3064199-61.2025.8.06.0001

Intimação

TJCE · 1º Gabinete da 4ª Câmara de Direito Privado

ESTADO DO CEARÁ PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA 4ª CÂMARA DE DIREITO PRIVADO GABINETE DESEMBARGADOR FRANCISCO BEZERRA CAVALCANTE PROCESSO Nº: 3064199-61.2025.8.06.0001 - APELAÇÃO CÍVEL (198) APELANTE: HRH FORTALEZA EMPREENDIMENTO HOTELEIRO S.A. APELADO: PETER MICHAEL CARPENTER Ementa: DIREITO CIVIL, DO CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE FRAÇÃO IMOBILIÁRIA EM REGIME DE MULTIPROPRIEDADE. ATRASO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO. RESOLUÇÃO CONTRATUAL POR CULPA DA INCORPORADORA. PRELIMINARES DE LITISCONSÓRCIO ATIVO NECESSÁRIO E NULIDADE POR DEFICIÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO. REJEIÇÃO. ADITIVO CONTRATUAL DE PRORROGAÇÃO DO PRAZO. INEFICÁCIA PARA AFASTAR INADIMPLEMENTO JÁ CONFIGURADO. PANDEMIA DA COVID-19, ESCASSEZ DE INSUMOS E AUMENTO DOS CUSTOS. FORTUITO INTERNO. RESTITUIÇÃO INTEGRAL E IMEDIATA DOS VALORES PAGOS. RETENÇÕES INDEVIDAS. DANOS MORAIS. CIRCUNSTÂNCIAS EXCEPCIONAIS. JUROS DE MORA A PARTIR DA CITAÇÃO. HONORÁRIOS RECURSAIS. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação Cível interposta por HRH Fortaleza Empreendimento Hoteleiro S.A. contra sentença que, em Ação de Ressarcimento de Valores Pagos cumulada com Indenização por Danos Morais ajuizada por Peter Michael Carpenter, declarou a rescisão, por culpa exclusiva da requerida, do contrato de promessa de compra e venda de fração imobiliária em regime de multipropriedade referente ao empreendimento Residence Club at the Hard Rock Hotel Fortaleza, determinou a restituição integral e imediata dos valores pagos e condenou a incorporadora ao pagamento de R$ 5.000,00 por danos morais. A apelante suscita nulidade por ausência de litisconsórcio ativo necessário com a cônjuge do autor e por deficiência de fundamentação e, no mérito, sustenta a validade de aditivo que prorrogou a entrega do empreendimento, a ocorrência de caso fortuito e força maior e, subsidiariamente, requer o reconhecimento da resilição por iniciativa do adquirente, com retenção de 25% dos valores pagos e de 6% relativos à comissão de corretagem, afastamento dos danos morais e incidência dos juros somente após o trânsito em julgado. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há oito questões em discussão: (i) definir se a subscrição do contrato também pela cônjuge do autor impõe a formação de litisconsórcio ativo necessário; (ii) estabelecer se a sentença é nula por deficiência de fundamentação; (iii) determinar se o aditivo contratual que prorrogou o prazo de entrega até 31 de dezembro de 2025, acrescido de 180 dias de tolerância, afasta o inadimplemento da incorporadora; (iv) verificar se a pandemia da Covid-19, a escassez de insumos e o aumento dos custos da construção civil configuram caso fortuito ou força maior aptos a excluir a responsabilidade da fornecedora; (v) definir se a resolução contratual decorre de culpa da incorporadora ou de desistência do adquirente; (vi) estabelecer se os valores pagos devem ser restituídos integralmente, sem retenção de percentual ou comissão de corretagem; (vii) determinar se as circunstâncias do inadimplemento configuram dano moral indenizável; e (viii) definir o termo inicial dos juros de mora. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A pretensão de resolução do contrato e restituição dos valores pagos possui natureza pessoal e obrigacional, e o direito do promissário comprador somente adquire natureza real com o registro do compromisso de compra e venda na matrícula do imóvel, razão pela qual a subscrição do instrumento pela cônjuge não impõe, por si só, a formação de litisconsórcio ativo necessário. 4. A sentença atende ao dever de fundamentação quando examina, de forma suficiente e coerente, as questões essenciais à solução da controvérsia, não sendo exigível o enfrentamento individual de todos os argumentos deduzidos pela parte quando os fundamentos adotados bastam à decisão. 5. A relação estabelecida entre adquirente e incorporadora submete-se ao Código de Defesa do Consumidor, pois o comprador adquire a fração imobiliária como destinatário final, e a fornecedora responde objetivamente pelos defeitos relativos à prestação do serviço. 6. A validade formal do aditivo contratual não lhe assegura eficácia material para afastar inadimplemento já configurado, especialmente quando celebrado após atraso expressivo e diante de paralisação ou abandono do empreendimento, sem demonstração concreta de retomada efetiva das obras. 7. A boa-fé objetiva e o equilíbrio contratual impedem que sucessivas prorrogações de prazo sejam utilizadas para transferir ao consumidor, por tempo indeterminado, os efeitos do atraso da incorporadora ou para lhe impor desvantagem exagerada. 8. A cláusula de tolerância de 180 dias pode absorver oscilações ordinárias da construção civil, mas não legitima atraso grave e prolongado que compromete a finalidade econômica do contrato. 9. A pandemia da Covid-19, a escassez de insumos e as dificuldades relacionadas aos custos ou à mão de obra não excluem automaticamente a responsabilidade da incorporadora, cabendo a quem invoca caso fortuito ou força maior demonstrar nexo causal concreto entre o evento e a impossibilidade objetiva de cumprimento da obrigação. 10. Os eventos ligados à pandemia e às dificuldades próprias da execução da construção integram, quando não demonstrado impedimento externo inevitável, o risco da atividade econômica desenvolvida pela incorporadora e caracterizam fortuito interno, incapaz de afastar sua responsabilidade pelo inadimplemento. 11. O inadimplemento grave, com comprometimento da finalidade econômica do negócio e ausência de entrega do empreendimento, autoriza a resolução contratual por culpa da incorporadora, nos termos do art. 475 do Código Civil e do art. 43-A, § 1º, da Lei nº 4.591/1964. 12. A resolução por culpa exclusiva da promitente vendedora impõe a restituição integral e imediata, em parcela única, das quantias pagas pelo adquirente, conforme a Súmula 543 do STJ, sendo inaplicável a retenção de 25% ou o desconto da comissão de corretagem, próprios de hipóteses em que o comprador dá causa ao desfazimento. 13. O simples inadimplemento contratual não gera automaticamente dano moral, mas a paralisação ou o abandono do empreendimento, o atraso grave e prolongado e a inviabilidade de fruição da fração imobiliária extrapolam o mero dissabor e justificam a reparação extrapatrimonial. 14. O montante de R$ 5.000,00 a título de danos morais mostra-se proporcional às circunstâncias concretas, sem gerar enriquecimento sem causa e preservando as funções compensatória e pedagógica da indenização. 15. Na resolução do contrato por culpa da promitente vendedora, os juros de mora incidentes sobre os valores a restituir fluem a partir da citação, não se aplicando o termo inicial no trânsito em julgado previsto para hipóteses de resolução por iniciativa ou culpa do comprador. 16. O desprovimento da apelação autoriza a majoração dos honorários advocatícios pelo trabalho adicional realizado em grau recursal, nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil. IV. DISPOSITIVO E TESE 17. Recurso desprovido. Tese de julgamento: 1. A resolução de contrato de promessa de compra e venda de fração imobiliária em regime de multipropriedade possui natureza pessoal e obrigacional enquanto não houver registro do compromisso na matrícula do imóvel, não se impondo litisconsórcio ativo necessário apenas porque o cônjuge também subscreveu o instrumento. 2. A decisão é suficientemente fundamentada quando enfrenta de modo claro e coerente as questões essenciais ao julgamento, ainda que não rebata individualmente todos os argumentos das partes. 3. O aditivo que prorroga o prazo de entrega não afasta inadimplemento já configurado quando o empreendimento permanece paralisado ou abandonado e não há demonstração de retomada efetiva das obras. 4. A pandemia da Covid-19, a escassez de insumos e dificuldades inerentes à construção civil configuram fortuito interno quando não demonstrada impossibilidade objetiva e inevitável de cumprimento da obrigação. 5. O inadimplemento grave imputável à incorporadora autoriza a resolução contratual com restituição integral e imediata das quantias pagas, sem retenção de percentual ou comissão de corretagem. 6. O inadimplemento contratual acompanhado de atraso grave, abandono do empreendimento e frustração prolongada da finalidade do contrato configura dano moral indenizável. 7. Na resolução contratual por culpa da promitente vendedora, os juros de mora sobre os valores a restituir incidem a partir da citação. Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 393, 475 e 1.417; CDC, arts. 2º, 14 e 51, IV; CPC, arts. 85, § 11, 487, I, e 489; Lei nº 4.591/1964, art. 43-A, § 1º. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 543, Segunda Seção, j. 26.08.2015, DJe 31.08.2015; STJ, AgInt no AREsp nº 2.106.427/RJ, Terceira Turma, j. 03.10.2022, DJe 05.10.2022; STJ, AgInt no AREsp nº 2.215.393/RJ, Rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, j. 03.04.2023, DJe 27.04.2023; STJ, AgInt no AREsp nº 2.064.705/GO, Quarta Turma, j. 26.09.2022, DJe 07.10.2022; STJ, AgInt no AREsp nº 1.761.193/DF, Rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, j. 22.03.2021, DJe 13.04.2021; STJ, REsp nº 1.642.314/SE, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, DJe 22.03.2017; STJ, REsp nº 2.075.951/SP, Rel. Min. Humberto Martins, Terceira Turma, j. 08.06.2026, DJEN 11.06.2026; TJCE, Apelação Cível nº 0159203-89.2019.8.06.0001, Rel. Desa. Maria de Fátima de Melo Loureiro, 2ª Câmara de Direito Privado, j. 19.10.2022; TJCE, Apelação Cível nº 0203996-51.2022.8.06.0117, Rel. Desa. Maria Regina Oliveira Câmara, 1ª Câmara de Direito Privado, j. 23.10.2024; TJCE, Apelação Cível nº 0264865-03.2023.8.06.0001, Rel. Des. Francisco Bezerra Cavalcante, 4ª Câmara de Direito Privado, j. 25.02.2025; TJCE, Apelação Cível nº 0054336-16.2020.8.06.0064, Rel. Des. Paulo Airton Albuquerque Filho, 2ª Câmara de Direito Privado, j. 19.04.2023; TJCE, Apelação Cível nº 0243820-45.2020.8.06.0001, Rel. Des. Carlos Augusto Gomes Correia, 1ª Câmara de Direito Privado, j. 09.04.2025. ACÓRDÃO: Vistos, relatados e discutidos estes autos, acorda a 4ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, por unanimidade, em CONHECER do recurso interposto e NEGAR-LHE PROVIMENTO, nos termos do voto do relator. Fortaleza, data da assinatura eletrônica DESEMBARGADOR FRANCISCO BEZERRA CAVALCANTE Relator RELATÓRIO Trata-se de Apelação Cível interposta por HRH FORTALEZA EMPREENDIMENTO HOTELEIRO S.A contra a sentença proferida pelo Juízo da 27ª Vara Cível da Comarca de Fortaleza/CE, nos autos da Ação de Ressarcimento de Valores Pagos cumulada com Indenização por Danos Morais, ajuizada por PETER MICHAEL CARPENTER. A sentença de ID 39476580 julgou parcialmente procedentes os pedidos, nos seguintes termos: " Ante o exposto, julgo PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados pelo autor Peter Michael Carpenter na petição inicial, resolvo o mérito da presente demanda, com fundamento no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para: a) Declarar a rescisão do contrato de promessa de compra e venda de fração imobiliária sob o regime de multipropriedade referente à unidade autônoma compartilhada UAH 11402, cota 22, bloco 11, do empreendimento Residence Club at the Hard Rock Hotel Fortaleza, por culpa exclusiva da requerida HRH Fortaleza Empreendimento Hoteleiro S.A.; b) Condenar a requerida à restituição imediata e integral, em parcela única, de todos os valores adimplidos pelo requerente no curso da relação contratual, corrigidos monetariamente a partir de cada desembolso pelo IPCA e acrescidos de juros moratórios, a contar da citação, pela SELIC, excluida a correção monetária, para parcelas anteriores à citação, e para parcelas pagas após a citação a correção monetárias e os juros serão regulados pela SELIC; c) Condenar a requerida ao pagamento de indenização por danos morais no montante de R$ 5.000,00 (cinco mil reais), acrescidos de correção monetária e juros de mora, ambos pela SELIC, a contar da data de prolação desta decisão. Tendo em vista a sucumbência mínima do autor, que decaiu apenas de parte do valor postulado a título de danos morais, condeno a requerida ao pagamento integral das custas processuais e dos honorários advocatícios sucumbenciais, estes fixados no percentual de 10% (dez por cento) sobre o valor total da condenação, com fulcro no Código de Processo Civil." Nas razões recursais de ID 39476580, a apelante argui, preliminarmente, a nulidade da sentença, sob o fundamento de ausência de formação de litisconsórcio ativo necessário com Regina Célia Carpenter, igualmente signatária do contrato, bem como por alegada deficiência na fundamentação do decisum. No mérito, defende a validade do aditivo contratual de ID 179778211, por meio do qual foi prorrogado o prazo para entrega do empreendimento até 31 de dezembro de 2025, acrescido do período de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, sustentando, por conseguinte, a inexistência de mora. Aduz, ainda, que o atraso decorreu de caso fortuito e força maior, consubstanciados na pandemia da Covid-19, na escassez de insumos e no aumento dos custos da construção civil. Ao final, requer a reforma integral da sentença para que sejam julgados improcedentes os pedidos iniciais ou, subsidiariamente, seja reconhecida a resilição contratual por iniciativa do adquirente, autorizando-se a retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos, bem como da comissão de corretagem correspondente a 6% (seis por cento), afastando-se a condenação ao pagamento de danos morais e fixando-se os juros de mora somente a partir do trânsito em julgado. Em contrarrazões de ID 39476591, o apelado requer o desprovimento do recurso, com a consequente manutenção da sentença. Sustenta ser desnecessária a formação de litisconsórcio ativo, afirma que a decisão recorrida encontra-se devidamente fundamentada e defende a abusividade do aditivo contratual, bem como a caracterização do inadimplemento da incorporadora, diante da paralisação das obras e da inviabilidade de cumprimento do novo prazo estipulado. Assevera, ainda, que a pandemia da Covid-19 e a escassez de insumos configuram riscos inerentes à atividade empresarial, razão pela qual devem ser preservadas a resolução contratual, a restituição integral e imediata das quantias pagas e a condenação ao pagamento de danos morais. Por derradeiro, requer a juntada do Processo Administrativo nº 09.2024.00038053-2, instaurado pelo DECON/MPCE, como elemento de reforço ao conjunto probatório. Instado a se manifestar, o Ministério Público opinou pelo conhecimento do recurso de Apelação, mas deixou de adentrar no mérito da questão, por entender desnecessária a intervenção ministerial. (ID 39721335) É o breve relatório. VOTO 1. Juízo De Admissibilidade Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso. A insurgência é adequada, foi interposta por parte legítima e interessada, mostra-se dialética e, conforme os dados processuais disponíveis, foi apresentada dentro do prazo legal, estando regularmente preparado o recurso, se exigível. 2. Definição do cerne da controvérsia recursal A controvérsia recursal consiste em definir: a) se era indispensável a formação de litisconsórcio ativo com a cônjuge do autor; b) se a sentença padeceria de deficiência de fundamentação; c) se o aditivo contratual que prorrogou o prazo de entrega deve prevalecer; d) se a pandemia, a escassez de insumos e a inflação afastam a responsabilidade da incorporadora; e) se a rescisão ocorreu por culpa da vendedora ou por desistência do comprador; f) se é devida a restituição integral dos valores pagos, sem retenções; g) se estão configurados danos morais; e h) qual deve ser o termo inicial dos juros de mora. 3. FUNDAMENTAÇÃO 3.1 Da inexistência de litisconsórcio ativo necessário A preliminar não merece acolhimento. A pretensão deduzida em juízo tem natureza predominantemente pessoal e obrigacional, pois busca a resolução do contrato e a restituição dos valores pagos em razão do alegado inadimplemento da fornecedora. Não se discute, nesta demanda, direito real constituído sobre imóvel registrado, tampouco se pretende a transferência ou a constituição de direito real em favor do autor. O objeto litigioso é a responsabilidade contratual da incorporadora e o desfazimento do vínculo negocial. Em situação semelhante, o Tribunal de Justiça do Estado do Ceará reconheceu que, enquanto não registrado o compromisso de compra e venda na matrícula do imóvel, permanece pessoal a natureza do direito do promissário comprador, não sendo necessária a outorga conjugal ou a formação de litisconsórcio ativo necessário. APELAÇÃO. RESCISÃO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA POR INICIATIVA DA PROMITENTE COMPRADORA. PRELIMINAR DE FALTA DE INTERESSE DE AGIR. REJEITADA . DESNECESSIDADE DE OUTORGA UXÓRIA. NATUREZA REAL DO DIREITO QUE SURGE APENAS COM O REGISTRO DO CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA NA MATRÍCULA DO IMÓVEL. RESTITUIÇÃO PARCIAL. SÚMULA 543, STJ . RETENÇÃO DE 25% EM FAVOR DA VENDEDORA. PRECEDENTES DO STJ. JUROS DE MORA. MARCO INICIAL . TRÂNSITO EM JULGADO DA DECISÃO. CORREÇÃO MONETÁRIA. ÍNDICE ESTIPULADO NO CONTRATO ATÉ O AJUIZAMENTO DA AÇÃO, SEGUIDO PELO INPC. PRESCRIÇÃO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM . APELO NÃO CONHECIDO NO PONTO. DESCONSIDERAÇÃO DA PERSONALIDADE JURÍDICA DECRETADA EX OFFICIO. IMPOSSIBILIDADE. INSTAURAÇÃO QUE DEPENDE DE PEDIDO DA PARTE INTERESSADA OU DO MINISTÉRIO PÚBLICO, COM CITAÇÃO DOS EXECUTADOS . HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. RATEIO. REDUÇÃO DO PERCENTUAL ARBITRADO NA ORIGEM . RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. SENTENÇA REFORMADA EM PARTE. 1. Trata-se de Recurso de Apelação adversando sentença que julgou procedente o pedido autoral, declarando a rescisão do contrato de promessa de compra e venda e determinando à promovida a restituição de 90% (noventa por cento) dos valores pagos pela autora, determinando, ex officio, a desconsideração da personalidade jurídica . 2. PRELIMINAR. Não há que falar em falta de interesse de agir por exigência de formação de litisconsórcio ativo necessário da parte com o cônjuge sob a alegação de se tratar de direito real imobiliário, porquanto a natureza real do direito do promissário-comprador surge apenas com o registro do contrato de promessa de compra e venda na matrícula do imóvel, consoante prescreve o artigo 1.417 do CC/2002 . Por conseguinte, enquanto não registrado o contrato permanece intacta a natureza pessoal do direito do promissário-comprador, sendo descabida a necessidade de outorga uxória. Preliminar rejeitada. 3. RESTITUIÇÃO DE VALORES . A Segunda Seção do Colendo STJ, por ocasião do julgamento do REsp 1.723.519/SP, consolidou o entendimento de que, na rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, por desistência do comprador, anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) de retenção, tal como definido no julgamento dos EAg 1 .138.183/PE, por ser montante adequado e suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato. 4. JUROS DE MORA . Conforme tese fixada em sede recurso repetitivo, "Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786 /2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão" (REsp n. 1 .740.911/DF). 5. CORREÇÃO MONETÁRIA . Consoante entendimento firmado pelo Colendo STJ, nos casos em que a rescisão do contrato de promessa de compra e venda se dá por inadimplemento do comprador, deve incidir o índice de correção monetária previsto em contrato até o ajuizamento da ação e, a partir de então, deve ser aplicado o INPC. In casu, considerando a previsão contratual do INCC como indexador monetário, este índice deve ser aplicado até o ajuizamento da ação originária, adotando-se, a partir de então, o INPC - Índice Nacional de Preços ao Consumidor. 6. PRESCRIÇÃO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM . Como bem diluiu a questão o Juízo Planicial, não há que se falar em retenção de valor correspondente à comissão de corretagem na espécie, haja vista que em momento algum restou provada a intermediação na referida contratação. Por sua vez, a apelante não atacou os fundamentos da sentença no ponto, limitando-se a repetir a tese de prescrição trienal, sem provar minimamente a contratação de corretor com a necessária transparência, ou seja, com informação clara e adequada à compradora quanto ao pagamento da comissão de corretagem. Não se conhece do Apelo neste tocante. 7 . DESCONSIDERAÇÃO DA PERSONALIDADE JURÍDICA. A instauração do incidente depende de pedido formulado pela parte interessada ou pelo Ministério Público, sendo dispensada a instauração apenas no caso do pedido vir na petição inicial, e devendo ser providenciada a citação da pessoa jurídica ou do sócio (arts. 133 a 137, CC/2002). Na hipótese dos autos, não houve pedido de instauração do incidente de desconsideração da personalidade jurídica, tendo sido a mesma determinada ex officio em sede de sentença, sem que a pessoa jurídica e os sócios da executada tivessem sido citados, o que denota desrespeito às garantias constitucionais ao contraditório e à ampla defesa . Ademais, por se tratar de medida excepcionalíssima, o instituto da desconsideração da personalidade jurídica só tem lugar quando comprovado cabalmente o desvio no uso da pessoa jurídica ou confusão patrimonial, conforme rol taxativo do art. 50, do C. Civil. IDPJ afastada . 8. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. Com a reforma da sentença para julgar parcialmente procedente o pedido autoral, os ônus sucumbenciais devem ser rateados, com amparo no art. 86 do CPC, o que faço na proporção de 80% (oitenta por cento) em desfavor da parte ré e 20% (vinte por cento) em desfavor da parte autora . Por outro lado, comporta acolhimento o pedido subsidiário de redução do valor dos honorários advocatícios sucumbenciais, fixados em 15% (quinze por cento) sobre o valor atualizado da condenação, montante excessivo frente à não complexidade da demanda e particularidades do trâmite processual, que não exigiu mais do que prova documental, de tal sorte que a fixação no patamar mínimo remunera condignamente o trabalho exercido. 9. Recurso conhecido em parte e, nessa extensão, parcialmente provido. Reforma parcial da sentença . ACÓRDÃO: Vistos, relatados e discutidos estes autos, acorda a 2ª Câmara Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, unanimemente, em conhecer em parte do recurso interposto e, nessa extensão, dar-lhe parcial provimento, nos termos do voto da relatora. (TJ-CE - Apelação Cível: 01592038920198060001 Fortaleza, Relator.: MARIA DE FÁTIMA DE MELO LOUREIRO, Data de Julgamento: 19/10/2022, 2ª Câmara Direito Privado, Data de Publicação: 19/10/2022) A circunstância de a cônjuge ter subscrito o contrato não transforma, por si só, a presente ação em demanda real imobiliária nem impede que um dos contratantes busque a resolução do negócio e a restituição dos valores cuja titularidade econômica afirma possuir. Rejeito, portanto, a preliminar. 3.2 Da alegada deficiência de fundamentação Também não prospera a alegação de nulidade da sentença. A decisão recorrida examinou as questões necessárias ao julgamento da causa, especialmente a validade do aditivo, o atraso da obra, a alegação de força maior, a responsabilidade pelo desfazimento do contrato, a restituição dos valores e os danos morais. O art. 489 do Código de Processo Civil exige que a decisão enfrente as questões de fato e de direito relevantes para a solução da controvérsia, não impondo ao julgador o dever de rebater individualmente todos os argumentos quando já houver fundamento suficiente para decidir. A norma considera não fundamentada a decisão que não enfrenta argumentos capazes, em tese, de infirmar a conclusão adotada. No caso, a sentença apresentou motivação suficiente e coerente com o dispositivo, inexistindo negativa de prestação jurisdicional. O Superior Tribunal de Justiça igualmente reconhece que não há nulidade por deficiência de fundamentação quando o órgão julgador enfrenta, de modo claro e suficiente, as questões essenciais ao desate da controvérsia, ainda que decida em sentido contrário ao pretendido pela parte. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DESISTÊNCIA DO PROMISSÁRIO COMPRADOR. VIOLAÇÃO AOS ARTS. 489 E 1.022 DO CPC/2015. NULIDADE DE DECISÃO NÃO CONFIGURADA. RELAÇÃO DE CONSUMO. CULPA DA PROMITENTE VENDEDORA. DEVOLUÇÃO DE VALORES. APLICAÇÃO DA SÚMULA N. 543/STJ. INCIDÊNCIA DOS JUROS DE MORA A PARTIR DA CITAÇÃO. SÚMULA N. 83/STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça está consolidada no sentido de não haver prestação jurisdicional deficiente ou nulidade de decisão por ofensa aos arts. 489 e 1.022 do CPC/2015, quando o Tribunal local dirimiu, fundamentadamente, as questões suscitadas, ainda que de forma diversa à pretendida pela parte. 2. Configurada a relação de consumo, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, deve haver a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor; ou parcialmente, caso o desfazimento seja causado pelo comprador, nos termos do enunciado da Súmula n. 543/STJ. 2.1. O leilão do imóvel não possui condão para elidir o direito do promitente comprador de receber as parcelas pagas, sob pena de enriquecimento ilícito. 3. Ocorrendo a rescisão contratual por culpa do promitente vendedor, os juros de mora incidem a partir da citação. 4. Agravo interno desprovido. (STJ - AgInt no AREsp: 2106427 RJ 2022/0107201-0, Data de Julgamento: 03/10/2022, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 05/10/2022) Rejeito a preliminar. 3.3 Da relação de consumo e da responsabilidade da incorporadora A relação jurídica é de consumo. O autor adquiriu fração imobiliária em empreendimento hoteleiro desenvolvido e comercializado pela apelante, na condição de destinatário final. O art. 2º do Código de Defesa do Consumidor considera consumidor toda pessoa física ou jurídica que adquire ou utiliza produto ou serviço como destinatário final. A responsabilidade da fornecedora é objetiva, nos termos do art. 14 do Código de Defesa do Consumidor, que impõe o dever de reparar os danos decorrentes de defeitos relativos à prestação do serviço, independentemente da existência de culpa. No âmbito das incorporações imobiliárias, a Lei nº 4.591/1964 também atribui responsabilidade ao incorporador pela execução e conclusão do empreendimento. O art. 43-A, § 1º, autoriza o adquirente a promover a resolução do contrato quando ultrapassado o prazo de entrega, desde que não tenha dado causa ao atraso, assegurando a devolução integral dos valores pagos. 3.4 Da validade do aditivo contratual e do inadimplemento da apelante A apelante sustenta que o aditivo firmado em dezembro de 2023 teria prorrogado validamente o prazo de entrega para 31 de dezembro de 2025, acrescido do prazo de tolerância. A validade formal do documento, contudo, não conduz automaticamente à sua eficácia material em face do consumidor. O aditivo deve ser examinado à luz da boa-fé objetiva, do equilíbrio contratual e da vedação de cláusulas que imponham vantagem exagerada ao fornecedor. O art. 51, IV, do Código de Defesa do Consumidor considera nulas as cláusulas que estabeleçam obrigações abusivas, coloquem o consumidor em desvantagem exagerada ou sejam incompatíveis com a boa-fé e a equidade. Conforme extraído dos autos, o aditivo foi celebrado quando já havia notícia de atraso expressivo e de paralisação ou abandono do empreendimento. Nesse contexto, a simples prorrogação documental do prazo não é suficiente para afastar o inadimplemento anteriormente configurado, sobretudo quando não demonstrada a retomada concreta e efetiva das obras. A cláusula de tolerância de 180 dias pode ser admitida para contemplar oscilações ordinárias inerentes à construção civil. O que não se mostra juridicamente aceitável é a utilização de aditivos sucessivos ou de prorrogações supervenientes para afastar indefinidamente a responsabilidade da incorporadora. O próprio TJCE, em caso envolvendo contrato de fração de tempo em regime de multipropriedade, reconheceu que o atraso na entrega autoriza a rescisão e a devolução integral dos valores pagos, afastando a alegação de fortuito externo relacionada à pandemia e à escassez de mão de obra: APELAÇÃO. DIREITO DO CONSUMIDOR E CIVIL. AÇÃO DE RESCISÃO C/C REPARAÇÃO DE DANOS E ANTECIPAÇÃO DE TUTELA. COMPRA E VENDA DE FRAÇÃO DE UNIDADE IMOBILIÁRIA EM CONDOMÍNIO DE LAZER. MULTIPROPRIEDADE. RELAÇÃO DE CONSUMO. PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA. NÃO CABIMENTO. CULPA DO VENDEDOR/CONSTRUTOR PELA RESCISÃO CONTRATUAL. NÃO ENTREGA DA OBRA NA DATA APRAZADA. PARALISAÇÃO DA OBRA. NÃO COMPROVADA. FORTUITO EXTERNO. NÃO CONFIGURADO. DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS DE FORMA INTEGRAL EM PARCELA ÚNICA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. 1. Cinge-se a controvérsia em estabelecer a culpa na rescisão de contrato de compra e venda de fração de unidade imobiliária em regime de multipropriedade, bem como estabelecer se há cabimento da devolução integral dos valores pagos, o ressarcimento em danos morais, bem como a possibilidade de retenções na restituição dos valores pagos pelo comprador. 2. A preliminar de cerceamento de defesa não merece prosperar, visto que a presente demanda resume-se à análise de descumprimento de cláusulas contratuais, inexistindo qualquer complexidade que justifique a dilação probatória, agindo corretamente o magistrado singular, julgando a causa suficientemente madura à prolação de sentença, sem que isso represente afronta ao direito das partes. 3. Restou caracterizada a culpa da construtora pelo atraso na entrega do empreendimento em questão, com a comprovação de que foi ultrapassado o prazo de entrega da obra e a inexistência de excludentes, uma vez que a escassez de mão-de-obra deve ser atribuída ao risco inerente à atividade desenvolvida e restou consignado que a atividade de construção foi estabelecida como de caráter essencial durante o período de isolamento social, descaracterizando a presença da alegada força maior. 4. Resolvido o contrato por culpa exclusiva do fornecedor, impõe-se o retorno das partes ao estado anterior à contratação com a devolução dos valores pagos de forma integral e em parcela única. Afasta-se, portanto, a possibilidade de retenção pela apelante de quaisquer valores desembolsados pela consumidora, na forma do enunciado n. 543 da Súmula do c. STJ. 5.Recurso conhecido e desprovido. ACÓRDÃO: Vistos, relatados e discutidos estes autos, acorda a 1ª Câmara Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, em CONHECER do recurso interposto para NEGAR-LHE PROVIMENTO, mantendo incólume a sentença vergastada. Fortaleza, data da assinatura do documento. DESEMBARGADOR FRANCISCO MAURO FERREIRA LIBERATO Presidente do Órgão Julgador DESEMBARGADORA MARIA REGINA OLIVEIRA CÂMARA Relatora (TJ-CE - Apelação Cível: 02039965120228060117 Maracanaú, Relator: MARIA REGINA OLIVEIRA CAMARA, Data de Julgamento: 23/10/2024, 1ª Câmara Direito Privado, Data de Publicação: 23/10/2024) E mais: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÕES CÍVEIS RECÍPROCAS. CONTRATO DE PROMESSA DE VENDA E COMPRA DE FRAÇÃO DE TEMPO DE IMÓVEL MULTIPROPRIEDADE. ATRASO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO. RESCISÃO CONTRATUAL. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. MULTA CONTRATUAL. INAPLICABILIDADE DA TEORIA DO FORTUITO EXTERNO. INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. INEXISTÊNCIA DE CERCEAMENTO DE DEFESA. DANO MORAL NÃO CONFIGURADO. RECURSOS DESPROVIDOS. I. CASO EM EXAME 1. Apelações cíveis interpostas por HRH Fortaleza Empreendimento Hoteleiro S.A. e Kátia Lima Teixeira Guimarães contra sentença que, em ação de resolução contratual cumulada com indenização por danos morais e devolução de quantias pagas, decretou a rescisão do contrato de promessa de venda e compra de fração de tempo de imóvel multipropriedade, condenando a ré à devolução integral dos valores pagos pela autora, com incidência de multa contratual de 10%. O pedido de indenização por danos morais foi afastado. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há cinco questões em discussão: (i) verificar se houve cerceamento de defesa ante o julgamento antecipado da lide; (ii) definir se é aplicável o Código de Defesa do Consumidor à relação jurídica estabelecida entre as partes; (iii) determinar a validade da rescisão contratual e a consequente restituição integral dos valores pagos pela autora; (iv) examinar a alegação de revelia da ré e seus eventuais efeitos; e (v) avaliar se o atraso na entrega do empreendimento configura dano moral passível de indenização. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. O julgamento antecipado da lide não caracteriza cerceamento de defesa quando a matéria discutida for exclusivamente de direito ou quando os elementos constantes nos autos forem suficientes para a solução do caso, nos termos do art. 355, I, do CPC/2015. Além disso, as partes não se insurgiram contra a decisão de saneamento. 4. A relação jurídica entre as partes caracteriza relação de consumo, uma vez que a autora adquiriu a cota imobiliária na condição de destinatária final, configurando-se, assim, uma relação entre consumidor e fornecedor, conforme os arts. 2º e 3º do Código de Defesa do Consumidor. 5. O atraso na entrega do empreendimento configura inadimplemento contratual, justificando a rescisão do contrato e a restituição integral dos valores pagos, em parcela única, conforme o entendimento consolidado no STJ (Súmula 543 e Tema 577). A pandemia da Covid-19 não se qualifica como fortuito externo, mas sim como fortuito interno, inerente ao risco do negócio, não eximindo a incorporadora de sua responsabilidade contratual. 6. A alegação de revelia não pode ser apreciada na instância recursal, sob pena de supressão de instância, pois a matéria não foi analisada pelo juízo de origem e não foi prequestionada via embargos de declaração. Ademais, a presunção de veracidade dos fatos alegados pelo autor em razão da revelia é relativa e não implica automática procedência do pedido. 7. O inadimplemento contratual, por si só, não enseja indenização por danos morais, salvo se demonstrado prejuízo excepcional aos direitos da personalidade, o que não ocorreu no caso concreto. IV. DISPOSITIVO E TESE 8. Recursos desprovidos. Tese de julgamento: O julgamento antecipado da lide não caracteriza cerceamento de defesa quando a matéria discutida for exclusivamente de direito ou quando os elementos constantes dos autos forem suficientes para a solução do caso. A relação jurídica estabelecida no contrato de promessa de venda e compra de fração de tempo de imóvel multipropriedade é regida pelo Código de Defesa do Consumidor. O atraso na entrega do empreendimento configura inadimplemento contratual e justifica a rescisão do contrato, com restituição integral dos valores pagos pelo comprador, sem retenções, em parcela única. A pandemia da Covid-19 não constitui fortuito externo apto a afastar a responsabilidade da incorporadora pelo atraso na entrega do empreendimento. O mero inadimplemento contratual não configura dano moral indenizável, salvo prova de circunstâncias excepcionais que violem direitos da personalidade. ACÓRDÃO Vistos, discutidos e relatados estes autos, em que figuram como partes acima referidas, acordam os Senhores Desembargadores da 4ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, por unanimidade, em conhecer dos recursos interpostos para, no mérito, NEGAR-LHES PROVIMENTO, tudo nos termos do voto do eminente Relator. Fortaleza/CE, data do sistema. DESEMBARGADOR FRANCISCO BEZERRA CAVALCANTE Relator (TJ-CE - Apelação Cível: 02648650320238060001 Fortaleza, Relator: FRANCISCO BEZERRA CAVALCANTE, Data de Julgamento: 25/02/2025, 4ª Câmara Direito Privado, Data de Publicação: 25/02/2025) A situação descrita nos autos não revela mero atraso pontual ou facilmente superável, mas inadimplemento grave, com comprometimento da finalidade econômica do contrato. Incide, portanto, o art. 475 do Código Civil, segundo o qual a parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, sem prejuízo das perdas e danos. 3.5 Da pandemia, da escassez de insumos e do fortuito interno A alegação de caso fortuito ou força maior não merece acolhimento. O art. 393 do Código Civil exclui a responsabilidade apenas quando o evento configura fato necessário, cujos efeitos não era possível evitar ou impedir. A pandemia da Covid-19, contudo, não opera como justificativa automática para todo e qualquer atraso contratual. A parte que invoca a excludente deve demonstrar concretamente a relação causal entre o evento e a impossibilidade de cumprimento da obrigação. No caso, a sentença reconheceu que o empreendimento se encontrava abandonado e que o inadimplemento não decorreu exclusivamente de evento transitório ou inevitável, mas de circunstâncias relacionadas à própria execução da atividade empresarial. O Superior Tribunal de Justiça já assentou que a pandemia pode ser considerada fortuito interno quando integrada ao risco da atividade econômica da incorporadora, não afastando a responsabilidade pelo atraso na entrega do imóvel. CONSUMIDOR. RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. CASO FORTUITO OU FORÇA MAIOR. PANDEMIA (COVID-19). NÃO CONFIGURAÇÃO. FORTUITO INTERNO. SÚMULA N. 7/STJ. CORREÇÃO MONETÁRIA DO SALDO DEVEDOR. SUBSTITUIÇÃO DO INCC PELO IPCA/IGP-M DURANTE A MORA. POSSIBILIDADE. SÚMULA N. 83/STJ. REEXAME DE PROVAS E CLÁUSULAS CONTRATUAIS. SÚMULAS N. 5 E 7/STJ. 1. O Tribunal de origem, com base no acervo fático-probatório, concluiu que a pandemia de covid-19 não caracterizou fortuito externo apto a justificar o atraso na entrega da obra, integrando o risco da atividade econômica da incorporadora. 2. A revisão da premissa sobre a configuração de caso fortuito ou força maior e a responsabilidade pelo inadimplemento contratual demandaria o reexame de fatos e provas, procedimento vedado pela Súmula n. 7/STJ. 3. Na hipótese de atraso na entrega do imóvel por culpa exclusiva da construtora, é lícita a substituição do índice setorial de correção monetária (INCC) por indexador mais favorável ao consumidor (IPCA ou IGP-M), a fim de evitar o repasse dos custos da construção durante o período de mora. 4. Conforme a Súmula n. 543/STJ, o reconhecimento da culpa exclusiva da vendedora impõe a restituição integral e imediata das parcelas pagas. 5. A interpretação de cláusulas contratuais e a revaloração das provas que levaram à definição do índice de correção monetária atraem os óbices das Súmulas n. 5 e 7/STJ. 6. Incidência da Súmula n. 83/STJ ante a harmonia entre o acórdão recorrido e a jurisprudência desta Corte Superior.Recurso especial não conhecido. (STJ - REsp: 00000000000002075951 SP 2023/0180025-6, Relator: Ministro HUMBERTO MARTINS, Data de Julgamento: 08/06/2026, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJEN 11/06/2026) Na mesma linha, o TJCE considerou que a escassez de mão de obra e os efeitos da pandemia não configuram força maior quando inseridos no risco próprio da construção civil, especialmente diante da ausência de comprovação de impedimento absoluto à execução da obra. APELAÇÃO. DIREITO DO CONSUMIDOR E CIVIL. AÇÃO DE RESCISÃO C/C REPARAÇÃO DE DANOS E ANTECIPAÇÃO DE TUTELA. COMPRA E VENDA DE FRAÇÃO DE UNIDADE IMOBILIÁRIA EM CONDOMÍNIO DE LAZER. MULTIPROPRIEDADE. RELAÇÃO DE CONSUMO. PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA. NÃO CABIMENTO. CULPA DO VENDEDOR/CONSTRUTOR PELA RESCISÃO CONTRATUAL. NÃO ENTREGA DA OBRA NA DATA APRAZADA. PARALISAÇÃO DA OBRA. NÃO COMPROVADA. FORTUITO EXTERNO. NÃO CONFIGURADO. DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS DE FORMA INTEGRAL EM PARCELA ÚNICA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. 1. Cinge-se a controvérsia em estabelecer a culpa na rescisão de contrato de compra e venda de fração de unidade imobiliária em regime de multipropriedade, bem como estabelecer se há cabimento da devolução integral dos valores pagos, o ressarcimento em danos morais, bem como a possibilidade de retenções na restituição dos valores pagos pelo comprador. 2. A preliminar de cerceamento de defesa não merece prosperar, visto que a presente demanda resume-se à análise de descumprimento de cláusulas contratuais, inexistindo qualquer complexidade que justifique a dilação probatória, agindo corretamente o magistrado singular, julgando a causa suficientemente madura à prolação de sentença, sem que isso represente afronta ao direito das partes. 3. Restou caracterizada a culpa da construtora pelo atraso na entrega do empreendimento em questão, com a comprovação de que foi ultrapassado o prazo de entrega da obra e a inexistência de excludentes, uma vez que a escassez de mão-de-obra deve ser atribuída ao risco inerente à atividade desenvolvida e restou consignado que a atividade de construção foi estabelecida como de caráter essencial durante o período de isolamento social, descaracterizando a presença da alegada força maior. 4. Resolvido o contrato por culpa exclusiva do fornecedor, impõe-se o retorno das partes ao estado anterior à contratação com a devolução dos valores pagos de forma integral e em parcela única. Afasta-se, portanto, a possibilidade de retenção pela apelante de quaisquer valores desembolsados pela consumidora, na forma do enunciado n. 543 da Súmula do c. STJ. 5.Recurso conhecido e desprovido. ACÓRDÃO: Vistos, relatados e discutidos estes autos, acorda a 1ª Câmara Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, em CONHECER do recurso interposto para NEGAR-LHE PROVIMENTO, mantendo incólume a sentença vergastada. Fortaleza, data da assinatura do documento. DESEMBARGADOR FRANCISCO MAURO FERREIRA LIBERATO Presidente do Órgão Julgador DESEMBARGADORA MARIA REGINA OLIVEIRA CÂMARA Relatora (TJ-CE - Apelação Cível: 02039965120228060117 Maracanaú, Relator: MARIA REGINA OLIVEIRA CAMARA, Data de Julgamento: 23/10/2024, 1ª Câmara Direito Privado, Data de Publicação: 23/10/2024) Não comprovada a impossibilidade objetiva de cumprimento da obrigação, deve ser mantida a conclusão de que a apelante deu causa à resolução contratual. 3.6 Da restituição integral dos valores pagos Reconhecida a culpa exclusiva da fornecedora, é indevida a retenção de qualquer percentual. A Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça estabelece que, na resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, a restituição deve ser integral quando a culpa é exclusiva do promitente vendedor ou construtor. DIREITO DO CONSUMIDOR - CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor , deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. (SÚMULA 543 , SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/08/2015, DJe 31/08/2015) A orientação é diretamente aplicável ao caso, pois a resolução não decorreu de desistência imotivada do comprador, mas do inadimplemento da apelante, que não entregou o empreendimento em condições de cumprir a finalidade contratada. O TJCE tem aplicado a mesma compreensão em hipóteses de atraso na entrega de imóvel, determinando a restituição integral e imediata das parcelas pagas, sem retenção de despesas administrativas ou de percentual contratual: CIVIL, PROCESSUAL CIVIL E CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL EM AÇÃO DE AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C COM DEVOLUÇÃO DE VALORES E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL COMERCIALIZADO. PRAZO QUE SE EXTINGUIU ANTERIORMENTE AO INÍCIO DA PANDEMIA DA COVID-19. CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR NÃO COMPROVADOS. FALHA NA PRESTAÇÃO DOS SERVIÇOS. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DA EMPRESA CONTRATADA. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. SÚMULA Nº 543 DO STJ. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. DATA DA CITAÇÃO. DANOS MORAIS DEVIDOS. QUANTUM INDENIZATÓRIO MANTIDO. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS MAJORADOS EM SEDE RECURSAL. 1. O cerne da questão consiste em analisar a rescisão do contrato de promessa de compra e venda firmado entre as partes, bem como se é devida a restituição integral dos valores pagos e indenização por danos morais. 2. Importante destacar que a relação estabelecida entre as partes é tipicamente consumerista, aplicando-se, portanto, o Código de Defesa do Consumidor. 3. Dos autos, verifica-se que a autora/recorrida firmou, no dia 30/09/2017, contrato de compra e venda com a empresa ré, cujo prazo para entrega do imóvel estava previsto para o dia 30/07/2019, podendo ser prorrogado tal prazo em 120 (cento e vinte) dias, por força de cláusula de tolerância. No percurso processual, foi informado que até a data de 30/08/2022 o imóvel ainda não teria sido entregue, ou seja, um atraso superior a 03 (três) anos. 4. Ainda que seja incontroverso o atraso na entrega do imóvel, alega a recorrente que não pode ser responsabilizada visto que a demora nas obras ocorreu por culpa da pandemia do COVID-19, o que caracteriza caso fortuito e força maior afastadores de sua responsabilidade civil, com base na redação do art. 393 do Código Civil. Contudo, não assiste razão a recorrente. 5. Mesmo não tendo culpa pelo estado de calamidade, não se pode atribuir ao promissário comprador o ônus de suportar os atrasos da obra, sobretudo porque o contrato já concedia à construtora um prazo extra de 120 (cento e vinte) dias exatamente por existir a possibilidade de situações de cunho externo, que configuram risco do empreendimento e, portanto, devem ser assumidas integralmente pela promissária vendedora. 6. A pandemia do COVID-19 não serve para afastar a responsabilidade da apelante, haja vista que somente em março de 2020, quase 08 (oito) meses após o prazo previsto para entrega do empreendimento, a pandemia eclodiu. 7. Ademais, infere-se que nas fotos do terreno anexadas aos autos, datada de 30/08/2022, período considerável após a emergência pandêmica, a empresa ré ainda não havia construído nenhuma estrutura no terreno, o que evidencia verdadeiro descaso com o consumidor. 8. O Superior Tribunal de Justiça já pacificou entendimento no sentido de que, em caso de resolução de contrato por culpa do construtor, o contratante tem direito à restituição integral dos valores pagos, inclusive com a correção monetária e os juros moratórios, nos termos da Súmula nº 543 da citada corte. 9. Assim, diante do inadimplemento do dever de construção e entrega do imóvel objeto do compromisso firmado, a devolução integral dos valores pagos pela autora é medida que se impõe, não havendo falar em restituição parcial ou retenção de 25 (vinte por cento) do valor pago ou das despesas administrativas a qualquer título, vez que a responsabilidade pela quebra do contrato deu-se por culpa exclusiva da promitente vendedora. 10. Quanto aos juros moratórios, em se tratando de inadimplemento contratual por parte da promitente-vendedora, estes incidem a partir da citação. Precedentes STJ. 11. Cabível a indenização por danos morais, nos casos de atraso na entrega do imóvel, quando este ultrapassar o limite do mero dissabor. Sendo assim, atento às peculiaridades do caso em questão e ao caráter pedagógico da presente indenização, tendo em vista as circunstâncias fáticas e sem premiar o enriquecimento ilícito, tem-se que a quantia fixada em primeira instância, qual seja, R$ 8.000,00 (oito mil reais) encontra-se em observância aos critérios da proporcionalidade e da razoabilidade. 12. Por fim, ante ao desprovimento da apelação e em observância ao § 11º do art. 85 do CPC, majoro os honorários sucumbenciais em 5% (cinco por cento), agora, totalizando em 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação. Contudo, por se tratar de beneficiária da gratuidade judicial, deve-se suspender a exigibilidade dos ônus sucumbenciais, considerando o artigo 98, § 3º, do CPC. APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA, MAS DESPROVIDA. SENTENÇA MANTIDA. ACÓRDÃO: Vistos, relatados e discutidos estes autos, acorda a 2ª Câmara Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, em conhecer da apelação cível, mas para negar-lhe provimento, nos termos do voto do e. Desembargador Relator. Fortaleza, 19 de abril de 2023 INACIO DE ALENCAR CORTEZ NETO Presidente do Órgão Julgador DESEMBARGADOR PAULO AIRTON ALBUQUERQUE FILHO Relator (TJ-CE - Apelação Cível: 00543361620208060064 Caucaia, Relator: PAULO AIRTON ALBUQUERQUE FILHO, Data de Julgamento: 19/04/2023, 2ª Câmara Direito Privado, Data de Publicação: 19/04/2023) Também em contrato de multipropriedade, aquela Corte reconheceu que a culpa do vendedor pela não entrega do empreendimento impõe a devolução integral dos valores, em parcela única, afastando a possibilidade de retenção. APELAÇÃO. DIREITO DO CONSUMIDOR E CIVIL. AÇÃO DE RESCISÃO C/C REPARAÇÃO DE DANOS E ANTECIPAÇÃO DE TUTELA. COMPRA E VENDA DE FRAÇÃO DE UNIDADE IMOBILIÁRIA EM CONDOMÍNIO DE LAZER. MULTIPROPRIEDADE. RELAÇÃO DE CONSUMO. PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA. NÃO CABIMENTO. CULPA DO VENDEDOR/CONSTRUTOR PELA RESCISÃO CONTRATUAL. NÃO ENTREGA DA OBRA NA DATA APRAZADA. PARALISAÇÃO DA OBRA. NÃO COMPROVADA. FORTUITO EXTERNO. NÃO CONFIGURADO. DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS DE FORMA INTEGRAL EM PARCELA ÚNICA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. 1. Cinge-se a controvérsia em estabelecer a culpa na rescisão de contrato de compra e venda de fração de unidade imobiliária em regime de multipropriedade, bem como estabelecer se há cabimento da devolução integral dos valores pagos, o ressarcimento em danos morais, bem como a possibilidade de retenções na restituição dos valores pagos pelo comprador. 2. A preliminar de cerceamento de defesa não merece prosperar, visto que a presente demanda resume-se à análise de descumprimento de cláusulas contratuais, inexistindo qualquer complexidade que justifique a dilação probatória, agindo corretamente o magistrado singular, julgando a causa suficientemente madura à prolação de sentença, sem que isso represente afronta ao direito das partes. 3. Restou caracterizada a culpa da construtora pelo atraso na entrega do empreendimento em questão, com a comprovação de que foi ultrapassado o prazo de entrega da obra e a inexistência de excludentes, uma vez que a escassez de mão-de-obra deve ser atribuída ao risco inerente à atividade desenvolvida e restou consignado que a atividade de construção foi estabelecida como de caráter essencial durante o período de isolamento social, descaracterizando a presença da alegada força maior. 4. Resolvido o contrato por culpa exclusiva do fornecedor, impõe-se o retorno das partes ao estado anterior à contratação com a devolução dos valores pagos de forma integral e em parcela única. Afasta-se, portanto, a possibilidade de retenção pela apelante de quaisquer valores desembolsados pela consumidora, na forma do enunciado n. 543 da Súmula do c. STJ. 5.Recurso conhecido e desprovido. ACÓRDÃO: Vistos, relatados e discutidos estes autos, acorda a 1ª Câmara Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, em CONHECER do recurso interposto para NEGAR-LHE PROVIMENTO, mantendo incólume a sentença vergastada. Fortaleza, data da assinatura do documento. DESEMBARGADOR FRANCISCO MAURO FERREIRA LIBERATO Presidente do Órgão Julgador DESEMBARGADORA MARIA REGINA OLIVEIRA CÂMARA Relatora (TJ-CE - Apelação Cível: 02039965120228060117 Maracanaú, Relator: MARIA REGINA OLIVEIRA CAMARA, Data de Julgamento: 23/10/2024, 1ª Câmara Direito Privado, Data de Publicação: 23/10/2024) A pretensão subsidiária de retenção de 25% e de desconto da comissão de corretagem está fundada em hipótese distinta, qual seja, a resolução por iniciativa ou culpa do adquirente. Não sendo essa a situação dos autos, não incide o regime jurídico pretendido pela apelante. 3.7 Dos danos morais A condenação por danos morais deve ser mantida. É certo que o simples inadimplemento contratual não gera, automaticamente, dano moral. A jurisprudência do STJ exige circunstâncias excepcionais que ultrapassem o mero dissabor e atinjam direitos da personalidade. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. IMPUGNAÇÃO ESPECÍFICA DOS FUNDAMENTOS DA DECISÃO DE INADMISSIBILIDADE DO RECURSO ESPECIAL. DECISÃO DA PRESIDÊNCIA DO STJ. RECONSIDERAÇÃO. DIREITO DO CONSUMIDOR. ATRASO EXCESSIVO NA ENTREGA DA OBRA. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. SÚMULA 83 DO STJ. VALOR DA CONDENAÇÃO. REEXAME. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA 7/STJ. AGRAVO INTERNO PROVIDO PARA CONHECER DO AGRAVO E NÃO CONHECER DO RECURSO ESPECIAL. 1. A agravante realizou a impugnação específica dos fundamentos da decisão de inadmissibilidade do recurso especial. Decisão da Presidência reconsiderada. 2. A jurisprudência desta Corte "tem entendido que, muito embora o simples descumprimento contratual não provoque danos morais indenizáveis, circunstâncias específicas da controvérsia podem configurar a lesão extrapatrimonial" ( REsp 1.642.314/SE, Relatora Ministra NANCY ANDRIGHI, Terceira Turma, DJe de 22/3/2017). 3. No caso dos autos, a fixação do dano moral encontra-se justificada, tendo a Corte estadual destacado que o atraso excessivo na entrega do bem imóvel destinado à moradia, após 12 (doze) meses da data prevista, acarretou dano moral. 4. Agravo interno provido para conhecer do agravo e não conhecer do recurso especial. (STJ - AgInt no AREsp: 2215393 RJ 2022/0301181-6, Relator: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 03/04/2023, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 27/04/2023) No caso concreto, porém, a situação excede o descumprimento contratual ordinário. Conforme registrado na sentença, o empreendimento permaneceu sem conclusão e foi descrito como abandonado, frustrando a legítima expectativa do adquirente e tornando inviável a utilização da fração imobiliária contratada. Além disso, o processo administrativo instaurado pelo DECON/MPCE constitui elemento adicional considerado na formação do convencimento do julgador de origem, reforçando a gravidade da situação enfrentada pelos consumidores. A distinção em relação a casos nos quais o TJCE afastou o dano moral é necessária. Naqueles julgamentos, não foram identificadas circunstâncias excepcionais capazes de demonstrar efetiva lesão extrapatrimonial. Aqui, diversamente, há atraso grave, abandono do empreendimento e frustração prolongada da finalidade contratual. O próprio TJCE reconhece que a ausência de execução da obra, após o pagamento de valores pelo consumidor, pode ultrapassar o mero aborrecimento e configurar dano moral indenizável. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E RESTITUIÇÃO DE VALORES. COMPRA DE IMÓVEL EM EMPREENDIMENTO NÃO CONSTRUÍDO. INADIMPLEMENTO ABSOLUTO DO PROMITENTE VENDEDOR. CLÁUSULAS ABUSIVAS. DESCONSIDERAÇÃO DA PERSONALIDADE JURÍDICA. DANO MORAL CONFIGURADO. RECURSO DOS RÉUS DESPROVIDO. RECURSO DOS AUTORES PROVIDO. RECURSO DA SOCIEDADE DE ADVOGADOS PREJUDICADO. I. CASO EM EXAME 1) Apelações cíveis interpostas pelas empresas, pelos autores/consumidores e sociedade de advogados contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos dos autores, com rescisão contratual e restituição integral dos valores pagos, mas que afastou a indenização por danos morais e extinguiu o processo quanto à responsabilização dos sócios. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2) Há sete questões em discussão: (i) preliminarmente, definir se a sentença é nula por ausência de fundamentação; (ii) estabelecer se houve inadimplemento contratual justificável por caso fortuito ou força maior; (iii) verificar a validade das cláusulas contratuais reputadas abusivas; (iv) determinar a possibilidade de retenção parcial dos valores pagos; (v) analisar a responsabilidade pessoal dos sócios mediante desconsideração da personalidade jurídica; e (vi) avaliar o cabimento de indenização por danos morais e (vii) se os honorários sucumbenciais fixados em relação a exclusão dos sócios deve ser fixado em percentual sobre o valor da causa, nos termos do art. 85, § 2º, do CPC/2015, e não por equidade. III. RAZÕES DE DECIDIR 3) A sentença apresenta fundamentação suficiente ao enfrentar os pontos controvertidos e articular os fatos do caso com as normas aplicáveis, não se configurando nulidade por violação ao art. 489, § 1º, do CPC/2015. 4) O inadimplemento contratual das rés é incontroverso, pois a obra não foi sequer iniciada, mesmo após o prazo contratual acrescido do período de tolerância, configurando inadimplemento absoluto que atrai a responsabilidade objetiva da fornecedora (art. 14 do CDC). 5) As justificativas das rés ¿ como pandemia, greves e escassez de insumos ¿ não configuram fortuito externo, mas sim riscos inerentes à atividade empresarial (fortuito interno), não sendo aptas a afastar a responsabilidade. 6) As cláusulas que autorizavam retenção de valores em caso de rescisão contratual por culpa do promitente vendedor, assim como aquelas que previam prorrogação genérica do prazo de entrega, são abusivas e nulas de pleno direito, nos termos do art. 51, IV, XIII e XV do CDC, e conforme jurisprudência consolidada do STJ (Súmula 543). 7) Em caso de inadimplemento por culpa exclusiva do promitente vendedor, é devida a restituição integral das parcelas pagas, incluindo comissão de corretagem, sendo incabível qualquer retenção, ainda que parcial. 8) A cláusula que admite prorrogação ilimitada do prazo de entrega do imóvel é inválida, por contrariar a boa-fé objetiva e estabelecer vantagem exagerada à fornecedora, conforme entendimento do STJ. 9) A exclusão dos sócios do polo passivo deve ser afastada. A desconsideração da personalidade jurídica é cabível à luz da teoria menor prevista no art. 28, § 5º, do CDC, diante do esvaziamento patrimonial injustificado das rés e do obstáculo ao ressarcimento dos consumidores. 10) O dano moral se configura, no caso, pela total ausência de início da obra após quitação integral do imóvel pelos autores, frustrando legítimas expectativas e gerando angústia e insegurança. Não se trata de simples atraso na entrega do imóvel, mas sim de total ausência de execução da obra, o que ultrapassa o mero aborrecimento. 11) O valor de R$ 10.000,00 a título de danos morais mostra-se adequado, considerando a gravidade da conduta, a extensão do dano e os critérios de razoabilidade e proporcionalidade. 12) Considerando que os pedidos dos autores foram julgados procedentes, resta prejudicada a análise do recurso da sociedade de advogados. IV. DISPOSITIVO E TESE 13) Preliminares suscitadas pelas empresas rejeitadas. Recursos das empresas desprovidos. Recurso dos autores provido. Recurso da sociedade de advogados prejudicado. Tese de julgamento: "1. A sentença está suficientemente fundamentada quando enfrenta os fundamentos fáticos e jurídicos das partes e vincula os dispositivos legais aos fatos do caso concreto. 2. O inadimplemento absoluto por ausência de início das obras, mesmo após quitação do preço, configura culpa exclusiva do promitente vendedor e impõe a rescisão contratual com restituição integral dos valores pagos. 3. Cláusulas contratuais que preveem prorrogação ilimitada do prazo de entrega ou retenção de valores em caso de rescisão por culpa exclusiva do vendedor são abusivas e nulas. 4. A teoria menor da desconsideração da personalidade jurídica do art. 28, §5º, do CDC é aplicável quando a personalidade jurídica representa obstáculo ao ressarcimento do consumidor. 5. O inadimplemento contratual grave e injustificado, com não entrega do imóvel e frustração da legítima expectativa do consumidor, enseja reparação por danos morais. Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5º, V, X e art. 93, IX; CC, art. 317 e art. 50; CDC, arts. 6º, 14, 28, § 5º, 39, 46 e 51, IV, XIII e XV; CPC/2015, arts. 85, § 2º e § 11, 489, § 1º, I, e 485, VI. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 543; STJ, AgInt no AREsp 2151315/SP, Rel. Min. João Otávio de Noronha, j. 27.11.2023; STJ, AgInt no AREsp 1957756/RO, Rel. Min. Raul Araújo, j. 14.03.2022; STJ, AgInt no AREsp 2002504/DF, j. 02.05.2022; TJ-CE, AC 0174567-38.2018.8.06.0001, Rel. Des. Maria de Fátima de Melo Loureiro, j. 09.03.2022; TJ-PR, AC 0007348-24.2021.8.16.0160, Rel. Juíza Leticia Marina Conte, j. 10.11.2023; TJCE, Embargos de Declaração Cível 0913509-40.2014.8.06.0001, Rel. Des. Antônio Abelardo Benevides Moraes, j. 26.03.2025. ACÓRDÃO: Vistos, relatados e discutidos estes autos, acorda a 1ª Câmara Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, por unanimidade, em rejeitar as preliminares suscitadas pelas empresas para conhecer dos recursos e dar provimento ao recurso dos autores, negar provimento aos recursos das empresas e julgar prejudicada a análise do recurso da sociedade de advogados, nos termos do voto do Relator. Fortaleza, data da assinatura digital. DESEMBARGADOR JOSÉ RICARDO VIDAL PATROCÍNIO Presidente do Órgão Julgador DESEMBARGADOR CARLOS AUGUSTO GOMES CORREIA Relator (TJ-CE - Apelação Cível: 02438204520208060001 Fortaleza, Relator: CARLOS AUGUSTO GOMES CORREIA, Data de Julgamento: 09/04/2025, 1ª Câmara Direito Privado, Data de Publicação: 09/04/2025) O valor de R$ 5.000,00 mostra-se proporcional às circunstâncias do caso, sem implicar enriquecimento sem causa e preservando as funções compensatória e pedagógica da indenização. 3.8 Dos juros de mora Não prospera o pedido de incidência dos juros somente a partir do trânsito em julgado. O Tema 1.002 do STJ, invocado pela apelante, refere-se às hipóteses em que a resolução contratual decorre de iniciativa ou culpa do comprador. Não é essa a situação reconhecida na sentença. Nos casos de resolução por culpa da promitente vendedora, os juros de mora incidem a partir da citação, por se tratar de inadimplemento contratual constituído no curso da relação processual. O STJ reafirma que, reconhecida a culpa exclusiva da vendedora, os juros incidentes sobre os valores a restituir fluem desde a citação. DIREITO CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA. RESCISÃO. CULPA DA PROMITENTE-VENDEDORA. RETENÇÃO DE VALORES INDEVIDA. SÚMULA 83/STJ. JUROS DE MORA. CITAÇÃO. SÚMULA 83/STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento" (Súmula 543/STJ). 2. Segundo o entendimento do STJ, "em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa da promitente-vendedora, os juros de mora sobre o valor a ser restituído incidem a partir da citação"( AgInt no AREsp 1.761.193/DF, Relator Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 22/3/2021, DJe de 13/4/2021). 3. Agravo interno desprovido. (STJ - AgInt no AREsp: 2064705 GO 2022/0028639-4, Data de Julgamento: 26/09/2022, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 07/10/2022) Deve ser mantido, portanto, o critério estabelecido na sentença, observada a disciplina específica da taxa SELIC e vedada a cumulação indevida de encargos de mesma natureza. 3.9 Dos honorários recursais Diante do desprovimento do recurso, impõe-se a majoração dos honorários advocatícios, nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, que determina o acréscimo da verba considerando o trabalho adicional realizado em grau recursal. Considerando o percentual fixado na origem e os limites legais, majoro os honorários de 10% para 12% sobre o valor atualizado da condenação. 4. Dispositivo Ante o exposto, conheço da apelação e nego-lhe provimento, mantendo integralmente a sentença recorrida. Em razão do trabalho adicional realizado em grau recursal, majoro os honorários advocatícios sucumbenciais de 10% para 12% sobre o valor atualizado da condenação, nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil. É como voto. Fortaleza, data da assinatura eletrônica. DESEMBARGADOR FRANCISCO BEZERRA CAVALCANTE Relator