada incompetência territorial fundada na cláusula de eleição de foro, arguida pelas demandadas, a preliminar não comporta acolhimento. A relação jurídica materializada entre as partes ostenta nítida natureza consumerista, enquadrando-se o autor perfeitamente no conceito de consumidor, na qualidade de destinatário final econômico do bem imóvel compartilhado, e as promovidas na condição de fornecedoras no ramo de incorporação, venda e exploração de empreendimento imobiliário, nos termos dos artigos 2º e 3º do Código de Defesa do Consumidor. O fato de a avença envolver fração imobiliária sob o regime de multipropriedade não desnatura a vulnerabilidade do adquirente pessoa natural, que contratou a fruição de fração de lazer perante grupo econômico de grande porte mediante contrato de adesão padronizado, aplicando-se, inclusive, a disciplina supletiva do Código de Defesa do Consumidor expressamente albergada pelo art. 1.358-B do Código Civil. Nesse diapasão, o art. 101, inciso I, do Código de Defesa do Consumidor consagra a faculdade conferida ao consumidor de ajuizar a demanda no foro de seu próprio domicílio ou perante a comarca de localização ou sede das rés, assegurando-lhe o direito fundamental de facilitação do acesso à ordem jurídica justa e de defesa em juízo, nos termos do art. 6º, incisos VII e VIII, do mesmo diploma legal. A inserção compulsória de cláusula de eleição de foro em contrato de adesão que busca compelir o consumidor a litigar exclusivamente em comarca remota diversa do local em que concentrada a representação jurídica das próprias empresas consubstancia estipulação flagrantemente abusiva, eivada de nulidade de pleno direito por força do art. 51, incisos IV e XV, do Código de Defesa do Consumidor, visto que impõe embaraço desproporcional ao exercício da defesa e à celeridade processual, restando sedimentada a competência desta 27ª Vara Cível da Comarca de Fortaleza/CE. II.2. DA IMPUGNAÇÃO AO BENEFÍCIO DA JUSTIÇA GRATUITA - NÃO ACOLHIMENTO No que se refere à impugnação à assistência judiciária gratuita deduzida pela ré HRH FORTALEZA, melhor sorte não lhe assiste. A concessão do beneplácito encontra amparo no art. 98 do Código de Processo Civil, sendo certo que a alegação de insuficiência de recursos deduzida por pessoa natural goza de presunção relativa de veracidade, conforme o art. 99, § 3º, do Código de Processo Civil. A impugnante limitou-se a tecer considerações genéricas e conjecturas abstratas sobre a profissão do promovente, a declaração de imposto de renda e o endereço de sua residência, sem carrear aos autos qualquer elemento probatório robusto e inequívoco de liquidez financeira suficiente para elidir a presunção legal ou demonstrar que o recolhimento das expressivas custas processuais se daria sem prejuízo do sustento próprio e de sua família. Não tendo a ré se desincumbido do ônus probatório que lhe competia, mantém-se hígido o benefício concedido. II.3. ILEGITIMIDADE PASSIVA - NÃO ACOLHIMENTO Por fim, impõe-se rejeitar as preliminares de ilegitimidade passiva ad causam suscitadas pelo CONDOMÍNIO RESIDENCE CLUB AT HARD ROCK HOTEL FORTALEZA e pela demandada HARD ROCK BRAZIL GERENCIAMENTO DE HOTÉIS LTDA. (ID 213374751 e ID 214659806). No âmbito do microssistema consumerista, a responsabilidade civil opera-se de maneira solidária entre todos os integrantes da cadeia de fornecimento que participam da concepção, desenvolvimento, publicidade, comercialização e gestão do produto ou serviço colocado no mercado de consumo, a teor do disposto no art. 7º, parágrafo único, e art. 25, § 1º, ambos do Código de Defesa do Consumidor. Na hipótese vertente, a marca de renome internacional ostentada pela Hard Rock Brazil constituiu o elemento basilar de atratividade e confiança que impulsionou o consumidor à realização do investimento em regime de multipropriedade, integrando a estrutura do empreendimento e figurando ostensivamente nos materiais informativos e de divulgação. Sob a ótica da Teoria da Aparência e da boa-fé objetiva, a imagem corporativa unificada apresentada ao público atrai a corresponsabilidade perante o adquirente, mostrando-se ineficazes contra o consumidor as disposições contratuais internas de exoneração de responsabilidade (art. 51, I, do CDC). De igual modo, a pertinência subjetiva do Condomínio requerido resta configurada com base na teoria da asserção, de modo que sua participação ou não na cadeia de consumo é matéria de mérito que será analisada posteriormente. Rejeito, pois, integralmente as matérias preliminares suscitadas pelas rés, firmando a higidez processual e passando ao desate meritório. II.4. MÉRITO A controvérsia repousa em aferir a responsabilidade pelo desfazimento do contrato de promessa de compra e venda imobiliária, a verificação da culpa exclusiva da construtora demandada pelo atraso substancial na entrega do empreendimento, a higidez das justificativas de caso fortuito ou força maior e as consequências patrimoniais e extrapatrimoniais daí decorrentes. Compulsando os autos, verifica-se que as partes celebraram, em 11 de janeiro de 2023, o Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda de Unidade Imobiliária nº T1-32580, tendo por objeto a fração ideal indivisível nº 14 da Unidade Autônoma nº 40006, 1º andar, Bloco BL 40, do empreendimento Residence Club at the Hard Rock Hotel Fortaleza (ID 187946260 e ID 213374762). Consoante estabelecido no Quadro-Resumo e nas disposições do pacto originário, a data aprazada para a conclusão e entrega do imóvel era o dia 31 de dezembro de 2024. Computando-se o prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias corridos expressamente convencionado, a data limite final e improrrogável para a conclusão das obras e entrega da fração ao adquirente aperfeiçoou-se em 29 de junho de 2025. Ocorre que, até a data do ajuizamento da presente demanda em dezembro de 2025, o empreendimento permanecia inacabado e desprovido de qualquer previsão concreta de entrega, estendendo-se a mora injustificada até o presente momento. A promovida busca escusar-se de sua responsabilidade contratual invocando a ocorrência de caso fortuito externo e força maior, nos termos do art. 393 do Código Civil, alegando que o cronograma foi inviabilizado pelos reflexos da pandemia da COVID-19, pelas medidas sanitárias restritivas governamentais, pela escassez e alta de preços de insumos construtivos, pela elevação das taxas de juros (taxa SELIC) e pela falta de mão de obra qualificada no setor. Tais argumentos não merecem acolhida. A eclosão da crise sanitária provocada pelo coronavírus e as oscilações mercadológicas de matérias-primas e custos operacionais não possuem o condão de justificar uma dilação indefinida e indeterminada da entrega de obras de construção civil. É fato notório que o setor da construção civil foi formalmente qualificado como atividade essencial pelos decretos regulamentadores, permanecendo em funcionamento, de modo que eventuais paralisações pontuais ocorridas no primeiro semestre de 2020 já foram largamente superadas pelo transcurso do tempo. Ademais, na hipótese vertente, o contrato entre os litigantes foi celebrado em janeiro de 2023, quando a pandemia e o cenário econômico subsequente já eram amplamente conhecidos pelos agentes de mercado, não podendo a incorporadora invocar evento pretérito e notório como fato imprevisto apto a romper o liame obrigacional. Ademais, a variação de preços de insumos da construção, a oscilação de índices inflacionários, as intempéries climáticas, a escassez momentânea de materiais ou a carência de trabalhadores qualificam-se juridicamente como fortuito interno, porquanto são eventos absolutamente previsíveis, inerentes e indissociáveis dos riscos ordinários da atividade econômica desempenhada pela incorporadora imobiliária. Ao lançar empreendimento de grande porte no mercado de consumo, incumbe ao fornecedor estruturar planejamento técnico, financeiro e cronológico compatível com as vicissitudes mercadológicas, não podendo transferir ao consumidor os prejuízos e riscos inerentes ao seu próprio negócio, por força da teoria do risco do empreendimento albergada pelo art. 12 do Código de Defesa do Consumidor e pelas normas de proteção ao consumidor. Nesse sentido, é assente a jurisprudência deste Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Ceará ao rechaçar a tese de força maior em contratos relativos ao mesmo empreendimento: EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÕES CÍVEIS RECÍPROCAS. CONTRATO DE PROMESSA DE VENDA E COMPRA DE FRAÇÃO DE TEMPO DE IMÓVEL MULTIPROPRIEDADE. ATRASO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO. RESCISÃO CONTRATUAL. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. MULTA CONTRATUAL. INAPLICABILIDADE DA TEORIA DO FORTUITO EXTERNO. INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. INEXISTÊNCIA DE CERCEAMENTO DE DEFESA. DANO MORAL NÃO CONFIGURADO. RECURSOS DESPROVIDOS. I. CASO EM EXAME 1. Apelações cíveis interpostas por HRH Fortaleza Empreendimento Hoteleiro S.A. e Kátia Lima Teixeira Guimarães contra sentença que, em ação de resolução contratual cumulada com indenização por danos morais e devolução de quantias pagas, decretou a rescisão do contrato de promessa de venda e compra de fração de tempo de imóvel multipropriedade, condenando a ré à devolução integral dos valores pagos pela autora, com incidência de multa contratual de 10%. O pedido de indenização por danos morais foi afastado. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há cinco questões em discussão: (i) verificar se houve cerceamento de defesa ante o julgamento antecipado da lide; (ii) definir se é aplicável o Código de Defesa do Consumidor à relação jurídica estabelecida entre as partes; (iii) determinar a validade da rescisão contratual e a consequente restituição integral dos valores pagos pela autora; (iv) examinar a alegação de revelia da ré e seus eventuais efeitos; e (v) avaliar se o atraso na entrega do empreendimento configura dano moral passível de indenização. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. O julgamento antecipado da lide não caracteriza cerceamento de defesa quando a matéria discutida for exclusivamente de direito ou quando os elementos constantes nos autos forem suficientes para a solução do caso, nos termos do art. 355, I, do CPC/2015. Além disso, as partes não se insurgiram contra a decisão de saneamento. 4. A relação jurídica entre as partes caracteriza relação de consumo, uma vez que a autora adquiriu a cota imobiliária na condição de destinatária final, configurando-se, assim, uma relação entre consumidor e fornecedor, conforme os arts. 2º e 3º do Código de Defesa do Consumidor. 5. O atraso na entrega do empreendimento configura inadimplemento contratual, justificando a rescisão do contrato e a restituição integral dos valores pagos, em parcela única, conforme o entendimento consolidado no STJ (Súmula 543 e Tema 577). A pandemia da Covid-19 não se qualifica como fortuito externo, mas sim como fortuito interno, inerente ao risco do negócio, não eximindo a incorporadora de sua responsabilidade contratual. 6. A alegação de revelia não pode ser apreciada na instância recursal, sob pena de supressão de instância, pois a matéria não foi analisada pelo juízo de origem e não foi prequestionada via embargos de declaração. Ademais, a presunção de veracidade dos fatos alegados pelo autor em razão da revelia é relativa e não implica automática procedência do pedido. 7. O inadimplemento contratual, por si só, não enseja indenização por danos morais, salvo se demonstrado prejuízo excepcional aos direitos da personalidade, o que não ocorreu no caso concreto. IV. DISPOSITIVO E TESE 8. Recursos desprovidos. Tese de julgamento: O julgamento antecipado da lide não caracteriza cerceamento de defesa quando a matéria discutida for exclusivamente de direito ou quando os elementos constantes dos autos forem suficientes para a solução do caso. A relação jurídica estabelecida no contrato de promessa de venda e compra de fração de tempo de imóvel multipropriedade é regida pelo Código de Defesa do Consumidor. O atraso na entrega do empreendimento configura inadimplemento contratual e justifica a rescisão do contrato, com restituição integral dos valores pagos pelo comprador, sem retenções, em parcela única. A pandemia da Covid-19 não constitui fortuito externo apto a afastar a responsabilidade da incorporadora pelo atraso na entrega do empreendimento. O mero inadimplemento contratual não configura dano moral indenizável, salvo prova de circunstâncias excepcionais que violem direitos da personalidade. ACÓRDÃO Vistos, discutidos e relatados estes autos, em que figuram como partes acima referidas, acordam os Senhores Desembargadores da 4ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, por unanimidade, em conhecer dos recursos interpostos para, no mérito, NEGAR-LHES PROVIMENTO, tudo nos termos do voto do eminente Relator. Fortaleza/CE, data do sistema. DESEMBARGADOR FRANCISCO BEZERRA CAVALCANTE Relator (Apelação Cível - 0264865-03.2023.8.06.0001, Rel. Desembargador(a) FRANCISCO BEZERRA CAVALCANTE, 4ª Câmara Direito Privado, data do julgamento: 25/02/2025, data da publicação: 25/02/2025) Na mesma linha de intelecção, o Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Ceará sedimentou que as vicissitudes ordinárias da construção civil configuram risco empresarial e não autorizam a exoneração da responsabilidade da construtora: EMENTA: APELAÇÃO. DIREITO DO CONSUMIDOR E CIVIL. AÇÃO DE RESCISÃO C/C REPARAÇÃO DE DANOS E ANTECIPAÇÃO DE TUTELA. COMPRA E VENDA DE FRAÇÃO DE UNIDADE IMOBILIÁRIA EM CONDOMÍNIO DE LAZER. MULTIPROPRIEDADE. RELAÇÃO DE CONSUMO. PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA. NÃO CABIMENTO. CULPA DO VENDEDOR/CONSTRUTOR PELA RESCISÃO CONTRATUAL. NÃO ENTREGA DA OBRA NA DATA APRAZADA. PARALISAÇÃO DA OBRA. NÃO COMPROVADA. FORTUITO EXTERNO. NÃO CONFIGURADO. DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS DE FORMA INTEGRAL EM PARCELA ÚNICA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. 1. Cinge-se a controvérsia em estabelecer a culpa na rescisão de contrato de compra e venda de fração de unidade imobiliária em regime de multipropriedade, bem como estabelecer se há cabimento da devolução integral dos valores pagos, o ressarcimento em danos morais, bem como a possibilidade de retenções na restituição dos valores pagos pelo comprador. 2. A preliminar de cerceamento de defesa não merece prosperar, visto que a presente demanda resume-se à análise de descumprimento de cláusulas contratuais, inexistindo qualquer complexidade que justifique a dilação probatória, agindo corretamente o magistrado singular, julgando a causa suficientemente madura à prolação de sentença, sem que isso represente afronta ao direito das partes. 3. Restou caracterizada a culpa da construtora pelo atraso na entrega do empreendimento em questão, com a comprovação de que foi ultrapassado o prazo de entrega da obra e a inexistência de excludentes, uma vez que a escassez de mão-de-obra deve ser atribuída ao risco inerente à atividade desenvolvida e restou consignado que a atividade de construção foi estabelecida como de caráter essencial durante o período de isolamento social, descaracterizando a presença da alegada força maior. 4. Resolvido o contrato por culpa exclusiva do fornecedor, impõe-se o retorno das partes ao estado anterior à contratação com a devolução dos valores pagos de forma integral e em parcela única. Afasta-se, portanto, a possibilidade de retenção pela apelante de quaisquer valores desembolsados pela consumidora, na forma do enunciado n. 543 da Súmula do c. STJ. 5.Recurso conhecido e desprovido. ACÓRDÃO: Vistos, relatados e discutidos estes autos, acorda a 1ª Câmara Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, em CONHECER do recurso interposto para NEGAR-LHE PROVIMENTO, mantendo incólume a sentença vergastada. Fortaleza, data da assinatura do documento. DESEMBARGADOR FRANCISCO MAURO FERREIRA LIBERATO Presidente do Órgão Julgador DESEMBARGADORA MARIA REGINA OLIVEIRA CAMARA Relatora (Apelação Cível - 0203996-51.2022.8.06.0117, Rel. Desembargador(a) MARIA REGINA OLIVEIRA CAMARA, 1ª Câmara Direito Privado, data do julgamento: 23/10/2024, data da publicação: 23/10/2024) A jurisprudência colacionada confirma expressamente que entraves operacionais, falta de mão de obra e variações econômicas do setor imobiliário consubstanciam fortuito interno inerente à atividade, não eximindo a fornecedora do dever de cumprir tempestivamente os prazos pactuados. De igual modo, impõe-se rejeitar categoricamente as teses defensivas articuladas pela demandada acerca de suposta inadimplência anterior do comprador a partir de agosto de 2024 ou de ausência de culpa exclusiva da incorporadora (ID 213374751). A tentativa de atribuir ao adquirente a causa da resolução do contrato não encontra sustentação jurídica, porquanto, diante do manifesto descompasso físico da construção e da certeza inequívoca de que o empreendimento não seria entregue dentro do prazo avençado com a tolerância regulamentar, incide em favor do consumidor o princípio da exceção do contrato não cumprido, positivado no art. 476 do Código Civil, segundo o qual nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação principal, pode exigir o implemento da prestação devida pelo outro. A conduta do promitente comprador em suspender pagamentos em cenário de paralisia das obras e evidente risco de inadimplemento total da vendedora constitui legítima autotutela contratual e exercício regular de direito, não podendo ser invocada pela ré para transmudar sua própria mora em culpa do consumidor. Cabe destacar que a demandada não comprovou que buscou judicialmente a rescisão do contrato em razão desse atraso no pagamento. A inexecução da prestação principal pela incorporadora rompeu irremediavelmente a comutatividade contratual, caracterizando a sua culpa exclusiva e conferindo ao comprador o direito à rescisão judicial da promessa de compra e venda. No que concerne à responsabilidade subjetiva das corrés remanescentes, resta plenamente configurada a responsabilidade solidária da demandada HARD ROCK BRAZIL GERENCIAMENTO DE HOTÉIS LTDA. perante o adquirente. Conforme já delineado, a ré integrou decisivamente a cadeia de consumo e a oferta do produto imobiliário ao vincular de forma ostensiva sua marca de prestígio global ao empreendimento Residence Club at the Hard Rock Hotel Fortaleza, figurando não apenas no material promocional, mas na própria identificação nominal do complexo e nas diretrizes de gestão hoteleira prometidas ao adquirente. Essa inequívoca integração econômica e mercadológica incute no consumidor a legítima expectativa de solvabilidade e padrão de qualidade internacional, atraindo a incidência da Teoria da Aparência e o dever de responder solidariamente com a incorporadora pelos danos materiais decorrentes do atraso na entrega da obra, sendo inoponíveis ao consumidor eventuais pactuações internas ou restrições de licenciamento destinadas a eximi-la dos riscos da atividade. Por sua vez, impõe-se afastar em definitivo o CONDOMÍNIO RESIDENCE CLUB AT HARD ROCK HOTEL FORTALEZA da cadeia de fornecedores e de qualquer responsabilização material pelo evento danoso. O condomínio edilício constitui ente cuja previsão institucional destina-se unicamente à administração e fruição das áreas comuns e unidades após a conclusão física do empreendimento e efetiva imissão dos adquirentes na posse, não ostentando qualquer ingerência na incorporação imobiliária, na venda das cotas, no recebimento dos valores vertidos pelo comprador ou na execução do cronograma de obras. Revelando-se o condomínio mera figura instrumental para futura operação condominial, que sequer se instalou ou praticou ato concreto de gestão diante da própria inconclusão da construção, não há nexo causal que justifique a sua inclusão na cadeia de fornecimento da incorporação, razão pela qual nenhuma obrigação restitutória ou indenizatória pode lhe ser imputada. Reconhecido o inadimplemento absoluto e a culpa exclusiva da promitente vendedora pelo atraso na entrega da unidade imobiliária, impõe-se a resolução definitiva do Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda nº T1-32580, restabelecendo-se o estado anterior à celebração do negócio jurídico (status quo ante). Nesse cenário de desfazimento motivado pela mora da incorporadora, a restituição das quantias despendidas pelo adquirente deve ocorrer de forma integral e imediata, em parcela única, sendo descabida qualquer retenção de percentuais a título de despesas administrativas, cláusula penal compensatória ou comissão de corretagem. Com efeito, as disposições do art. 67-A da Lei nº 4.591/1964, introduzido pela Lei nº 13.786/2018, que autorizam retenções tarifadas de até 25% sobre os valores pagos e abatimento de corretagem, aplicam-se exclusivamente às hipóteses de resilição unilateral imotivada por iniciativa do comprador ou de resolução decorrente de sua inadimplência culposa. Quando a resolução contratual decorre de culpa exclusiva do incorporador ou vendedor, a matéria é regida especificamente pelo art. 43-A, § 1º, da Lei nº 4.591/1964, que expressamente assegura ao adquirente a restituição da integralidade de todos os valores pagos. Essa diretriz normativa encontra-se plenamente consolidada na jurisprudência pátria, consubstanciada no enunciado da Súmula nº 543 do Colendo Superior Tribunal de Justiça, que estabelece que, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador, de modo integral em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor ou construtor. Sobre a matéria, colhe-se precedente deste Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Ceará em caso rigorosamente análogo: EMENTA: DIREITO DO CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RELAÇÃO CONTRATUAL. APLICABILIDADE DO CDC. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. INADIMPLEMENTO. CULPA EXCLUSIVA DO PROMITENTE VENDEDOR. SÚMULA Nº 543 DO STJ. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DAS PARCELAS PAGAS. RECURSO CONHECIDO MAS DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME: 1. Agravo de instrumento, com pedido de efeito suspensivo, interposto pelo Condomínio Residence Club At The Hard Rock Hotel em face de decisão do Juízo da 38ª Vara Cível da Comarca de Fortaleza/CE que, nos autos da ação de rescisão de contrato de compra e venda por culpa exclusiva da promitente vendedora c/c indenização por dano moral ajuizada por Glayceanne Cristinne da Costa Lucena, ora recorrida, deferiu parcialmente a tutela de urgência requestada, no sentido de determinar a devolução do montante pago, R$ 58.267,87 (cinquenta e oito mil, duzentos e sessenta e sete reais e oitenta e sete centavos), devidamente atualizado, no prazo de quinze dias. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO: 2. Há duas questões em discussão: (i) se é devida a restituição, de forma integral e imediata, dos valores pagos pelo comprador, ora agravado; (ii) se houve desrespeito ao princípio do contraditório e da ampla defesa. III. RAZÕES DE DECIDIR: 3. A previsão de entrega da unidade seria até dia 01 de junho de 2023, com tolerância de 180 dias, de modo que o empreendimento deveria ter sido concluído, com as operações hoteleiras em funcionamento até 01/12/2023, o que não ocorreu. 4. De acordo com a orientação adotada pelo Superior Tribunal de Justiça, ¿na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador ¿ integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento¿ (Súmula n. 543 do STJ). 5. A probabilidade do direito da autora restou demonstrada na induvidosa pretensão de rescindir a avença, bem como na Súmula n. 543 do STJ, que chancela a possibilidade de imediata devolução integral dos valores pagos quando a rescisão ocorre por culpa da vendedora. 6. Não se verifica desrespeito ao princípio do contraditório e ampla defesa como invoca a parte agravante, sobretudo porque quando o magistrado entender estarem presentes os requisitos autorizadores elencados no artigo 300 do Código de Processo Civil, é permitida a concessão da tutela antecipada, garantindo-se o contraditório diferido. IV. DISPOSITIVO E TESE: 7. Recurso conhecido e desprovido. Tese de julgamento: 1. De acordo com a Súmula nº 543 do STJ, a resolução do contrato de promessa de compra e venda que for baseado no Código de Defesa do Consumidor, se a rescisão se deu por culpa do promitente vendedor/construtor, será devido a restituição imediata e integral das parcelas pagas pelo promitente comprador. Dispositivos relevantes citados: Súmula n. 543 do STJ, CPC, art. 300. Jurisprudência relevante citada: Tema n. 971 do STJ). 8. Agravo interno desprovido. (AgInt no AREsp n. 2.538.988/RJ, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 23/9/2024, DJe de 25/9/2024. ACÓRDÃO: Vistos, relatados e discutidos estes autos, acorda a 2ª Câmara Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, em unanimidade, para conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do relator. Fortaleza, 22 de janeiro de 2025 EVERARDO LUCENA SEGUNDO Presidente do Órgão Julgador DESEMBARGADOR CARLOS ALBERTO MENDES FORTE Relator (Agravo de Instrumento - 0635991-09.2024.8.06.0000, Rel. Desembargador(a) CARLOS ALBERTO MENDES FORTE, 2ª Câmara Direito Privado, data do julgamento: 22/01/2025, data da publicação: 23/01/2025) O precedente deste Egrégio Tribunal de Justiça estadual reafirma a imperatividade do retorno ao estado anterior com a restituição plena do desembolso, sem qualquer desconto de corretagem ou retenção rescisória, ante a culpa exclusiva da fornecedora pela quebra contratual. Quanto ao montante a ser restituído, extrai-se do acervo probatório, em especial da ficha financeira emitida pela própria demandada (ID 213374770) e dos comprovantes acostados com a inicial (ID 187946261), que o autor adimpliu o valor histórico total de R$ 33.378,70 (trinta e três mil, trezentos e setenta e oito reais e setenta centavos). O valor histórico pago pelo consumidor deverá ser integralmente devolvido, incidindo correção monetária calculada pelo índice contratualmente eleito pelas partes, qual seja, o Índice Nacional de Custo da Construção (INCC), desde a data de cada desembolso, a fim de assegurar a recomposição efetiva do poder aquisitivo da moeda, acrescido de juros de mora legais de 1% (um por cento) ao mês a contar da citação, nos termos do art. 405 do Código Civil, por se tratar de responsabilidade contratual, deduzindo-se os valores que porventura já tenham sido levantados no curso do processo por força da tutela provisória. Passando ao exame das penalidades contratuais perseguidas na exordial, o promovente formulou pretensão condenatória voltada à aplicação da multa de 1% (um por cento) ao mês prevista nas disposições contratuais e no art. 43-A da Lei nº 4.591/1964 (ID 187946256). No tocante à incidência da multa mensal moratória de 1% ao mês a partir de 29 de junho de 2025, o pedido não comporta deferimento. Da análise sistemática do contrato e do art. 43-A, § 2º e § 3º, da Lei nº 4.591/1964, extrai-se que a sanção moratória mensal nela prevista tem incidência delimitada exclusivamente para a hipótese de adimplemento tardio, em que a obra é concluída e a unidade é efetivamente entregue ao comprador que opta por manter a avença hígida, funcionando como compensação mensal pelo atraso na fruição do imóvel até a expedição do habite-se e entrega das chaves. No caso vertente, o autor não pugnou pelo cumprimento forçado da obrigação com a entrega da fração, mas sim pela resolução culposa e definitiva do vínculo contratual, o que afasta o pressuposto fático e a finalidade da cláusula penal puramente moratória vinculada à entrega do bem, restando indeferida a cobrança de 1% ao mês sobre os valores pagos durante os meses de mora. Por outro lado, assiste plena razão ao consumidor no que concerne à aplicação reflexa da cláusula penal compensatória prevista na cláusula 20ª, §4, "a", do instrumento contratual: Cláusula Vigésima. Deixando, assim, o PROMISSÁRIO COMPRADOR de cumprir quaisquer das cláusulas ou condições do presente Contrato, a PROMITENTE VENDEDORA poderá considerá-lo rescindido de pleno direito, na forma e conforme critérios nele previstos e/ou prescritos em lei, salvo se a PROMITENTE VENDEDORA optar pela execução do Contrato, mediante cobrança do débito, na forma autorizada por este Contrato e pela legislação em vigor Parágrafo Quarto. Havendo a rescisão deste Contrato por culpa do PROMISSÁRIO COMPRADOR, o valor por ele pago, corrigido monetariamente, desde as datas dos respectivos pagamentos e até a data da rescisão, pelos mesmos índices previstos neste contrato, sofrerá a dedução das verbas correspondentes: a) à cláusula penal convencional equivalente a 25% (vinte e cinco por cento) sobre o valor total pago e corrigido (descontados eventuais valores pagos a título de encargos moratórios e correção monetária decorrente de mora; Compulsando o contrato de adesão confeccionado pela ré, constata-se a existência de manifesta assimetria contratual: o instrumento pactuado estipula expressamente, na sua Cláusula 20ª, §4, "a", que, na hipótese de rescisão por inadimplemento do comprador, incidirá pena convencional compensatória fixada no patamar de 25% (vinte e cinco por cento) sobre as quantias pagas à incorporadora. Em contrapartida, o contrato silencia de forma absoluta e deliberada sobre qualquer penalidade compensatória aplicável em desfavor da própria incorporadora na hipótese de rescisão culposa por seu inadimplemento exclusivo. Essa estipulação unilateral, que comina severa cláusula penal rescisória exclusivamente em desfavor do aderente e desonera a construtora de idêntica consequência na rescisão culposa, infringe o princípio da boa-fé objetiva e da equidade contratual, colocando o consumidor em posição de manifesta desvantagem exagerada, conduta vedada pelo art. 51, inciso IV, do Código de Defesa do Consumidor. Para expungir esse desequilíbrio estrutural, o Colendo Superior Tribunal de Justiça firmou tese vinculante sob a sistemática dos recursos repetitivos no julgamento do Tema 971, consolidando que, no contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora ou incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. A orientação consolidada pelo Colendo Superior Tribunal de Justiça reforça a necessidade de aplicação simétrica da penalidade rescisória para restabelecer a justa paridade contratual: EMENTA: AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. ATRASO NA ENTREGA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. DANOS MATERIAIS JÁ CONCEDIDOS. CLÁUSULA PENAL. INVERSÃO. CUMULAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. DANOS MORAIS. DESDOBRAMENTOS DO DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL. INEXISTÊNCIA. AFASTAMENTO. 1. A jurisprudência do STJ firmou o entendimento no sentido de que no contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas em desfavor do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. 2. Referida inversão, entretanto, somente é cabível em caso de ausência de equivalência contratual em favor do consumidor pela mora no descumprimento da obrigação assumida. 3. Desse modo, havendo cláusula penal pactuada ou mesmo concedidos os respectivos danos materiais pela privação do uso do imóvel, como no presente caso, não é possível a inversão de cláusula contratual pretendida, sob pena de bis in idem. 4. Nos termos da jurisprudência do STJ, o simples inadimplemento contratual, em regra, não configura dano indenizável, devendo haver consequências fáticas capazes de ensejar o dano moral. Precedentes. 5. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt nos EDcl no AREsp n. 852.095/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 15/3/2021, DJe de 19/3/2021.) O precedente do Superior Tribunal de Justiça corrobora a incidência da tese vinculante que impõe a reciprocidade de penalidades em contratos de consumo desprovidos de previsão punitiva contra a incorporadora. Assim, configurada a rescisão por culpa exclusiva da ré e ausente previsão simétrica de sanção resolutória contra esta, impõe-se a aplicação inversa da penalidade compensatória estipulada na Cláusula 20ª, §4, "a", condenando a promovida ao pagamento de multa de 25% (vinte e cinco por cento) incidente sobre o montante integral pago pelo autor, servindo como prefixação proporcional de perdas e danos pelo desfazimento do negócio. No tocante ao pleito de reparação imaterial, a jurisprudência dominante orienta-se no sentido de que o simples inadimplemento contratual, desacompanhado de repercussão gravosa, consubstancia mero dissabor não indenizável. Todavia, a hipótese vertida nos autos ultrapassa em muito a barreira do aborrecimento corriqueiro, revelando circunstância fática excepcional que justifica plenamente a tutela compensatória moral. O autor adquiriu a fração imobiliária em janeiro de 2023 com a legítima expectativa de fruição e lazer nas datas programadas a partir de dezembro de 2024 (com tolerância até junho de 2025), planejando momentos de descanso e lazer familiar nas dependências do resort. Ocorre que o empreendimento permanece inconcluso e sem qualquer perspectiva concreta de conclusão mesmo após o esgotamento do prazo de tolerância, impondo ao consumidor um estado contínuo de angústia, impotência e severa incerteza patrimonial, privando-o do capital investido e forçando-o a buscar o Poder Judiciário para reaver seus recursos. A mora desmedida, reiterada e desprovida de justificativa plausível viola a incolumidade psíquica, a tranquilidade e a legítima confiança depositadas pelo consumidor na relação negocial, configurando ato ilícito ensejador do dever de indenizar, nos termos dos artigos 186 e 927 do Código Civil, c/c art. 6º, inciso VI, do Código de Defesa do Consumidor. No que pertine à quantificação do dano moral, a fixação deve pautar-se pelos princípios da proporcionalidade e da razoabilidade, considerando as circunstâncias do caso concreto, a gravidade e extensão da lesão, a capacidade econômico-financeira da incorporadora e o caráter pedagógico e punitivo da condenação, sem ensejar enriquecimento sem causa. Sopesando tais diretrizes, afigura-se justa, adequada e proporcional a fixação da indenização no montante de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) em favor da parte autora, quantia que atende aos parâmetros médios adotados por esta Corte Estadual para casos congêneres de atraso na entrega de unidades de multipropriedade. III - DISPOSITIVO Ante todo o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados na petição inicial, extinguindo o processo com resolução de mérito, nos termos do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para o fim de: a) CONFIRMAR a tutela de urgência parcialmente concedida e DECLARAR RESCINDIDO o Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda de Unidade Imobiliária nº T1-32580 firmado entre as partes, por culpa exclusiva da demandada decorrente do atraso substancial na entrega da obra (ID 187946260 e ID 213374762); b) CONDENAR as promovidas VENTURE CAPITAL PARTICIPACOES E INVESTIMENTOS S/A e HARD ROCK BRAZIL GERENCIAMENTO DE HOTEIS LTDA. a restituir ao autor, de forma integral, imediata e em parcela única, a totalidade das quantias pagas no âmbito da contratação, no montante histórico de R$ 33.378,70 (trinta e três mil, trezentos e setenta e oito reais e setenta centavos), com incidência de correção monetária calculada pelo Índice Nacional de Custo da Construção (INCC) a contar de cada desembolso, acrescido de juros de mora legais de 1% (um por cento) ao mês a partir da citação válida, abatendo-se eventuais valores que já tenham sido efetivamente levantados pelo autor por força da decisão liminar; c) CONDENAR as promovidas VENTURE CAPITAL PARTICIPACOES E INVESTIMENTOS S/A e HARD ROCK BRAZIL GERENCIAMENTO DE HOTEIS LTDA. ao pagamento da cláusula penal compensatória prevista na Cláusula 8ª, item V, do contrato, aplicada de forma reflexa e invertida em favor do autor, no percentual de 25% (vinte e cinco por cento) incidente sobre a integralidade dos valores efetivamente pagos, devidamente atualizados pelo INCC desde a rescisão e com juros de mora de 1% (um por cento) ao mês a contar da citação; d) CONDENAR as promovidas VENTURE CAPITAL PARTICIPACOES E INVESTIMENTOS S/A e HARD ROCK BRAZIL GERENCIAMENTO DE HOTEIS LTDA. ao pagamento de indenização por danos morais no montante de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) em favor do promovente, com incidência de correção monetária e juros de mora, ambos pela SELIC, calculada a partir da publicação desta sentença; Condeno as promovidas VENTURE CAPITAL PARTICIPACOES E INVESTIMENTOS S/A e HARD ROCK BRAZIL GERENCIAMENTO DE HOTEIS LTDA. ao pagamento das custas processuais finais, na proporção de 50% para cada. Condeno as requeridas VENTURE CAPITAL PARTICIPACOES E INVESTIMENTOS S/A e HARD ROCK BRAZIL GERENCIAMENTO DE HOTEIS LTDA. ao pagamento dos honorários advocatícios sucumbenciais, fixados em 10% (dez por cento) incidente sobre o valor total da condenação atualizada, nos moldes do art. 85, § 2º, do Código de Processo Civil. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Após o trânsito em julgado e cumpridas as formalidades legais, arquivem-se os autos com as devidas baixas de estilo. Fortaleza/CE, 2026-09-10. ROBERTO FERREIRA FACUNDO Juiz de Direito

2026-09-16 · TJCE

ESTADO DO CEARÁ PODER JUDICIÁRIO FÓRUM CLÓVIS BEVILÁQUA 27ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE FORTALEZA ______________________________________________________________________________________ Rua Desembargador Floriano Benevides Magalhães, 220, setor Verde, nível 4, sala 401, Edson Queiroz, Fortaleza/CE, CEP 60811-690 (85) 3108-0086 - for.27civel@tjce.jus.br ______________________________________________________________________________________ SENTENÇA Processo: 3115227-68.2025.8.06.0001 Classe: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Assunto: [Rescisão do contrato e devolução do dinheiro] AUTOR: WAGNER ADRIANO REU: VENTURE CAPITAL PARTICIPACOES E INVESTIMENTOS S/A, HARD ROCK BRAZIL GERENCIAMENTO DE HOTEIS LTDA., CONDOMINIO RESIDENCE CLUB AT HARD ROCK HOTEL FORTALEZA I - RELATÓRIO Trata-se de Ação de Rescisão Contratual c/c Devolução dos Valores Pagos e Tutela Provisória de Urgência ajuizada por WAGNER ADRIANO, em face de HRH FORTALEZA EMPREENDIMENTO HOTELEIRO S.A. (atual denominação de VENTURE CAPITAL PARTICIPAÇÕES E INVESTIMENTOS S/A), HARD ROCK BRAZIL GERENCIAMENTO DE HOTÉIS LTDA. e CONDOMÍNIO RESIDENCE CLUB AT HARD ROCK HOTEL FORTALEZA, todos qualificados nos autos. Narra, em síntese, que em 11 de janeiro de 2023 firmou com a demandada o Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda de Unidade Imobiliária nº T1-32580, referente à fração imobiliária nº 14 do Apartamento nº 40006, 1º andar, Bloco BL 40, integrante do empreendimento hoteleiro denominado Residence Club at the Hard Rock Hotel Fortaleza, localizado na Praia de Lagoinha, Município de Paraipaba/CE, cujo preço global ajustado foi de R$ 119.900,00 (cento e dezenove mil e novecentos reais), mediante entrada inicial e saldo financiado em prestações mensais (ID 187946256 e ID 187946260). Sustenta o promovente que cumpriu com seus compromissos financeiros, vertendo à requerida o montante histórico de R$ 33.378,70 (trinta e três mil, trezentos e setenta e oito reais e setenta centavos), conforme ficha financeira acostada aos autos (ID 187946261). Sustenta que o prazo estipulado no contrato para a conclusão e entrega da unidade era 31 de dezembro de 2024, admitindo-se prorrogação pelo prazo de tolerância de 180 dias corridos, o que findou improrrogavelmente em 29 de junho de 2025. Escoado esse lapso, o empreendimento permaneceu inconcluso e sem qualquer perspectiva concreta de entrega. Diante do atraso que persistia quando do ajuizamento da ação, aduziu o demandante a impossibilidade de manutenção do negócio e ressaltou a frustração gerada, inclusive pela ausência de transparência e quebra da confiança na execução das obras. Por tais motivos, adentrou com a presente ação, pugnando pela concessão de tutela provisória de urgência visando à rescisão do pacto, à suspensão de cobranças de parcelas vencidas e vincendas, à abstenção de negativação e ao depósito judicial da integralidade dos valores pagos, bem como a procedência dos pedidos para decretação da rescisão culposa, devolução da integralidade dos valores pagos com juros e correção, incidência da multa de 1% ao mês e indenização por danos morais no montante de R$ 10.000,00 (dez mil reais). Decisão, ID 192357404, na qual restou concedida a gratuidade da justiça ao promovente e deferida, em parte, a tutela provisória de urgência para declarar provisoriamente rescindido o vínculo contratual, determinar a suspensão das cobranças contratuais e a abstenção de negativação do nome do autor sob pena de multa diária, bem como ordenar que a promovida restituísse, de uma só vez, o percentual de 75% dos valores pagos, perfazendo o montante de R$ 25.034,02 (vinte e cinco mil, trinta e quatro reais e dois centavos). Realizada a audiência de conciliação perante o Centro Judiciário de Solução de Conflitos e Cidadania (CEJUSC), o ato restou infrutífero diante da ausência de transigência entre as partes presentes (ID 207022271). A promovida HRH FORTALEZA EMPREENDIMENTO HOTELEIRO S.A. compareceu aos autos e apresentou contestação tempestiva acompanhada de farta documentação (ID 213374751). Em sede de preliminares, requereu a revogação do benefício da gratuidade da justiça deferido ao autor, aduzindo a existência de patrimônio e capacidade econômica, pugnou pelo reconhecimento do cumprimento parcial da tutela provisória no tocante às obrigações de abstenção e suspensão, sustentou a manifesta ilegitimidade passiva do Condomínio Residence Club at Hard Rock Hotel Fortaleza por ser ente despersonalizado em formação e requereu o reconhecimento da legitimidade passiva da corré Hard Rock Brazil Gerenciamento de Hotéis Ltda. em razão de sua inserção na cadeia de fornecimento e ingerência no empreendimento. No mérito, a ré sustentou a ocorrência de caso fortuito externo e força maior decorrente dos reflexos da pandemia da COVID-19, de decretos restritivos estaduais e municipais, além de severa crise de abastecimento, escassez de mão de obra especializada e alta expressiva na inflação da construção civil e na taxa SELIC, afirmando que tais eventos romperam o nexo causal e afastaram qualquer inadimplemento culposo de sua parte. Defendeu que o autor já se encontrava em mora no contrato desde agosto de 2024, fato objeto de notificação extrajudicial expedida em 17/11/2024, invocando a inaplicabilidade da culpa exclusiva, a validade das deduções rescisórias de 25% mais 6% de comissão de corretagem previstas no art. 67-A da Lei nº 4.591/1964, o descabimento da multa mensal pretendida, a higidez da contratação e a inexistência de danos morais indenizáveis. Por sua vez, a promovida HARD ROCK BRAZIL GERENCIAMENTO DE HOTÉIS LTDA. ofertou contestação tempestiva (ID 214659806), arguindo preliminar de manifesta ilegitimidade passiva ad causam, afirmando que jamais figurou como contratante ou vendedora na avença firmada pelo demandante, atuando exclusivamente como licenciadora de marca e futura operadora hoteleira para momento posterior à entrega do resort, destacando a existência de cláusulas contratuais de exoneração (cláusulas 9.2 e 9.5) e jurisprudência pacífica das Cortes Superiores. No mérito, alegou a inaplicabilidade do CDC por se tratar de aquisição voltada a investimento comercial, o descabimento da pretensão indenizatória moral e pugnou, subsidiariamente, pela fixação de juros e atualização exclusivamente pela taxa SELIC. A parte autora apresentou réplica às contestações (ID 224531966), rebatendo as preliminares arguidas, reafirmando que os entraves invocados pelas requeridas consubstanciam fortuito interno inerente ao risco da atividade empresarial e que a celebração do negócio se deu em 2023, após o encerramento do período pandêmico, reiterando a solidariedade de todas as empresas participantes da cadeia de consumo, o cabimento da exceção do contrato não cumprido diante da paralisia das obras, a necessidade de devolução integral dos valores solvidos sem qualquer retenção, a incidência da penalidade contratual e a condenação em danos morais decorrentes da grave frustração suportada. Despacho, ID 224710871, intimou as partes para que especificassem as provas que pretendiam produzir. A promovida HRH FORTALEZA peticionou requerendo a dilação probatória mediante realização de audiência de instrução para oitiva de testemunhas acerca dos impactos e desafios operacionais no canteiro de obras, além do depoimento pessoal do demandante (ID 226133867). A parte autora peticionou requerendo depoimento pessoal e exibição de vasta documentação técnica e contábil em poder das demandadas (ID 226153284). A ré HARD ROCK BRAZIL GERENCIAMENTO DE HOTÉIS LTDA. peticionou requerendo a juntada de prova documental suplementar consubstanciada em decisões judiciais proferidas em demandas análogas (ID 226249892). É o relatório. II - FUNDAMENTAÇÃO Inicialmente, cumpre indeferir todos os requerimentos de dilação probatória formulados pelas partes litigantes (IDs 226133867, 226153284 e 226249892). A pretendida produção de prova oral, consistente na oitiva de testemunhas e na tomada de depoimentos pessoais, afigura-se absolutamente impertinente e inútil para o desate do litígio. Com efeito, a verificação da higidez do cronograma da obra, a averiguação da tempestividade da conclusão física do empreendimento e o exame das circunstâncias invocadas como caso fortuito ou força maior constituem matéria eminentemente fático-documental e jurídica, cuja prova depende exclusivamente da exibição dos instrumentos contratuais, dos registros oficiais de expedição de habite-se e de atos administrativos, sendo despicienda a colheita de relatos orais em canteiro de obras para comprovar matéria de direito já sedimentada na jurisprudência. De igual modo, a documentação já encartada aos autos revela-se amplamente suficiente para descortinar o fluxo financeiro da contratação e a inexecução do objeto, tornando protelatória a exibição suplementar de documentos internos requerida pelo promovente, bem como a juntada reiterada de precedentes judiciais pela ré. Vigora no ordenamento processual civil o princípio do livre convencimento motivado e da persuasão racional (art. 371 do CPC), competindo ao magistrado, como destinatário da prova, indeferir as diligências inúteis ou meramente protelatórias, nos termos do art. 370, parágrafo único, do CPC. Destarte, presentes os pressupostos processuais e as condições da ação, e não havendo necessidade de dilação probatória diante da suficiência dos elementos documentais coligidos, o feito comporta julgamento antecipado do mérito, a teor do art. 355, inciso I, do Código de Processo Civil. Passo a analisar as preliminares suscitadas pelas demandadas em suas peças contestatórias. II.1. DA INCOMPETÊNCIA TERRITORIAL - NÃO ACOLHIMENTO No tocante à alegada incompetência territorial fundada na cláusula de eleição de foro, arguida pelas demandadas, a preliminar não comporta acolhimento. A relação jurídica materializada entre as partes ostenta nítida natureza consumerista, enquadrando-se o autor perfeitamente no conceito de consumidor, na qualidade de destinatário final econômico do bem imóvel compartilhado, e as promovidas na condição de fornecedoras no ramo de incorporação, venda e exploração de empreendimento imobiliário, nos termos dos artigos 2º e 3º do Código de Defesa do Consumidor. O fato de a avença envolver fração imobiliária sob o regime de multipropriedade não desnatura a vulnerabilidade do adquirente pessoa natural, que contratou a fruição de fração de lazer perante grupo econômico de grande porte mediante contrato de adesão padronizado, aplicando-se, inclusive, a disciplina supletiva do Código de Defesa do Consumidor expressamente albergada pelo art. 1.358-B do Código Civil. Nesse diapasão, o art. 101, inciso I, do Código de Defesa do Consumidor consagra a faculdade conferida ao consumidor de ajuizar a demanda no foro de seu próprio domicílio ou perante a comarca de localização ou sede das rés, assegurando-lhe o direito fundamental de facilitação do acesso à ordem jurídica justa e de defesa em juízo, nos termos do art. 6º, incisos VII e VIII, do mesmo diploma legal. A inserção compulsória de cláusula de eleição de foro em contrato de adesão que busca compelir o consumidor a litigar exclusivamente em comarca remota diversa do local em que concentrada a representação jurídica das próprias empresas consubstancia estipulação flagrantemente abusiva, eivada de nulidade de pleno direito por força do art. 51, incisos IV e XV, do Código de Defesa do Consumidor, visto que impõe embaraço desproporcional ao exercício da defesa e à celeridade processual, restando sedimentada a competência desta 27ª Vara Cível da Comarca de Fortaleza/CE. II.2. DA IMPUGNAÇÃO AO BENEFÍCIO DA JUSTIÇA GRATUITA - NÃO ACOLHIMENTO No que se refere à impugnação à assistência judiciária gratuita deduzida pela ré HRH FORTALEZA, melhor sorte não lhe assiste. A concessão do beneplácito encontra amparo no art. 98 do Código de Processo Civil, sendo certo que a alegação de insuficiência de recursos deduzida por pessoa natural goza de presunção relativa de veracidade, conforme o art. 99, § 3º, do Código de Processo Civil. A impugnante limitou-se a tecer considerações genéricas e conjecturas abstratas sobre a profissão do promovente, a declaração de imposto de renda e o endereço de sua residência, sem carrear aos autos qualquer elemento probatório robusto e inequívoco de liquidez financeira suficiente para elidir a presunção legal ou demonstrar que o recolhimento das expressivas custas processuais se daria sem prejuízo do sustento próprio e de sua família. Não tendo a ré se desincumbido do ônus probatório que lhe competia, mantém-se hígido o benefício concedido. II.3. ILEGITIMIDADE PASSIVA - NÃO ACOLHIMENTO Por fim, impõe-se rejeitar as preliminares de ilegitimidade passiva ad causam suscitadas pelo CONDOMÍNIO RESIDENCE CLUB AT HARD ROCK HOTEL FORTALEZA e pela demandada HARD ROCK BRAZIL GERENCIAMENTO DE HOTÉIS LTDA. (ID 213374751 e ID 214659806). No âmbito do microssistema consumerista, a responsabilidade civil opera-se de maneira solidária entre todos os integrantes da cadeia de fornecimento que participam da concepção, desenvolvimento, publicidade, comercialização e gestão do produto ou serviço colocado no mercado de consumo, a teor do disposto no art. 7º, parágrafo único, e art. 25, § 1º, ambos do Código de Defesa do Consumidor. Na hipótese vertente, a marca de renome internacional ostentada pela Hard Rock Brazil constituiu o elemento basilar de atratividade e confiança que impulsionou o consumidor à realização do investimento em regime de multipropriedade, integrando a estrutura do empreendimento e figurando ostensivamente nos materiais informativos e de divulgação. Sob a ótica da Teoria da Aparência e da boa-fé objetiva, a imagem corporativa unificada apresentada ao público atrai a corresponsabilidade perante o adquirente, mostrando-se ineficazes contra o consumidor as disposições contratuais internas de exoneração de responsabilidade (art. 51, I, do CDC). De igual modo, a pertinência subjetiva do Condomínio requerido resta configurada com base na teoria da asserção, de modo que sua participação ou não na cadeia de consumo é matéria de mérito que será analisada posteriormente. Rejeito, pois, integralmente as matérias preliminares suscitadas pelas rés, firmando a higidez processual e passando ao desate meritório. II.4. MÉRITO A controvérsia repousa em aferir a responsabilidade pelo desfazimento do contrato de promessa de compra e venda imobiliária, a verificação da culpa exclusiva da construtora demandada pelo atraso substancial na entrega do empreendimento, a higidez das justificativas de caso fortuito ou força maior e as consequências patrimoniais e extrapatrimoniais daí decorrentes. Compulsando os autos, verifica-se que as partes celebraram, em 11 de janeiro de 2023, o Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda de Unidade Imobiliária nº T1-32580, tendo por objeto a fração ideal indivisível nº 14 da Unidade Autônoma nº 40006, 1º andar, Bloco BL 40, do empreendimento Residence Club at the Hard Rock Hotel Fortaleza (ID 187946260 e ID 213374762). Consoante estabelecido no Quadro-Resumo e nas disposições do pacto originário, a data aprazada para a conclusão e entrega do imóvel era o dia 31 de dezembro de 2024. Computando-se o prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias corridos expressamente convencionado, a data limite final e improrrogável para a conclusão das obras e entrega da fração ao adquirente aperfeiçoou-se em 29 de junho de 2025. Ocorre que, até a data do ajuizamento da presente demanda em dezembro de 2025, o empreendimento permanecia inacabado e desprovido de qualquer previsão concreta de entrega, estendendo-se a mora injustificada até o presente momento. A promovida busca escusar-se de sua responsabilidade contratual invocando a ocorrência de caso fortuito externo e força maior, nos termos do art. 393 do Código Civil, alegando que o cronograma foi inviabilizado pelos reflexos da pandemia da COVID-19, pelas medidas sanitárias restritivas governamentais, pela escassez e alta de preços de insumos construtivos, pela elevação das taxas de juros (taxa SELIC) e pela falta de mão de obra qualificada no setor. Tais argumentos não merecem acolhida. A eclosão da crise sanitária provocada pelo coronavírus e as oscilações mercadológicas de matérias-primas e custos operacionais não possuem o condão de justificar uma dilação indefinida e indeterminada da entrega de obras de construção civil. É fato notório que o setor da construção civil foi formalmente qualificado como atividade essencial pelos decretos regulamentadores, permanecendo em funcionamento, de modo que eventuais paralisações pontuais ocorridas no primeiro semestre de 2020 já foram largamente superadas pelo transcurso do tempo. Ademais, na hipótese vertente, o contrato entre os litigantes foi celebrado em janeiro de 2023, quando a pandemia e o cenário econômico subsequente já eram amplamente conhecidos pelos agentes de mercado, não podendo a incorporadora invocar evento pretérito e notório como fato imprevisto apto a romper o liame obrigacional. Ademais, a variação de preços de insumos da construção, a oscilação de índices inflacionários, as intempéries climáticas, a escassez momentânea de materiais ou a carência de trabalhadores qualificam-se juridicamente como fortuito interno, porquanto são eventos absolutamente previsíveis, inerentes e indissociáveis dos riscos ordinários da atividade econômica desempenhada pela incorporadora imobiliária. Ao lançar empreendimento de grande porte no mercado de consumo, incumbe ao fornecedor estruturar planejamento técnico, financeiro e cronológico compatível com as vicissitudes mercadológicas, não podendo transferir ao consumidor os prejuízos e riscos inerentes ao seu próprio negócio, por força da teoria do risco do empreendimento albergada pelo art. 12 do Código de Defesa do Consumidor e pelas normas de proteção ao consumidor. Nesse sentido, é assente a jurisprudência deste Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Ceará ao rechaçar a tese de força maior em contratos relativos ao mesmo empreendimento: EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÕES CÍVEIS RECÍPROCAS. CONTRATO DE PROMESSA DE VENDA E COMPRA DE FRAÇÃO DE TEMPO DE IMÓVEL MULTIPROPRIEDADE. ATRASO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO. RESCISÃO CONTRATUAL. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. MULTA CONTRATUAL. INAPLICABILIDADE DA TEORIA DO FORTUITO EXTERNO. INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. INEXISTÊNCIA DE CERCEAMENTO DE DEFESA. DANO MORAL NÃO CONFIGURADO. RECURSOS DESPROVIDOS. I. CASO EM EXAME 1. Apelações cíveis interpostas por HRH Fortaleza Empreendimento Hoteleiro S.A. e Kátia Lima Teixeira Guimarães contra sentença que, em ação de resolução contratual cumulada com indenização por danos morais e devolução de quantias pagas, decretou a rescisão do contrato de promessa de venda e compra de fração de tempo de imóvel multipropriedade, condenando a ré à devolução integral dos valores pagos pela autora, com incidência de multa contratual de 10%. O pedido de indenização por danos morais foi afastado. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há cinco questões em discussão: (i) verificar se houve cerceamento de defesa ante o julgamento antecipado da lide; (ii) definir se é aplicável o Código de Defesa do Consumidor à relação jurídica estabelecida entre as partes; (iii) determinar a validade da rescisão contratual e a consequente restituição integral dos valores pagos pela autora; (iv) examinar a alegação de revelia da ré e seus eventuais efeitos; e (v) avaliar se o atraso na entrega do empreendimento configura dano moral passível de indenização. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. O julgamento antecipado da lide não caracteriza cerceamento de defesa quando a matéria discutida for exclusivamente de direito ou quando os elementos constantes nos autos forem suficientes para a solução do caso, nos termos do art. 355, I, do CPC/2015. Além disso, as partes não se insurgiram contra a decisão de saneamento. 4. A relação jurídica entre as partes caracteriza relação de consumo, uma vez que a autora adquiriu a cota imobiliária na condição de destinatária final, configurando-se, assim, uma relação entre consumidor e fornecedor, conforme os arts. 2º e 3º do Código de Defesa do Consumidor. 5. O atraso na entrega do empreendimento configura inadimplemento contratual, justificando a rescisão do contrato e a restituição integral dos valores pagos, em parcela única, conforme o entendimento consolidado no STJ (Súmula 543 e Tema 577). A pandemia da Covid-19 não se qualifica como fortuito externo, mas sim como fortuito interno, inerente ao risco do negócio, não eximindo a incorporadora de sua responsabilidade contratual. 6. A alegação de revelia não pode ser apreciada na instância recursal, sob pena de supressão de instância, pois a matéria não foi analisada pelo juízo de origem e não foi prequestionada via embargos de declaração. Ademais, a presunção de veracidade dos fatos alegados pelo autor em razão da revelia é relativa e não implica automática procedência do pedido. 7. O inadimplemento contratual, por si só, não enseja indenização por danos morais, salvo se demonstrado prejuízo excepcional aos direitos da personalidade, o que não ocorreu no caso concreto. IV. DISPOSITIVO E TESE 8. Recursos desprovidos. Tese de julgamento: O julgamento antecipado da lide não caracteriza cerceamento de defesa quando a matéria discutida for exclusivamente de direito ou quando os elementos constantes dos autos forem suficientes para a solução do caso. A relação jurídica estabelecida no contrato de promessa de venda e compra de fração de tempo de imóvel multipropriedade é regida pelo Código de Defesa do Consumidor. O atraso na entrega do empreendimento configura inadimplemento contratual e justifica a rescisão do contrato, com restituição integral dos valores pagos pelo comprador, sem retenções, em parcela única. A pandemia da Covid-19 não constitui fortuito externo apto a afastar a responsabilidade da incorporadora pelo atraso na entrega do empreendimento. O mero inadimplemento contratual não configura dano moral indenizável, salvo prova de circunstâncias excepcionais que violem direitos da personalidade. ACÓRDÃO Vistos, discutidos e relatados estes autos, em que figuram como partes acima referidas, acordam os Senhores Desembargadores da 4ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, por unanimidade, em conhecer dos recursos interpostos para, no mérito, NEGAR-LHES PROVIMENTO, tudo nos termos do voto do eminente Relator. Fortaleza/CE, data do sistema. DESEMBARGADOR FRANCISCO BEZERRA CAVALCANTE Relator (Apelação Cível - 0264865-03.2023.8.06.0001, Rel. Desembargador(a) FRANCISCO BEZERRA CAVALCANTE, 4ª Câmara Direito Privado, data do julgamento: 25/02/2025, data da publicação: 25/02/2025) Na mesma linha de intelecção, o Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Ceará sedimentou que as vicissitudes ordinárias da construção civil configuram risco empresarial e não autorizam a exoneração da responsabilidade da construtora: EMENTA: APELAÇÃO. DIREITO DO CONSUMIDOR E CIVIL. AÇÃO DE RESCISÃO C/C REPARAÇÃO DE DANOS E ANTECIPAÇÃO DE TUTELA. COMPRA E VENDA DE FRAÇÃO DE UNIDADE IMOBILIÁRIA EM CONDOMÍNIO DE LAZER. MULTIPROPRIEDADE. RELAÇÃO DE CONSUMO. PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA. NÃO CABIMENTO. CULPA DO VENDEDOR/CONSTRUTOR PELA RESCISÃO CONTRATUAL. NÃO ENTREGA DA OBRA NA DATA APRAZADA. PARALISAÇÃO DA OBRA. NÃO COMPROVADA. FORTUITO EXTERNO. NÃO CONFIGURADO. DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS DE FORMA INTEGRAL EM PARCELA ÚNICA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. 1. Cinge-se a controvérsia em estabelecer a culpa na rescisão de contrato de compra e venda de fração de unidade imobiliária em regime de multipropriedade, bem como estabelecer se há cabimento da devolução integral dos valores pagos, o ressarcimento em danos morais, bem como a possibilidade de retenções na restituição dos valores pagos pelo comprador. 2. A preliminar de cerceamento de defesa não merece prosperar, visto que a presente demanda resume-se à análise de descumprimento de cláusulas contratuais, inexistindo qualquer complexidade que justifique a dilação probatória, agindo corretamente o magistrado singular, julgando a causa suficientemente madura à prolação de sentença, sem que isso represente afronta ao direito das partes. 3. Restou caracterizada a culpa da construtora pelo atraso na entrega do empreendimento em questão, com a comprovação de que foi ultrapassado o prazo de entrega da obra e a inexistência de excludentes, uma vez que a escassez de mão-de-obra deve ser atribuída ao risco inerente à atividade desenvolvida e restou consignado que a atividade de construção foi estabelecida como de caráter essencial durante o período de isolamento social, descaracterizando a presença da alegada força maior. 4. Resolvido o contrato por culpa exclusiva do fornecedor, impõe-se o retorno das partes ao estado anterior à contratação com a devolução dos valores pagos de forma integral e em parcela única. Afasta-se, portanto, a possibilidade de retenção pela apelante de quaisquer valores desembolsados pela consumidora, na forma do enunciado n. 543 da Súmula do c. STJ. 5.Recurso conhecido e desprovido. ACÓRDÃO: Vistos, relatados e discutidos estes autos, acorda a 1ª Câmara Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, em CONHECER do recurso interposto para NEGAR-LHE PROVIMENTO, mantendo incólume a sentença vergastada. Fortaleza, data da assinatura do documento. DESEMBARGADOR FRANCISCO MAURO FERREIRA LIBERATO Presidente do Órgão Julgador DESEMBARGADORA MARIA REGINA OLIVEIRA CAMARA Relatora (Apelação Cível - 0203996-51.2022.8.06.0117, Rel. Desembargador(a) MARIA REGINA OLIVEIRA CAMARA, 1ª Câmara Direito Privado, data do julgamento: 23/10/2024, data da publicação: 23/10/2024) A jurisprudência colacionada confirma expressamente que entraves operacionais, falta de mão de obra e variações econômicas do setor imobiliário consubstanciam fortuito interno inerente à atividade, não eximindo a fornecedora do dever de cumprir tempestivamente os prazos pactuados. De igual modo, impõe-se rejeitar categoricamente as teses defensivas articuladas pela demandada acerca de suposta inadimplência anterior do comprador a partir de agosto de 2024 ou de ausência de culpa exclusiva da incorporadora (ID 213374751). A tentativa de atribuir ao adquirente a causa da resolução do contrato não encontra sustentação jurídica, porquanto, diante do manifesto descompasso físico da construção e da certeza inequívoca de que o empreendimento não seria entregue dentro do prazo avençado com a tolerância regulamentar, incide em favor do consumidor o princípio da exceção do contrato não cumprido, positivado no art. 476 do Código Civil, segundo o qual nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação principal, pode exigir o implemento da prestação devida pelo outro. A conduta do promitente comprador em suspender pagamentos em cenário de paralisia das obras e evidente risco de inadimplemento total da vendedora constitui legítima autotutela contratual e exercício regular de direito, não podendo ser invocada pela ré para transmudar sua própria mora em culpa do consumidor. Cabe destacar que a demandada não comprovou que buscou judicialmente a rescisão do contrato em razão desse atraso no pagamento. A inexecução da prestação principal pela incorporadora rompeu irremediavelmente a comutatividade contratual, caracterizando a sua culpa exclusiva e conferindo ao comprador o direito à rescisão judicial da promessa de compra e venda. No que concerne à responsabilidade subjetiva das corrés remanescentes, resta plenamente configurada a responsabilidade solidária da demandada HARD ROCK BRAZIL GERENCIAMENTO DE HOTÉIS LTDA. perante o adquirente. Conforme já delineado, a ré integrou decisivamente a cadeia de consumo e a oferta do produto imobiliário ao vincular de forma ostensiva sua marca de prestígio global ao empreendimento Residence Club at the Hard Rock Hotel Fortaleza, figurando não apenas no material promocional, mas na própria identificação nominal do complexo e nas diretrizes de gestão hoteleira prometidas ao adquirente. Essa inequívoca integração econômica e mercadológica incute no consumidor a legítima expectativa de solvabilidade e padrão de qualidade internacional, atraindo a incidência da Teoria da Aparência e o dever de responder solidariamente com a incorporadora pelos danos materiais decorrentes do atraso na entrega da obra, sendo inoponíveis ao consumidor eventuais pactuações internas ou restrições de licenciamento destinadas a eximi-la dos riscos da atividade. Por sua vez, impõe-se afastar em definitivo o CONDOMÍNIO RESIDENCE CLUB AT HARD ROCK HOTEL FORTALEZA da cadeia de fornecedores e de qualquer responsabilização material pelo evento danoso. O condomínio edilício constitui ente cuja previsão institucional destina-se unicamente à administração e fruição das áreas comuns e unidades após a conclusão física do empreendimento e efetiva imissão dos adquirentes na posse, não ostentando qualquer ingerência na incorporação imobiliária, na venda das cotas, no recebimento dos valores vertidos pelo comprador ou na execução do cronograma de obras. Revelando-se o condomínio mera figura instrumental para futura operação condominial, que sequer se instalou ou praticou ato concreto de gestão diante da própria inconclusão da construção, não há nexo causal que justifique a sua inclusão na cadeia de fornecimento da incorporação, razão pela qual nenhuma obrigação restitutória ou indenizatória pode lhe ser imputada. Reconhecido o inadimplemento absoluto e a culpa exclusiva da promitente vendedora pelo atraso na entrega da unidade imobiliária, impõe-se a resolução definitiva do Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda nº T1-32580, restabelecendo-se o estado anterior à celebração do negócio jurídico (status quo ante). Nesse cenário de desfazimento motivado pela mora da incorporadora, a restituição das quantias despendidas pelo adquirente deve ocorrer de forma integral e imediata, em parcela única, sendo descabida qualquer retenção de percentuais a título de despesas administrativas, cláusula penal compensatória ou comissão de corretagem. Com efeito, as disposições do art. 67-A da Lei nº 4.591/1964, introduzido pela Lei nº 13.786/2018, que autorizam retenções tarifadas de até 25% sobre os valores pagos e abatimento de corretagem, aplicam-se exclusivamente às hipóteses de resilição unilateral imotivada por iniciativa do comprador ou de resolução decorrente de sua inadimplência culposa. Quando a resolução contratual decorre de culpa exclusiva do incorporador ou vendedor, a matéria é regida especificamente pelo art. 43-A, § 1º, da Lei nº 4.591/1964, que expressamente assegura ao adquirente a restituição da integralidade de todos os valores pagos. Essa diretriz normativa encontra-se plenamente consolidada na jurisprudência pátria, consubstanciada no enunciado da Súmula nº 543 do Colendo Superior Tribunal de Justiça, que estabelece que, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador, de modo integral em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor ou construtor. Sobre a matéria, colhe-se precedente deste Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Ceará em caso rigorosamente análogo: EMENTA: DIREITO DO CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RELAÇÃO CONTRATUAL. APLICABILIDADE DO CDC. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. INADIMPLEMENTO. CULPA EXCLUSIVA DO PROMITENTE VENDEDOR. SÚMULA Nº 543 DO STJ. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DAS PARCELAS PAGAS. RECURSO CONHECIDO MAS DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME: 1. Agravo de instrumento, com pedido de efeito suspensivo, interposto pelo Condomínio Residence Club At The Hard Rock Hotel em face de decisão do Juízo da 38ª Vara Cível da Comarca de Fortaleza/CE que, nos autos da ação de rescisão de contrato de compra e venda por culpa exclusiva da promitente vendedora c/c indenização por dano moral ajuizada por Glayceanne Cristinne da Costa Lucena, ora recorrida, deferiu parcialmente a tutela de urgência requestada, no sentido de determinar a devolução do montante pago, R$ 58.267,87 (cinquenta e oito mil, duzentos e sessenta e sete reais e oitenta e sete centavos), devidamente atualizado, no prazo de quinze dias. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO: 2. Há duas questões em discussão: (i) se é devida a restituição, de forma integral e imediata, dos valores pagos pelo comprador, ora agravado; (ii) se houve desrespeito ao princípio do contraditório e da ampla defesa. III. RAZÕES DE DECIDIR: 3. A previsão de entrega da unidade seria até dia 01 de junho de 2023, com tolerância de 180 dias, de modo que o empreendimento deveria ter sido concluído, com as operações hoteleiras em funcionamento até 01/12/2023, o que não ocorreu. 4. De acordo com a orientação adotada pelo Superior Tribunal de Justiça, ¿na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador ¿ integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento¿ (Súmula n. 543 do STJ). 5. A probabilidade do direito da autora restou demonstrada na induvidosa pretensão de rescindir a avença, bem como na Súmula n. 543 do STJ, que chancela a possibilidade de imediata devolução integral dos valores pagos quando a rescisão ocorre por culpa da vendedora. 6. Não se verifica desrespeito ao princípio do contraditório e ampla defesa como invoca a parte agravante, sobretudo porque quando o magistrado entender estarem presentes os requisitos autorizadores elencados no artigo 300 do Código de Processo Civil, é permitida a concessão da tutela antecipada, garantindo-se o contraditório diferido. IV. DISPOSITIVO E TESE: 7. Recurso conhecido e desprovido. Tese de julgamento: 1. De acordo com a Súmula nº 543 do STJ, a resolução do contrato de promessa de compra e venda que for baseado no Código de Defesa do Consumidor, se a rescisão se deu por culpa do promitente vendedor/construtor, será devido a restituição imediata e integral das parcelas pagas pelo promitente comprador. Dispositivos relevantes citados: Súmula n. 543 do STJ, CPC, art. 300. Jurisprudência relevante citada: Tema n. 971 do STJ). 8. Agravo interno desprovido. (AgInt no AREsp n. 2.538.988/RJ, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 23/9/2024, DJe de 25/9/2024. ACÓRDÃO: Vistos, relatados e discutidos estes autos, acorda a 2ª Câmara Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, em unanimidade, para conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do relator. Fortaleza, 22 de janeiro de 2025 EVERARDO LUCENA SEGUNDO Presidente do Órgão Julgador DESEMBARGADOR CARLOS ALBERTO MENDES FORTE Relator (Agravo de Instrumento - 0635991-09.2024.8.06.0000, Rel. Desembargador(a) CARLOS ALBERTO MENDES FORTE, 2ª Câmara Direito Privado, data do julgamento: 22/01/2025, data da publicação: 23/01/2025) O precedente deste Egrégio Tribunal de Justiça estadual reafirma a imperatividade do retorno ao estado anterior com a restituição plena do desembolso, sem qualquer desconto de corretagem ou retenção rescisória, ante a culpa exclusiva da fornecedora pela quebra contratual. Quanto ao montante a ser restituído, extrai-se do acervo probatório, em especial da ficha financeira emitida pela própria demandada (ID 213374770) e dos comprovantes acostados com a inicial (ID 187946261), que o autor adimpliu o valor histórico total de R$ 33.378,70 (trinta e três mil, trezentos e setenta e oito reais e setenta centavos). O valor histórico pago pelo consumidor deverá ser integralmente devolvido, incidindo correção monetária calculada pelo índice contratualmente eleito pelas partes, qual seja, o Índice Nacional de Custo da Construção (INCC), desde a data de cada desembolso, a fim de assegurar a recomposição efetiva do poder aquisitivo da moeda, acrescido de juros de mora legais de 1% (um por cento) ao mês a contar da citação, nos termos do art. 405 do Código Civil, por se tratar de responsabilidade contratual, deduzindo-se os valores que porventura já tenham sido levantados no curso do processo por força da tutela provisória. Passando ao exame das penalidades contratuais perseguidas na exordial, o promovente formulou pretensão condenatória voltada à aplicação da multa de 1% (um por cento) ao mês prevista nas disposições contratuais e no art. 43-A da Lei nº 4.591/1964 (ID 187946256). No tocante à incidência da multa mensal moratória de 1% ao mês a partir de 29 de junho de 2025, o pedido não comporta deferimento. Da análise sistemática do contrato e do art. 43-A, § 2º e § 3º, da Lei nº 4.591/1964, extrai-se que a sanção moratória mensal nela prevista tem incidência delimitada exclusivamente para a hipótese de adimplemento tardio, em que a obra é concluída e a unidade é efetivamente entregue ao comprador que opta por manter a avença hígida, funcionando como compensação mensal pelo atraso na fruição do imóvel até a expedição do habite-se e entrega das chaves. No caso vertente, o autor não pugnou pelo cumprimento forçado da obrigação com a entrega da fração, mas sim pela resolução culposa e definitiva do vínculo contratual, o que afasta o pressuposto fático e a finalidade da cláusula penal puramente moratória vinculada à entrega do bem, restando indeferida a cobrança de 1% ao mês sobre os valores pagos durante os meses de mora. Por outro lado, assiste plena razão ao consumidor no que concerne à aplicação reflexa da cláusula penal compensatória prevista na cláusula 20ª, §4, "a", do instrumento contratual: Cláusula Vigésima. Deixando, assim, o PROMISSÁRIO COMPRADOR de cumprir quaisquer das cláusulas ou condições do presente Contrato, a PROMITENTE VENDEDORA poderá considerá-lo rescindido de pleno direito, na forma e conforme critérios nele previstos e/ou prescritos em lei, salvo se a PROMITENTE VENDEDORA optar pela execução do Contrato, mediante cobrança do débito, na forma autorizada por este Contrato e pela legislação em vigor Parágrafo Quarto. Havendo a rescisão deste Contrato por culpa do PROMISSÁRIO COMPRADOR, o valor por ele pago, corrigido monetariamente, desde as datas dos respectivos pagamentos e até a data da rescisão, pelos mesmos índices previstos neste contrato, sofrerá a dedução das verbas correspondentes: a) à cláusula penal convencional equivalente a 25% (vinte e cinco por cento) sobre o valor total pago e corrigido (descontados eventuais valores pagos a título de encargos moratórios e correção monetária decorrente de mora; Compulsando o contrato de adesão confeccionado pela ré, constata-se a existência de manifesta assimetria contratual: o instrumento pactuado estipula expressamente, na sua Cláusula 20ª, §4, "a", que, na hipótese de rescisão por inadimplemento do comprador, incidirá pena convencional compensatória fixada no patamar de 25% (vinte e cinco por cento) sobre as quantias pagas à incorporadora. Em contrapartida, o contrato silencia de forma absoluta e deliberada sobre qualquer penalidade compensatória aplicável em desfavor da própria incorporadora na hipótese de rescisão culposa por seu inadimplemento exclusivo. Essa estipulação unilateral, que comina severa cláusula penal rescisória exclusivamente em desfavor do aderente e desonera a construtora de idêntica consequência na rescisão culposa, infringe o princípio da boa-fé objetiva e da equidade contratual, colocando o consumidor em posição de manifesta desvantagem exagerada, conduta vedada pelo art. 51, inciso IV, do Código de Defesa do Consumidor. Para expungir esse desequilíbrio estrutural, o Colendo Superior Tribunal de Justiça firmou tese vinculante sob a sistemática dos recursos repetitivos no julgamento do Tema 971, consolidando que, no contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora ou incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. A orientação consolidada pelo Colendo Superior Tribunal de Justiça reforça a necessidade de aplicação simétrica da penalidade rescisória para restabelecer a justa paridade contratual: EMENTA: AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. ATRASO NA ENTREGA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. DANOS MATERIAIS JÁ CONCEDIDOS. CLÁUSULA PENAL. INVERSÃO. CUMULAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. DANOS MORAIS. DESDOBRAMENTOS DO DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL. INEXISTÊNCIA. AFASTAMENTO. 1. A jurisprudência do STJ firmou o entendimento no sentido de que no contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas em desfavor do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. 2. Referida inversão, entretanto, somente é cabível em caso de ausência de equivalência contratual em favor do consumidor pela mora no descumprimento da obrigação assumida. 3. Desse modo, havendo cláusula penal pactuada ou mesmo concedidos os respectivos danos materiais pela privação do uso do imóvel, como no presente caso, não é possível a inversão de cláusula contratual pretendida, sob pena de bis in idem. 4. Nos termos da jurisprudência do STJ, o simples inadimplemento contratual, em regra, não configura dano indenizável, devendo haver consequências fáticas capazes de ensejar o dano moral. Precedentes. 5. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt nos EDcl no AREsp n. 852.095/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 15/3/2021, DJe de 19/3/2021.) O precedente do Superior Tribunal de Justiça corrobora a incidência da tese vinculante que impõe a reciprocidade de penalidades em contratos de consumo desprovidos de previsão punitiva contra a incorporadora. Assim, configurada a rescisão por culpa exclusiva da ré e ausente previsão simétrica de sanção resolutória contra esta, impõe-se a aplicação inversa da penalidade compensatória estipulada na Cláusula 20ª, §4, "a", condenando a promovida ao pagamento de multa de 25% (vinte e cinco por cento) incidente sobre o montante integral pago pelo autor, servindo como prefixação proporcional de perdas e danos pelo desfazimento do negócio. No tocante ao pleito de reparação imaterial, a jurisprudência dominante orienta-se no sentido de que o simples inadimplemento contratual, desacompanhado de repercussão gravosa, consubstancia mero dissabor não indenizável. Todavia, a hipótese vertida nos autos ultrapassa em muito a barreira do aborrecimento corriqueiro, revelando circunstância fática excepcional que justifica plenamente a tutela compensatória moral. O autor adquiriu a fração imobiliária em janeiro de 2023 com a legítima expectativa de fruição e lazer nas datas programadas a partir de dezembro de 2024 (com tolerância até junho de 2025), planejando momentos de descanso e lazer familiar nas dependências do resort. Ocorre que o empreendimento permanece inconcluso e sem qualquer perspectiva concreta de conclusão mesmo após o esgotamento do prazo de tolerância, impondo ao consumidor um estado contínuo de angústia, impotência e severa incerteza patrimonial, privando-o do capital investido e forçando-o a buscar o Poder Judiciário para reaver seus recursos. A mora desmedida, reiterada e desprovida de justificativa plausível viola a incolumidade psíquica, a tranquilidade e a legítima confiança depositadas pelo consumidor na relação negocial, configurando ato ilícito ensejador do dever de indenizar, nos termos dos artigos 186 e 927 do Código Civil, c/c art. 6º, inciso VI, do Código de Defesa do Consumidor. No que pertine à quantificação do dano moral, a fixação deve pautar-se pelos princípios da proporcionalidade e da razoabilidade, considerando as circunstâncias do caso concreto, a gravidade e extensão da lesão, a capacidade econômico-financeira da incorporadora e o caráter pedagógico e punitivo da condenação, sem ensejar enriquecimento sem causa. Sopesando tais diretrizes, afigura-se justa, adequada e proporcional a fixação da indenização no montante de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) em favor da parte autora, quantia que atende aos parâmetros médios adotados por esta Corte Estadual para casos congêneres de atraso na entrega de unidades de multipropriedade. III - DISPOSITIVO Ante todo o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados na petição inicial, extinguindo o processo com resolução de mérito, nos termos do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para o fim de: a) CONFIRMAR a tutela de urgência parcialmente concedida e DECLARAR RESCINDIDO o Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda de Unidade Imobiliária nº T1-32580 firmado entre as partes, por culpa exclusiva da demandada decorrente do atraso substancial na entrega da obra (ID 187946260 e ID 213374762); b) CONDENAR as promovidas VENTURE CAPITAL PARTICIPACOES E INVESTIMENTOS S/A e HARD ROCK BRAZIL GERENCIAMENTO DE HOTEIS LTDA. a restituir ao autor, de forma integral, imediata e em parcela única, a totalidade das quantias pagas no âmbito da contratação, no montante histórico de R$ 33.378,70 (trinta e três mil, trezentos e setenta e oito reais e setenta centavos), com incidência de correção monetária calculada pelo Índice Nacional de Custo da Construção (INCC) a contar de cada desembolso, acrescido de juros de mora legais de 1% (um por cento) ao mês a partir da citação válida, abatendo-se eventuais valores que já tenham sido efetivamente levantados pelo autor por força da decisão liminar; c) CONDENAR as promovidas VENTURE CAPITAL PARTICIPACOES E INVESTIMENTOS S/A e HARD ROCK BRAZIL GERENCIAMENTO DE HOTEIS LTDA. ao pagamento da cláusula penal compensatória prevista na Cláusula 8ª, item V, do contrato, aplicada de forma reflexa e invertida em favor do autor, no percentual de 25% (vinte e cinco por cento) incidente sobre a integralidade dos valores efetivamente pagos, devidamente atualizados pelo INCC desde a rescisão e com juros de mora de 1% (um por cento) ao mês a contar da citação; d) CONDENAR as promovidas VENTURE CAPITAL PARTICIPACOES E INVESTIMENTOS S/A e HARD ROCK BRAZIL GERENCIAMENTO DE HOTEIS LTDA. ao pagamento de indenização por danos morais no montante de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) em favor do promovente, com incidência de correção monetária e juros de mora, ambos pela SELIC, calculada a partir da publicação desta sentença; Condeno as promovidas VENTURE CAPITAL PARTICIPACOES E INVESTIMENTOS S/A e HARD ROCK BRAZIL GERENCIAMENTO DE HOTEIS LTDA. ao pagamento das custas processuais finais, na proporção de 50% para cada. Condeno as requeridas VENTURE CAPITAL PARTICIPACOES E INVESTIMENTOS S/A e HARD ROCK BRAZIL GERENCIAMENTO DE HOTEIS LTDA. ao pagamento dos honorários advocatícios sucumbenciais, fixados em 10% (dez por cento) incidente sobre o valor total da condenação atualizada, nos moldes do art. 85, § 2º, do Código de Processo Civil. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Após o trânsito em julgado e cumpridas as formalidades legais, arquivem-se os autos com as devidas baixas de estilo. Fortaleza/CE, 2026-09-10. ROBERTO FERREIRA FACUNDO Juiz de Direito