3020854-53.2026.8.06.6001

Intimação

TJCE · 04ª Unidade do Juizado Especial Cível da Comarca de Fortaleza

EXCELENTÍSSIMO(A) SENHOR(A) DOUTOR(A) JUIZ(A) DE DIREITO DA 4ª UNIDADE DO JUIZADO ESPECIAL CÍVEL DA COMARCA DE FORTALEZA/CE PROCESSO Nº: 3020854-53.2026.8.06.6001 PROMOVENTES: CRISTIANO WALTER MORAES RÔLA JÚNIOR e ANA CLÁUDIA ALCANTARA GONÇALVES PROMOVIDO: CONDOMÍNIO MANHATTAN SUMMER PARK CONDOMÍNIO MANHATTAN SUMMER PARK, pessoa jurídica de direito privado, inscrito no CNPJ sob o nº 26.935.342/0001-97, com sede na Rua Gontran Giffoni, nº 100, Bairro Guararapes, Fortaleza/CE, CEP 60.810-220, por seu advogado que esta subscreve, vem, respeitosamente, à presença de Vossa Excelência, apresentar sua CONTESTAÇÃO à presente demanda, com fundamento nos fatos e razões de direito a seguir expostos. I. PRELIMINAR - INÉPCIA PARCIAL DA PETIÇÃO INICIAL POR CUMULAÇÃO DE PEDIDOS LOGICAMENTE INCOMPATÍVEIS (ART. 330, I C/C ART. 327, § 1º, III, DO CPC) Antes de ingressar no mérito, impõe-se o reconhecimento da inépcia parcial da petição inicial, porquanto os Promoventes acumularam, na mesma demanda, pedidos que pressupõem situações fáticas mutuamente excludentes, em frontal violação ao art. 327, § 1º, III, do CPC. São dois os pedidos centrais formulados na exordial, cada qual apoiado em uma premissa fática distinta e irreconciliável com a outra: Pedido I - Declaração de inexigibilidade do débito: Pressupõe que o débito das taxas condominiais de abril a outubro de 2020 ainda existe como obrigação pendente passível de exigência. Somente faz sentido jurídico se o débito não foi pago - pois o que já foi quitado, portando não está sendo exigido, não carece de declaração de inexigibilidade. Pedido II - Repetição do indébito em dobro (art. 42, parágrafo único, do CDC): Pressupõe, em sentido diametralmente oposto ao Pedido I, que o débito foi efetivamente pago, ainda que de forma indevida. O pedido de repetição exige, como seu pressuposto lógico inafastável, que o pagamento tenha ocorrido - o que implica a extinção da obrigação e torna despicienda qualquer declaração de inexigibilidade. A incompatibilidade não é meramente formal - ela revela uma contradição estrutural na causa de pedir, que impede o Juízo de saber exatamente qual é a situação fática que os autores pretendem ver tutelada: se o débito existe e está sendo cobrado, ou se já foi pago e a cobrança cessou. Nos termos do art. 327, § 1º, III, do CPC, a cumulação de pedidos é vedada quando eles "sejam incompatíveis entre si". Violado tal preceito, impõe-se o reconhecimento da inépcia parcial, com o indeferimento dos pedidos incompatíveis, nos termos do art. 330, I, do CPC. Requer, portanto, o Contestante que Vossa Excelência reconheça a inépcia parcial da petição inicial, determinando que os Promoventes esclareçam e delimitem com precisão o objeto real da demanda, sob pena de extinção parcial sem resolução do mérito. II. PRELIMINAR - ILEGITIMIDADE PASSIVA Os autores adquiriram a unidade 2106 T2, integrante do Condomínio Manhattan Summer Park, em 02/09/2020, conforme contrato PARTICULAR, ou seja, Excelência: CONTRATO DE GAVETA, sem ter realizado qualquer diligência no sentido de verificar a existência de dívida condominial. Em 03/02/2022, desconhecendo que a unidade havia sido comercializada, o condomínio ajuizou a ação de execução nº 3000245-37.2022.8.06.0004, em desfavor da construtora MANHATTAN, a fim de receber as taxas condominiais inadimplidas. Neste processo, em 18/07/2022, requereu-se a penhora do imóvel, fazendo juntar matrícula comprovando que a unidade pertencia a construtora Manhattan. Após a expedição do mandado de penhora (08/08/2022), os promoventes realizaram a escritura publica de compra e venda (20/12/2022), e apresentaram EMBARGO DE TERCEIRO alegando que o imóvel não poderia ser penhorado para pagamento da dívida. Ocorre que, antes que o juízo emitisse o julgamento do EMBARGO DE TERCEIRO, os promoventes decidiram fazer um acordo com o condomínio, realizando a quitação do débito. Com isso, Excelência, a penhora foi desconstituída e os promoventes realizaram a transferência da unidade junto à matrícula do imóvel. Pois bem. Se os promoventes não são responsáveis por esse débito condominial, haja vista que se refere à período anterior ao recebimento da chave, por lógica, ao ter realizado a quitação/acordo, os promoventes se sub-rogaram na forma do art. 346 e seguintes do Código Civil: Art. 346. A sub-rogação opera-se, de pleno direito, em favor: I - do credor que paga a dívida do devedor comum; II - do adquirente do imóvel hipotecado, que paga a credor hipotecário, bem como do terceiro que efetiva o pagamento para não ser privado de direito sobre imóvel; III - do terceiro interessado, que paga a dívida pela qual era ou podia ser obrigado, no todo ou em parte. Acontece que, de forma completamente lunática, ao invés de ajuizar ação contra a Construtora Manhattan comprovando que quitou débito pertencente àquela e exigindo reparação do dano material, preferiu ajuizar ação contra o condomínio requerendo: 1. Devolução do valor pago. 2. Declaração de inexigibilidade. Ou seja, após ser restituído do valor pago a título de taxas condominiais da unidade 2106 T2, a unidade irá retornar ao estado de inadimplência, contudo, em razão da inexigibilidade (inclusive concedida em liminar) o condomínio não poderia cobrar o débito criado. Portanto, Excelência, através de uma "maracutaia jurídica", a parte promovente pretende obter, na verdade, uma DECLARATÓRIA DE INEXISTÊNCIA DO DÉBITO. Contudo, não há qualquer fundamento para que o débito de condomínio, que foi quitado por acordo, se torne inexistente/inexequível. Ademais, e não menos importante, a concessão do pedido da parte autora causará enorme INSEGURANÇA JURÍDICA, haja vista que, ao ter sido quitado por acordo, o condomínio emitiu NADA CONSTA, que foi utilizado junto aos cartórios para transferência da unidade. No caso, se determinado a restituição do valor pago, a unidade retornaria à situação de inadimplência, tornando NULA a declaração emitida pelo condomínio, e consequentemente, TAMBÉM NULO, as transferências havidas nos cartórios. Como já esclarecido, a parte legítima para responder pela restituição do valor gasto pelos promoventes é a CONSTRUTORA MANHATTAN, haja vista que os promoventes se sub-rogaram. Por esta preliminar, está caracterizada a ilegitimidade passiva da Contestante para responder aos termos da ação, razão pela qual pede sua exclusão do polo passivo, na forma do art. 485, VI, do CPC. III. PRELIMINAR - INAPLICABILIDADE DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR À RELAÇÃO CONDÔMINO-CONDOMÍNIO Os Promoventes invocam o art. 42, parágrafo único, do Código de Defesa do Consumidor para fundamentar o pedido de repetição em dobro, enquadrando a relação condômino-condomínio como relação de consumo. Tal enquadramento é juridicamente equivocado e deve ser afastado in limine. O condomínio edilício não é um fornecedor de serviços no sentido do art. 3º do CDC. Trata-se de uma pessoa jurídica criada pelos próprios condôminos, em regime de comunhão de interesses, para a gestão coletiva das partes comuns do edifício. Sua atividade não é comercial, não visa lucro e não se destina ao mercado de consumo. A obrigação de pagar taxas condominiais decorre da lei civil e da convenção condominial, não de uma relação contratual de fornecimento de serviços. Nesse sentido é a jurisprudência pacífica do Superior Tribunal de Justiça. Afastada a incidência do CDC, o pedido de repetição em dobro fundado no art. 42, parágrafo único, perde sua base legal. Eventual pretensão restitutória dos Promoventes só poderia ser deduzida com fundamento no art. 876 do Código Civil, que prevê restituição simples do valor pago indevidamente. Requer-se o reconhecimento da inaplicabilidade do CDC e o afastamento do pedido de repetição em dobro. III. DO MÉRITO III.1. Da ausência de cobrança indevida: o pagamento foi voluntário, em contexto de acordo extrajudicial A narrativa dos Promoventes é construída sobre a premissa de que o pagamento de R$7.612,98, realizado em 26/11/2024, decorreu de "coação econômica" exercida pelo Condomínio. Tal afirmação não encontra respaldo nos fatos documentalmente comprovados nos próprios autos da demanda. O Relatório de Débitos da Unidade 2-2106 (Id. 204112370), emitido pelo sistema Classecon em 23/09/2024, registra expressamente, no item nº 110901595: "Acordo extrajudicial das taxas ordinárias garantidas de abril a outubro de 2020 - Parcela 1 de 1 do acordo - Cristiano Walter Morais Rola Junior" - com vencimento em 20/10/2023 e valor histórico de R$6.114,42, totalizando, com encargos, R$7.906,06. A própria descrição do lançamento revela que o pagamento foi efetuado no contexto de um Acordo Extrajudicial formalizado entre as partes, com data registrada em 20/10/2023 e parcela única. Acordos extrajudiciais pressupõem, por definição, a voluntariedade das partes. Se os Promoventes celebraram um acordo - mesmo que sob pressão da execução movida contra a construtora -, fizeram-no de forma autônoma, podendo ter optado por não pagar e aguardar o desfecho dos Embargos de Terceiro que já havia sido oposto. A afirmação de que o pagamento foi feito "sob coação" é destituída de prova. Não há nos autos qualquer documento que demonstre ameaça ilícita, constrangimento físico ou moral ou qualquer outro vício de consentimento que pudesse caracterizar a coação prevista nos arts. 151 a 155 do Código Civil como causa de anulação do negócio jurídico. Ademais, os Promoventes juntaram uma suposta Notificação Extrajudicial exigindo a cessação das cobranças, contudo, não consta sequer um comprovante de entrega desse documento. III.2. Da natureza propter rem das despesas condominiais e da responsabilidade do adquirente a partir da imissão na posse Sem prejuízo da argumentação acima, o Contestante passa a demonstrar que, mesmo à luz da tese jurídica invocada pelos Promoventes - a do Tema 886/STJ, o pagamento não configura repetição de indébito, pois a situação concreta dos autos não se amolda ao pressuposto de ilegitimidade que os autores pretendem ver reconhecido. Os Promoventes sustentam que as taxas condominiais de abril a outubro de 2020 são anteriores à sua imissão na posse e, portanto, de responsabilidade exclusiva da construtora/incorporadora Manhattan Rent Ltda. O argumento pode ser juridicamente correto em sua premissa geral (Tema 886), contudo, há elementos nos autos que merecem cuidadosa análise antes de se concluir pela inexigibilidade: (a) O Acordo Extrajudicial: Conforme demonstrado, os próprios Promoventes celebraram acordo extrajudicial com o Condomínio em 20/10/2023, assumindo o pagamento das taxas de abril a outubro de 2020. Ao fazê-lo - ainda que a dívida originária fosse da construtora -, os adquirentes novaram a obrigação ou ao menos a assumiram voluntariamente, criando vínculo obrigacional autônomo com o Condomínio. A sub-rogação convencional e a assunção de dívida são institutos que, uma vez formalizados, vinculam o assuntor independentemente da origem da dívida (arts. 299 a 303 do CC). (b) A existência dos Embargos de Terceiro e a livre opção pelo acordo: Após a penhora do imóvel, os Promoventes opuseram Embargos de Terceiro na execução movida pelo Condomínio contra a Manhattan. Tinham, portanto, via processual específica e adequada para afastar a constrição patrimonial sem necessidade de pagar. A opção pelo acordo extrajudicial representou uma escolha consciente e voluntária de encerrar a controvérsia pelo pagamento, ao invés de aguardar o desfecho judicial dos Embargos. Diante desse quadro, não há repetição de indébito a ser operada: o pagamento foi realizado no contexto de acordo extrajudicial celebrado voluntariamente pelos próprios promoventes, e o Condomínio recebeu o valor como contraprestação pela solução extrajudicial da controvérsia. A pretensão de repetição, se existente, deveria ser direcionada à Manhattan - devedora originária das taxas -, e não ao Condomínio, que recebeu o valor de boa-fé em cumprimento de acordo válido. III.3. Da ausência de cobrança abusiva: o exercício regular do direito de cobrar Os Promoventes descrevem as cobranças extrajudiciais do Condomínio como "ostensivas, insistentes e vexatórias", qualificando-as como abuso de direito. Contudo, a narrativa da petição inicial - desprovida de provas concretas das mensagens supostamente abusivas - não sustenta tal qualificação. O direito de cobrar débitos condominiais é expressamente assegurado pela lei: o art. 1.336, I, do Código Civil estabelece como dever do condômino contribuir para as despesas do condomínio na proporção de suas frações ideais. O condomínio que cobra um débito que, segundo seus registros, estava pendente - mesmo que discutível - exerce direito regular, não comete abuso. O próprio MM. Juízo a quo reconheceu isso expressamente na decisão liminar, ao indeferir o pedido genérico de cessação de cobranças: "INDEFIRO, por ora, tanto o pedido genérico de cessação de toda e qualquer cobrança extrajudicial, quanto a proibição ampla de contatos de cobrança, por se tratar de exercício regular de direito, desde que sem abuso ou constrangimento ilícito." (Decisão Id. 204485866) Ademais, os próprios Promoventes reconhecem que as cobranças cessaram após o pagamento de novembro de 2024 - tanto que não há um único documento nos autos datado de 2025 ou 2026 que demonstre qualquer contato do Condomínio referente às taxas de 2020. A ausência de cobrança posterior ao pagamento evidencia que o Condomínio agiu dentro dos limites do exercício regular de seu direito e cessou a cobrança tão logo o débito foi quitado. Não há, portanto, ato ilícito ou abuso de direito a ser reparado. As cobranças ocorridas até novembro de 2024 eram lícitas e proporcionais ao contexto de um débito registrado nos sistemas condominiais e objeto de execução judicial contra a construtora - execução esta que os próprios Promoventes reconhecem nos autos dos Embargos de Terceiro. III.4. Da improcedência do pedido de danos morais O pedido de indenização por danos morais - arbitrado em valor não inferior a 30 (trinta) salários mínimos - carece, igualmente, de fundamento. O dano moral indenizável pressupõe a ilicitude da conduta do agente e a efetiva lesão a direitos da personalidade - honra, imagem, dignidade - em nível que transcenda o mero aborrecimento cotidiano. Nenhum desses pressupostos está demonstrado na hipótese dos autos. Em primeiro lugar, como demonstrado acima, as cobranças do Condomínio eram lícitas, fundadas em registro de débito existente e realizadas por via ordinária (WhatsApp com a administradora). Não há prova de linguagem agressiva, ameaça ilícita, exposição pública vexatória ou qualquer conduta que ultrapasse o exercício regular do direito de cobrar. Em segundo lugar, os próprios Promoventes afirmam que o Condomínio jamais os inscreveu em cadastros de inadimplentes - o que afasta o principal vetor de dano moral em cobranças de débito. A mera ameaça de negativação, no contexto de cobrança de débito registrado, não configura, por si só, dano moral in re ipsa, exigindo prova do efetivo sofrimento psicológico suportado, nos termos da jurisprudência do STJ: "O mero inadimplemento contratual ou a cobrança de dívida, por si sós, não geram dano moral, salvo quando acompanhados de situação que configure excepcional ofensa à honra ou à dignidade do devedor." (STJ, AgInt no AREsp 1.611.793/SP, Rel. Min. Raul Araújo, 4ª Turma, DJe 01/02/2021) "A simples cobrança de débito, ainda que indevida, não dá ensejo a dano moral quando não provoca consequências graves ao consumidor, como inscrição em cadastros de inadimplentes." (STJ, REsp 1.276.626/SC, Rel. Min. João Otávio de Noronha, 3ª Turma, DJe 16/09/2014) Por todo o exposto, requer-se a integral improcedência do pedido de danos morais. III.5. Da improcedência do pedido de obrigação de fazer: cessação de cobranças e proibição de negativação O pedido de condenação do Condomínio à cessação de cobranças e à abstenção de inscrição nos cadastros de inadimplentes carece de objeto ao tempo da propositura da ação. Conforme exaustivamente demonstrado, desde novembro de 2024, após a quitação integral do débito e a emissão da Declaração de Adimplência, o Condomínio não realizou qualquer cobrança em relação às taxas de abril a outubro de 2020, nem inscreveu ou ameaçou inscrever os Promoventes em cadastros de inadimplentes. Não há, portanto, conduta ilícita em curso ou ameaça atual a ser vedada por decisão judicial. A obrigação de fazer somente pode ser imposta quando a conduta que se quer vedar está sendo praticada ou há ameaça séria e concreta de sua prática. Na hipótese dos autos, os Promoventes não trouxeram um único documento que demonstre conduta do Condomínio posterior ao pagamento. A pretensão é vazia de substância fática e deve ser julgada improcedente. V. DOS PEDIDOS Diante de todo o exposto, requer o CONDOMÍNIO MANHATTAN SUMMER PARK: a) Em sede de preliminar: O reconhecimento da inépcia parcial da petição inicial por cumulação de pedidos logicamente incompatíveis (declaração de inexigibilidade vs. repetição do indébito), com determinação de emenda ou extinção parcial sem resolução do mérito, nos termos do art. 330, I c/c art. 327, § 1º, III, do CPC; b) Em sede de preliminar: O reconhecimento da ILEGITIMIDADE PASSIDA do condomínio, haja vista que a ação deve ser direcionada à construtora Manhattan; c) Em sede de preliminar: O reconhecimento da inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor à relação condômino-condomínio, afastando o pedido de repetição em dobro fundado no art. 42, parágrafo único, do CDC; d) No mérito: A improcedência integral dos pedidos formulados na petição inicial, com fundamento em: (i) voluntariedade do pagamento realizado em contexto de acordo extrajudicial; (ii) ausência de cobrança abusiva, porquanto o Condomínio exerceu regularmente seu direito de cobrar até a quitação do débito; (iii) ausência de dano moral indenizável, ante a licitude das cobranças e a inexistência de inscrição em cadastros de inadimplentes; e (iv) ausência de objeto do pedido de cessação de cobranças, dado que nenhuma cobrança foi realizada após novembro de 2024; e) Ad Argumentandum Tantum, caso Vossa Excelência entenda pela procedência da ação e determine que o condomínio restitua o valor pago a título de taxas condominiais, requer que seja expedido ofício ao Cartório de Registro de Imóveis da 1ª Zona, determinando que seja tornado NULO todas as averbações de transferência constante na matrícula 101.813 posterior a declaração emitida pelo condomínio em 27/11/2024, haja vista que invalidada. Protesta o Contestante pela produção de todos os meios de prova em direito admitidos. Nestes Termos, Pede e Espera Deferimento. Fortaleza/CE, 04 de Setembro de 2026. AFRÂNIO DE SOUSA MELO NETO OAB/CE Nº 29.402