3002860-97.2026.8.19.0068

Intimação

TJRJ · 1ª Vara da Comarca de Rio das Ostras · DESPACHO/DECISÃO

  Procedimento Comum Cível Nº 3002860-97.2026.8.19.0068/RJ AUTOR: RICARDO DE OLIVEIRA VIEIRA ADVOGADO(A): VANESSA MESSIAS GOMES DE LIMA (OAB SP394166) AUTOR: MANUELA RIOS MARINS VIEIRA ADVOGADO(A): VANESSA MESSIAS GOMES DE LIMA (OAB SP394166) DESPACHO/DECISÃO 1 - Diante do correto recolhimento das custas, conforme certificado ao evento 4.1, prossiga-se o feito. 2 - Trata-se de ação declaratória de nulidade de negócio jurídico c/c cancelamento de registros imobiliários, restituição de imóvel e pedido subsidiário de perdas e danos, com pedido de tutela de urgência cautelar ajuizada por RICARDO DE OLIVEIRA VIEIRA e MANUELA RIOS MARINS VIEIRA em face de JOÃO LUÍS DIAS DE SOUZA, 4 HANDS REAL ESTATE INVESTMENTS LLC, GB CAPITAL LTDA, GUILHERME RAFAEL BELLONI e BMP MONEY PLUS SOCIEDADE DE CRÉDITO DIRETO S.A.. Narram os autores que, em 14/05/2024, celebraram contrato com a empresa 4 HANDS REAL ESTATE INVESTMENTS LLC, sociedade constituída na Flórida, Estados Unidos da América, de titularidade do JOÃO LUÍS DIAS DE SOUZA, ora 1º réu, tendo por objeto a participação no projeto Vintage North Port LP, destinado à aquisição, construção e posterior revenda de propriedades localizadas em North Port, Flórida. Alegam que o referido contrato previa investimento de US$ 500.000,00, que seria realizado mediante a alienação de imóvel de propriedade dos autores, situado na Alameda Rio Tâmisa, nº 138, Alphaville Rio das Ostras/RJ, como aporte ao empreendimento, correspondendo a 31,04% de participação no projeto, cujo encerramento estava previsto para 01/06/2025. Afirmam que, em 06/06/2024, a pedido do 1º réu, outorgaram procuração pública em seu favor, conferindo-lhe poderes para a prática de atos relacionados ao imóvel supracitado, inclusive para sua alienação. Sustentam, contudo, que a procuração tinha por finalidade viabilizar a alienação do bem para que o produto da venda fosse utilizado no aporte destinado ao investimento nos Estados Unidos da América. Prosseguem narrando que, em 03/09/2024, celebraram novo contrato, relacionado ao projeto Vintage North Port LP, no valor de US$ 70.000,00. Sustentam que, apenas três dias depois, em 06/09/2024, o 1º réu, atuando na qualidade de procurador dos autores, praticou ato completamente diverso daquele que, segundo afirmam, constituía a finalidade para a qual a procuração havia sido outorgada. Narram que, naquela data, foi lavrada escritura pública de dação em pagamento em favor da GB CAPITAL LTDA, ora 3ª ré, cujo sócio e administrador seria o GUILHERME RAFAEL BELLONI, ora 4º réu. Segundo os autores, na escritura o 1º réu declarou, em nome deles, que seriam devedores da quantia de R$ 1.600.000,00 em razão de “negócios diversos outrora realizados com o credor”. Aduzem que, por meio da referida escritura pública, o imóvel de propriedade dos autores foi transferido à 3ª ré a título de dação em pagamento para quitação de suposta dívida no valor de R$ 1.600.000,00, cuja existência e origem são expressamente impugnadas. Sustentam que jamais contraíram ou reconheceram a obrigação indicada no instrumento, tampouco receberam qualquer contraprestação pela transferência do bem. Após o registro da dação em pagamento, narram os autores que, em 05/12/2024, a 3ª ré teria emitido Cédula de Crédito Bancário e oferecido o imóvel objeto da demanda em garantia de alienação fiduciária à BMP MONEY PLUS SOCIEDADE DE CRÉDITO DIRETO S.A., ora 5ª ré, para assegurar empréstimo no valor de R$ 1.469.931,53. Afirmam que o registro da garantia foi concluído em 02/01/2025, sem que os autores tivessem recebido qualquer valor correspondente ao imóvel ou obtido benefício econômico decorrente de sua transferência. Paralelamente, relatam que, em 07/01/2025, celebraram novo contrato com 4 HANDS REAL ESTATE INVESTMENTS LLC, ora 2ª ré, por meio do qual os US$ 70.000,00 relativos ao segundo empreendimento anteriormente contratado seriam reinvestidos em novo projeto, denominado Vintage Lehigh Acres. Segundo os autores, após o término dos prazos projetados para os empreendimentos, respectivamente em maio e junho de 2025, passaram a procurar o 1º réu para obter o pagamento dos dividendos e retornos dos investimentos que acreditavam ter realizado. Alegam que, inicialmente, o 1º réu justificou o atraso nos pagamentos sob o argumento de que os empreendimentos ainda não haviam sido concluídos, solicitando sucessivas prorrogações. Relatam que, após transcorridos mais de dois meses sem o recebimento de qualquer valor, passaram a exigir esclarecimentos e manifestaram interesse em rescindir o negócio, ocasião em que o 1º réu teria apresentado, em 12/08/2025, documento denominado “Memorandum of Understanding”, apresentado como proposta de reestruturação dos investimentos. Afirmam que, na prática, teriam investido US$ 70.000,00 mediante transferência bancária em moeda estrangeira e outros US$ 500.000,00 por meio daquilo que acreditavam ser a alienação do imóvel situado no Brasil, totalizando suposto investimento de US$ 570.000,00. Narram que, em contraposição ao montante investido, a proposta apresentada pelo 1º réu consistiria na devolução de apenas US$ 23.760,00, sem oferecimento de garantia para o pagamento. Relatam que passaram a exigir maiores esclarecimentos do 1º réu acerca dos empreendimentos e dos valores investidos, mas que este teria fornecido informações insuficientes. Com o objetivo de obter esclarecimentos acerca da suposta obrigação que teria fundamentado a dação em pagamento, os autores afirmam ter encaminhado notificação extrajudicial à 3ª ré em 08/12/2025, solicitando cópia do instrumento ou documento que teria dado origem à escritura pública de dação em pagamento, mas que a tentativa de contato restou infrutífera. Informam, por fim, que posteriormente promoveram o cancelamento da procuração pública anteriormente outorgada ao 1º réu. Em sede de tutela de urgência cautelar, requerem, em síntese: (a) o bloqueio da matrícula nº 40.603, com averbação da existência da ação e vedação de novos atos de disposição ou oneração do imóvel; (b) a expedição de ofício ao Ofício Único de Rio das Ostras/RJ para cumprimento da medida e prestação de informações sobre eventuais atos pendentes ou procedimentos relativos ao bem; (c) a suspensão, pela instituição credora, de procedimentos de consolidação, leilão e demais atos de excussão, sob pena de multa; (d) o sequestro cautelar do imóvel, com nomeação dos autores como depositários-administradores ou, subsidiariamente, de administrador judicial ou imobiliário, inclusive para conservação e locação do bem; e (e) caso o imóvel esteja na posse do réu ou terceiro sem título oponível, autorização de acesso para vistoria, avaliação e administração, vedadas alterações ou novas ocupações sem autorização judicial. É o relatório, decido. A tutela de urgência de natureza cautelar visa assegurar a efetividade do provimento final, mediante a adoção de medidas destinadas à preservação de bens ou situações jurídicas diante do risco de dano ou de comprometimento do resultado útil do processo. Nos termos dos arts. 300 e 301 do CPC, sua concessão exige a demonstração da probabilidade do direito e do perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo, podendo ser efetivada por meio das medidas cautelares adequadas à preservação do objeto da demanda. Em sede de cognição sumária, os elementos apresentados evidenciam a necessidade de preservação do imóvel até o esclarecimento da controvérsia. A demanda questiona a validade da dação em pagamento, sob alegação de simulação e dissimulação do negócio, bem como a própria existência da obrigação que teria ensejado a transferência do bem, realizada mediante procuração anteriormente outorgada ao réu JOÃO LUÍS DIAS DE SOUZA. A controvérsia alcança, ainda, a alienação fiduciária posteriormente constituída pela 3ª ré, GB CAPITAL LTDA, sobre o imóvel, evidenciando a complexidade das relações jurídicas estabelecidas e a sucessão de atos que se encontram encadeados, de modo que eventual desconstituição do negócio originário poderá repercutir sobre os atos registrais subsequentes. Nesse cenário, mostra-se prudente, por ora, preservar a situação jurídica e registral do bem. A probabilidade do direito decorre, em especial, da documentação acostada, notadamente da procuração pública (evento 1.8), da escritura de dação em pagamento (evento 1.10) e dos registros posteriores, que permitem verificar, em princípio, a sequência dos atos praticados. Soma-se a isso a alegação dos autores de que não mantiveram relação jurídica com a 3ª ré, não reconheceram a dívida de R$ 1.600.000,00 indicada na escritura e não receberam qualquer contraprestação pela transferência do imóvel. Tais circunstâncias, analisadas em conjunto com a notificação extrajudicial encaminhada ao réu GUILHERME RAFAEL BELLONI e com os demais documentos apresentados, conferem, em juízo de cognição sumária, plausibilidade à pretensão deduzida e recomendam a adoção de medidas destinadas a preservar a situação registral do bem. Nesse contexto, o bloqueio da matrícula mostra-se adequado e necessário. O art. 214, § 3º, da Lei nº 6.015/73 autoriza a adoção da medida quando a superveniência de novos registros puder causar danos de difícil reparação. É precisamente o risco verificado na hipótese, pois a controvérsia acerca da validade da dação em pagamento já foi sucedida pela constituição de alienação fiduciária (evento 1.11), de modo que a prática de novos atos de disposição, oneração ou transferência poderá ampliar a cadeia registral e tornar mais complexa eventual recomposição do status quo. Desse modo, mostra-se pertinente, também, a averbação da existência da demanda na matrícula, providência que confere publicidade à controvérsia e permite que eventuais interessados tenham ciência da existência de litígio envolvendo a validade dos atos que recaem sobre o imóvel. De forma complementar, mostra-se pertinente a suspensão dos procedimentos extrajudiciais eventualmente em curso perante a credora fiduciária, ora 5ª ré, notadamente de consolidação da propriedade, leilão e demais atos de excussão do imóvel. Embora o bloqueio registral impeça a produção de efeitos registrais decorrentes de tais atos, não obsta, por si só, sua prática no âmbito extrajudicial, razão pela qual a providência se mostra necessária para preservar a situação jurídica e procedimental do bem enquanto pendente a apreciação da controvérsia. A expedição de ofício ao Registro de Imóveis também se justifica como medida suplementar à preservação determinada. Considerando a possibilidade de existirem títulos ou prenotações ainda não refletidos na certidão apresentada, é necessário que a serventia informe a situação atual do fólio real, inclusive quanto a eventuais procedimentos de consolidação da propriedade, editais ou leilões, permitindo que o Juízo tenha conhecimento integral e possa evitar a prática de atos incompatíveis com a tutela ora analisada. Ademais, não se verifica risco de irreversibilidade prática decorrente das medidas, que possuem caráter conservativo e se limitam à preservação da situação jurídica e registral do imóvel, sem implicar alteração definitiva de sua titularidade ou posse, podendo ser revistas a qualquer tempo diante de novos elementos ou do esclarecimento da controvérsia. Por outro lado, o sequestro cautelar não se mostra necessário neste momento. Embora os elementos dos autos evidenciem risco relacionado à alteração da situação jurídica e registral do imóvel, não há demonstração de perigo concreto quanto à sua posse, conservação ou disponibilidade material. As medidas de bloqueio da matrícula e suspensão dos atos de excussão mostram-se, por ora, suficientes para resguardar o resultado útil do processo, não se justificando a adoção de providência mais gravosa. Pela mesma razão, não se mostra cabível a nomeação dos autores ou de terceiros como administradores do imóvel, pois não foi demonstrada a necessidade de intervenção judicial em sua gestão, tampouco esclarecido quem atualmente exerce sua posse. Ausentes, ainda, elementos concretos de deterioração, alteração física, retirada de bens ou nova ocupação, indefiro, por ora, o acesso ao imóvel para vistoria, avaliação e administração, sem prejuízo de reavaliação diante de eventual superveniência de elementos que evidenciem risco concreto. Ante o exposto, DEFIRO PARCIALMENTE a tutela pretendida para determinar: a) o bloqueio da matrícula nº 40.603 do Ofício Único de Rio das Ostras/RJ, com a averbação da existência da presente ação e a proibição de novos registros ou averbações de alienação, cessão, oneração, consolidação fiduciária, adjudicação, arrematação ou qualquer outro ato de disposição sobre o imóvel, salvo mediante expressa autorização deste Juízo; b) a expedição de ofício eletrônico ao Ofício Único de Rio das Ostras/RJ para cumprimento da presente determinação, devendo a serventia informar, no prazo de 10 dias, a existência de eventuais prenotações vigentes, títulos pendentes, procedimentos de consolidação da propriedade, editais ou leilões relacionados ao imóvel; c) a intimação da quinta Ré, BMP MONEY PLUS SOCIEDADE DE CRÉDITO DIRETO S.A, para que suspenda, no prazo de 5 dias, eventuais procedimentos de consolidação da propriedade, leilão, cessão do crédito ou da garantia e demais atos de excussão do imóvel objeto da presente, sob pena de multa de R$50.000,00 (cinquenta mil reais) por ato praticado em descumprimento desta ordem, sem prejuízo da adoção de outras medidas coercitivas cabíveis. 3 - Intime-se. 4 - A fim de se alcançar a duração razoável do processo e considerando a flexibilização procedimental autorizada pelo dispositivo do art. 139, VI, do CPC, deixo de designar audiência de conciliação/mediação neste momento, sem prejuízo de fazê-lo oportunamente, se o caso dos autos demonstrar que será adequada para abreviar o acesso das partes à melhor solução da lide. 5 - Presentes os requisitos essenciais da inicial, cite(m)-se o(s) réu(s) para que, querendo, ofereça(m) contestação no prazo legal. NO MESMO PRAZO, DEVERÁ A RÉ ESCLARECER SE HÁ PROPOSTA DE ACORDO PARA FINS DE DESIGNAÇÃO DE AUDIÊNCIA DE CONCILIAÇÃO. 6 - Oferecida contestação no prazo legal, certifique-se e abra-se vista ao autor, em réplica, no prazo de 15 (quinze) dias úteis, observado o disposto nos artigos 350 e 351 do CPC. 7 - Após, intimem-se as partes para que especifiquem as provas que pretendem produzir, no prazo comum de 5 (cinco) dias, justificando-as fundamentadamente quanto à sua pertinência e necessidade. O requerimento de prova deve indicar o PONTO CONTROVERTIDO que se pretende dirimir. Ficam as partes desde já advertidas que o requerimento desacompanhado da indicação do objetivo pretendido com o meio de prova requerido e os fatos a que dirigidos ensejará o seu indeferimento. 8 - Em seguida, retornem conclusos para decisão pertinente.