3040024-37.2024.8.06.0001

Intimação

TJCE · 5ª Vara Cível da Comarca de Fortaleza · INTIMAÇÃO DA SENTENÇA

Processo nº. 3040024-37.2024.8.06.0001 Assunto: [Interpretação / Revisão de Contrato, Atraso na Entrega do Imóvel] Classe: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) AUTOR: VICENTE ARAUJO NETO REU: MRV ENGENHARIA E PARTICIPACOES SA, RESERVA JARDIM INCORPORACOES SPE LTDA SENTENÇA I - RELATÓRIO Trata-se de Ação Revisional de Contrato c/c Pedido de Nulidade de Cláusula Contratual c/c Pedido de Danos Morais e Materiais, ajuizada por Vicente Araújo Neto, em face de MRV Engenharia e Reserva Jardim Incorporações SPE LTDA., partes individualizadas nos autos. Em petição inicial de ID 128391304 a parte promovente narra, em síntese, o seguinte: "A parte autora na data de 05 de janeiro de 2013, adquiriu a unidade 501 do bloco 04 no empreendimento RESERVA JARDIM, avaliado contratualmente a época em R$ 144.815,00 (cento e quarenta e quatro mil oitocentos e quinze reais). Diante da compra, fora informada que o imóvel seria entregue antes da copa do mundo que ocorreria no Brasil, e que Fortaleza seria uma das sedes, onde o referido empreendimento, com promessa de supervalorização, seria construído nas intermediações do estádio castelão. Contudo, diante do contrato, fora de fácil percepção que a cláusula 5ª do referido, estipulava a entrega das chaves somente em até 27 meses após o registro do contrato de financiamento de obra entre as construtoras e o agente financeiro: (…). Estranha-se, Excelência que, o referido contrato somente fora assinado em setembro de 2013, ou seja, a autora não tinha nenhuma perspectiva de entrega do imóvel quando fechou o contrato (…).". Pugna pelo reconhecimento da nulidade da cláusula 5ª do contrato de compra e venda firmado entre as partes para, na melhor interpretação ao consumidor, seja declarado o início do prazo de 27 (vinte e sete) meses para a entrega das chaves, a assinatura do contrato. Requer ainda, a condenação da promovida ao pagamento de multa moratória e juros moratórios, além de indenização por danos morais, custas e honorários sucumbenciais. Documentação de ID's 128391305/128391309. Decisão de ID 129299921 deferiu a gratuidade judiciária, concedeu a inversão do ônus da prova com base nos preceitos consumeristas e determinou a citação das promovidas. Em contestação de ID 135479866 as promovidas arguiram preliminares e prejudicial de mérito. No mérito, alegam, em síntese, a ausência de mora, a impossibilidade de condenação em multa, bem como a inexistência de danos morais. Requerem o acolhimento das preliminares e prejudicial de mérito; e, subsidiariamente, a improcedência da demanda. Documentação de ID's 135479869/135481578. Réplica de ID 142729655. Decisão saneadora de ID 178030158 indeferiu as preliminares arguidas, fixou os pontos controvertidos, concedeu a inversão do ônus da prova com base nos preceitos consumeristas e determinou a intimação das partes para informarem acerca do interesse na produção de outras provas. Decisão de ID 202283539 indeferiu pedido de produção de prova testemunhal e anunciou o julgamento do feito. Vieram os autos conclusos. É o que importa relatar. Passo a fundamentar e decidir. II - FUNDAMENTAÇÃO Preliminares indeferidas na decisão de ID 178030158. No tocante à prejudicial de mérito atinente à prescrição, também não merece prosperar. Isto porque, ao caso se aplica o prazo decenal previsto no art. 205 do Código Civil, cujo início da contagem corresponde ao fim do prazo de tolerância para a entrega do imóvel, que no caso em questão, como se verá adiante, ocorreu no ano de 2016. Destarte, ao considerar que a ação foi proposta no ano de 2024, não se encontra prescrita a pretensão autoral. Feitas tais considerações, passo à análise do mérito. Conheço diretamente dos pedidos, nos termos do art. 355, inciso I, do Código de Processo Civil, porque a questão de mérito é de direito e de fato, sem necessidade de produção de prova diversa da documental produzida. E, de antemão, importante consignar, que os contratos imobiliários também correspondem a uma modalidade de relação de consumo, pois de umcontestação lado encontramos o fornecedor (artigo 3º, do Código de Defesa do Consumidor) que vende o produto e se compromete a entregá-lo no prazo avençado, e do outro o consumidor (art. 2º, do mesmo diploma legal), adquirente desse produto; Nesse sentido, a demanda será analisada sob o prisma do Código de Defesa do Consumidor, cuja inversão do ônus da prova foi concedida em decisão de saneamento. Cinge-se a controvérsia em verificar acerca da existência de responsabilidade civil e contratual das promovidas em razão do alegado atraso na entrega do imóvel adquirido pelo autor junto às requeridas, com a declaração de nulidade de cláusula contratual dita como abusiva. Inicialmente, ressalta-se que ao caso se aplica o teor do Tema de número 996 fixado pelo Superior Tribunal de Justiça que fixou as seguintes teses: "1.1. Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância; 1.2. No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma. 1.3. É ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância. 1.4. O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor.". Dessa forma, o termo inicial de contagem do prazo para verificação acerca do atraso na entrega do imóvel não corresponde ao registro do contrato de financiamento mas sim, a assinatura do contrato de compra e venda, nos termos da jurisprudência pátria já pacificada, nos termos do Tema 996. Vejamos: APELAÇÃO. AÇÃO DE DANOS MORAIS C/C DANOS MATERIAIS. ALEGAÇÃO DE ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. AUSÊNCIA DE PRAZO CERTO PARA A ENTREGA DO IMÓVEL. TEMA 996 DO STJ. TERMO INICIAL A PARTIR DA ASSINATURA DO CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. CÔMPUTO DO PRAZO DE TOLERÂNCIA. ATRASO NA ENTREGA NÃO EVIDENCIADO. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. SENTENÇA MANTIDA. (…). (TJ-CE - Apelação Cível: 0007171-42.2019 .8.06.0117 Maracanaú, Relator.: EVERARDO LUCENA SEGUNDO, Data de Julgamento: 29/11/2023, 2ª Câmara Direito Privado). .G.N. Nesse tocante, quanto à alegação trazida na contestação de que o tema em comento não se aplicaria ao contrato ora discutido, já que fixado 6 (seis) anos após a assinatura do instrumento, não merece prosperar, pois o tema apenas consolidou entendimento que já era amplamente aplicado pelo STJ em casos anteriores. Além do mais, o tribunal não realizou modulação dos efeitos do julgado com a exclusão de casos anteriores à fixação das teses. Por conseguinte, declaro a nulidade da cláusula 5ª do contrato estipulado entre as partes no que se refere ao prazo inicial previsto, já que deve incidir desde o momento da assinatura do contrato. Ao considerar que o instrumento foi assinado em 27 de setembro de 2013 e o contrato previa o prazo para entrega das chaves de até 27 (vinte e sete) meses "após o registro do contrato de financiamento" - que no presente caso, será após a data da assinatura do contrato de compra e venda, conforme explicado supra - considerando ainda o prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias; verifica-se o atraso na entrega do imóvel de aproximadamente 6 (seis) meses, já que o prazo se encerrou no mês de junho de 2016, e a entrega ocorreu na data de 12/12/2016, conforme o termo de autorização de posse de ID 135479870. Destarte, reconhecida a mora contratual, cabível a condenação das promovidas em multa moratória e juros moratórios; no entanto, conforme tenha sido estabelecido no contrato de compra e venda firmado entre as partes, cujos valores serão apurados em sede de cumprimento de sentença. Por final, quanto ao pedido de condenação das promovidas ao pagamento de indenização por danos morais, entendo que não merece prosperar, tendo em vista que em casos como tal (a exemplo de aplicação: (TJ-BA - APL: 05063652220168050039, Relator.: GUSTAVO SILVA PEQUENO, PRIMEIRA CAMARA CÍVEL, Data de Publicação: 13/09/2021), deve haver a demonstração de que a conduta da promitente vendedora excedeu o simples descumprimento contratual, gerando dano não limitado à esfera patrimonial, o que não foi demonstrado no presente caso. Feitas tais considerações, hei por bem em julgar pela parcial procedência da demanda. III - DISPOSITIVO Diante do exposto, julgo parcialmente procedentes os pedidos formulados pela parte promovente, e, nesse passo, extingo o feito, com resolução do mérito, nos termos do art. 487, I, do CPC, para declarar a nulidade da cláusula 5ª do instrumento contratual firmado entre as partes no que se refere ao termo inicial firmado para verificação quanto ao atraso na entrega do imóvel, conforme explicação supra; bem como para condenar as promovidas ao pagamento de valores atinentes à multa moratória e aos juros moratórios conforme tenha sido estipulado nas cláusulas contratuais firmadas entre as partes, denegando os pleiteados danos morais. Em razão da sucumbência recíproca, condeno ambas as partes ao pagamento de metade das custas e honorários advocatícios em favor da parte adversa, estes fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, observando a gratuidade conferida em favor da parte autora. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Certificado o trânsito em julgado da sentença de mérito, arquivem-se estes autos, com as formalidades legais. Fortaleza/CE, data da assinatura digital. Rommel Moreira Conrado Juiz de Direito