3018666-82.2025.8.06.0000

Intimação

TJCE · 1º Gabinete da 1ª Câmara de Direito Privado

Gabinete Desembargador Emanuel Leite Albuquerque Dr. Hortênsio Augusto Pires Nogueira Juiz Convocado - Portaria nº 1859/2026 _______________________________________________________________________________________________________________________ Centro Administrativo Gov. Virgílio Távora Endereço: Av. Gen. Afonso Albuquerque Lima - 1º Andar Sala : S103 Cambeba, Fortaleza - CE, 60830-120 Fixo: (85) 3108-2193 - Celular: (85) 98107-4792 (WhatsApp, INATIVO para ligações) E-mail: gabdes.emanuel@tjce.jus.br Órgão colegiado: 1ª Câmara de Direito Privado Órgão julgador: 1º Gabinete da 1ª Câmara de Direito Privado Relator: Dr. Hortênsio Augusto Pires Nogueira - Juiz Convocado - Portaria nº 1859/2026 Processo: 3018666-82.2025.8.06.0000 - AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) Assunto: [Penhora / Depósito/ Avaliação] Apelante: BANCO DO NORDESTE DO BRASIL SA Apelado: FRANCISCO MARCOS DOS SANTOS DECISÃO MONOCRÁTICA Cuida-se de Agravo de Instrumento, com pedido de efeito suspensivo, interposto por Banco do Nordeste do Brasil S.A., contra decisão interlocutória proferida pelo Juízo da Vara Única da Comarca de Araripe/CE, nos autos da ação de execução de título extrajudicial (Processo nº 0050210-98.2020.8.06.0038), movida em face de Francisco Marcos dos Santos. O agravante sustenta que ajuizou ação executiva fundada em escritura pública de abertura de crédito, com o objetivo de satisfazer dívida inadimplida. Após a citação regular do executado e a ausência de pagamento, foi lavrado auto de penhora e avaliação de imóvel rural, denominado Baixio dos Ramos, situado no município de Araripe/CE, com avaliação de R$ 702.150,00, conforme laudo do oficial de justiça. Inconformado com o valor atribuído ao bem, o Banco agravante apresentou manifestação impugnando a avaliação judicial, instruída com laudo técnico particular, no qual o imóvel foi avaliado por R$ 184.410,60, apontando divergência relevante no valor do hectare - R$ 23.100,00 (oficial de justiça) versus R$ 4.561,20 (laudo técnico do banco). Todavia, por meio da decisão agravada (ID 174496664), o juízo homologou o auto de avaliação lavrado pelo oficial de justiça, rejeitando a impugnação do credor e reconhecendo a regularidade do procedimento, sob o fundamento de que o laudo oficial atende aos requisitos legais e descreve de forma detalhada as características do imóvel. Contra essa decisão, sustenta o agravante que a avaliação judicial padece de erro material, dada a expressiva discrepância entre os valores, o que violaria o art. 873, I, do CPC, que admite nova avaliação quando arguido erro de forma fundamentada. Alega que a manutenção da avaliação superestimada acarretará lesão grave e de difícil reparação, na medida em que o imóvel poderá ser expropriado por valor acima do de mercado, causando prejuízo ao exequente e enriquecimento ilícito do devedor. Requer, liminarmente, a concessão de efeito suspensivo para sustar os efeitos da homologação da avaliação judicial, impedindo a realização de leilão com base no valor impugnado, até o julgamento final do recurso. No mérito, pleiteia a reforma da decisão agravada com a determinação de nova avaliação judicial ou o acolhimento do laudo apresentado pelo banco. Concessão do efeito suspensivo (id 30001799). É O RELATÓRIO NO ESSENCIAL. Decido. Antes do estudo dos argumentos deste agravo, compete a este E. Relator exercer em análise perfunctória o Juízo de Admissibilidade, pelo qual declaro que o recurso ora sub examine atende a todos os requisitos intrínsecos e extrínsecos que compõem aquele crivo, levando-me, enfim, a concluir pelo seu conhecimento. Na hipótese sub judice, a parte agravante requer a reforma da decisão do juízo a quo, que homologou o laudo pericial elaborado por oficial de justiça referente à avaliação de imóveis para fins de penhora em processo de execução manejado em desfavor do devedor/agravado. Para tanto, alega que a expressiva discrepância entre o valor atribuído pelo oficial de justiça (R$ 702.150,00) e o constante no laudo técnico particular (R$ 184.410,60), juntado aos autos pelo próprio banco. Alega que a avaliação oficial apresenta erro material ao superestimar o valor da terra nua, fixando o hectare em R$ 23.100,00, valor destoante da realidade mercadológica da região. Eis o teor da avaliação realizada: "Aos Dezoito Dias do Mês de Maio de Dois Mil e Vinte Três (2023), nesta Cidade e Comarca de Araripe-Ce, em cumprimento ao mandado, extraído dos autos da Ação de Execução de Título Extrajudicial-Título de Crédito, onde figura como exequente o Banco do Nordeste do Brasil S.A e executado Francisco Marcos dos Santos, constatando queo mesmo e sua esposa foram citados, não quitaram o débito e nem asseguraram o juízo, então PENHOREI o seguinte bem dado como garantia, sendo: Um Imóvel Rural, consistente de um terreno, com uma Área de 26,5 hectares, situado no lugar denominado BAIXIO DOS RAMOS, neste Município de Araripe, com todas as benfeitorias, com os seguinte limites e confrontações: Ao NORTE; Com terreno de Mário José da Silva; Ao SUL; Com terrenos de Antônio Bispo Bringel, Raimundo Ramos da Silva e Miguel Domingos; Ao LESTE; Com a Estrada da Cidade de Araripe ao Sítio Desapregado; Ao OESTE; Com terrenos de Manoel Bonfim, Manuel Paulino de Lima, Escritura Pública de compra e venda, às fls.016, do Livro nº60, mat.nºR.01-305, Registrado no Livro nº2- G Registro geral, no Cartório de Registro de Imóvel de Araripe-Ce o qual AVALIO da seguinte forma; o Imóvel fica distante desta Cidade de Araripe, cerca de 02 KM, possui energia elétrica, um poço profundo instalado, água de boa qualidade, com gasto avaliado em R$20.000,00 (Vinte Mil Reais), uma Casa residencial, medindo 07 metros de frente,por 12 metros de comprimento, com 06 Cômodos, construída em tijolo comum, piso de cimento, sendo a atual moradia do casal, avaliada em R$50.00,00(Cinquenta Mil Reais), Outra casa, antiga deteriorada que seve apenas para depósito, avaliada R$20.000,00 (Vinte Mil Reais), e o terreno é composto por terras ótimas 'para agricultura, pecuária, do tipo" baixio, massapê", também ideal para plantio irrigado, e que após pesquisa de preço na localidade, AVALIO em R$23.100,00 (Vinte e Três Mil e Cem),cada Hectare, multiplicado pela á área do Imóvel que é de 26,5 Hectares, chego valor R$ 612.150,00 (Seiscentos e Doze Mil, Cento e Cinquenta Reais), com a soma das benfeitorias, chega ao montante de R$702.150,00 (Setecentos e Dois Mil, Cento e Cinquenta Reais). Em seguida NOMEI o Próprio executado como depositário fiel, e INTIMEI-OS para querendo oferecer embargos no prazo lega. Dou fé". Nos termos do art. 873, I, do CPC, "a parte pode requerer nova avaliação, se demonstrar, fundamentadamente, erro, dolo ou fraude na avaliação anterior". A avaliação judicial deve refletir o valor real de mercado do bem, com base em critérios objetivos e proporcionalidade, sob pena de prejudicar o equilíbrio do procedimento expropriatório, em afronta aos princípios da legalidade, eficiência e justiça material. No caso, há uma diferença de quase 400% entre as duas avaliações. A jurisprudência tem reconhecido que a ausência de laudo técnico elaborado conforme a NBR 14.653 pode comprometer a validade da avaliação, por carecer de critérios mínimos de rigor científico, tais como: definição da metodologia utilizada, análise de mercado comparativo, caracterização detalhada do imóvel, fatores de depreciação e condições de oferta e demanda. A respeito: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL. IMPUGNAÇÃO AO LAUDO PERICIAL. FIXAÇÃO DE ALUGUEL PROVISÓRIO COM BASE NA AVALIAÇÃO TÉCNICA. MANUTENÇÃO DA DECISÃO RECORRIDA. I. Caso em exame 1. Agravo de instrumento interposto contra decisão interlocutória que fixou aluguel provisório em R$ 13.000,00, com fundamento em laudo pericial judicial, no contexto de ação renovatória de locação não residencial. 2. O agravante impugna a perícia, alegando equívoco nos critérios utilizados e necessidade de consideração das benfeitorias realizadas no imóvel. II. Questão em discussão 3. A questão em discussão consiste em saber se o valor do aluguel provisório, fixado com base no laudo pericial, deve ser modificado diante das alegações do agravante sobre equívocos metodológicos e a influência de benfeitorias no montante estabelecido. III. Razões de decidir 4. A perícia judicial seguiu as normas técnicas da ABNT e utilizou o método comparativo direto de dados de mercado, embasando-se em pesquisa e planilhas detalhadas. 5. O juízo de primeiro grau fundamentou adequadamente a rejeição da impugnação, destacando que a perícia foi realizada por profissional com expertise e sem oposição das partes no momento oportuno. 6. A jurisprudência orienta que a prova pericial deve ser prestigiada quando bem fundamentada e realizada conforme normas técnicas aplicáveis. 7. As benfeitorias, embora possam ser objeto de futura indenização, não influenciam a fixação do aluguel provisório, que deve observar o valor de mercado. IV. Dispositivo e tese 8. Agravo de instrumento conhecido e desprovido. Tese de julgamento: ¿O aluguel provisório em ação renovatória deve ser fixado com base no laudo pericial, quando elaborado conforme normas técnicas e sem demonstração de erro manifesto, sendo irrelevante, para esse fim, a discussão sobre eventuais benfeitorias no imóvel.¿ Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 300; Lei nº 8.245/1991, arts. 68 e 69. Jurisprudência relevante citada: TJCE - Apelação Cível - 0039572-98.2012.8.06.0001, Rel. Desembargador(a) CARLOS ALBERTO MENDES FORTE, 2ª Câmara Direito Privado, data do julgamento: 15/05/2019, data da publicação: 15/05/2019; STJ - AgInt na TutPrv no AREsp 1070866/DF, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 14/11/2017, DJe 29/11/2017. ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos os autos, acordam os Desembargadores integrantes da 3ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Ceará, por unanimidade, em conhecer o Agravo de Instrumento, mas para negar-lhe provimento, nos termos do voto do eminente Relator. Fortaleza, 31 de janeiro de 2025 CLEIDE ALVES DE AGUIAR Presidente do Órgão Julgador DESEMBARGADOR MARCOS WILLIAM LEITE DE OLIVEIRA Relator (Agravo de Instrumento - 0636242-27.2024.8.06.0000, Rel. Desembargador(a) MARCOS WILLIAM LEITE DE OLIVEIRA, 3ª Câmara Direito Privado, data do julgamento: 19/02/2025, data da publicação: 19/02/2025) DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. RECURSO DESPROVIDO . Caso em Exame. Agravo de instrumento interposto pela executada contra decisão que homologou o laudo de avaliação do imóvel em Carta Precatória. A agravante alega que a avaliação é inferior ao valor de mercado e requer nova avaliação. Questão em Discussão: Determinar se há necessidade de nova avaliação do imóvel, considerando a alegação de erro na avaliação inicial . Razões de Decidir. O laudo pericial é íntegro e conclusivo, realizado conforme normas técnicas da ABNT e IBAPE/SP, não havendo erro que justifique nova avaliação. A comparação com outros imóveis não demonstra valorização do bem, sendo insuficiente para reavaliação. Dispositivo e Tese . RECURSO DESPROVIDO. Tese de julgamento: 1. A homologação do laudo pericial deve ser mantida quando realizado conforme normas técnicas e sem demonstração de erro. 2 . Alegações genéricas de valorização imobiliária não justificam nova avaliação. (TJ-SP - Agravo de Instrumento: 20794274120258260000 Guarujá, Relator.: Lia Porto, Data de Julgamento: 31/03/2025, 7ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 31/03/2025) AGRAVO DE INSTRUMENTO - Laudo pericial - Homologação - Impugnação ao laudo pericial - Laudo elaborado por 'expert' de confiança do Juízo e com o conhecimento especializado - Normas técnicas avaliatórias observadas pelo Perito para a elaboração do laudo - Parâmetros adotados adequados - Decisão mantida. Agravo de instrumento não provido. (TJ-SP - Agravo de Instrumento: 23398926620248260000 Presidente Prudente, Relator.: Sá Moreira de Oliveira, Data de Julgamento: 26/11/2024, 33ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 26/11/2024) AGRAVO DE INSTRUMENTO. DECISÃO QUE HOMOLOGOU O LAUDO DE AVALIAÇÃO PERICIAL. INSURGÊNCIAS DO AGRAVANTE. AVALIAÇÃO QUE RESPEITOU AS NORMAS TÉCNICAS E OS REQUISITOS DO ARTIGO 473, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL . PRESUNÇÃO RELATIVA DE LEGITIMIDADE E VERACIDADE QUE, ADEMAIS, MILITA EM FAVOR DO LAUDO DO EXPERT. HOMOLOGAÇÃO MANTIDA. RECURSO NÃO PROVIDO. (TJ-PR - AI: 00737695420228160000 Ortigueira 0073769-54 .2022.8.16.0000 (Acórdão), Relator.: substituta cristiane santos leite, Data de Julgamento: 17/04/2023, 14ª Câmara Cível, Data de Publicação: 18/04/2023) AGRAVO DE INSTRUMENTO - AVALIAÇÃO DE IMÓVEL REALIZADA POR OFICIAL DE JUSTIÇA AVALIADOR - PRESUNÇÃO IURIS TANTUM DE VERACIDADE - MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS DO MERCADO - AUSÊNCIA DE ELEMENTOS HÁBEIS A INFIRMAR A CONCLUSÃO DO AVALIADOR - RECURSO DESPROVIDO. 1. O laudo de avaliação elaborado por oficial de justiça nomeado pelo juiz goza de presunção "juris tantum" de veracidade, que somente pode ser ilidida por provas concludentes a cargo da parte interessada. 2 . A utilização do método comparativo de dados de mercado encontra assento na Norma Brasileira de Avaliação de Imóveis - NBR 14.653 -, elaborada pela Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), garantindo a credibilidade do laudo. (TJ-MS - Agravo de Instrumento: 1401496-74.2020 .8.12.0000 Dourados, Relator.: Des. Fernando Mauro Moreira Marinho, Data de Julgamento: 30/06/2020, 2ª Câmara Cível, Data de Publicação: 06/07/2020) No presente caso, verifica-se que o laudo do oficial de justiça limita-se a atribuir um valor global ao imóvel, sem indicar a metodologia de cálculo, sem apresentar estudo de mercado, tampouco justificar os valores por hectare ou considerar benfeitorias, cultura, localização ou produtividade da área. Trata-se de avaliação sumária e desprovida dos elementos mínimos de confiabilidade. A inobservância das normas técnicas da ABNT vulnera o devido processo legal (CF/88, art. 5º, LIV), além de prejudicar o contraditório e a ampla defesa (CF/88, art. 5º, LV), notadamente quando o bem avaliado é objeto de expropriação em processo executivo. Quanto à manifestação apresentada pelo agravado, verifica-se que foram suscitadas questões relacionadas à condição de agricultor familiar, à proteção constitucional da pequena propriedade rural, à moradia familiar, à função social da propriedade, à dignidade da pessoa humana, à menor onerosidade da execução e às tentativas de composição extrajudicial. Tais matérias, contudo, não integram o objeto do presente agravo de instrumento, cuja controvérsia está circunscrita à correção da decisão que homologou a avaliação do imóvel, especialmente diante da divergência entre o valor atribuído pelo oficial de justiça e aquele indicado no laudo técnico apresentado pelo agravante. Desse modo, deixo de apreciar, nesta sede recursal, as questões suscitadas pelo agravado que extrapolam os limites objetivos do recurso, por não guardarem pertinência com a matéria devolvida a esta instância, sem prejuízo de sua análise pelo juízo de origem, se e quando cabível. POR TODO O EXPOSTO, conheço do recurso e dou-lhe provimento, desconstituindo a decisão que homologou a avaliação do imóvel, determinando a realização de nova avaliação técnica, por perito habilitado, com observância das normas aplicáveis da ABNT, assegurando-se às partes o acompanhamento do ato pericial. Publique-se. Comunique-se ao juízo a quo. Fortaleza, data da assinatura digital. HORTÊNSIO AUGUSTO PIRES NOGUEIRA Juiz Convocado - Relator - Portaria nº 1859/2026