3056256-56.2026.8.06.0001

Intimação

TJCE · 4ª Vara Cível da Comarca de Fortaleza

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO CEARÁ 4ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE FORTALEZA _____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________ PROCESSO: 3056256-56.2026.8.06.0001 CLASSE: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) ASSUNTO: [Atraso na Entrega do Imóvel] REQUERENTE: IAGO GOMES VALENTIM DOS REIS e outros REQUERIDO: MONTEPLAN ENGENHARIA LIMITADA DECISÃO Cls. Acolho a emenda à inicial. IAGO GOMES VALENTIM DOS REIS e AMANDA PEREIRA DOS SANTOS promovem AÇÃO ORDINÁRIA em desfavor de MONTEPLAN ENGENHARIA LIMITADA, todos qualificados nos autos do processo em epígrafe. Narra a parte autora em sua inicial que "O(s) Requerente(s) celebrou(ram) com a Requerida a "PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL PARA ENTREGA FUTURA", referente à unidade T02, bloco B2, do Empreendimento Condomínio Bella Vitta, situado na Rua Coletora Projetada, n. 111, bairro Paupina - Fortaleza/CE - CEP. 60872-505; com incorporação registrada no R.03 da matrícula n. 106.498 do Registro de Imóveis da 1ª Zona da Comarca de Fortaleza/CE, pelo preço total de R$ 199.000,00 (cento e noventa e nove mil reais) (...) 2) Registra-se que do preço total, os Requerentes financiaram o valor de R$ 148.029,44 (cento e quarenta e oito mil e vinte e nove reais e quarenta e quatro centavos), mediante contrato de financiamento (doc. anexo) com a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL: (...) 3) Em função do contrato de financiamento (doc. anexo) firmado entre o(a)(s) Requerente(s) e a Caixa Econômica Federal (financiadora), impõe àquele(s) o pagamento do encargo denominado "taxa de evolução de obra" (doc. anexo), o qual deveria perdurar até a entrega do imóvel; 4) Verifica-se, ainda, o prazo para conclusão/entrega do empreendimento, qual seja: 31/12/2024, o qual não foi obedecido pela Requerida, utilizando-se a construtora do prazo de carência, prorrogando-o para 31/06/2025 (PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL PARA ENTREGA FUTURA); 5) Ocorre que, até a presente não houve a entrega do empreendimento; 6) Em função do atraso na entrega do imóvel por parte da Requerida, o(a)(s) Requerente(s) foi(ram) compelido(a)(s) à continuidade do pagamento do referido encargo (taxa de evolução de obra) em período posterior à junho/2025, quando o imóvel deveria ter sido entregue; 8) Registra-se que a Requerida se utiliza de 2 (dois) cronogramas de entrega, quais sejam: 1°) Para vender o imóvel para os consumidores ("PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL PARA ENTREGA FUTURA" - doc. anexo), com prazo reduzido (31/06/2025); 2°) Para cumprir suas obrigações com o agente financeiro (CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE TERRENO E MÚTUO PARA CONSTRUÇÃO DE UNIDADE VINCULADA A EMPREENDIMENTO, COM FIANÇA, ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA E OUTRAS OBRIGAÇÕES" - doc. anexo), com prazo mais elástico; 9) Registra-se que, além do incontroverso atraso na entrega do imóvel, superando o prazo de carência, circunstância por si só gera o dano moral (responsabilidade objetiva), a construtora fez uso de material de qualidade inferior à prometida e alterou o projeto original sem qualquer anuência e/ou comunicação, nos seguintes pontos: 9.1) Localização da portaria do empreendimento, transferindo-a para a Rua Barão de Aquiraz, a qual originalmente seria para situada para Rua Coletora Projetada; 9.2) Ausência de acabamento das fachadas, muro e calçadas; Portanto, têm-se incontroversamente: 1) Relação de consumo com necessária inversão do ônus da prova, em razão da hipossuficiência técnica do(a)(s) Requerente(s); 2) Atraso na entrega do imóvel; 3) Empreendimento em desconformidade com o projeto original; 4) Cobrança indevida da taxa de evolução de obra; circunstâncias que materializam o direito do Requerente à perdas e danos, conforme veremos a seguir:" Assim requer "A concessão da tutela de urgência, Inaudita Altera Pars, nos termos do art. 300 do CPC, para: c.1) Oficiar à CAIXA ECONÔMICA FEDERAL para que transfira a cobrança do encargo ("taxa de evolução de obra") à Requerida; c.2) Alternativamente, caso considere a incompetência do Juízo junto à CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, determine à Requerida que realize o pagamento mensal ao(à)(s) Requerente(s) do valor a título de "taxa de evolução de obra", sob pena de multa diária de R$1.000,00 (um mil reais);". Instruiu a inicial com os documentos e procuração de IDs 212535245 a 212559336. Intimada para emendar a inicial, a parte autora atendeu a ordem judicial e juntou documentos de IDs 213482374 e 213483627. É o relatório. Fundamento e Decido. A tutela de urgência, conforme disposição contida no caput do art. 300 do CPC, será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo. Nos dizeres do professor Daniel Mitidiero in "Breves Comentários ao Novo Código de Processo Civil", Ed. Revista dos Tribunais, "o legislador procurou autorizar o juiz a conceder 'tutelas provisórias' com base em cognição sumária, isto é, ouvindo apenas uma das partes ou então fundado em quadros probatórios incompletos (vale dizer, sem que tenham sido colhidas todas as provas disponíveis para o esclarecimento das alegações de fato, conforme clássico conceito de cognição sumária de Hans Karl Briegleb)". Ainda segundo o autor referido, "a probabilidade que autoriza o emprego da técnica antecipatória para a tutela dos direitos é a probabilidade lógica - que é aquela que surge da confrontação das alegações e das provas com os elementos disponíveis nos autos, sendo provável a hipótese que encontra maior grau de confirmação e menor grau de refutação nesses elementos. O juiz tem que se convencer de que o direito é provável para conceder 'tutela provisória'". Ao ver deste Juízo, verifica-se na espécie a presença dos requisitos do art. 300, do CPC - probabilidade do direito e perigo de dano. A probabilidade do direito se afigura consubstanciada no teor da documentação acostada aos autos (IDs 212559325 a 212559336), especialmente o contrato de compra e venda de ID 198149430 e o contrato de financiamento de ID 212559325, a promessa de compra e venda de imóvel para entrega futura de ID 212559332, o demonstrativo de evolução de ID 212559334 e os demais documentos de IDs 212559357 a 212559336, comprovando os documentos mencionados o relato autoral, revelando a imperiosa necessidade de se atender ao pedido satisfativo na forma antecipada. Resta demonstrado, pelo menos, por ora, a plausibilidade do direito da autora em razão da vasta documentação acostada aos autos, comprovando que a mesma cumpriu com as suas obrigações contratuais, no entanto, a parte promovida deixou de honra com as cláusula contratuais deixando de realizar a entrega do imóvel no prazo previsto no contrato (ID 212559332). O contrato de promessa de compra e venda estipulava que a entrega seria realizada em 31/12/2024 e que o prazo de carência seria de 180 (cento e oitenta) dias, contudo, até o presente momento o empreendimento não foi entregue. Destaco: A parte autora aduz que ainda está pagamento os valores à titulo de "taxa de evolução de obra", porém pleiteia que a referida cobrança seja paga pelo promovido em virtude do descumprimento contratual. O Superior Tribunal de Justiça, por ocasião do julgamento do Tema 996, firmou entendimento no sentido de que "É ilícito cobrar do adquirente juros de obra ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância". (REsp n. 1.729.593/SP, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Segunda Seção, julgado em 25/9/2019, DJe de 27/9/2019.) Nesse contexto, colaciono jurisprudência, in verbis: EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE INDENIZAÇÃO - PROMESSA DE COMPRA E VENDA - ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL - TAXA DE EVOLUÇÃO DE OBRA - MORA DA CONSTRUTORA - ENTREGA DO IMÓVEL - COBRANÇA INDEVIDA - A taxa de evolução de obra tem por finalidade remunerar o agente financeiro durante o período compreendido entre a celebração do contrato e a efetiva entrega do imóvel, considerando a prévia disponibilização do capital. Assim, devem ser ressarcidos ao comprador os valores por ele despendidos a título de taxa de evolução de obra no período posterior à mora da construtora. "Ocorrendo o atraso na concessão do"habite-se"ou na entrega da obra, por sua responsabilidade [da construtora], não pode ser penalizado o consumidor, razão pela qual devem ser ressarcidos a ele, os valores despendidos a título de taxa de evolução de obra, durante o período da mora da construtora ou de cobrança e pagamento indevidas após a entrega do bem, de forma simples, conforme se apurar em liquidação de sentença" (Apelação Cível nº 1.0079 .15.006723-3/001). (TJ-MG - AC: 10079150559668001 Contagem, Relator.: Marcelo Pereira da Silva (JD Convocado), Data de Julgamento: 30/06/2021, Câmaras Cíveis / 12ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 12/07/2021) "JUIZADO ESPECIAL CÍVEL RECURSO INOMINADO DIREITO DO CONSUMIDOR - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. PRELIMINAR DE INCOMPETÊNCIA DA JUSTIÇA ESTADUAL AFASTADA. Ausência de responsabilidade do agente financeiro . Competência do Juizado Especial Cível reconhecida. CONTRATO DE COMPROMISSO, FIRMADO PELAS PARTES, QUE PREVIA A DATA DA CONCLUSÃO DA OBRA E O PRAZO DE TOLERÂNCIA. Nulidade de cláusula contratual que previu que o prazo de término da obra definido no cronograma com a instituição financeira prevaleceria sobre qualquer outro. Aplicação do Tema 996 do STJ: "1 .1. Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância". Atraso que somente se encerra com a entrega das chaves, que é o ato que disponibiliza ao comprador a plenitude do exercício dos direito de proprietário sobre o imóvel. Habite-se não equivale a entrega de chaves, porque não permite ao comprador o exercício de direitos de proprietário sobre o imóvel . Entrega das chaves do imóvel após o período de tolerância. Período de atraso reconhecido. Indenização devida. TAXA DE EVOLUÇÃO DE OBRA . Cobrança mantida pela vendedora à compradora após o término do prazo para entrega do imóvel, observado o período de tolerância de 180 dias. Ilicitude. Aplicação do tema 996 do STJ:"1.3 . É ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância". O pagamento de taxa de obra após o prazo final para entrega do imóvel, observado o período de carência, é obrigação que se transfere do comprador ao vendedor, porque deste é a responsabilidade civil pelo atraso da obra e os respectivos encargos. Taxa de evolução da obra ou de juros da obra pagos no período da mora que devem ser reembolsados de forma simples. Sentença mantida por seus próprios fundamentos . Recurso desprovido." (TJ-SP - Recurso Inominado Cível: 10014964520248260248 Indaiatuba, Relator.: Eduardo Francisco Marcondes - Colégio Recursal, Data de Julgamento: 23/09/2024, 5ª Turma Recursal Cível, Data de Publicação: 23/09/2024) AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS DECORRENTES DE ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL C.C. TUTELA DE URGÊNCIA - Decisão que determinou a cessação da cobrança da taxa de evolução de obra no período de mora - Atraso superior ao prazo de tolerância de 180 dias - Probabilidade do direito evidenciada - Ilicitude da cobrança de juros de obra após o prazo contratual para entrega das chaves, incluído o período de tolerância - Impossibilidade de transferência ao consumidor dos encargos decorrentes da mora da incorporadora - "É ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância" - Tese firmada pelo STJ, no Tema Repetitivo 996 - Obrigação da incorporadora de suportar os efeitos econômicos decorrentes do atraso na entrega da obra, incluindo os encargos moratórios cobrados pelo agente financeiro - Precedentes do TJSP - Decisão mantida - Recurso improvido, com observação. (TJ-SP - Agravo de Instrumento: 22054936620258260000 São Paulo, Relator.: Plinio Novaes de Andrade Júnior, Data de Julgamento: 26/03/2026, 24ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 30/03/2026). De acordo com o entendimento jurisprudência a taxa de evolução de obra deve ser paga pelo promovido, visto que deixou de entregar o empreendimento no prazo previsto no contrato. Ademais, verifica-se a existência de várias demandas judiciais com o mesmo objetivo, conforme documentos de IDs 212559357 a 212559336. Por outro lado, o perigo de dano resta sobejamente comprovado na espécie, justificando a concessão da tutela de urgência pretendida, uma vez que a cobrança da taxa de evolução de obra se mostra abusiva em razão do atraso na entrega do imóvel, deixando os autores em situação de desvantagem. Ademais, saliento que não vejo no caso o risco de irreversibilidade da medida que ora se antecipa, nos termos do § 3º do art. 300 do CPC, pois que, a medida apenas visa resguardar os direitos dos autos sem causar prejuízos a parte promovida. Frisa-se que não cabe a este Juízo Estadual impor à Caixa Econômica Federal -CEF a obrigação de transferir os encargos para a construtora, pois a CEF sequer é parte no presente processo e, caso fosse, faltaria competência a este Juízo para processar e julgar o feito. Desta feita, o cumprimento da tutela ora deferida deve recair exclusivamente sobre a construtora promovida, que deverá restituir, mês a mês, os valores pagos pela parte autora a título de juros da obra. Por fim, cumpre ressaltar que não cabe, no caso concreto, a estipulação de multa diária para o caso de descumprimento, haja vista que, por se tratar de obrigação de pagar, a parte autora pode requerer a execução e eventual penhora de valores, e o atraso será penalizado com a incidência de juros e correção legais. Assim, presentes os requisitos necessários para a antecipação dos efeitos da tutela, quais sejam, a probabilidade do direito, consubstanciado pela documentação carreada aos autos, e o perigo de dano, caracterizado pelo risco de ineficácia do provimento final ante a essencialidade do serviço de fornecimento de água para o uso humano, há de ser concedido o provimento tutelar na forma requerida. Diante do exposto, presentes assim os requisitos do art. 300 do CPC, DEFIRO a tutela de urgência, a fim de determinar que a parte promovida realize o pagamento mensal à parte autora do valor referente a taxa de evolução de obra, com a devida comprovação nos autos. Intime-se a parte requerida da presente decisão. Defiro o pedido de gratuidade judiciária (CPC/2015, art. 98) - lançar a tarja correspondente no registro dos autos digitais. Observando a verossimilhança das alegações e a hipossuficiência da parte autora, bem como, sendo um direito básico do consumidor a facilitação da defesa dos seus direitos, defiro, com amparo no art. 6º, VIII, da Lei nº 8.078/90, a inversão do ônus da prova em seu favor. Determino que se proceda à audiência de conciliação / mediação, devendo-se remeter os autos ao Centro Judiciário de Solução de Conflitos do Fórum Clóvis Beviláqua para designação e realização da audiência, conforme os arts. 165 e 334 do Código de Processo Civil. Os expedientes serão cumpridos pela Secretaria Judiciária. Intime-se a parte autora, por seu advogado (art. 334, § 3.º). Advirto as partes que "o não comparecimento (…) à audiência de conciliação é considerado ato atentatório à dignidade da justiça e será sancionado com multa de até dois por cento da vantagem econômica pretendida ou do valor da causa, revertida em favor da União ou do Estado" (art. 334, § 8.º). Por força do § 9.º do referido art. 334 do CPC e tendo em vista que "a parte será representada em juízo por advogado regularmente inscrito na Ordem dos Advogados do Brasil", salvo quando, possuindo habilitação legal, postular em causa própria (art. 103 e parágrafo único do mesmo Código), a multa acima se aplica ainda no caso de a parte comparecer à audiência de conciliação / mediação desacompanhada de advogado. Cite-se a parte requerida para que compareça à audiência, bem como para que apresente contestação (CPC, arts. 336/343), no prazo de 15 dias, contado da audiência de conciliação / mediação, se não houver autocomposição (art. 335, I). Por ocasião da citação, será advertida na forma dos arts. 334, § 8.º (efeitos do não comparecimento à audiência, conforme acima), e 344 (revelia). Na audiência, as partes devem estar acompanhadas por seus advogados ou defensores públicos, podendo constituir representante, por meio de procuração específica, com poderes para negociar e transigir (art. 334, §§ 9.º e 10). Caso a parte seja representada pela Defensoria Pública, esta deverá diligenciar juntamente àquele órgão através do telefone 3499-7901 (agendamento somente às sextas-feiras) ou através do e-mail atendimentocivel@defensoria.ce.def.br. Caso a parte requerida manifeste seu desinteresse na autocomposição, deverá fazê-lo por petição, apresentada com dez dias de antecedência, contados da data da audiência (art. 334, § 5.º). Nessa hipótese, considerada a prévia manifestação da parte autora no mesmo sentido, antes referida, a audiência será cancelada, com readequação da pauta, tanto quanto possível. Cancelada a audiência, o prazo para resposta transcorre do protocolo do pedido de cancelamento da audiência de conciliação / mediação apresentado pela parte ré (arts. 334, § 4.º, I, e 335, II). Ressalte-se que, havendo litisconsórcio, somente não haverá a audiência se o desinteresse na sua realização for manifestado por todos os litisconsortes (art. 334, § 6.º). Expedientes necessários. Fortaleza/CE, data e hora da assinatura. FABIANO DAMASCENO MAIA Juiz de Direito