3015421-26.2026.8.19.0078

Intimação

TJRJ · 1ª Vara da Comarca de Armação dos Búzios · DESPACHO/DECISÃO

  Despejo Nº 3015421-26.2026.8.19.0078/RJ AUTOR: DONALSON SOCIEDADE ANONIMA ADVOGADO(A): MARIANE DE MEDEIROS MACHADO (OAB RJ095775) DESPACHO/DECISÃO Trata-se de ação de despejo por denúncia vazia proposta por DONALSON SOCIEDADE ANÔNIMA em face de RESTAURANTE GRANDO LTDA e CLAUDIO LUIZ BUSIN, fundada no término do prazo do contrato de locação não residencial do imóvel da Rua Turíbio de Farias n. 270, Centro, Armação dos Búzios, celebrado em 01/08/2022, com vigência de quatro anos e termo em 31/07/2026 (Evento 1). Notificados extrajudicialmente em maio de 2026 para devolver o imóvel na data do termo, os réus não o desocuparam, e a ação foi distribuída em 03/08/2026. A autora pede liminar de despejo com prazo de quinze dias, oferecendo como caução o próprio imóvel locado e comprometendo-se a formalizar a garantia após o deferimento. Recolhidas as custas (Evento 3) e certificado que a inicial não assinalou a opção pela audiência de conciliação do art. 319, VII, do CPC (Evento 4), os autos vieram conclusos (Evento 5), ainda sem citação dos réus. DECIDO. A inicial preenche os requisitos dos arts. 319 e 320 do CPC e comporta processamento pelo rito comum. A locação não residencial por prazo determinado cessa de pleno direito findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso (art. 56 da Lei n. 8.245/1991), e não se operou a prorrogação tácita do parágrafo único desse artigo, porque a ação foi ajuizada três dias após o termo, com oposição inequívoca e documentada do locador. A indicação do art. 57 na petição inicial não altera o exame, porque a qualificação jurídica dos fatos narrados incumbe ao juízo, e, pela mesma razão, a afirmação do item 1 da inicial de que a locação estaria vigorando por prazo indeterminado não prevalece sobre o contrato juntado no Evento 1, que fixa vigência de quatro anos e termo certo em 31/07/2026. O pedido liminar tem sede no art. 59, § 1º, VIII, da Lei n. 8.245/1991, e o seu suporte fático está documentalmente demonstrado: locação não residencial, termo em 31/07/2026 e ação proposta em 03/08/2026, dentro da janela de trinta dias. Não se trata de tutela de urgência do art. 300 do CPC, mas de liminar fundada na evidência legalmente presumida do direito potestativo do locador, que o legislador condicionou a uma garantia em favor do locatário: (…) CONFORME DISPÕE O ART. 59, § 1º, VIII DA LEI Nº 8.245/91, NA HIPÓTESE DE A AÇÃO DE DESPEJO TER SIDO PROPOSTA EM ATÉ 30 (TRINTA) DIAS DO TERMO OU DO CUMPRIMENTO DA NOTIFICAÇÃO QUE COMUNIQUE O INTENTO DA RETOMADA, SERÁ CONCEDIDA LIMINAR PARA A DESOCUPAÇÃO DO IMÓVEL, EM 15 (QUINZE) DIAS, DESDE QUE SEJA PRESTADA CAUÇÃO NO VALOR EQUIVALENTE A 03 (TRÊS) MESES DE ALUGUEL. (…) (TJRJ, processo n. 3002577-21.2025.8.19.0000, 21ª Câmara de Direito Privado, j. 30/03/2026.) A lei exige caução prestada, não prometida. Ela é o único anteparo de quem será retirado do imóvel antes de falar nos autos, e deferir a medida com eficácia imediata contra promessa de caucionar entregaria a antecipação sem o seguro que a justifica. A liminar, por isso, é deferida com eficácia condicionada à efetiva prestação da garantia. A base de cálculo é o aluguel de R$ 41.260,00 declarado na inicial, inferior ao inicialmente pactuado e adotado justamente por ser o menor e não prejudicar os réus, o que perfaz R$ 123.780,00. A caução real não é recusada em tese. O art. 38 da Lei n. 8.245/1991 admite a caução em bem imóvel e exige, no § 1º, a averbação à margem da respectiva matrícula, parâmetro concebido para a garantia contratual do locatário e aqui aproveitado por analogia, e, sob o próprio art. 59, § 1º, o Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais assentou que “a Lei do inquilinato não indica expressamente a necessidade de caução em dinheiro, determinando apenas que a caução seja efetuada no valor correspondente a 03 (três) meses de aluguel, podendo ser deferida a caução real desde que a indicada seja idônea para garantir eventual indenização ao locatário, em caso de reforma da decisão que decretou o despejo” (TJ-MG, Agravo de Instrumento n. 2066286-54.2021.8.13.0000, j. 12/04/2022). A idoneidade da garantia, porém, não se afere por afirmação da parte, e os autos não contêm certidão de matrícula atualizada do imóvel n. 21795, certidão de ônus reais ou qualquer elemento de avaliação, de modo que não se sabe se a autora permanece titular do domínio, se o bem está gravado nem se o seu valor cobre a garantia legal. Exigir esses documentos não cria requisito, confere o requisito legal, tal como se conferiria o comprovante de quem caucionasse em dinheiro. A garantia, ademais, deve ser efetivamente hábil, não bastando expediente que a esvazie, como decidido pelo Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro em julgado relativo ao inciso IX do mesmo § 1º, cujo raciocínio de fundo se aproveita por analogia: (…) INADMISSÍVEL A SUBSTITUIÇÃO DA CAUÇÃO PELO PRÓPRIO CRÉDITO LOCATÍCIO. (TJRJ, processo n. 3014825-82.2026.8.19.0000, 17ª Câmara de Direito Privado, j. 17/08/2026.) Acresce que a caução foi oferecida sobre o próprio imóvel objeto do despejo. A garantia recai sobre a coisa disputada, e o locatário que eventualmente vença a demanda pretenderá voltar ao imóvel, não excutir o imóvel, circularidade que compromete, em primeiro exame, a liquidez e a utilidade prática da garantia. A objeção não é à modalidade em tese, tanto que o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo já assentou que “nada obsta o oferecimento do próprio imóvel locado a título de caução, não se exigindo que a garantia seja prestada exclusivamente em dinheiro” (TJ-SP, Agravo de Instrumento n. 2314196-62.2023.8.26.0000, j. 04/12/2023); o que aqui se examina é a idoneidade concreta da garantia, no sentido do critério transcrito acima, quando o bem oferecido é justamente aquele cuja posse se disputa. O ponto não é decidido em definitivo agora, mas a autora fica advertida de que a idoneidade da caução real será examinada à luz dessa objeção quando os documentos vierem aos autos, permanecendo aberto o caminho mais simples do depósito judicial. A citação dos réus é providência autônoma e não depende da caução, restando definir a sua forma, o que exige da autora o esclarecimento sobre a audiência de conciliação do art. 319, VII, do CPC, omitido na inicial e certificado no Evento 4. Convém que, no mesmo prazo, informe se existiu locação anterior escrita entre as mesmas partes sobre o mesmo imóvel e se tramita ação renovatória, dado relevante ao art. 51 da Lei n. 8.245/1991. Por fim, o mandado de despejo dirige-se a quem ocupa o imóvel, e não ao fiador, que não é possuidor, sem que isso o afaste do processo quanto ao pedido condenatório de aluguéis, matéria a ser apreciada após o contraditório, do mesmo modo que os honorários contratuais invocados com base na cláusula sexta ficam reservados à sentença. Ante o exposto: (i) DEFIRO a liminar de despejo, com fundamento no art. 59, § 1º, VIII, da Lei n. 8.245/1991, para determinar a desocupação do imóvel situado na Rua Turíbio de Farias n. 270, Centro, Armação dos Búzios, no prazo de 15 (quinze) dias, ficando a eficácia da medida, isto é, a expedição do mandado de despejo, condicionada à prévia e efetiva prestação, pela autora, de caução no valor de R$ 123.780,00, correspondente a três meses de aluguel; (ii) Concedo à autora o prazo de 15 (quinze) dias para, à sua escolha, (a) depositar judicialmente a quantia de R$ 123.780,00, hipótese em que o mandado de despejo será expedido de imediato, independentemente de nova conclusão, ou (b) instruir o pedido de caução real com certidão de matrícula atualizada do imóvel n. 21795 do 2º e 3º Ofício de Registro Geral de Imóveis de Cabo Frio, certidão de ônus reais e elementos idôneos de avaliação do bem, hipótese em que os autos voltarão conclusos para exame da idoneidade da garantia e, se acolhida, lavratura do respectivo termo. Fica a autora advertida de que, não prestada a caução no prazo assinalado, a liminar não produzirá efeito e o feito prosseguirá pelo rito comum; (iii) Determino que a autora, no prazo de 5 (cinco) dias, esclareça se opta pela realização da audiência de conciliação do art. 319, VII, do CPC, ponto omitido na inicial e certificado no Evento 4, e informe se existiu locação anterior escrita entre as mesmas partes sobre o mesmo imóvel e se tramita ação renovatória; (iv) Determino a citação dos réus RESTAURANTE GRANDO LTDA e CLAUDIO LUIZ BUSIN, independentemente da prestação da caução. Manifestado desinteresse na audiência de conciliação, ou decorrido em silêncio o prazo do item (iii), citem-se os réus para contestar no prazo de 15 (quinze) dias (art. 335 do CPC), sob pena de revelia (art. 344 do CPC); manifestado interesse, voltem os autos conclusos para designação da audiência do art. 334 do CPC, caso em que a citação se fará para o ato; (v) Consigno que o mandado de despejo, quando expedido, dirige-se a quem ocupa o imóvel, permanecendo o réu CLAUDIO LUIZ BUSIN no polo passivo quanto ao pedido condenatório de aluguéis, matéria reservada ao contraditório. Intimem-se.