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2026-09-16 · TJCE
ESTADO DO CEARÁ PODER JUDICIÁRIO FÓRUM CLÓVIS BEVILÁQUA 27ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE FORTALEZA ______________________________________________________________________________________ Rua Desembargador Floriano Benevides Magalhães, 220, setor Verde, nível 4, sala 401, Edson Queiroz, Fortaleza/CE, CEP 60811-690 (85) 3108-0086 - for.27civel@tjce.jus.br ______________________________________________________________________________________ DECISÃO Processo: 3095315-85.2025.8.06.0001 Classe: RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO (137) Assunto: [Direito de Preferência] AUTOR: LOJAS RENNER S.A. REU: SHOPPING CENTERS IGUATEMI S/A Vistos em saneamento, Cuida-se de ação renovatória de locação comercial proposta por Lojas Renner S.A. em face de Shopping Centers Iguatemi S/A, ambos já qualificados. A parte autora narrou ter celebrado contrato de locação do Salão de Uso Comercial (SUC) nº 538 do Shopping Center Iguatemi Fortaleza, com área de 3.850,00 m², inicialmente pelo prazo de 120 meses e renovado por aditivo em 1º de maio de 2015, com vigência até 08 de maio de 2026. Postulou a renovação compulsória da avença pelo prazo de 120 meses, compreendido entre 09 de maio de 2026 e 08 de maio de 2035, com a manutenção do aluguel percentual de 2,4% sobre o faturamento e do aluguel mínimo mensal no importe de R$ 147.365,73 atualizado até outubro de 2025. Juntou documentos, inclusive comprovantes de pagamento e apólice de seguro (ID 180464032 a ID 180464043). Citada, a promovida apresentou contestação (ID 197327913). Suscitou preliminar de impossibilidade jurídica do pedido quanto ao prazo de 120 meses, sob o fundamento de que a renovação judicial compulsória está adstrita ao limite máximo de cinco anos (60 meses), com esteio no art. 51 da Lei nº 8.245/1991. No mérito, manifestou expressa concordância com a renovação da relação locatícia pelo prazo de 60 meses, mas discordou do aluguel mínimo mensal proposto, sustentando defasagem mercadológica e valorização do shopping center, formulando contraproposta no valor de R$ 173.250,00 mensais. Juntou atos constitutivos, aditivos e estudo de mercado (ID 197327914 a ID 197330087). A parte autora apresentou réplica (ID 200804945), defendendo a prevalência da autonomia da vontade e das condições pactuadas no contrato de shopping center (art. 54 da Lei nº 8.245/1991), além de refutar a contraproposta financeira diante do cenário de retração econômica do varejo. Instadas à especificação de provas (ID 201010304), tanto a autora (ID 202129923) quanto a ré (ID 202171802) requereram a realização de perícia técnica de engenharia para arbitramento do valor locativo de mercado do imóvel, postulando a autora o rateio dos honorários periciais com base no art. 95 do Código de Processo Civil. Vieram os autos conclusos. I) QUESTÕES PROCESSUAIS PENDENTES Em cumprimento ao art. 357, inciso I, do Código de Processo Civil, passa-se ao exame das preliminares e dos pressupostos processuais pendentes. A ré alegou em sede preliminar a impossibilidade jurídica do pedido de renovação pelo prazo de 120 meses, afirmando que o provimento judicial renovatório não pode ultrapassar o teto improrrogável de 60 meses. De início, sob a ótica da sistemática do Código de Processo Civil de 2015, a possibilidade jurídica da pretensão foi absorvida pelo exame do interesse de agir e pelo próprio mérito da pretensão formulada. No caso em exame, a renovação compulsória da locação não residencial encontra expressa autorização no art. 51 da Lei nº 8.245/1991, não se cogitando de carência de ação ou de vedação abstrata ao ajuizamento da demanda. Por outro lado, o debate sobre a extensão temporal do prazo renovatório diz respeito aos limites objetivos do provimento jurisdicional a ser eventualmente concedido. Nesse aspecto, a jurisprudência pacífica do Superior Tribunal de Justiça firmou a tese de que a renovação judicial compulsória não pode ultrapassar o limite máximo de cinco anos, ainda que o ajuste originário ou sucessivos aditivos tenham sido pactuados por período superior. Desse modo, rejeito a tese de impossibilidade jurídica do pedido, registrando-se, desde logo, que, caso julgada procedente a pretensão autoral, a concessão da renovação compulsória ficará limitada ao prazo máximo legal de cinco anos (60 meses), com termo inicial em 09 de maio de 2026 e término em 08 de maio de 2031. No tocante aos demais aspectos processuais, constata-se que a petição inicial atendeu satisfatoriamente aos requisitos previstos nos artigos 51 e 71 da Lei nº 8.245/1991, restando comprovada a tempestividade da propositura no interregno do art. 51, § 5º, a exploração ininterrupta do mesmo ramo de comércio (art. 51, III), o adimplemento tempestivo dos aluguéis e encargos condominiais e fiscais (art. 71, II e III), bem como a contratação de apólice de seguro compatível com as obrigações locatícias (ID 180464043). As partes estão devidamente representadas, são legítimas e têm interesse na causa, encontrando-se presentes todos os pressupostos de constituição e desenvolvimento válido e regular do processo. Declaro, pois, saneado o processo. II) DOS PONTOS CONTROVERTIDOS DE FATO E MEIOS DE PROVA ADMITIDOS Em atenção ao art. 357, inciso II, do Código de Processo Civil, e considerando que a ré anuiu expressamente com a renovação da relação contratual, a controvérsia fática remanescente restringe-se exclusivamente aos parâmetros econômicos do contrato. Ficam fixados os seguintes pontos controvertidos de fato: a) a definição do valor locativo real de mercado do imóvel comercial constituído pelo Salão de Uso Comercial nº 538 do Shopping Center Iguatemi Fortaleza (área de 3.850,00 m²) para a época da renovação contratual (maio de 2026); b) a adequação mercadológica do aluguel mínimo mensal (AMM), ponderando-se a proposta formulada pela autora (R$ 147.365,73) e a contraproposta deduzida pela ré (R$ 173.250,00); c) a existência e o impacto econômico de benfeitorias, investimentos e modernizações empreendidos no centro de compras e no próprio salão locado, à luz da cláusula décima quarta do contrato originário e das peculiaridades de operação de lojas âncoras em centros comerciais. Nos termos do art. 357, inciso IV, do Código de Processo Civil, delimitam-se as seguintes questões de direito relevantes para o julgamento da causa: a) a incidência do art. 51, caput e § 1º, da Lei nº 8.245/1991, frente ao princípio da autonomia privada estabelecido no art. 54 do mesmo diploma para contratos em shopping centers, notadamente quanto à imperatividade da limitação quinquenal da renovação compulsória; b) os critérios legais de arbitramento do aluguel no ambiente de centros comerciais, observada a exclusão da valorização conferida ao ponto comercial pela própria locatária, consoante o art. 72, inciso II, da Lei nº 8.245/1991; c) a manutenção ou revisão das bases do aluguel percentual e dos indexadores contratuais previamente acordados entre as partes. III) DA DISTRIBUIÇÃO DO ÔNUS DA PROVA Com esteio no art. 357, inciso III, combinado com o art. 373, caput, incisos I e II, ambos do Código de Processo Civil, a distribuição do ônus probatório observará a regra estática: a) incumbe à autora a demonstração do fato constitutivo de seu direito (art. 373, I, do Código de Processo Civil), consistente na compatibilidade do aluguel mínimo mensal proposto com o valor de mercado para unidades comerciais de igual porte e segmento; b) incumbe à ré a comprovação de fato modificativo ou impeditivo da pretensão autoral e constitutivo de sua contraproposta (art. 373, II, do Código de Processo Civil e art. 72, § 1º, da Lei nº 8.245/1991), consubstanciado na valorização imobiliária superveniente que justifique a elevação do aluguel mínimo mensal ao patamar de R$ 173.250,00. IV) DAS PROVAS Para a elucidação das questões de fato acima delimitadas, defiro a produção de prova pericial de engenharia/avaliação imobiliária, por demandar conhecimentos técnicos especializados alheios à estrita ciência jurídica, nos moldes do art. 464, caput, do Código de Processo Civil. Destaco que os custos com a perícia deverão ser rateados entre as partes, uma vez que ambas a requereram, nos termos do art. 95, caput, do CPC. Fica ressalvada a juntada de prova documental suplementar, desde que estritamente vinculada a fatos novos ou em contraposição a documentos supervenientes, nos termos do art. 435 do Código de Processo Civil. Indefiro a produção de prova testemunhal e depoimento pessoal, porquanto incapazes de infirmar ou subsidiar a apuração do valor locativo imobiliário, que exige método comparativo de dados de mercado e exame pericial técnico. Ao Gabinete para indicar perito da especialidade de engenharia civil ou corretor de imóveis, preferencialmente cadastrado no SIPER. Após, intime-se o perito para, em 05 (cinco) dias, informar se aceita o encargo e apresentar proposta de honorários. Além disso, intimem-se as partes para que, no prazo comum de 15 (quinze) dias (art. 465, § 1º, do Código de Processo Civil), querendo, arguirem eventual impedimento ou suspeição do perito, indicarem assistentes técnicos, fornecendo os respectivos dados de contato e apresentarem quesitos técnicos a serem respondidos no laudo pericial. Intimem-se as partes desta decisão, advertindo-se de que dispõem do prazo comum de 5 (cinco) dias para solicitar esclarecimentos ou requerer ajustes, findo o qual o saneamento se tornará plenamente estável, a teor do que prescreve o art. 357, § 1º, do Código de Processo Civil. Cumpra-se. Fortaleza/CE, data da assinatura digital. Juiz (a) de Direito
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ESTADO DO CEARÁ PODER JUDICIÁRIO FÓRUM CLÓVIS BEVILÁQUA 27ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE FORTALEZA ______________________________________________________________________________________ Rua Desembargador Floriano Benevides Magalhães, 220, setor Verde, nível 4, sala 401, Edson Queiroz, Fortaleza/CE, CEP 60811-690 (85) 3108-0086 - for.27civel@tjce.jus.br ______________________________________________________________________________________ DECISÃO Processo: 3095315-85.2025.8.06.0001 Classe: RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO (137) Assunto: [Direito de Preferência] AUTOR: LOJAS RENNER S.A. REU: SHOPPING CENTERS IGUATEMI S/A Vistos em saneamento, Cuida-se de ação renovatória de locação comercial proposta por Lojas Renner S.A. em face de Shopping Centers Iguatemi S/A, ambos já qualificados. A parte autora narrou ter celebrado contrato de locação do Salão de Uso Comercial (SUC) nº 538 do Shopping Center Iguatemi Fortaleza, com área de 3.850,00 m², inicialmente pelo prazo de 120 meses e renovado por aditivo em 1º de maio de 2015, com vigência até 08 de maio de 2026. Postulou a renovação compulsória da avença pelo prazo de 120 meses, compreendido entre 09 de maio de 2026 e 08 de maio de 2035, com a manutenção do aluguel percentual de 2,4% sobre o faturamento e do aluguel mínimo mensal no importe de R$ 147.365,73 atualizado até outubro de 2025. Juntou documentos, inclusive comprovantes de pagamento e apólice de seguro (ID 180464032 a ID 180464043). Citada, a promovida apresentou contestação (ID 197327913). Suscitou preliminar de impossibilidade jurídica do pedido quanto ao prazo de 120 meses, sob o fundamento de que a renovação judicial compulsória está adstrita ao limite máximo de cinco anos (60 meses), com esteio no art. 51 da Lei nº 8.245/1991. No mérito, manifestou expressa concordância com a renovação da relação locatícia pelo prazo de 60 meses, mas discordou do aluguel mínimo mensal proposto, sustentando defasagem mercadológica e valorização do shopping center, formulando contraproposta no valor de R$ 173.250,00 mensais. Juntou atos constitutivos, aditivos e estudo de mercado (ID 197327914 a ID 197330087). A parte autora apresentou réplica (ID 200804945), defendendo a prevalência da autonomia da vontade e das condições pactuadas no contrato de shopping center (art. 54 da Lei nº 8.245/1991), além de refutar a contraproposta financeira diante do cenário de retração econômica do varejo. Instadas à especificação de provas (ID 201010304), tanto a autora (ID 202129923) quanto a ré (ID 202171802) requereram a realização de perícia técnica de engenharia para arbitramento do valor locativo de mercado do imóvel, postulando a autora o rateio dos honorários periciais com base no art. 95 do Código de Processo Civil. Vieram os autos conclusos. I) QUESTÕES PROCESSUAIS PENDENTES Em cumprimento ao art. 357, inciso I, do Código de Processo Civil, passa-se ao exame das preliminares e dos pressupostos processuais pendentes. A ré alegou em sede preliminar a impossibilidade jurídica do pedido de renovação pelo prazo de 120 meses, afirmando que o provimento judicial renovatório não pode ultrapassar o teto improrrogável de 60 meses. De início, sob a ótica da sistemática do Código de Processo Civil de 2015, a possibilidade jurídica da pretensão foi absorvida pelo exame do interesse de agir e pelo próprio mérito da pretensão formulada. No caso em exame, a renovação compulsória da locação não residencial encontra expressa autorização no art. 51 da Lei nº 8.245/1991, não se cogitando de carência de ação ou de vedação abstrata ao ajuizamento da demanda. Por outro lado, o debate sobre a extensão temporal do prazo renovatório diz respeito aos limites objetivos do provimento jurisdicional a ser eventualmente concedido. Nesse aspecto, a jurisprudência pacífica do Superior Tribunal de Justiça firmou a tese de que a renovação judicial compulsória não pode ultrapassar o limite máximo de cinco anos, ainda que o ajuste originário ou sucessivos aditivos tenham sido pactuados por período superior. Desse modo, rejeito a tese de impossibilidade jurídica do pedido, registrando-se, desde logo, que, caso julgada procedente a pretensão autoral, a concessão da renovação compulsória ficará limitada ao prazo máximo legal de cinco anos (60 meses), com termo inicial em 09 de maio de 2026 e término em 08 de maio de 2031. No tocante aos demais aspectos processuais, constata-se que a petição inicial atendeu satisfatoriamente aos requisitos previstos nos artigos 51 e 71 da Lei nº 8.245/1991, restando comprovada a tempestividade da propositura no interregno do art. 51, § 5º, a exploração ininterrupta do mesmo ramo de comércio (art. 51, III), o adimplemento tempestivo dos aluguéis e encargos condominiais e fiscais (art. 71, II e III), bem como a contratação de apólice de seguro compatível com as obrigações locatícias (ID 180464043). As partes estão devidamente representadas, são legítimas e têm interesse na causa, encontrando-se presentes todos os pressupostos de constituição e desenvolvimento válido e regular do processo. Declaro, pois, saneado o processo. II) DOS PONTOS CONTROVERTIDOS DE FATO E MEIOS DE PROVA ADMITIDOS Em atenção ao art. 357, inciso II, do Código de Processo Civil, e considerando que a ré anuiu expressamente com a renovação da relação contratual, a controvérsia fática remanescente restringe-se exclusivamente aos parâmetros econômicos do contrato. Ficam fixados os seguintes pontos controvertidos de fato: a) a definição do valor locativo real de mercado do imóvel comercial constituído pelo Salão de Uso Comercial nº 538 do Shopping Center Iguatemi Fortaleza (área de 3.850,00 m²) para a época da renovação contratual (maio de 2026); b) a adequação mercadológica do aluguel mínimo mensal (AMM), ponderando-se a proposta formulada pela autora (R$ 147.365,73) e a contraproposta deduzida pela ré (R$ 173.250,00); c) a existência e o impacto econômico de benfeitorias, investimentos e modernizações empreendidos no centro de compras e no próprio salão locado, à luz da cláusula décima quarta do contrato originário e das peculiaridades de operação de lojas âncoras em centros comerciais. Nos termos do art. 357, inciso IV, do Código de Processo Civil, delimitam-se as seguintes questões de direito relevantes para o julgamento da causa: a) a incidência do art. 51, caput e § 1º, da Lei nº 8.245/1991, frente ao princípio da autonomia privada estabelecido no art. 54 do mesmo diploma para contratos em shopping centers, notadamente quanto à imperatividade da limitação quinquenal da renovação compulsória; b) os critérios legais de arbitramento do aluguel no ambiente de centros comerciais, observada a exclusão da valorização conferida ao ponto comercial pela própria locatária, consoante o art. 72, inciso II, da Lei nº 8.245/1991; c) a manutenção ou revisão das bases do aluguel percentual e dos indexadores contratuais previamente acordados entre as partes. III) DA DISTRIBUIÇÃO DO ÔNUS DA PROVA Com esteio no art. 357, inciso III, combinado com o art. 373, caput, incisos I e II, ambos do Código de Processo Civil, a distribuição do ônus probatório observará a regra estática: a) incumbe à autora a demonstração do fato constitutivo de seu direito (art. 373, I, do Código de Processo Civil), consistente na compatibilidade do aluguel mínimo mensal proposto com o valor de mercado para unidades comerciais de igual porte e segmento; b) incumbe à ré a comprovação de fato modificativo ou impeditivo da pretensão autoral e constitutivo de sua contraproposta (art. 373, II, do Código de Processo Civil e art. 72, § 1º, da Lei nº 8.245/1991), consubstanciado na valorização imobiliária superveniente que justifique a elevação do aluguel mínimo mensal ao patamar de R$ 173.250,00. IV) DAS PROVAS Para a elucidação das questões de fato acima delimitadas, defiro a produção de prova pericial de engenharia/avaliação imobiliária, por demandar conhecimentos técnicos especializados alheios à estrita ciência jurídica, nos moldes do art. 464, caput, do Código de Processo Civil. Destaco que os custos com a perícia deverão ser rateados entre as partes, uma vez que ambas a requereram, nos termos do art. 95, caput, do CPC. Fica ressalvada a juntada de prova documental suplementar, desde que estritamente vinculada a fatos novos ou em contraposição a documentos supervenientes, nos termos do art. 435 do Código de Processo Civil. Indefiro a produção de prova testemunhal e depoimento pessoal, porquanto incapazes de infirmar ou subsidiar a apuração do valor locativo imobiliário, que exige método comparativo de dados de mercado e exame pericial técnico. Ao Gabinete para indicar perito da especialidade de engenharia civil ou corretor de imóveis, preferencialmente cadastrado no SIPER. Após, intime-se o perito para, em 05 (cinco) dias, informar se aceita o encargo e apresentar proposta de honorários. Além disso, intimem-se as partes para que, no prazo comum de 15 (quinze) dias (art. 465, § 1º, do Código de Processo Civil), querendo, arguirem eventual impedimento ou suspeição do perito, indicarem assistentes técnicos, fornecendo os respectivos dados de contato e apresentarem quesitos técnicos a serem respondidos no laudo pericial. Intimem-se as partes desta decisão, advertindo-se de que dispõem do prazo comum de 5 (cinco) dias para solicitar esclarecimentos ou requerer ajustes, findo o qual o saneamento se tornará plenamente estável, a teor do que prescreve o art. 357, § 1º, do Código de Processo Civil. Cumpra-se. Fortaleza/CE, data da assinatura digital. Juiz (a) de Direito