3041624-59.2025.8.06.0001

Intimação

TJCE · 1º Gabinete da 5ª Câmara de Direito Privado

ESTADO DO CEARÁ PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA GABINETE DESEMBARGADORA MARIA REGINA OLIVEIRA CAMARA PROCESSO N°: 3041624-59.2025.8.06.0001 CLASSE PROCESSUAL: APELAÇÃO CÍVEL (198) ASSUNTO: [Indenização por Dano Moral, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Liminar, Cláusulas Abusivas] APELANTE: URBANIA BRASIL GESTAO DE NEGOCIOS LTDA, CEARA LOTEAMENTOS LTDA. APELADO: LUIZ PAULO LOPES DE MENEZES APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DESISTÊNCIA DO PROMITENTE COMPRADOR POR DIFICULDADES FINANCEIRAS. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. APELO DA CONSTRUTORA. PLEITO DE MAJORAÇÃO DO PERCENTUAL DE RETENÇÃO. SENTENÇA QUE FIXOU A RETENÇÃO EM 25% (VINTE E CINCO POR CENTO) DOS VALORES PAGOS. PERCENTUAL EM CONFORMIDADE COM A JURISPRUDÊNCIA CONSOLIDADA DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. RAZOABILIDADE. INEXISTÊNCIA DE DIREITO À RETENÇÃO DE ARRAS CUMULADA COM CLÁUSULA PENAL. IMPOSSIBILIDADE DE COBRANÇA DE TAXA DE FRUIÇÃO SOBRE LOTE NÃO EDIFICADO. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. 1. Trata-se de Apelação Cível interposta contra sentença que, em ação de rescisão contratual por iniciativa do comprador, julgou parcialmente procedente o pedido para declarar a rescisão dos contratos e condenar a promitente vendedora à restituição de 75% dos valores pagos, autorizando a retenção de 25%. 2. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é pacífica no sentido de que, nos casos de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, é razoável a retenção, pelo vendedor, de um percentual que varia entre 10% e 25% das quantias pagas, a título de compensação pelas despesas administrativas e operacionais decorrentes do desfazimento do negócio. 3. No caso concreto, o percentual de retenção de 25% fixado pelo juízo a quo mostra-se adequado e alinhado ao parâmetro máximo estabelecido pelo STJ, não havendo que se falar em majoração, sob pena de se configurar enriquecimento ilícito da vendedora. 4. A cobrança de taxa de fruição é indevida quando o objeto do contrato é um lote de terreno não edificado, uma vez que não houve efetiva ocupação ou proveito econômico a ser compensado. 5. Recurso de Apelação conhecido e desprovido. Sentença mantida em sua integralidade. ACÓRDÃO Acordam os Desembargadores integrantes da 5ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, por unanimidade, em conhecer do recurso, para negar-lhe provimento, tudo em conformidade como voto da relatora. Fortaleza, data da assinatura digital. DESA. MARIA REGINA OLIVEIRA CAMARA Relatora RELATÓRIO Trata-se de Recurso de Apelação Cível interposto por Ceará Loteamentos Ltda. em face da sentença proferida pelo Juízo da 38ª Vara Cível da Comarca de Fortaleza, nos autos da Ação de Rescisão Contratual ajuizada por Luiz Paulo Lopes de Menezes. Na petição inicial, o autor alegou ter firmado quatro contratos de promessa de compra e venda para aquisição de lotes no empreendimento "Loteamento Novo Pacajus", mas, por dificuldades financeiras supervenientes, não pôde mais arcar com as parcelas. Ao tentar o distrato administrativamente, deparou-se com a imposição de cláusulas de retenção que considerou abusivas. Requereu, assim, a rescisão dos contratos, a declaração de nulidade de tais cláusulas e a restituição de 90% dos valores pagos, além de indenização por danos morais. Em sua contestação, a ré Ceará Loteamentos Ltda. defendeu a legalidade das cláusulas contratuais, a culpa exclusiva do comprador pela rescisão e a necessidade de retenção dos valores previstos no contrato para cobrir despesas administrativas, comissão de corretagem, arras e taxa de fruição. O juízo de primeiro grau julgou a demanda parcialmente procedente para: a) declarar a rescisão dos contratos; b) condenar a ré a restituir ao autor o percentual de 75% dos valores pagos, em parcela única, corrigidos monetariamente pelo IPCA desde cada desembolso e com juros de mora a partir da citação; c) autorizar a retenção de 25% pela vendedora; d) julgar improcedente o pedido de danos morais. Inconformada, a construtora interpôs o presente recurso de apelação, pugnando pela reforma da sentença para que seja autorizada a retenção em percentual superior ao fixado, nos termos do que fora pactuado no contrato. Contrarrazões não apresentadas. É o relatório. VOTO Recebo o presente recurso, considerando a constatação dos requisitos de admissibilidade intrínsecos e extrínsecos, de modo que passo à análise do mérito recursal. A controvérsia recursal cinge-se à análise do percentual de retenção a ser aplicado sobre os valores pagos pelo promitente comprador em virtude da rescisão contratual por ele motivada. A apelante defende a majoração do percentual de retenção fixado em 25% pela sentença, sustentando a legalidade das cláusulas contratuais e o princípio do pacta sunt servanda. Contudo, a pretensão não merece prosperar. É cediço que a relação jurídica entre as partes é de consumo, aplicando-se as normas do Código de Defesa do Consumidor, que permitem a revisão de cláusulas contratuais que se mostrem excessivamente onerosas ou abusivas (art. 51, IV, do CDC). Sobre o tema, o Superior Tribunal de Justiça, em reiterados julgados, consolidou o entendimento de que, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador, é permitida a retenção de parte dos valores pagos para compensar o vendedor pelas despesas administrativas. O percentual de retenção tem sido fixado entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) do total das quantias pagas, a depender das circunstâncias do caso concreto. Nesse sentido, a jurisprudência do STJ: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSO CIVIL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO. REUNIÃO DOS PROCESSOS. MATÉRIA FÁTICA. ANÁLISE. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA Nº 7/STJ. TAXA DE FRUIÇÃO. IMÓVEL. EDIFICAÇÃO. AUSÊNCIA. INVIABILIDADE DA COBRANÇA. RESCISÃO. CULPA DO COMPRADOR. PERCENTUAL. RETENÇÃO. SÚMULA Nº 568/STJ. CUMULAÇÃO DAS ARRAS COM A CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA. IMPOSSIBILIDADE. 1. Na hipótese, as conclusões da Corte de origem quanto à alegada existência de conexão entre as demandas decorreram inquestionavelmente da análise do conjunto fático-probatório dos autos, o que impede a revisão do tema em virtude do óbice da Súmula nº 7/STJ. 2 Nos termos da jurisprudência desta Corte, não cabe o pagamento de taxa de ocupação/fruição de imóveis não edificados. 3. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça permite a retenção no percentual entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos quando houver resolução do compromisso de compra e venda por culpa do compromitente comprador. 4. A modificação do percentual fixado na origem demanda a interpretação de cláusula contratual e o reexame do acervo fático-probatório dos autos, procedimentos inviáveis em recurso especial (Súmulas nºs 5 e 7/STJ). 5. Evidenciada a natureza indenizatória das arras na hipótese de inexecução do contrato, revela-se inadmissível a sua cumulação com a cláusula penal compensatória, sob pena de violação do princípio do non bis in idem (proibição da dupla condenação a mesmo título). 6. Agravo interno não provido. (STJ - AgInt no AREsp: 1942925 PR 2021/0218981-0, Relator: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 26/06/2023, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 30/06/2023) No caso em análise, o magistrado de primeiro grau, ao fixar a retenção em 25% dos valores pagos pelo apelado, agiu em estrita conformidade com o limite máximo estabelecido pela jurisprudência do STJ para casos análogos, não havendo qualquer ilegalidade ou desproporcionalidade na decisão. Pelo contrário, o percentual mostra-se razoável e suficiente para indenizar a construtora pelas despesas gerais e pelo rompimento unilateral do contrato. Conforme bem estabelecido em precedente da Corte Superior, o percentual de 25% é considerado adequado para essa finalidade. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. DECISÃO DA PRESIDÊNCIA DO STJ. RECONSIDERAÇÃO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. CULPA DO COMPRADOR. RETENÇÃO DE 25%. POSSIBILIDADE. AGRAVO INTERNO PROVIDO PARA CONHECER DO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. 1. Na espécie, houve a devida impugnação dos termos da decisão de inadmissibilidade do recurso especial. Decisão da Presidência desta Corte reconsiderada. 2. A Segunda Seção do STJ, por ocasião do julgamento do REsp 1.723.519/SP, consolidou o entendimento de que, na rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, por desistência do comprador, anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de 25% de retenção, tal como definido no julgamento dos EAg 1.138.183/PE, por ser montante adequado e suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato ( REsp 1.723.519/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Segunda Seção, julgado em 28/8/2019, DJe de 2/10/2019). 3. Agravo interno provido para conhecer do agravo e dar provimento ao recurso especial. (STJ - AgInt no AREsp: 2336114 RJ 2023/0101644-1, Relator: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 21/08/2023, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 25/08/2023) Ademais, quanto aos argumentos de retenção de taxa de fruição e arras, também sem razão a apelante. A taxa de fruição só seria cabível se houvesse prova da efetiva ocupação e proveito econômico do imóvel pelo comprador, o que não ocorre em se tratando de lote não edificado. Da mesma forma, as arras, quando de natureza confirmatória, integram o valor pago e não podem ser retidas cumulativamente com a cláusula penal compensatória, que já é representada pelo percentual de retenção, sob pena de bis in idem. Neste sentido: Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO. RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE. JULGAMENTO MONOCRÁTICO. POSSIBILIDADE. TAXA DE FRUIÇÃO. LOTE NÃO EDIFICADO. IMPOSSIBILIDADE. RETENÇÃO DE VALORES. PERCENTUAL DE 15%. MANUTENÇÃO. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. CABIMENTO. PRECEDENTES DO STJ E TJCE. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME Agravo interno interposto por VIP Imobiliária Ltda. contra decisão monocrática que, em sede de apelação cível, negou provimento ao recurso, mantendo sentença que declarou a rescisão de contrato de promessa de compra e venda de lote, fixou retenção de 15% dos valores pagos, afastou a cobrança de taxa de fruição e condenou a ré ao pagamento de honorários advocatícios. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há quatro questões em discussão: definir se é cabível o julgamento monocrático com fundamento no art. 932, IV, do CPC; estabelecer se é possível a cobrança de taxa de fruição em lote não edificado; determinar se deve ser majorado o percentual de retenção para 20%; e verificar se é devida a condenação em honorários advocatícios à luz do princípio da causalidade. III. RAZÕES DE DECIDIR O art. 932, IV, do CPC autoriza o julgamento monocrático quando a decisão recorrida está em consonância com a jurisprudência dominante, não se restringindo às hipóteses de contrariedade a súmula. A cobrança de taxa de fruição é indevida em contrato de promessa de compra e venda de lote não edificado, pois inexiste fruição econômica do bem ou enriquecimento sem causa. A retenção de valores pagos pelo comprador deve observar parâmetros de razoabilidade fixados pela jurisprudência entre 10% e 25%, sendo adequada a fixação em 15% na ausência de demonstração de prejuízos adicionais. A majoração do percentual de retenção exige comprovação concreta de despesas ou danos superiores, o que não se verifica no caso. A condenação em honorários advocatícios decorre da sucumbência da parte agravante, sendo inaplicável o afastamento com base exclusiva no princípio da causalidade quando houve necessidade de intervenção judicial. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso conhecido e desprovido. (APELAÇÃO CÍVEL - 02754707120248060001, Relator(a): JOSE KRENTEL FERREIRA FILHO, 5ª Câmara de Direito Privado, Data do julgamento: 12/05/2026) Ementa: Direito do consumidor. Apelação cível. Ação de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel (lote). Iniciativa do comprador. Lei nº 13.786/2018. Base de cálculo da cláusula penal. Retenção incidente sobre os valores efetivamente pagos. Impossibilidade de incidência sobre o valor total do contrato. Taxa de fruição. Lote não edificado. Inviabilidade. Restituição em parcela única. Súmula 543/STJ. Recurso conhecido e desprovido. I. Caso em exame: 1. Apelação cível interposta contra sentença que, nos autos de ação de rescisão contratual ajuizada por consumidora, declarou rescindido contrato de promessa de compra e venda de lote por iniciativa da promitente compradora e condenou a demandada à restituição de 75% dos valores efetivamente pagos, em parcela única, acrescidos de correção monetária e juros de mora. II. Questão em discussão: 2. Há três questões em discussão: (i) definir se, nos contratos de promessa de compra e venda de lote, firmados em data posterior à Lei nº 13.786/2018, a cláusula penal decorrente da resolução contratual por iniciativa do comprador deve incidir sobre o valor total do contrato ou apenas sobre os valores efetivamente pagos; (ii) analisar se é cabível a cobrança de taxa de fruição em hipótese de resolução contratual envolvendo lote não edificado e sem demonstração de utilização econômica do bem pelo adquirente; e (iii) determinar se a restituição dos valores devidos ao comprador deve ocorrer de forma parcelada, nos termos do art. 32-A da Lei nº 6.766/1979, ou de maneira imediata e em parcela única, à luz da legislação consumerista e da jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça. III. Razões de decidir: 3.1. A rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador, ainda que submetida à Lei nº 13.786/2018, deve ser analisada em harmonia com as normas do Código de Defesa do Consumidor e os princípios da boa-fé e da vedação ao enriquecimento sem causa. 3.2. A jurisprudência deste Tribunal de Justiça, em consonância com o Superior Tribunal de Justiça, é firme no sentido de que o percentual de retenção deve incidir sobre os valores efetivamente pagos pelo consumidor, e não sobre o valor total do contrato, sob pena de gerar desvantagem exagerada e configurar enriquecimento ilícito da incorporadora. 3.3. É incabível a fixação de taxa de fruição quando o objeto contratual é um lote de terreno não edificado, sobre o qual não houve comprovação de auferimento de qualquer proveito econômico pelo comprador. 3.4. Consoante o disposto na Súmula 543 do STJ, aplicável às hipóteses de resolução de contrato de promessa de compra e venda submetido ao Código de Defesa do Consumidor, a restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador deve ocorrer de forma imediata e em parcela única. IV. Dispositivo: 4. Recurso conhecido e desprovido. (APELAÇÃO CÍVEL - 02029482320238060117, Relator(a): MANTOVANNI COLARES CAVALCANTE, 5ª Câmara de Direito Privado, Data do julgamento: 05/08/2026) Portanto, a manutenção da sentença é medida que se impõe, pois está em plena sintonia com o entendimento dos tribunais superiores e com os princípios da razoabilidade e da vedação ao enriquecimento sem causa. DISPOSITIVO Ante o exposto, conheço do recurso de apelação e nego-lhe provimento, mantendo integralmente a sentença vergastada por seus próprios e jurídicos fundamentos. Majoro os honorários advocatícios sucumbenciais, a serem pagos pela apelante, para 12% (doze por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, § 11, do CPC. É como voto. Fortaleza, data da assinatura digital. DESEMBARGADORA MARIA REGINA OLIVEIRA CAMARA Relatora